【正文】 第一 guanli1/a.1kejian3/a 免費(fèi)管理資料下載基地 第一 免費(fèi)管理資料下載基地 富通地產(chǎn)萬(wàn)泉明珠 地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售代理 投標(biāo)書(shū) （正本） 標(biāo)書(shū)主要構(gòu)成 競(jìng)投業(yè)務(wù)名稱(chēng)： 富通地產(chǎn)集團(tuán)在萬(wàn)泉公園區(qū)域開(kāi)發(fā)樓盤(pán)，即“萬(wàn)泉明珠”全案營(yíng)銷(xiāo)策劃及銷(xiāo)售代理業(yè)務(wù)。 標(biāo)書(shū)編制說(shuō)明： 首先十分感謝貴公司提供的這次投標(biāo)機(jī)會(huì)，我們智虹房產(chǎn)置業(yè)有限公司真誠(chéng)負(fù)責(zé)的態(tài)度和對(duì)工作盡善盡美的追求，經(jīng)過(guò)認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)查分析 ，深度挖掘，標(biāo)書(shū)評(píng)審等工作，針對(duì)本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策劃及銷(xiāo)售工作編制了本標(biāo)書(shū)。 本標(biāo)書(shū)編制的目的是從本項(xiàng)目及富通地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略全局出發(fā)，根據(jù)各種具體的有利及不利條件，為投標(biāo)階段提供較為完整的綱領(lǐng)性文件，一旦中標(biāo)，將在此基礎(chǔ)上進(jìn)行深化，用以指導(dǎo)日后的具體工作。 本標(biāo)書(shū)的主要構(gòu)成部分 第一部分為 市場(chǎng)分析、項(xiàng)目分析及營(yíng)銷(xiāo)策略 第二部分為 智虹公司簡(jiǎn)介及針對(duì)本項(xiàng)目小組構(gòu)成及工作開(kāi)展計(jì)劃 第三部分為 策劃銷(xiāo)售代理的工作范圍及我公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 為方便貴司評(píng)審人員翻閱及查找相關(guān)內(nèi)容，特提綱要如下： 目 錄： 從第 3 頁(yè)至第 6 頁(yè)均是本標(biāo)書(shū)大綱目錄 投標(biāo)報(bào)價(jià)：本項(xiàng)目銷(xiāo)售策劃及銷(xiāo)售代理綜合服務(wù)費(fèi)（即基礎(chǔ)傭金）為 %， 詳細(xì)事項(xiàng)及建議見(jiàn)于本標(biāo)書(shū)第 120~123 頁(yè)。 銷(xiāo)售均價(jià)：建議本項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)為 6000 元 /㎡。詳細(xì)分析及建議見(jiàn)于本標(biāo)書(shū) 第 58 頁(yè)至 62 頁(yè)。 銷(xiāo)售時(shí)間：本司完成本項(xiàng)目代理銷(xiāo)售任務(wù)所需的時(shí)間為 330 天，詳細(xì)事項(xiàng) 見(jiàn)于本標(biāo)書(shū)第 40 頁(yè)至 42 頁(yè)。 宣傳總額：本項(xiàng)目銷(xiāo)售所需開(kāi)發(fā)商配合投入的總宣傳費(fèi)用約為 100 萬(wàn)。詳 細(xì)費(fèi)用投放分配見(jiàn)于本標(biāo)書(shū)第 55 頁(yè)至 56 頁(yè)。 銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)：負(fù)責(zé)萬(wàn)泉明珠項(xiàng)目策劃及銷(xiāo)售工作的人員一覽表及人員資格可見(jiàn) 于本標(biāo)書(shū)第 84 頁(yè)至 91 頁(yè)。 銷(xiāo)售策劃：本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策劃及銷(xiāo)售代理見(jiàn)于本標(biāo)書(shū)第 36 頁(yè)至 78 頁(yè)。 實(shí)力顯示：本司曾代理業(yè)績(jī)、企業(yè)信譽(yù)、綜合實(shí)力等顯示可見(jiàn)于本標(biāo)書(shū) 第 79 頁(yè)至 83 頁(yè)。 目 錄 競(jìng)標(biāo)業(yè)務(wù)工作流程 第一部分 市場(chǎng)分析 \項(xiàng)目分析 \營(yíng)銷(xiāo)策略 一、市場(chǎng)分析 、 宏觀市場(chǎng)分析 政治、經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)良好 沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 沈陽(yáng)住宅市場(chǎng) 特性分析 1. 