【正文】 84 / 84重慶袁家崗某綜合性地產(chǎn)項目市場調(diào)查報告第一部分 項目投資環(huán)境分析一、經(jīng)濟、政策、市政環(huán)境分析 宏觀經(jīng)濟、政策、市政環(huán)境分析n 城市GDP值自97年設(shè)立直轄市以來，重慶市面對前所未有的機遇，實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值繼續(xù)保持穩(wěn)步快速增長態(tài)勢。據(jù)統(tǒng)計，2002年重慶市經(jīng)濟發(fā)展實現(xiàn)了五大突破：１、%，自1997年來首次突破兩位數(shù)；２、財政收入增幅達9%，全年達到150億元；３、金融形勢良好，存款金額約2800億元，同比增長22%；４、固定資產(chǎn)投資增幅達25%，2002年達到1000億元；５、農(nóng)民收入繼續(xù)保持快速增長，2002年實現(xiàn)增收7%，實現(xiàn)人均2100元的水平，實現(xiàn)了跨越性突破。，%。三大產(chǎn)業(yè)共同支撐經(jīng)濟增長，%、%%；三大需求拉動經(jīng)濟增長，%（剔除城鄉(xiāng)集體和個體，%）；，%；，%。，%。工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)達到114,提高22個點。城市居民人均可支配收入3499元，%。圖11 歷年重慶市GPD增長（單位：人民幣億元）數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局年報數(shù)據(jù)19962001n 城市FDI值2002年全市新簽利用外資合同項目169個，%；，%，%。外商投資企業(yè)對重慶的經(jīng)濟發(fā)展前景較為看好，預(yù)計在未來增加投資的行業(yè)主要以工業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)為主，%，%。%，%。從投資領(lǐng)域看，主要涉及建立新的生產(chǎn)線、擴建改造、房地產(chǎn)、酒店（度假村、餐飲）以及旅游等。 產(chǎn)業(yè)政策重慶房地產(chǎn)市場相對于全國而言屬于較為封閉和相對落后的區(qū)域，整個市場尚處于發(fā)育期。設(shè)立直轄市之后，重慶房地產(chǎn)市場才開始真正起步，市場的政策把控程度體現(xiàn)的較弱，主要體現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)政策主要依照國家房產(chǎn)政策執(zhí)行，著重于規(guī)范管理房產(chǎn)市場；而相對調(diào)整、監(jiān)控、規(guī)范地方房地產(chǎn)發(fā)展的調(diào)整政策極少。表11 重慶市主要公布主要產(chǎn)業(yè)政策列表發(fā)布年份產(chǎn)業(yè)政策名稱1997年關(guān)于規(guī)范發(fā)展重慶市城鎮(zhèn)集資合作建房工作的通知1997年關(guān)于取消福利住房建設(shè)和分配的通知1997年關(guān)于印發(fā)《重慶市公有住房出售后再交易試點暫行辦法》的通知 1997年關(guān)于印發(fā)《重慶市購房保證金管理暫行辦法》的通知1997年關(guān)于印發(fā)《重慶市職工購房抵押委托貸款試行辦法》的通知1997年重慶市物價局關(guān)于提高公有住房租金標準的通知1997年關(guān)于印發(fā)《重慶市單位資助職工購買經(jīng)濟適用住房管理辦法》的通知1998年重慶市建筑管理條例2000年重慶市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例2002年重慶市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例2003年重慶城市建設(shè)綜合開發(fā)管理辦公室關(guān)于填報開發(fā)企業(yè)在小城鎮(zhèn)投資開發(fā)情況的通知數(shù)據(jù)來源：上海中瑞市場研究部、市政狀況重慶是全國聞名的“山城”，交通問題一直困擾著城市的發(fā)展。故重慶市政府將在未來幾年建設(shè)完備的綜合交通運輸體系，為未來經(jīng)濟起飛鋪設(shè)跑道。