【正文】 唐海明珠項(xiàng)目營銷策劃方案 唐山揮棟房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 2020 年 12 月 目 錄 壹 ⊙調(diào)研案（ 謀定而后動(dòng) 慮精而后成 ） 貳 ⊙定位案（破市場禁錮 賦項(xiàng)目性格 ） 叁 ⊙策劃案（ 量身而定制 推陳而出新 ） 肆 ⊙推廣案（ 精細(xì)化操作 標(biāo)本化執(zhí)行 ） 調(diào)研案 第一部分 市場調(diào)研概述 一、市場調(diào)查序言 揮棟地產(chǎn)市場調(diào)研工作組于 2020 年 12 月 8 日－ 12 日對唐海縣房地產(chǎn)市場進(jìn)行了全面調(diào)研，對主要項(xiàng)目、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、主要商業(yè)業(yè)態(tài)等作了深入調(diào)查，同時(shí)與消費(fèi)者、媒體、業(yè)界人士 、銷售人員等進(jìn)行了多方面溝通，并與發(fā)展商交流了對項(xiàng)目的看法。 本調(diào)查報(bào)告旨在圍繞宏觀環(huán)境與 唐海 市場研讀、目標(biāo)群體圈定、區(qū)域產(chǎn)品設(shè)計(jì)、運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避等方面展開，通過對數(shù)據(jù)、資料的整理、分析，得出市場調(diào)查重要結(jié)論，從而提出對項(xiàng)目發(fā)展有建設(shè)性的建議。 二、市場調(diào)查目的 本次對 唐海 房地產(chǎn)市場的專項(xiàng)調(diào)查，最終目的是在充分搜集、了解 唐海 市場有關(guān)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，從動(dòng)態(tài)角度分析 唐海 房產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，從而論定項(xiàng)目在本區(qū)域的發(fā)展及潛在機(jī)會(huì)，為項(xiàng)目進(jìn)行市場定位、產(chǎn)品力提升提供有效支持，并為項(xiàng)目制定合理的產(chǎn)品力提升和營銷策略。 為此，我司組成了專業(yè)調(diào)研小組對 唐海 市場進(jìn)行細(xì)致而深入的調(diào)研工作，通過對相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)及資料的收集整 理，進(jìn)行了多次深度討論與專業(yè)分析，最終形成本報(bào)告，力求對 唐海 房產(chǎn)市場做到深刻、精確的認(rèn)識(shí)，為貴司項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作提供有效的指導(dǎo)建議。 三、市場調(diào)查方法 （一）資料搜集 發(fā)展商協(xié)助提供 主要內(nèi)容包括項(xiàng)目所在地塊資料、項(xiàng)目遠(yuǎn)景規(guī)劃及當(dāng)?shù)卣块T相關(guān)信息及統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。 文獻(xiàn)資料及網(wǎng)絡(luò)搜集 搜集有關(guān) 唐海 市宏觀經(jīng)濟(jì)、城市規(guī)劃及房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r尤等相關(guān)資料。 （二）實(shí)地走訪調(diào)查 主要針對在售及規(guī)劃項(xiàng)目、競爭對手、市中心可 參考項(xiàng)目、區(qū)域環(huán)境、項(xiàng)目地塊、主要商圈及項(xiàng)目周邊商業(yè)市場進(jìn)行調(diào)查，通過市場調(diào)查小組人員實(shí)地走訪、記錄、訪問獲取第一手市場資料。 （三）深度訪談 與發(fā)展商領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行商談 由 揮棟地產(chǎn) 市場調(diào)查小組就預(yù)先準(zhǔn)備的問題與發(fā)展商領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行深度訪談，初步交流市場看法、觀點(diǎn)。 對目標(biāo)消費(fèi)者訪談 采用訪談形式，就目標(biāo)人群的消費(fèi)心態(tài)、購物習(xí)慣等方面進(jìn)行雙向溝通、交流，提純出對項(xiàng)目的深度認(rèn)識(shí)和理解，為確定項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群提供可參考依據(jù)。 與房地產(chǎn)同行、業(yè)內(nèi)人士、銷售人員進(jìn)行座談 采用面談形式，就泰安市房地產(chǎn)市場情況及目前市場 認(rèn)識(shí)進(jìn)行深度面談，為項(xiàng)目的發(fā)展提供參考依據(jù)，同時(shí)也為項(xiàng)目的推廣提供策略參考。 拜訪政府相關(guān)部門 與政府相關(guān)部門尤其是招商部門負(fù)責(zé)人進(jìn)行面談，直接獲取政府最新規(guī)劃資料。 拜訪媒體行業(yè)人士 通過拜訪媒體行業(yè)的專業(yè)人士，深入了解 唐海 房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀、趨勢及新項(xiàng)目的情況。 （四）問卷調(diào)查 為通盤了解唐海人民對于房地產(chǎn)現(xiàn)狀和唐海的未來的認(rèn)知，深度把握其購房心理，特目的性的制作了 300 份調(diào) 研表，找當(dāng)?shù)噩F(xiàn)住居民進(jìn)行填寫，最終獲取相關(guān)資料。 第二部分 城市環(huán)境分析 一、城市概況 （一）地理環(huán)境 （瑰美區(qū)位、環(huán)境宜人 、交通便捷、資源豐富） 區(qū)位優(yōu)越潛力巨大 唐山市唐?？h 位于河北省東北部、唐山市東南部，南臨渤海，北鄰灤南縣，西部與豐南縣接壤，東部與樂亭縣相連。北緯 39176。07′43″ 39176。27′23″ ，東經(jīng) 118176。12′12″ 118176。 43′16″ ?？h境版圖形狀近似三角形，但邊界線不整齊，與鄰縣互嵌，西北部的第六農(nóng)場幾乎被豐南區(qū)、灤南縣環(huán)繞，東部的第九農(nóng)場被灤南縣屬地分切，成為飛地。海岸線長 千米。東西廣 45千米，南北袤 37 千米，縣界周長 136 千米，面積 725平方千米（《簡冊》數(shù)據(jù)為 700 平方千米）。人口 30 萬人 。 旅游資源有待開發(fā) 屬東部季風(fēng)區(qū)溫帶半濕潤地區(qū)，大陸性季風(fēng)特征顯著。 唐海 地區(qū) 濕地面積達(dá) ，占土地面積的 %，據(jù)調(diào)查，唐?？h境內(nèi)共有野生鳥類 420 余種，其中國家一級保護(hù)鳥類 16 種、國家二級保護(hù)鳥類 63 種；野生植物達(dá) 238 種，絕大多數(shù)屬于濕地野生植物。每年經(jīng)過唐海濕地遷徙珍稀國際候鳥 100 多種，數(shù)量達(dá) 萬多只。國際濕地組織涉禽鳥類專家馬克 巴特先生稱為 “ 開發(fā)潛力巨大，不可多得的濕地保護(hù)區(qū)。 ” 國家資源供給地帶 （ 1）國家重要的魚米之鄉(xiāng)，生產(chǎn)水稻、魚、蝦、蟹、河豚等 （ 2）石油儲(chǔ)量豐 富，南堡油田已探明儲(chǔ)量 億噸 （ 3）水利資源豐富，多條河流貫穿縣域 （ 4）首鋼的遷入，資源的匯聚，優(yōu)越性更高 交通便捷通達(dá)四方 縣域內(nèi)交通體系已初規(guī)模，建設(shè)大街、新城大街、 肯豐大街等作為縣域東西交通動(dòng)脈， 文化路、大同路、迎賓路、長豐路等貫穿縣區(qū)南北，令唐海路、唐曹高速、 沿海高速等更為唐海連接唐山、對接曹妃甸，經(jīng)濟(jì)快速騰飛奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 (二 )行政人口 （城市化程度不高、集中化程度不高 、農(nóng)業(yè)人口為主 體 ） 唐?？h前身為河北省國營柏各莊農(nóng)場，是河北最大的國營農(nóng)場，現(xiàn)仍沿續(xù)縣管農(nóng)場體制，轄 11個(gè)農(nóng)場、2 個(gè)海水養(yǎng)殖專業(yè)場、 1 個(gè)建制鎮(zhèn)、 154 個(gè)行政村、 4 個(gè)居委會(huì)。 全縣總?cè)丝跒? 萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口占 40%，總面積 平方公里。耕地面積 萬畝，人均 畝。 唐海地區(qū)發(fā)展集中化程度不高，冀東油田 系統(tǒng)自成一派，各農(nóng)場聯(lián)系獨(dú)立化程度高，城鎮(zhèn)化程度低。 ? 區(qū)劃簡介 2020 年底，唐?？h面積 平方千米。人口 萬。轄 1 個(gè)鎮(zhèn)、 1 個(gè)農(nóng)場， 7 個(gè)社區(qū)居委會(huì)、 11個(gè)分場、 2 個(gè)養(yǎng)殖場?？h政府駐唐海鎮(zhèn)。 唐海鎮(zhèn) 鎮(zhèn)政府駐西南莊。面積 平方千米，人口 萬。轄 7 個(gè)社區(qū)居委會(huì)：交化小區(qū)、新立一區(qū)、新立二區(qū)、中心一區(qū)、中心二區(qū)、橋西一區(qū)、橋西二區(qū)。 柏各莊農(nóng)場 面積 平方千米，人口 萬。轄 11個(gè)分場：一分場、二分場、三分場、四分場、五分場、六分場、七分場、八分場、九分場、十分 場、十一農(nóng)場。 養(yǎng)殖場 面積 平方千米，人口 萬。轄 2 個(gè)養(yǎng)殖場：八里灘、十里海。 （三） 交通優(yōu)勢 縣人民政府駐唐海鎮(zhèn)，唐?？h（河北省國營柏各莊農(nóng)場）地處河北省東北部，渤海灣北岸，西北距北京220 公城，距唐山 55 公里，西南距天津新港 120 公里，東距京唐港 30 公里，秦皇島 150 公里，全境地勢平坦。 唐山曹妃甸港口發(fā)展第一梯度城市，區(qū)位優(yōu)勢明顯。 公路體系發(fā)達(dá)，半小時(shí)車程到他唐山市區(qū)，區(qū)域輻射力度較低 。 鐵路交通崛起在即，必將伴隨曹妃甸港口的興建，發(fā)展成為較具規(guī)模的物流集散地。 唐海未來發(fā)展規(guī)劃藍(lán) 圖中并未規(guī)劃飛機(jī)場，但其周邊有北京、天津、唐山三大機(jī)場。 唐山唐海 2020 年經(jīng)濟(jì)總量約為 300 億元，增長 40%，財(cái)政收入 50 億元，增長 50%！ （四）資源狀況 礦產(chǎn)以石油為主，冀東油田貫穿全境 ， ，南堡油田已探明儲(chǔ)量 億噸， 流經(jīng)縣境的自然河流及人工開挖的排水干渠有 9 條，由西往東依次為沙河、小戟門河、雙龍河、縣第一排水干渠、小青龍河、溯河、灤南第二排水干渠、灤南第二泄洪道和小青河。 唐海作為國家農(nóng)副食產(chǎn)業(yè)基地， 盛產(chǎn)水稻、對蝦、蘆葦、淡水魚、河蟹、河豚、肉雞、水果等，素有 “ 北方小江南 ” 的美譽(yù)。綠色食品 “ 格 綠牌 ” 新小站稻享譽(yù)京津唐秦各大市場，在 96 年北京國際食品暨加工技術(shù)博覽會(huì)上獲金獎(jiǎng)，特種稻滋補(bǔ)珍品 —— 黑米、美食佳品 —— 香糯米在河北省首屆農(nóng)業(yè)博覽會(huì)上獲 “ 河北名牌 ”稱號(hào)。