【正文】 珠江御景灣物業(yè)中心09年工作計(jì)劃2009年是公司發(fā)展規(guī)劃蓄勢(shì)的一年，也是公司繼往開來的新的一年，除了要一如既往地堅(jiān)定“真誠為您每一天”的服務(wù)理念外，還要開拓工作思路，準(zhǔn)確分析公司發(fā)展面臨的機(jī)遇、困難和挑戰(zhàn)，強(qiáng)化危機(jī)意識(shí)、服務(wù)意識(shí)，增強(qiáng)大局意識(shí)、責(zé)任意識(shí)和協(xié)作意識(shí)，提倡實(shí)干精神。以更加務(wù)實(shí)的態(tài)度，積極配合集團(tuán)經(jīng)營(yíng)的戰(zhàn)略方針，細(xì)化管理，從內(nèi)部挖掘潛力，向管理要效益，更加嚴(yán)格要求，加強(qiáng)培訓(xùn)，勇于面對(duì)不足，團(tuán)結(jié)一心，同心同德，在集團(tuán)公司的正確引導(dǎo)和指揮下，實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)工作全面健康有序地發(fā)展，為全面完成公司發(fā)展規(guī)劃上確立的目標(biāo)奠定扎實(shí)的基礎(chǔ)。 御景灣作為力高（中國(guó)）集團(tuán)在合肥精心打造的一個(gè)極品樓盤，自開盤以來一直引領(lǐng)合肥樓市，并計(jì)劃與在09年底前交付使用。作為房地產(chǎn)開發(fā)的下游企業(yè)—物業(yè)公司將如何做好開發(fā)商的好幫手、業(yè)主的好管家，從而來提升物業(yè)的品牌，促進(jìn)物業(yè)的升值和保值，使客戶資產(chǎn)效益最大化，實(shí)現(xiàn)業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)“三贏”的局面。計(jì)劃開展工作如下：一、 成立前期介入小組，在物業(yè)質(zhì)量和使用功能上把好關(guān)。為充分發(fā)揮前期介入的作用，公司領(lǐng)導(dǎo)將親自參與指揮前期介入的各項(xiàng)工作，從公司內(nèi)部調(diào)配和招聘優(yōu)秀的各工種專業(yè)人員，成立了御景灣前期介入工作組，參與相關(guān)管理策劃和方案編寫工作，為御景灣的銷售和工程建設(shè)提供配合，盡快使管理人員熟悉小區(qū)物業(yè)環(huán)境和特點(diǎn)，便于順利開展各項(xiàng)后期物業(yè)管理工作。前期介入組織架構(gòu)前期介入組長(zhǎng)環(huán)境組客服組工程組安管組 銷售配合 3人樣板房智能化1人土建1人安裝1人營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng)施工現(xiàn)場(chǎng)子營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng)子（一）前期介入的內(nèi)容 工程介入 安全介入 樣板房介入 營(yíng)銷服務(wù)介入 物業(yè)接管 制定御景灣物業(yè)管理方案（二）工程介入 由工程負(fù)責(zé)人、土建技術(shù)員、水電安裝技術(shù)員、弱電技術(shù)員組成工程組，參與工程設(shè)計(jì)、跟進(jìn)，參加地產(chǎn)項(xiàng)目部的業(yè)務(wù)交流，每周一次的現(xiàn)場(chǎng)巡視，每月一次物業(yè)狀況進(jìn)展匯報(bào)。 工程施工階段前期介入人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，熟悉小區(qū)規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)、管網(wǎng)設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)狀況等；a) 在施工過程中，進(jìn)駐人員對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工狀況進(jìn)行記錄，特別對(duì)施工變動(dòng)部分認(rèn)真記錄，以備日后維修工作，并結(jié)合物業(yè)管理實(shí)際，在工程施工中對(duì)部分不適應(yīng)或不利于日后物業(yè)管理的設(shè)計(jì)或個(gè)別部位向發(fā)展商及時(shí)提供參考的修改意見；b) 