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 大東區(qū)參考項(xiàng)目分析 、區(qū)域內(nèi)可類(lèi)比未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 、消費(fèi)市場(chǎng)分析 、小結(jié) 二、項(xiàng)目分析 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)分析 劣勢(shì)分析 機(jī)會(huì)分析 威脅分析 、小結(jié) 、市場(chǎng)定位 目標(biāo)市場(chǎng)分析 、目標(biāo)客戶(hù)群分析 2. 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 住宅產(chǎn)品定位 社區(qū)商業(yè)定位： 三、營(yíng)銷(xiāo)策略 、推廣的主體思路及 實(shí)施方案 項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)的提煉 獨(dú)特銷(xiāo)售主張的提升 、市場(chǎng)推廣時(shí)間 、推廣時(shí)機(jī)分析 、推廣時(shí)間安排 3. 項(xiàng)目宣傳推廣策略 、廣告戰(zhàn)略目標(biāo) 、廣告總體策略 、營(yíng)銷(xiāo)策略建議 、項(xiàng)目分析和廣告定位 、廣告效果監(jiān)控、評(píng)估及修正 、各階段宣傳推廣手段及費(fèi)用 媒介策略 、價(jià)格策略 、銷(xiāo)售價(jià)格建議 、入市價(jià)格及銷(xiāo)售均價(jià)： 、付款方式 、銷(xiāo)售策略 、入市時(shí)機(jī)及銷(xiāo)售策略 、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方式的建議 、銷(xiāo)售渠道 、銷(xiāo)售控制 、銷(xiāo)售目標(biāo) 、銷(xiāo)售中心及樣板房設(shè)計(jì)建議 第二部分 智虹公司介紹 \項(xiàng)目組構(gòu)建介紹 \工作開(kāi)展規(guī)劃 四、公司簡(jiǎn)介 4． 1 理念 4． 2 策劃代理精英團(tuán)隊(duì) 4． 3 策劃代理服務(wù)體系 4． 4 樓盤(pán)代理業(yè)績(jī) 4． 5 強(qiáng)大的數(shù)據(jù)基礎(chǔ) 五、銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)組織及管理 、銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)日常管理方案 、本項(xiàng)目人事架構(gòu) 、相應(yīng)崗位職能 、本項(xiàng)目主要人員工作經(jīng)歷 、工作人員管理 、管理制度 、工作例會(huì)制度以及流程 業(yè)務(wù)流程 第三部分 工作范圍及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 六、工作范圍及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 、工作范圍 、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 結(jié)束語(yǔ) 附件 I――表格 表 現(xiàn)場(chǎng)人員日常工作表 表 來(lái)電登記表 表 客戶(hù)登記表 表 每周一手客戶(hù)途徑統(tǒng)計(jì) 表 客源統(tǒng)計(jì)周報(bào) 表 日常必做工作（管理層） 表 每月總結(jié)提綱 附件 II――制度 業(yè)務(wù)人員業(yè)務(wù)操作行為規(guī)范 公司員工培訓(xùn)制度 業(yè)務(wù)員管理規(guī)定 銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)交接制度 附件 三 本項(xiàng)目的 VI 視覺(jué)表現(xiàn)系統(tǒng) 平面廣告創(chuàng)意表現(xiàn) 現(xiàn)場(chǎng)推廣活動(dòng)創(chuàng)意表現(xiàn) 軟性廣告創(chuàng)意表現(xiàn) 影視、多媒體廣告創(chuàng)意表現(xiàn) 致富通地產(chǎn)集團(tuán)： 富通品牌的在深圳取得的成功也給在沈陽(yáng)與富通合作的公司帶來(lái)了壓力，頂級(jí)品牌當(dāng)然需要最好的服務(wù)，智虹公司將努力成為提供最好服務(wù)的營(yíng)銷(xiāo)策劃及銷(xiāo)售代理商。 智虹觀點(diǎn)： 一、在地產(chǎn)產(chǎn)品日趨同質(zhì)化的今天，我們做什么？ 