【正文】 目 錄一、項(xiàng)目概況二、項(xiàng)目投資環(huán)境分析 （一）我國(guó)目前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢(shì)分析 （二）重慶市房地產(chǎn)總體投資環(huán)境分析 （三）地塊所在區(qū)域環(huán)境分析 1．高新區(qū) 2．九龍坡區(qū)三、地塊條件分析及其經(jīng)營(yíng)取向 （一）地塊現(xiàn)狀條件分析 1．地塊面積、形狀、地形、地質(zhì)、水文條件 2．交通動(dòng)線 3．周邊環(huán)境及景觀資源 4．地塊公共配套設(shè)施 5．動(dòng)遷安置狀況 6．土地級(jí)別、出讓金及基準(zhǔn)地價(jià)情況 7．政府管制（規(guī)劃、出讓、交通等管制問(wèn)題） （二）地塊SWOT分析 1．優(yōu)勢(shì) 2．弱勢(shì) 3．機(jī)遇 4．挑戰(zhàn) （三）地塊經(jīng)營(yíng)的適宜性分析 1．最適宜項(xiàng)目、可適宜項(xiàng)目、不適宜項(xiàng)目分析 2．適宜項(xiàng)目的輻射距離及輻射片區(qū)分析四、市場(chǎng)研究及目標(biāo)市場(chǎng)研判 （一）重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀 1．總體態(tài)勢(shì) 2．各區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)比較 3．各類(lèi)物業(yè)市場(chǎng)比較 （二）項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)研究 1．項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)定位 2．項(xiàng)目目標(biāo)客群分析 ①目標(biāo)客戶范圍 ②目標(biāo)客戶調(diào)研及其需求特征分析 ③目標(biāo)客戶承購(gòu)能力評(píng)估 3．項(xiàng)目同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析 ①競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手識(shí)別 ②競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品特點(diǎn)及SW分析 ③競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手營(yíng)銷(xiāo)策略及其市場(chǎng)份額分析五、項(xiàng)目規(guī)劃構(gòu)想 （一）項(xiàng)目規(guī)劃構(gòu)想的依據(jù)及指導(dǎo)思想 1．規(guī)劃依據(jù)[ ] 2．指導(dǎo)思想和原則 3．主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) （二）項(xiàng)目總體規(guī)劃布局 1．用地規(guī)劃 2．景觀規(guī)劃 3．公共配套設(shè)施規(guī)劃 （三）建筑產(chǎn)品規(guī)劃 1．建筑物形象規(guī)劃（外觀造型、色彩、公共門(mén)廳等） 2．建筑物功能規(guī)劃 3．建筑物樓高規(guī)劃 4．建筑物面積及戶型規(guī)劃 5．建筑物結(jié)構(gòu)規(guī)劃 6．建筑物智能化規(guī)劃 六、項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估 （一）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估的基礎(chǔ)條件 （二）項(xiàng)目預(yù)期銷(xiāo)售收入估算 1．項(xiàng)目預(yù)期售價(jià)估測(cè) 2．項(xiàng)目預(yù)期銷(xiāo)售進(jìn)度估測(cè) 3．項(xiàng)目預(yù)期銷(xiāo)售收入測(cè)算 （三）項(xiàng)目投資成本及費(fèi)用估算 （四）項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)效果預(yù)估 1．投資總利潤(rùn) 2．投資收益率 3．投資回收期 4．財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 （五）項(xiàng)目不確定性分析及抗風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 1．影響該項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的不確定性因子 2．盈虧平衡分析及敏感性分析 3．歸避風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策七、項(xiàng)目組織實(shí)施 （一）項(xiàng)目組織管理機(jī)構(gòu) （二）項(xiàng)目運(yùn)作方案 （三）項(xiàng)目融資方案 1．資金需求及回收計(jì)劃 2．融資方案選擇 （四）項(xiàng)目建設(shè)管理方案 1．工程承包方式選擇 2．工程建設(shè)監(jiān)控 （五）項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方執(zhí)行案 1．樓盤(pán)命名 2．價(jià)格分析與定價(jià)策略 3．上市時(shí)機(jī)選擇 4．銷(xiāo)售渠道選擇 5．廣告媒體選擇與投放計(jì)劃 6．銷(xiāo)售執(zhí)行與推廣 深圳市建筑設(shè)計(jì)研究總院重慶分院 2002年6月6日“大宅門(mén)百威花園”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目初步可行性研究報(bào)告一、項(xiàng)目概況 “”項(xiàng)目位于原重慶針織總廠所在地，由海外集團(tuán)與百威物業(yè)發(fā)展有限公司擬將聯(lián)合開(kāi)發(fā)的中檔大型住宅小區(qū)。地塊面積93546平方米，預(yù)計(jì)規(guī)劃建筑面積20—30萬(wàn)平方米。目前，該項(xiàng)目正在前期論證階段。二、項(xiàng)目投資背景 （一）我國(guó)目前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢(shì)分析 1．