【正文】 第一章 總論一、項目概況（一）項目名稱及開發(fā)建設(shè)單位本報告所陳述的對象名為長沙xx小區(qū)（以下簡稱本項目），由xx房地產(chǎn)公司開發(fā)建設(shè)。（二）項目的地理位置本項目位于金鷹月湖板塊的核心位置，而金鷹月湖板塊依托省廣電中心以及豐富的山水景觀資源，逐漸形成一個高檔居住片區(qū)氛圍，且地處三一大道和萬家麗的交叉處，但又保持100200米的距離，在確保不受噪音污染的同時，交通也相當(dāng)便捷，同時萬家麗路的拉通，使項目距離城市核心的半徑距離拉近，居民可以享受城市生活的便利。（三）項目所在地的周圍的環(huán)境狀況在文化方面，長沙市對項目所處的區(qū)位定位為“文化居住片區(qū)”。在生態(tài)環(huán)境方面，該區(qū)域用三塊城市綠地資源，是城市中稀缺的綠色生態(tài)居住片區(qū)。在商業(yè)方面，項目所處區(qū)域是城市核心商圈（五一商圈）和副中心商圈（星沙商圈）的橋梁。安置房財富名苑月湖安置房萬家麗路馬蘭山市場西湖樓廣場西湖樓本案商品房用地（四）項目提出的背景及建設(shè)的必要性長沙作為典型的單核型中心城市，消費城市，和生態(tài)城市，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市化已經(jīng)計入快車道，城市發(fā)展的框架正在拉開，尤其是中環(huán)與外環(huán)之間的地帶正在成為城市發(fā)展的主流地帶，大量的新型工業(yè)與現(xiàn)在服務(wù)業(yè)正向這一代集中，大長沙的格局正在顯現(xiàn)。本案作為中環(huán)與外環(huán)之間的留白區(qū)域的開發(fā)，潛力與價值不應(yīng)等閑視之。 在長沙新格局下，長沙房地產(chǎn)正在進(jìn)入大盤時代，大牌地產(chǎn)商云集，跑馬圈地，品牌競爭開始，東南西北幾大區(qū)域各抱地勢，板塊競爭序幕已經(jīng)拉開，2010年一系列調(diào)控政策的出臺是房地產(chǎn)從繁榮到低迷的，2011調(diào)控政策進(jìn)一步加緊，各房地產(chǎn)商的壓力可見一般。各房地產(chǎn)商的競爭也可能會進(jìn)一步加劇，本案如何超前地提升產(chǎn)品品質(zhì)，突出品牌形象，如何讓與對手差異化，如何對板塊的選擇和同一板塊項目合縱連橫，形成獨特的戰(zhàn)略競爭優(yōu)勢。（五）可行性研究的依據(jù)和范圍本報告是基于對市場的充分了解和對該項目的市場前景有著準(zhǔn)確的判斷而作的，具有科學(xué)性和前瞻性。本報告在以下的部分將著重對本項目的市場分析、項目定位、規(guī)劃設(shè)計定位、營銷推廣策略以及項目的財務(wù)評價進(jìn)行研究。（六）主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總占地面積：約 平方米容積率：≤建筑限高：80 米總建筑面積：約 74768 平方米建筑密度： ≤30%綠地率：≥40%第二章 項目宏觀形勢分析一、長沙城市發(fā)展的現(xiàn)狀長沙是湖南的單核中心城市，是一座經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長，資本高度青睞，商品流通高度發(fā)達(dá)的，正進(jìn)入快速工業(yè)化階段，具名消費意識超前地典型消費城市。隨著長株潭一體化的推進(jìn)，長沙的城市輕軌，地鐵正如火如荼的進(jìn)行，這將帶動城市的高速發(fā)展，城市化和工業(yè)化進(jìn)程都將加快，這樣將會帶來大量的高素質(zhì)人口的流入，從而帶來巨大的房地產(chǎn)需求。（一）長沙經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀與特點長沙是湖南的單核中心城市，是湖南的政治，經(jīng)濟(jì)中心，文化，科教中心，信息與交通中心，綜合服務(wù)中心，%，在GDP中，%。，%，%，%。2010年是經(jīng)濟(jì)復(fù)雜多變的一年，面對后金融危機(jī)的復(fù)雜局面和各種挑戰(zhàn)，據(jù)初步核算，全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP），%分產(chǎn)業(yè)看，%；，%，%，%，第一，二，,，%，%，%,%，%，%%。::。%，%。，%，占全國社會固定資產(chǎn)投資的比重達(dá)74。4%，%。因此經(jīng)濟(jì)高速穩(wěn)定的發(fā)展，提高了長沙作為中心城市的魅力，加速吸引中南部人才的流入，從而對房地需求增大，數(shù)據(jù)顯示，第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定的增長，排名第二，所以說房地產(chǎn)發(fā)展比較穩(wěn)定，迅速，房地產(chǎn)市場的風(fēng)險也有一定的降低。（二）長沙的工業(yè)與商業(yè)現(xiàn)狀2010年，市委市政府認(rèn)真落實中央和省關(guān)于擴(kuò)大內(nèi)需保增長的一系列政策措施，積極開展“兩幫兩促”的活動，大力幫扶中小企業(yè)發(fā)展，為企業(yè)排憂解難，抽樣調(diào)查顯示：，%?？鄢齼r格因素影響，%，增幅全市州第一。抽樣調(diào)查顯示：2010年長沙規(guī)模以下工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)實力增強，生產(chǎn)能力利率提高，多數(shù)企業(yè)基本能盡產(chǎn)盡銷，促進(jìn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的良性循環(huán)。