n 外部交通立體系統(tǒng)重慶目前已有成渝、川黔、襄渝三條鐵路干線，將規(guī)劃建設(shè)達萬鐵路、渝懷鐵路、渝遂鐵路、渝漢鐵路新干線。成渝高速公路連接重慶、成都兩大城市，正在建設(shè)和規(guī)劃建設(shè)的幾條高速公路將貫通巴渝大地。長江黃金水道將日益發(fā)揮其通航的重要性。n 軌道交通隨著輕軌二號線（較新線）建設(shè)進入尾聲和三號線（二塘江北機場）規(guī)劃出臺，重慶已經(jīng)形成未來貫穿南北和東西的兩條軌道交通路線。2010年以前，還將啟動一號線、軌道交通環(huán)線、輕軌四號線和六號線，輕軌總長度達到135公里，總投資達到500多億元，占到未來幾年城市大型投資項目總投資額的5%以上。n 城市交通半小時圈重慶市出臺的新建設(shè)方案中，將斥資8700億元建設(shè)新重慶的300個項目，涉及基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、社會事業(yè)等四方面，其中包括兩路機場、菜園壩長江大橋、人民劇場、重慶國際醫(yī)院、重慶生態(tài)公園等重點項目。據(jù)估計，其中的96個項目將在2005年前開工建設(shè)，總體項目在2010年完成。目前重慶正開展城市交通半小時圈的建設(shè)，力圖在年內(nèi)完工。n 體育場館重慶市政府重點工程在袁家崗地區(qū)建立奧林匹克中心，規(guī)劃中的主體育場，將能容納6萬名觀眾，工程計劃于2004年6月完成，屆時，一個現(xiàn)代化的、全新的體育運動中心將呈現(xiàn)，2004年亞洲杯預(yù)選賽也將在此舉行。目前，大型游泳館已經(jīng)落成開放?！　? 上述因素發(fā)展對重慶房地產(chǎn)市場之影響 n 良好的經(jīng)濟運行為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供強大的支持近年來，重慶在國家繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，在國家大力開發(fā)西部地區(qū)加大投入力度的推動下，抓住加快發(fā)展的大好時機，進一步加大經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的力度，繼續(xù)推進改革開放，國民經(jīng)濟保持良好發(fā)展勢頭，經(jīng)濟運行質(zhì)量和效益進一步改善，各項社會事業(yè)全面進步，城鄉(xiāng)人民生活水平有所提高。n 規(guī)劃、市政的強大力度為房地產(chǎn)市場的多樣發(fā)展提供了強大動力重慶行政級別的變化導(dǎo)致了其在中國西部經(jīng)濟地位的定位和經(jīng)濟發(fā)展定位的改變，讓城市產(chǎn)生了新的發(fā)展格局。為滿足居住、購物、辦公、娛樂、出行等種種要求的情況下，重慶結(jié)合自身特點在發(fā)生著新的布局規(guī)劃、發(fā)展。新的市政工程、規(guī)劃動態(tài)和特殊事件都在不斷刺激著城市房地產(chǎn)市場熱點的誕生，為城市房地產(chǎn)市場的多樣發(fā)展提供了強大動力。但仍然應(yīng)該看到，目前重慶市場的熱點依舊相對分散。表12 重慶房地產(chǎn)市場熱點發(fā)展態(tài)勢市場熱點關(guān)鍵促進因素目前發(fā)展態(tài)勢軌道交通周邊住宅軌道交通發(fā)展預(yù)計將成為重慶住宅格局發(fā)展變化的關(guān)鍵因素奧體中心附近住宅體育文化中心將逐漸形成獨特的“奧體房地產(chǎn)拉動效應(yīng)”小戶型公寓爛尾樓改造作為過渡型和投資型物業(yè)，被很多人所看好產(chǎn)權(quán)式酒店（含商務(wù)型）爛尾樓改造逐漸引入先進理念，未來發(fā)展勢頭看好江景住宅江景自然資源重慶市江景資源相對富足，缺少的只是規(guī)劃，合理利用將打造新外灘商鋪投資內(nèi)需拉動相關(guān)政策市場運行態(tài)勢良好江北區(qū)住宅政府行政支持新的行政中心帶動新的住宅、商業(yè)區(qū)域發(fā)展數(shù)據(jù)來源：上海中瑞市場研究部二、重慶市房地產(chǎn)市場環(huán)境分析 總體供求及價格特征 1996年至今重慶的房地產(chǎn)市場商品房供求經(jīng)歷了幾大階段。