我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入迅速發(fā)展時(shí)期，發(fā)展后勁十分充足 世界各國(guó)的統(tǒng)計(jì)資料表明，當(dāng)人均GDP進(jìn)入3001000美元的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，正是房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，進(jìn)而帶動(dòng)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的時(shí)期。1997年我國(guó)人均GDP為5700元人民幣，折合約690美元，這說(shuō)明我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)正處于這個(gè)迅速發(fā)展時(shí)期。，%，%。其中，%。從消費(fèi)主體上看，2000年，%。2001年16月份個(gè)人買(mǎi)房比例高達(dá)90%以上。 由于我國(guó)是一個(gè)發(fā)展中國(guó)家，目前還只是處于工業(yè)化中期階段，無(wú)論是經(jīng)濟(jì)的國(guó)際化進(jìn)程，還是城鎮(zhèn)化水平，都還處在一個(gè)較低水準(zhǔn)狀態(tài)。因此，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步增長(zhǎng)和城市化水平的持續(xù)提高，房地產(chǎn)業(yè)還將得到更為廣泛的發(fā)展，其后勁十分充足。 2．房地產(chǎn)業(yè)中住宅業(yè)已被政府列為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)而受到優(yōu)勢(shì)發(fā)展當(dāng)前，隨著國(guó)民收入水平的提高，住宅產(chǎn)品已成為繼家電產(chǎn)品之后的最大消費(fèi)熱點(diǎn)。隨著住宅消費(fèi)熱潮的到來(lái)，住宅業(yè)對(duì)拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、促進(jìn)內(nèi)需擴(kuò)張起著及其十分重要的作用。根據(jù)世界銀行提供的數(shù)學(xué)模型測(cè)算，我國(guó)住宅建設(shè)每投入100元[]的住房資金，可以創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)170220元的需求；每銷(xiāo)售100元的住宅產(chǎn)品，便可帶動(dòng)130150元的其他產(chǎn)品的銷(xiāo)售。全國(guó)城鄉(xiāng)住宅建設(shè)每年可消耗14%的鋼材、20%的木材、47%的水泥以及40%的玻璃。因此，國(guó)家十分重視住宅業(yè)的發(fā)展，已將其列為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，并通過(guò)眾多優(yōu)惠政策及配套改革進(jìn)行大力培育與扶持，使住宅業(yè)受到優(yōu)先發(fā)展，增勢(shì)迅猛。4．從波動(dòng)周期看，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正開(kāi)始走出低谷 我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)從1987年開(kāi)始興起，于1993年上半年達(dá)到頂峰，1993年7月以來(lái)，隨著中央的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始降溫。1998年，隨著房改深化和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)持續(xù)好轉(zhuǎn)，部分地區(qū)商品房銷(xiāo)售開(kāi)始出現(xiàn)回升態(tài)勢(shì)，%。進(jìn)入2000年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)普遍看好，當(dāng)年商品房銷(xiāo)售額突破3570億元，%；，成為市場(chǎng)交易的主流；商品房每平方米平均售價(jià)2105元，%。今年上半年，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)進(jìn)一步加速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律判斷，估計(jì)下一個(gè)高峰期將是2002年至2004年之間，因此，目前是投資房地產(chǎn)的最好時(shí)機(jī)。 總體而言，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平的提高與住房制度改革的深化，居民住房消費(fèi)觀念的根本轉(zhuǎn)變及購(gòu)房積極性的持續(xù)高漲，以及國(guó)家為擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)而完善的個(gè)人住房消費(fèi)政策的實(shí)施，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)尤其是住宅業(yè)將再次面臨著較好的發(fā)展時(shí)機(jī)。 （二）重慶市房地產(chǎn)總體投資環(huán)境分析 1．國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，為重慶房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了良好經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 1997年3月14日，重慶成為中國(guó)第四個(gè)直轄市。經(jīng)過(guò)五年的探索，一種獨(dú)特的直轄模式逐漸建立起來(lái)，即大城市帶動(dòng)大農(nóng)村共同發(fā)展的政治、經(jīng)濟(jì)新格局基本形成。直轄和西部大開(kāi)發(fā)為重慶提供了廣闊的發(fā)展空間，強(qiáng)化了重慶中心城市的功能定位，給重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了巨大的動(dòng)力。 （1）“九五”期間，經(jīng)濟(jì)取得較快發(fā)展，總量不斷提高，質(zhì)量和效益也不斷改善。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，第一產(chǎn)業(yè)逐漸下降，第二產(chǎn)業(yè)保持穩(wěn)定，第三產(chǎn)業(yè)比重上升。