主要表現(xiàn)在以下方面：一是整體經(jīng)濟(jì)增強，生產(chǎn)效率有所提高。，%從資產(chǎn)生產(chǎn)效率看，%。從勞動生產(chǎn)效率看，%；，%。二是生產(chǎn)能力利用率，產(chǎn)銷量提高，利潤，稅金快速增長。2010年，%，%，產(chǎn)銷銜接處于良好區(qū)間；，%；，%。所以規(guī)模以下工業(yè)的高速發(fā)展，帶動的是長沙經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，企業(yè)的不斷增加，將對商業(yè)寫字樓的需求不斷增強，個體戶的收入不斷增加，公司的實力不斷增強，一定程度上員工得到一定的保障，這一批人對住房的需求和標(biāo)準(zhǔn)也有一定的增加和提高，標(biāo)準(zhǔn)各不一樣，擺在開發(fā)商眼前的，就是怎樣不斷的去創(chuàng)新，建出每個人都需要的房子，不是建開發(fā)商想要的標(biāo)準(zhǔn)的房子，而是要建市場需要什么標(biāo)準(zhǔn)的房子?？偟膩碚f，對房地產(chǎn)開發(fā)商來說，市場的需求和標(biāo)準(zhǔn)，對各個開發(fā)商可以說是一個挑戰(zhàn)。未來的房地產(chǎn)應(yīng)該市場是多元化經(jīng)營。（三）長沙居民的消費水平，。,，；,。10年3月止城鎮(zhèn)居民人均收入可支配收入7846元。%；城鎮(zhèn)居民人均消費性支出4944元，%。3月止農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入5016元，%，；農(nóng)村居民人均生活消費支出為1901元，%?？梢钥闯鼍用裣M能力的增強，生活的標(biāo)準(zhǔn)也不斷的提高，對住房的標(biāo)準(zhǔn)也有所提高，市民將步入第二次置業(yè)階段，這將推動高檔住宅的發(fā)展。二、長沙城市未來的發(fā)展趨勢隨著“長株潭”兩型社會進(jìn)程的加快，長沙作為唯一的中心城市，長沙有著舉足輕重的作用，以中心城區(qū)為核心，沿十字?jǐn)U展。未來十年內(nèi)，長沙的重點沿湘江，319國道兩條主生長軸線，京珠高速次級生長軸線拓展，構(gòu)筑“一主，兩次，六組團(tuán)”的空間結(jié)構(gòu)。重點建設(shè)河西新城，星馬新城，省政府新址片區(qū)。前不久，長沙市政府《長沙市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年（20112015年）規(guī)劃綱要》表示，到2020年，基本實現(xiàn)現(xiàn)代化和建成“兩型”示范城市。重點推出五化（提高城市國際化水平，加快產(chǎn)業(yè)高端化進(jìn)程，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，創(chuàng)新發(fā)展“兩型”化模式，加強城市法制化管）,實現(xiàn)一個率先（率先基本建成“兩型”城市和實現(xiàn)全面小康），努力把長沙建設(shè)成為具有國際品質(zhì)，人名引以為自豪的創(chuàng)業(yè)之都，宜居城市和信服家園?！毒V要》提出，2015年人均地區(qū)生產(chǎn)總值約12萬元，城鄉(xiāng)居民人均可支配收入分別達(dá)到40000元和20000元以上：市域網(wǎng)絡(luò)化，大都市建設(shè)架構(gòu)基本形成，中心城市承載功能明顯提高，2015年中心城區(qū)建設(shè)用地面積擴(kuò)大到470平方公里左右，達(dá)到470萬左右。三、關(guān)于長沙房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的態(tài)勢進(jìn)入20世紀(jì)90年代后期，長沙房地產(chǎn)才真正進(jìn)入市場化階段。長沙商品房從有到無，從小到大，房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展壯大，2010到2001年至今受國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策和房地產(chǎn)市場調(diào)控的的影響，長沙市房地產(chǎn)投資增速仍將趨返，“長株潭”兩型社會進(jìn)程的加快，經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，外來人口的不斷流入，從而存在著大量的剛性需求，而房地產(chǎn)的房發(fā)展取決于市場需求，需求越大，房地長發(fā)展空間越大，盡管受國家宏觀經(jīng)濟(jì)和政策的影響，但是存在著大量的剛性需求，所以說未來房地產(chǎn)市場發(fā)展空間無法估量。第三章 市場分析一、市場走勢預(yù)測（一）供求關(guān)系預(yù)測 供應(yīng)量——2011年全市供應(yīng)量仍將持續(xù)加大 房地產(chǎn)投資開發(fā)周期依開發(fā)規(guī)模而定，一般中小型規(guī)模開發(fā)周期在2年之內(nèi)，從取得施工許可證到預(yù)售上市一般需要半年時間。本次預(yù)測未來期間供應(yīng)量以上半年新開工面積為基數(shù)進(jìn)行分析統(tǒng)計。根據(jù)官方公布數(shù)據(jù)， 09年為新增供應(yīng)量為880萬平方米