1996年房產(chǎn)市場供求均較為低迷，空置比率高。1997年重慶升為直轄市后為房地產(chǎn)發(fā)展帶來了強大的動力，19971998年房產(chǎn)發(fā)展勢頭良好，供需平穩(wěn)上升，空置率逐漸被控制。1998年1999年供應(yīng)量、需求量均明顯縮減，空置率再度上升。99年后在良好的經(jīng)濟環(huán)境和相應(yīng)的政策拉動下，重慶商品房的供應(yīng)量與需求量開始大幅增大。圖12 重慶市歷年商品房供求分布數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局年報數(shù)據(jù)19962001（單位：萬平方米）n 價格特征96年至今重慶商品房價格基本保持了平穩(wěn)向上的趨勢。但價格漲幅不大；2001年后，隨著經(jīng)濟發(fā)展及各項相關(guān)政策的拉動下，2003年價格比2002年上漲了11%。 圖12重慶歷年商品房平均銷售價格變化表數(shù)數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局年報數(shù)據(jù) 房產(chǎn)市場特征 n 市場供大于求，總體銷售速率較緩 較大的市場供應(yīng)已經(jīng)使得重慶的房產(chǎn)市場銷售速度明顯減緩，市場出現(xiàn)了不應(yīng)有的疲態(tài)，這一點使得開發(fā)商不得不考慮當?shù)厝四壳暗馁徺I力情況，價格導(dǎo)向是重慶人購房的特點。n 房地產(chǎn)開發(fā)重心向次中心城區(qū)及郊區(qū)轉(zhuǎn)移區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展和道路交通環(huán)境的改善，使“寧要渝中一張床，不要郊區(qū)一間房”的擇居觀受到挑戰(zhàn)，也促使購房區(qū)域重心發(fā)生轉(zhuǎn)移。繼渝中半島和江北、南岸之后，北部城區(qū)和其他主城各區(qū)相繼成為房地產(chǎn)開發(fā)投資和消費的熱點區(qū)域。n 高尚地段創(chuàng)造高價位樓盤綜觀重慶樓市，不難發(fā)現(xiàn)，重慶高價位的樓盤主要位于一些高尚地段，產(chǎn)品塑造價格的空間很小，但高尚地段內(nèi)的優(yōu)秀產(chǎn)品仍是市場的寵兒。n 房產(chǎn)開發(fā)商大力開發(fā)臨水樓盤 重慶有豐富的江景資源，臨水樓盤也頗受買房者的青睞。親水性是重慶人與生俱來的天性，不少開發(fā)商迎合市場需求利用得天獨厚的地理環(huán)境開發(fā)臨江或臨湖樓盤。隨著城市化發(fā)展，城市規(guī)劃與建設(shè)越來越注重對城市氣質(zhì)的把握和與自然環(huán)境的融合。尤其是社會生活水平的不斷提高，讓人們對居住環(huán)境的要求也日益提高。n 預(yù)售房比現(xiàn)房受寵 隨著重慶開發(fā)企業(yè)的市場定位和行銷策劃水平，以及規(guī)劃設(shè)計水平正在不斷改善和提高，產(chǎn)品適銷，得到了消費者的認同，新開發(fā)預(yù)售房的銷售情況良好，比現(xiàn)房更贏得市場。n 商品房銷售實施雙軌制重慶商品房銷售采用套內(nèi)面積和建筑面積雙軌制。第二部分 項目住宅競爭環(huán)境分析一、普通公寓住宅競爭區(qū)域市場界定 競爭區(qū)域市場范圍界定本項目位于重慶市袁家崗高新區(qū)奧林匹克體育中心，屬九龍坡區(qū)?？偨ㄖ娣e70萬平方米?？傮w規(guī)劃區(qū)域內(nèi)臨袁石路和袁茄路的BBCA9地塊及臨謝陳路的E7地塊。先期啟動部分為臨袁石路和袁茄路的BBC1的三地塊，總建筑面積約為5560萬平方米。根據(jù)本項目的預(yù)計檔次，規(guī)模和容積率情況，為了更好的進行市場比較和深入研究，擬采用同類競爭項目為研究范圍，先以重慶主要城區(qū)范圍的中高檔、規(guī)模大盤界定本案競爭對手樣本框，局部考慮區(qū)域分類法。采樣基本標準：178。 建筑面積規(guī)模在20萬平方米；178。 。 競爭對手樣本框界定根據(jù)以上研究范圍的確定，根據(jù)競爭區(qū)域市場樓盤的區(qū)位、類型、開盤時間來界定競爭對手樣本框。并以之為根據(jù)，選取以下二十個樓盤作為項目競爭對手樣本。178。 