唐海也是 “ 中國東方對蝦 ” 的重要產(chǎn)地之一。新興海水養(yǎng)殖品種紅鰭豚，俏銷日、韓市場，養(yǎng)殖量與出口量居國內(nèi)之首。 （五）歷史淵源 唐海縣是在河北省國營柏各莊農(nóng)場基礎(chǔ)上建立的農(nóng)墾體制縣。 唐?？h境，商屬孤竹 ， 春秋時(shí)屬無終和山戎 ， 戰(zhàn)國為燕地，秦屬右北平郡和遼西郡，西漢為右北平郡昌城、夕陽地，東漢并少陽、昌城為海陽。 北齊省海陽入肥如。三國、魏、晉基 本因之。 隋開皇六年（ 586年）省肥加入新昌，十八年（ 598 年）新昌更名盧龍。 唐貞觀置石城，開元二十八年（ 740 年）置馬城，轄縣域大部。 遼天贊析盧龍山南地置灤州，領(lǐng)義豐、馬城、石城。 金代縣境西部屬中書省大都路薊州豐潤縣，東部為永平路灤州義豐、馬城縣。 元至元四年（ 1267 年）省馬城入義豐。明代分屬順天府豐潤縣和永平府灤州義豐縣。 洪武二年（ 1369 年）裁義豐入灤州。 清初仍襲明制，將原京師地改為直隸省，府縣未變。 康熙五年（ 1666 年），遵化成為直隸州，豐潤屬之。 至此縣境西部屬直隸省遵化州豐潤縣，東 部為永平府灤州地。 1913 年，今境分屬直隸豐潤縣和灤縣。 1928 年直隸省改稱河北省，遂屬河北省豐潤縣和灤縣。 1935 年，日本侵略者利用漢奸，在通縣成立偽 “ 冀東防共自治政府 ” ，豐、灤均在其中。 1937 年河北省淪陷后建立日偽政權(quán)?？h境屬冀東道尹公署。 1945 年初，豐灤、灤盧合組唐灤特區(qū)，同年 5 月因遭敵破壞而重建豐灤辦事處。 1946 年 5 月冀東行署調(diào)整區(qū)劃，撤銷豐灤辦事處，建立豐南縣佐公署。 1954 年灤南并灤縣，豐南并豐潤，縣境分屬豐潤和灤縣。另外東北部少數(shù)村莊曾屬樂亭縣管轄。 1955 年底，經(jīng)國家 計(jì)劃委員會(huì)、建設(shè)委員會(huì)批準(zhǔn)，河北省人民委員會(huì)決定，在灤縣南部地區(qū)建立大型國營農(nóng)場，并借用沿海較大村鎮(zhèn)柏各莊之名，定稱 “ 河北省國營柏各莊農(nóng)場 ” ，隸屬河北省農(nóng)業(yè)廳。 1956 年 1 月正式動(dòng)工興建，農(nóng)場性質(zhì)為全民所有制農(nóng)墾企業(yè)，兼有部分地方行政職能。農(nóng)場設(shè)總場場部，初轄 4 個(gè)分場。 1958 年基本完成建場任務(wù)。 1959 年 10月 21 日，經(jīng)河北省人民委員會(huì)批準(zhǔn)，柏各莊農(nóng)場改為唐山市柏各莊區(qū)，建立了區(qū)政府，隸屬唐山市人民委員會(huì)。 1961 年 6 月，撤銷唐山市柏各莊區(qū)建制，恢復(fù)國營柏各莊農(nóng)場，接受唐山專署和豐南縣雙重領(lǐng)導(dǎo)。 1963 年 5 月柏各莊農(nóng)場黨委改歸唐山地委領(lǐng)導(dǎo)，行政業(yè)務(wù)歸河北省農(nóng)墾局領(lǐng)導(dǎo)。 1968 年 6 月 18 日，經(jīng)河北省革命委員會(huì)批準(zhǔn)，河北省國營柏各莊農(nóng)場改為河北省柏各莊農(nóng)墾區(qū)，行使縣一級權(quán)力。 1982 年 12 月 26日，河北省農(nóng)墾局 [80]冀墾字第 53號(hào)文批準(zhǔn)，在柏各莊農(nóng)墾區(qū)建立 “ 河北省墾豐農(nóng)工商聯(lián)合公司 ” ，與柏各莊農(nóng)墾區(qū)實(shí)行一套人馬，掛兩塊牌子。 1982 年 9 月 22 日，國務(wù)院發(fā)出 [82]國函字 211 號(hào)文件，正式批準(zhǔn)柏各莊農(nóng)墾區(qū)改建唐?？h。同年 10 月 7日，河北省人民政府發(fā)出冀政 [82]208 號(hào)文件，轉(zhuǎn)發(fā)了國務(wù)院關(guān)于建立 唐?？