前期介入小組每周一次現(xiàn)場(chǎng)巡視，召開分析會(huì)議，掌握工程基本情況；c) 前期介入的工程負(fù)責(zé)人，須每周參加地產(chǎn)召開的工程例會(huì)掌握情況，以便對(duì)未來物業(yè)管理策劃方案進(jìn)行不斷的修正、完善；d) 土建、安裝技術(shù)人員，重點(diǎn)跟蹤電梯、供、配電、給排水、供氣等設(shè)備的安裝和管網(wǎng)布置，設(shè)備功能要進(jìn)行全面掌握；e) 弱電技術(shù)員跟蹤智能化系統(tǒng)的安裝、調(diào)試，并向安裝單位技術(shù)人員學(xué)習(xí)基本技術(shù)，全面了解功能，以便日后的維修； 安全介入a) 前期介入小組根據(jù)項(xiàng)目要求，派出精干保安隊(duì)伍進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，維護(hù)銷售現(xiàn)場(chǎng)、施工現(xiàn)場(chǎng)的安全秩序；b) 保安人員嚴(yán)格控制非許可人員進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)；c) 保安人員對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)、施工物品起到秩序維護(hù)作用；d) 保安人員對(duì)會(huì)所、樣板房物品的秩序維護(hù)，e) 保安人員看房人員的引導(dǎo)和車輛停放指揮f) 保安人員對(duì)施工車輛的管理g) 保安人員對(duì)小區(qū)施工人員的安全管理h) 保安人員對(duì)非施工時(shí)間的人員、車輛管理 配合營(yíng)銷開展形式都樣的業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)a) 成立以客服負(fù)責(zé)人主的聯(lián)誼小組，為配合地產(chǎn)開展業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)做好策劃、組織落實(shí)工作，同時(shí)借助活動(dòng)的推廣，加強(qiáng)樓盤的宣傳，發(fā)掘潛在客戶群b) 做好物業(yè)管理和服務(wù)介紹，增進(jìn)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的理解和配合c) 做好與售樓人員的業(yè)務(wù)交流解決好售樓與物業(yè)管理的銜接工作d) 充當(dāng)發(fā)展商與業(yè)主溝通的橋梁，積極主動(dòng)地把業(yè)主在樓盤銷售中對(duì)小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)的合理要求及時(shí)反饋發(fā)展商，充分做好協(xié)調(diào)溝通工作。 接管驗(yàn)收a) 工程人員根據(jù)情況，每周向前期介入小組匯報(bào)各項(xiàng)工作的進(jìn)度情況。b) 工程人員根據(jù)物業(yè)管理的實(shí)際情況及業(yè)主需求向地產(chǎn)工程部提出合理化建議，諸如垃圾房、綠化用水、垃圾桶擺放、設(shè)備設(shè)施標(biāo)識(shí)等，配合發(fā)展商解決；c) 在各項(xiàng)工程待交接時(shí)，進(jìn)駐人員做好表格設(shè)計(jì)，對(duì)工程的各部分工作進(jìn)行全面檢查，向地產(chǎn)提交檢查報(bào)告，待地產(chǎn)整改后，做好接管的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作；d) 入伙前的一個(gè)月，招聘各崗位人員進(jìn)行封閉式培訓(xùn)，根據(jù)要求，考核通過，確立上崗資格； e) 入伙前一個(gè)月，組織人員進(jìn)行入伙培訓(xùn)，按入伙辦理程序、接管驗(yàn)收程序等逐項(xiàng)進(jìn)行準(zhǔn)備工作；f) 入伙前半個(gè)月與地產(chǎn)協(xié)商入伙具體事宜，嚴(yán)格按地產(chǎn)要求辦理各種準(zhǔn)備手續(xù)，并向地產(chǎn)遞交入伙辦理方案；g) 