南 岸 區(qū)：上海城、融橋半島、泰正花園、回龍灣、海棠曉月178。 江 北 區(qū)：南方上格林、華新都市花園、長安華都、龍湖*楓香庭、金砂水岸178。 沙坪壩區(qū)：天驕年華、學林雅園、華宇廣場178。 渝 中 區(qū)：新東?；▓@、海客嬴洲178。 九龍坡區(qū)：華宇名都城、美茵河谷、珠江花園、上江城、廣廈經(jīng)典表21 競爭對手樣本框情況 物業(yè)名稱物業(yè)規(guī)模（萬M2）物業(yè)區(qū)位成為樣本之原因上海城58南岸區(qū) 規(guī)模、檔次融橋半島350南岸區(qū) 規(guī)模、檔次泰正花園30南岸區(qū) 規(guī)模、檔次回龍灣55南岸區(qū) 規(guī)模、檔次海棠曉月80南岸區(qū) 規(guī)模、檔次南方上格林40江北區(qū) 規(guī)模、檔次華新都市花園23江北區(qū)規(guī)模、檔次、建筑形態(tài)長安華都28江北區(qū) 規(guī)模龍湖*楓香庭27江北區(qū)規(guī)模、檔次、建筑形態(tài)金砂水岸18江北區(qū)規(guī)模、檔次、建筑形態(tài)天驕年華27沙坪壩區(qū)規(guī)模、檔次、學林雅園21沙坪壩區(qū)規(guī)模、檔次、華宇廣場38沙坪壩區(qū)規(guī)模、檔次、新東?；▓@14渝中區(qū)地段、檔次、?？唾?5渝中區(qū)規(guī)模、檔次、華宇名都城32九龍坡區(qū)地段、規(guī)模、檔次、建筑形態(tài)美茵河谷60九龍坡區(qū)地段、規(guī)模、檔次珠江花園30九龍坡區(qū)地段、規(guī)模、檔次上江城16九龍坡區(qū)地段、檔次廣廈經(jīng)典13九龍坡區(qū)地段、檔次數(shù)據(jù)來源：上海中瑞市場研究部2 市場特征分析 供應(yīng)特征n 重慶樓市步入大盤時代，北部新城和南岸區(qū)成為熱點區(qū)域從近階段的房地產(chǎn)住宅市場來看，隨著重慶本地企業(yè)的發(fā)展壯大及外地開發(fā)商的進入，重慶樓市開始逐步進入大盤時代。從近期看開盤與亮相的多是建筑面積10萬平方米以上大盤，其中既有占地3000畝的融僑半島，占地1000畝的廣廈城及天驕美茵河谷等“地產(chǎn)航母”，也有諸如建筑面積為80萬平方米的海棠曉月、58萬平方米的上海城、55萬平方米的回龍灣等大型社區(qū)，此外其他如金砂水岸、海客瀛州、晉愉上江城、廣廈經(jīng)典等樓盤基本上都在10萬平方米以上。小盤的生存空間將越來越小，出現(xiàn)這一變化是市場競爭的結(jié)果，也與近一兩年主管部門提高地產(chǎn)準入門檻有關(guān)。中高檔規(guī)模樓盤主要集中于北部新城和南岸區(qū)，北部新城新開樓盤以龍湖楓香庭、金砂水岸和南方上格林等樓盤為代表，南岸區(qū)新開樓盤以融僑半島、海棠曉月、回龍灣、上海城等樓盤為代表。除此之外，新開樓盤還有九龍坡區(qū)的天驕美茵河谷、高新區(qū)的華宇名都城等。從目前市場已亮相樓盤的檔次來看，中高檔樓盤占據(jù)大部分，預(yù)計這一檔次物業(yè)在2003年將是市場爭奪的焦點；從規(guī)模及體量來看，1020萬平方米所占比例較大，這類規(guī)模樓盤除在綠化景觀、物業(yè)氛圍營造方面注重投入外，在營銷推廣方面也會不遺余力，更為激烈的競爭在所難免。 n 大盤總的推案規(guī)模將影響重慶住宅市場。大盤市場將成為重慶住宅市場的主流，大盤的推案時間、營銷手法、推廣力度和價格定位都將對重慶房地產(chǎn)市場起到引導(dǎo)作用。表22 競爭對手（樣本）供應(yīng)量及分布物業(yè)名稱物業(yè)區(qū)位占地規(guī)模（萬M2）規(guī)劃面積（萬M2）物業(yè)已供應(yīng)量（萬M2）未來預(yù)計供應(yīng)量（萬M2）上海城南岸區(qū)1658652融橋半島南岸區(qū)20035010340泰正花園南岸區(qū)30300回龍灣南岸區(qū)18海棠曉月南岸區(qū)807010南方上格林江北區(qū)2340355華新都市花園江北區(qū)23158長安華都江北區(qū)281810龍湖*楓香庭江北區(qū)627270金砂水岸江北區(qū)618810天驕年華沙坪壩區(qū)27198學林雅園沙坪壩區(qū)721210華宇廣場沙坪壩區(qū)38380新東福花園渝中區(qū)0?？唾?br />