h的通知。 1983 年 10月 17 日，中共唐山市委組織部以市組 [83]58 號(hào)文件下發(fā)了 “ 關(guān)于組建唐?？h籌建小組的通知 ” ，并派出建縣工作組，負(fù)責(zé)籌建唐海縣。 1983 年 11月 29 日召開唐海縣第一屆人民代表大會(huì)， 12月 1 日選舉出縣長、副縣長，唐?？h人民政府正式成立。隸屬唐山市。 1985 年 1 月 1 日，撤銷 “ 河北省墾豐農(nóng)工商聯(lián)合公司 ” ，唐?？h實(shí)行縣管農(nóng)場體制，仍保留 “ 國營柏各莊農(nóng)場 ” 名稱。 二、經(jīng)濟(jì)發(fā)展 （一）經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀： 潛力巨大 道路曲折 2020 年唐海財(cái)政收入 8 千萬， 2020 年收入 個(gè)億， “當(dāng)時(shí)寫報(bào)告 本來想寫唐海財(cái)政收入邁入一億元大關(guān)的，后來領(lǐng)導(dǎo)覺得 ?大關(guān) ?兩個(gè)字可能太低估唐海了，就拿掉了 ”，在縣委工作的張丹平說。 2020 年唐海財(cái)政收入 億，2020 年，唐?？h完成地區(qū)生產(chǎn)總值 45 億元，財(cái)政收入 億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 13050 元，農(nóng)民人均純收入 5502 元，縣域經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力在河北省排名第 11 位，重新成為河北的經(jīng)濟(jì)明星。 根據(jù)以上統(tǒng)計(jì)資料顯示唐海發(fā)展在唐海整體經(jīng)濟(jì)中處于落后狀態(tài)，但相信多重利好因素的融入，唐海未來的經(jīng)濟(jì)將呈現(xiàn)出飛速的發(fā)展。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展不斷壯大 唐海縣國內(nèi)生產(chǎn)總值統(tǒng)計(jì)表 發(fā)表 年份 統(tǒng)計(jì)對象 數(shù)字 發(fā)展縮影 19781998 唐?？h 1998 年，全縣實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元 。財(cái)政收入 7573 萬元 。農(nóng)民人均純收入 4070 元。 2020 唐海縣 億元 全縣實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長 %，完成全部財(cái)政收人 8152 萬元，按可比口徑增長 %，完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長 %。 2020 唐?？h 億元 經(jīng)濟(jì)狀況 2020 年，全縣地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，同比增長 20%。完成全 社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長 50%。全部財(cái)政收人 億元，增長 %。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 13050 元，農(nóng)民人均純收人 5502 元，分別增長 %和 %。 依據(jù)上表顯示，唐海經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速道是在 2020 年。 唐?？h以農(nóng)業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)為依托，隨著冀東油田的落戶、首鋼