地產(chǎn)項(xiàng)目成功推廣的雙刃箭 在地產(chǎn)產(chǎn)品日趨同質(zhì)化的今天，項(xiàng)目制勝的關(guān)鍵已不完全是物業(yè)的品質(zhì)，創(chuàng)新的廣告宣傳和獨(dú)到有效的銷(xiāo)售手法也是項(xiàng)目成功不可缺少的因素。 二、地產(chǎn)同質(zhì)化之后我們比什么？ 在推銷(xiāo)產(chǎn)品的時(shí)代，我們?cè)诜康禺a(chǎn)推廣工 作中，總是與競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)相比較，比價(jià)格、比品質(zhì)、比環(huán)境、比交通，但是所有的這些比完之后我們比什么？ 比文化，比思想 三、賣(mài)點(diǎn)過(guò)后我們販賣(mài)什么 我們始終相信文化可以販賣(mài)，思想可以傳播。 在沈陽(yáng)這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)已趨于白熱化的房地產(chǎn)市場(chǎng)，填鴨式的廣告已漸漸被市場(chǎng)淘汰，站在消費(fèi)者的立場(chǎng)，以消費(fèi)者的心態(tài)做廣告已經(jīng)成為今廣告的主流。 賣(mài)點(diǎn)是有限的，在有限的時(shí)間里我們可以依靠炒作賣(mài)點(diǎn)推廣，我們可以拿樓盤(pán)的品質(zhì)、價(jià)格、環(huán)境、會(huì)所去推動(dòng)市場(chǎng)，賣(mài)點(diǎn)過(guò)后，我們販賣(mài)什么？ 販賣(mài)觀點(diǎn)、販賣(mài)文化，賣(mài)一種生活方式，一種生 活態(tài)度 2020 年的沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，單純的依靠物業(yè)自身的賣(mài)點(diǎn)做廣告已經(jīng)無(wú)法適應(yīng)市場(chǎng)的需要，我們一定要跳出房地產(chǎn)本身去做房地產(chǎn)廣告和房地產(chǎn)項(xiàng)目的整合推廣，我們不僅要用賣(mài)點(diǎn)與消費(fèi)者溝通，我們還要與消費(fèi)者進(jìn)行觀點(diǎn)的溝通，因?yàn)橘u(mài)點(diǎn)是有限的資源，總有一天它會(huì)在我們的廣告推廣中被用盡，但是觀點(diǎn)不一樣，觀點(diǎn)可以無(wú)限發(fā)掘，不斷延伸，賣(mài)點(diǎn)可以經(jīng)營(yíng)，可以 COPY，但是觀點(diǎn)的形成卻是別人無(wú)法模仿的，在廣告推廣過(guò)程中我們可以不斷的推出新穎的物業(yè)觀點(diǎn)和消費(fèi)者溝通。我們不僅要販賣(mài)房子，我們還要販賣(mài)思想、販賣(mài)文化、販賣(mài)意境、販賣(mài)觀點(diǎn)， 賣(mài)一種生活方式，一種生活態(tài)度。 我司自愿參與富通地產(chǎn)集團(tuán)開(kāi)發(fā)的“萬(wàn)泉明珠”住宅項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)推廣和銷(xiāo)售代理工作，為順利與富通地產(chǎn)集團(tuán)達(dá)成合作意向，最終促成合作，實(shí)現(xiàn)雙羸，我司現(xiàn)提出本投標(biāo)書(shū)。 競(jìng)標(biāo)業(yè)務(wù)工作流程 第一部分 市場(chǎng)分析 \項(xiàng)目分析 \營(yíng)銷(xiāo)策略 一、市場(chǎng)分析 、 宏觀市場(chǎng)分析 政治、經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)良好 隨著“振興東北老工業(yè)基地”步伐的邁進(jìn)，沈陽(yáng)正在重新審視自我，進(jìn)行反思，洗牌和自我定位。城市化進(jìn)程正處于升級(jí)換代的關(guān)鍵時(shí)刻，新沈陽(yáng)呼之欲出。貴司應(yīng)抓住這個(gè)歷史性的機(jī)遇，并有效地引導(dǎo)政府的規(guī)劃，從而成為政府的戰(zhàn)略同盟伙伴，相得益彰。從目前沈陽(yáng)市擴(kuò)城運(yùn)動(dòng)以及對(duì)房地產(chǎn)商的相關(guān)政策來(lái)講，是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的最恰時(shí)機(jī)。 隨著住房制度改革的推行，商品房將在社會(huì)上將越來(lái)越明晰其職能與作用，公積金和各大商業(yè)銀行的貸款支持，政府對(duì)房地 產(chǎn)業(yè)以及百姓購(gòu)房政策的支持，大大提高了居民的住房購(gòu)買(mǎi)力。“十一五期間”，地鐵交通和沈陽(yáng)的環(huán)境建設(shè)，也將對(duì)本市住宅消費(fèi)起到了積極拉動(dòng)作用。 2020 年上半年，沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)“又好又快”發(fā)展的態(tài)勢(shì)繼續(xù)保持。