入伙前五天，各項(xiàng)入伙資料、宣傳資料準(zhǔn)備就緒；h) 入伙前五天，督促精保潔單位進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)小區(qū)進(jìn)行全面清理；i) 與地產(chǎn)簽定《前期物業(yè)管理合同》；j) 根據(jù)項(xiàng)目要求編制住宅管理資料、業(yè)主公約、裝修管理協(xié)議、物業(yè)管理手冊(cè)等；前期介入工作流程組建前期介入工作組物業(yè)宣傳資料的整理、歸檔制度建立提交合理化建議物業(yè)進(jìn)度統(tǒng)計(jì)現(xiàn)場(chǎng)跟蹤、記錄智能化介入功能設(shè)計(jì)管網(wǎng)設(shè)計(jì)工程規(guī)劃保安介入?yún)f(xié)作營(yíng)銷組織開展工作擬定物業(yè)管理方案了解樓盤知識(shí)工程介入36 / 36二、做好入伙管理，確保房屋順利交接御景灣根據(jù)合同為一次性交付使用，這對(duì)物業(yè)公司來說是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)，怎樣保證大批次的房屋順利的交接，必須做好入伙前的每一個(gè)細(xì)節(jié)。（一） 根據(jù)項(xiàng)目情況編制組織架構(gòu)。（二） 根據(jù)組織架構(gòu)招聘相關(guān)人員（三） 根據(jù)各專業(yè)的職責(zé)不同進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn)。（四） 做好入伙前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。入住前期所收取的各項(xiàng)費(fèi)用的確定確定開始計(jì)收管理費(fèi)的時(shí)間。一般入住時(shí)間在上半月的，從當(dāng)月15日開始計(jì)收；入住時(shí)間在下半月的，從下月起計(jì)收。地產(chǎn)承諾贈(zèng)送業(yè)主管理費(fèi)的，由地產(chǎn)按期支付管理費(fèi)。確定需要預(yù)交管理費(fèi)的月數(shù)。按照合肥市相關(guān)規(guī)定預(yù)交管理費(fèi)不得超過六個(gè)月（但個(gè)別業(yè)主如拒交的，也可不預(yù)交，讓業(yè)主選擇按月交納）。 門禁卡工本費(fèi)。此筆費(fèi)用由地產(chǎn)公司確定免費(fèi)卡數(shù)量，通常在入伙時(shí)贈(zèng)送23張給業(yè)主，超過數(shù)量應(yīng)按照成本價(jià)收取。裝修類費(fèi)用。確定垃圾清運(yùn)費(fèi)、裝修工人進(jìn)出工本費(fèi)等費(fèi)用。 其它需要確定的費(fèi)用。 業(yè)主入住指引準(zhǔn)備入住指引包括的內(nèi)容為：歡迎詞，業(yè)主入住需準(zhǔn)備和攜帶的資料，入住辦理流程，裝修辦理流程，業(yè)主在入住時(shí)需要交納的費(fèi)用，業(yè)主在驗(yàn)房和裝修時(shí)的一些小常識(shí)和裝修規(guī)定等。 入住指引的內(nèi)容既要清楚、明了，詳細(xì)，又要避免長(zhǎng)篇累牘，讓業(yè)主感覺繁雜和摸不著頭腦。業(yè)主入住指引應(yīng)在入住前，隨地產(chǎn)的《入伙通知書》一并發(fā)給業(yè)主。入住前，地產(chǎn)與物業(yè)應(yīng)確定防盜門、窗花、遮陽棚等的樣式，包括款式、規(guī)格、用材等。如小區(qū)允許在陽臺(tái)安裝防盜網(wǎng)的，還需要確定防盜網(wǎng)的樣式。入住時(shí)需要準(zhǔn)備的資料在入住前兩個(gè)月確定好入住時(shí)業(yè)主需要填寫的資料，提前印刷或復(fù)印好。以下資料供參考： 序號(hào)資料份數(shù)備注1業(yè)主公約一式三份業(yè)主一份，物業(yè)管理項(xiàng)目一份，業(yè)委會(huì)一份。2業(yè)主（住戶）資料卡即業(yè)主（住戶）檔案登記表3委托銀行代收款協(xié)議一式二份業(yè)主一份，物業(yè)管理項(xiàng)目一份。4房屋交付驗(yàn)收表業(yè)