全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，增長(zhǎng) %；全市地方財(cái)政收入達(dá)到 億元，增長(zhǎng) %。沈陽(yáng)市市民的人均可支配收入達(dá)到 6826 元，實(shí)現(xiàn) 22%的高增長(zhǎng)；全市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，非公經(jīng)濟(jì)增加值占全市 GDP 的比重達(dá)到 %，經(jīng)濟(jì)景氣度持續(xù)向好。另一方面，今年上半年沈陽(yáng)市民人均消費(fèi)支出為 5287 元，增長(zhǎng)了 %，收支相抵，還剩約 1600 元。 目前沈陽(yáng)人均 GDP 已經(jīng)處于世界銀行認(rèn)可的 900 美元～ 11000 美元之間的高速增長(zhǎng)階段。雖然單純地從 GDP 含量來(lái)看，沈陽(yáng)有重工業(yè)的拉動(dòng)成分起到的一定作用，但這也是住宅產(chǎn)業(yè)趨于成熟的重要標(biāo)志之一。 沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 隨著城市建設(shè)的不斷深入，拆遷的繼續(xù)展開(kāi)，地產(chǎn)投資的不斷加大， 2020 年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)向好的態(tài)勢(shì)，項(xiàng)目新開(kāi)工量與在建均達(dá)到歷史最高，大部分樓盤(pán)銷(xiāo)售壓力均不大。由于沈陽(yáng)市政府對(duì)城市中心區(qū)域的政策牽引，吸引了等幾十家國(guó)內(nèi)外實(shí)力地 產(chǎn)商進(jìn)駐，房地產(chǎn)注資金額高達(dá)數(shù)百億元，強(qiáng)勢(shì)推動(dòng)城市興起。隨著今年以來(lái)更多知名地產(chǎn)商的項(xiàng)目開(kāi)始運(yùn)做，毫無(wú)疑問(wèn)， 2020 年沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將保持穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)，無(wú)論銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售均價(jià)都會(huì)較 07 年較大的增長(zhǎng)。這些集團(tuán)將憑借豐富的高端市場(chǎng)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和雄厚的資金實(shí)力，致使城市中心區(qū)域必將成為沈陽(yáng)高端市場(chǎng)的最大爭(zhēng)奪者之一。 沈陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況年度對(duì)比表 指標(biāo)名稱(chēng) 2020 年 同比增長(zhǎng)（ %） 2020 年 同比增長(zhǎng)（ %） 2020 年 1— 8 月份 同比增長(zhǎng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資（億元 ) 商品住宅開(kāi)發(fā)完成投資（億元） 房屋施工面積 （萬(wàn)㎡） 3102 商品住宅施工面積（萬(wàn)㎡） 房屋新開(kāi)工面積（萬(wàn)㎡） —— —— 商品住宅新開(kāi)工面積（萬(wàn)㎡） —— —— 房屋竣工面積（萬(wàn)㎡） — 商品住宅竣工面積（萬(wàn)㎡） — 截止 2020年上半年，我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總計(jì) 415 項(xiàng)，建設(shè)總規(guī)模 ，其中住宅建設(shè)規(guī)模 萬(wàn)平方米。上半年，全 市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)累計(jì)完成投資 億元，同比增長(zhǎng) %，其中住宅完成投資同比增長(zhǎng) %，商品房新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng) %。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)處于快速增長(zhǎng)范疇，反映出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心十足，開(kāi)發(fā)熱情高漲。沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)正隨著龐大供應(yīng)量的刺激，將會(huì)在品質(zhì)