所有制結(jié)構(gòu)得到明顯調(diào)整，城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善，%提高到2000年的33%。 （2） 2000年重慶實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值1590億元，按可比價(jià)格計(jì)算，%。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度明顯加快，許多企業(yè)實(shí)現(xiàn)了扭虧，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6200元，比上年增長(zhǎng)5%。，%，（3）2001年1—6月社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng) 全市2001年1—6月經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)在2000年出現(xiàn)“重要轉(zhuǎn)機(jī)”的基礎(chǔ)上進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步改善。 ①經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)逐步加快，GDP增幅高于全國(guó)水平 2001年1—，%，%。各產(chǎn)業(yè)增加情況如下：產(chǎn)業(yè)類(lèi)型增加值（億元）比上年同期增長(zhǎng)率GDP貢獻(xiàn)率第一產(chǎn)業(yè)102．162．4%3．7%第二產(chǎn)業(yè)345．9611．9%55．8%第三產(chǎn)業(yè)334．269．0%40．5% ②城鄉(xiāng)人均收入繼續(xù)提高，居民儲(chǔ)蓄穩(wěn)步增長(zhǎng)，消費(fèi)支出發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化 2001年1—，%，%。收入增長(zhǎng)導(dǎo)致儲(chǔ)蓄及消費(fèi)出現(xiàn)同步增長(zhǎng)。截止6月底，。1—，%，消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生轉(zhuǎn)型，以吃用為主的物質(zhì)型消費(fèi)持續(xù)下降，而文教、娛樂(lè)、旅游、居住等享受和發(fā)展型消費(fèi)迅速增長(zhǎng)。 ③固定資產(chǎn)投資保持較快增長(zhǎng) 隨著西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的逐步實(shí)施，全市固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)強(qiáng)勁，截止6月底，%，已成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的核心動(dòng)力。其中，基本建設(shè)和房地產(chǎn)投資仍是投資構(gòu)成的主體，2001年1—，%；，%；，%；，%。在固定資產(chǎn)投資中，重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)展順利，進(jìn)一步改善了全市的基礎(chǔ)設(shè)施。 2．城鎮(zhèn)化迅猛增長(zhǎng)，形成了巨大的住房潛在需求 ①經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展帶來(lái)的是城鎮(zhèn)化的高速增長(zhǎng)。近10年來(lái)，尤其是設(shè)立直轄市以來(lái)，重慶市人口城鎮(zhèn)化率大幅度提高，據(jù)第五次全國(guó)人口普查公布，截至2000年11月1日，全市總?cè)丝?090萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)居民1023萬(wàn)人，全市城鎮(zhèn)化率33%。根據(jù)預(yù)測(cè)，未來(lái)10年，按6‰%的城鎮(zhèn)化增長(zhǎng)率估計(jì)，到2010年末，全市總?cè)丝趯⑦_(dá)到3281萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口將為1509萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率達(dá)到46%。 ②城鎮(zhèn)化高速增長(zhǎng)給我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)巨大的商機(jī)，使住房建設(shè)與住房消費(fèi)具有廣闊的發(fā)展空間。按國(guó)家建設(shè)部提出的2010年人均居住面積達(dá)到14平方米的住房發(fā)展目標(biāo)估算，此外，10年中因新增486萬(wàn)城鎮(zhèn)人口也將形成6804萬(wàn)平方米的住房需求。因此，在未來(lái)10年內(nèi)，重慶市因城鎮(zhèn)化增長(zhǎng)所形成的新增住宅需求總量每年都在1130萬(wàn)平方米以上，按主城區(qū)城鎮(zhèn)人口占全市城鎮(zhèn)總?cè)丝诒戎毓烙?jì)，主城區(qū)新增住宅需求總量則每年約為500萬(wàn)平方米左右?？梢哉J(rèn)為，重慶住宅建設(shè)還將快速發(fā)展幾十年，住宅建設(shè)和住房消費(fèi)的時(shí)間跨度和市場(chǎng)容量都有著極其廣闊的發(fā)展前景。 3．政府行政管理水平提高，房地產(chǎn)投資環(huán)境得到改善 為促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展，重慶市政府大力整治投資環(huán)境，不斷提高行政管理水平，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，使房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的軟環(huán)境得到了較大改善。 ①全面清理行政規(guī)章、整頓窗口行業(yè)，推行“一站式辦公”，精簡(jiǎn)行政機(jī)構(gòu)，規(guī)范辦事程序，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)。相繼出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范政務(wù)管理改善投資環(huán)境的決定》等有關(guān)配套文件，在一定程度上解決了政務(wù)管理中“程序多，手續(xù)繁，效率低，辦事難”等問(wèn)題。 ②啟動(dòng)了整治發(fā)展環(huán)境的“十個(gè)一批”工程，即廢止一批地方性政策和規(guī)定，停止一批許可、審批項(xiàng)目，取消一批行政事業(yè)性收費(fèi)，破除一批政府主管部門(mén)所辦的中介機(jī)構(gòu)，規(guī)范一批報(bào)刊的征訂，整治一批重點(diǎn)窗口行業(yè)，評(píng)價(jià)一批市政府職能部門(mén)，出臺(tái)一批對(duì)外開(kāi)發(fā)的優(yōu)惠政策，表彰一批促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境的人和事?！笆畟€(gè)一批”工程的實(shí)施，有效地提高了政府辦事效率，制止了亂收費(fèi)亂攤派的不合法行為，為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)提供了規(guī)范的政府監(jiān)督環(huán)境。 4．法律法規(guī)逐漸健全，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)走上規(guī)范化和法制化 為強(qiáng)化政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀管理，現(xiàn)行相關(guān)法規(guī)及政策愈來(lái)愈細(xì)化與全面，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的影響也越來(lái)越強(qiáng)烈。 ①2001年6月1日起實(shí)施的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》，在商品房銷(xiāo)售監(jiān)管上更加嚴(yán)格，對(duì)商品房銷(xiāo)售條件、銷(xiāo)售方式、廣告宣傳、計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、面積誤差以及售后保修等問(wèn)題作出了比較嚴(yán)格的具體規(guī)定，使開(kāi)發(fā)商的售房行為更加規(guī)范化。 ②《重慶市商品房預(yù)售登記管理暫行規(guī)定》的出臺(tái)，進(jìn)一步加強(qiáng)了商品房預(yù)售的管理，較大幅度地提高了預(yù)售門(mén)檻，明確了“已交付全部土地出讓金”和“10萬(wàn)平方米以上的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)完成小區(qū)道路、環(huán)境工程，房屋主體上升至地上兩層以上（地下層除外）；10萬(wàn)平方米以內(nèi)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，多層房屋應(yīng)主體結(jié)構(gòu)封頂，高層建筑主體工程應(yīng)完成規(guī)劃建筑面積的三分之一以上”的預(yù)售條件要求，嚴(yán)禁諸如“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”、“定購(gòu)”等變相預(yù)售行為。預(yù)售門(mén)檻的提高，使開(kāi)發(fā)商的資金壓力變大，對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較差的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，過(guò)去那種依賴預(yù)售樓款回籠資金進(jìn)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的運(yùn)作模式變得比較困難。 ③為規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)、防范住房貸款風(fēng)險(xiǎn)，2001年6月26日，中國(guó)人民銀行發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》，加強(qiáng)了對(duì)住房開(kāi)發(fā)貸款及個(gè)人住房抵押貸款的限制，要求“開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在申請(qǐng)住房開(kāi)發(fā)貸款時(shí)，企業(yè)自有資金應(yīng)不低于項(xiàng)目總投資的30%，且必須具備四證”，要求“借款人在申請(qǐng)住房貸款購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，必須以所購(gòu)房屋或其他資產(chǎn)作抵押，且貸款金額最高不超過(guò)抵押物實(shí)際價(jià)值的80%，如果所購(gòu)房屋為預(yù)售期房，則必須是多層主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成總投資的三分之二”。這種規(guī)定使開(kāi)發(fā)商無(wú)論是申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸款，還是辦理按揭貸款，都存在著更加嚴(yán)格的限制，對(duì)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力要求較高。 ④目前《非成套公有住房出售管理辦法》和《關(guān)于調(diào)整重慶市城鎮(zhèn)公有住房租金的決定》已正式實(shí)施，使非成套公有住房出售的限制取消，公有出租住房的租金標(biāo)準(zhǔn)大幅度地上調(diào)，這必將有效促進(jìn)個(gè)人購(gòu)房比例上升，促使存量房與商品房市場(chǎng)的進(jìn)一步繁榮。 ⑤《商品住宅性能認(rèn)定辦法》開(kāi)始實(shí)施，該辦法從住宅產(chǎn)品的適用性能、安全性能、耐久性能、環(huán)境性能、經(jīng)濟(jì)性能以及新技術(shù)的應(yīng)用等方面確認(rèn)商品住宅的性能等級(jí)，為住宅產(chǎn)品創(chuàng)優(yōu)及優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的認(rèn)定提供科學(xué)依據(jù)。它的施行將促進(jìn)商品住宅整體質(zhì)量的提高。 5．市政基礎(chǔ)設(shè)施不斷改善，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)具有良好的硬件環(huán)境 ①“九五”期間，重慶主城區(qū)交通設(shè)施大為改觀，建成濱江路、黃花園大橋、長(zhǎng)江二橋、高家花園大橋、鵝公巖長(zhǎng)江大橋以及嘉陵江復(fù)線橋，將渝中半島與江南江北緊密地連成一個(gè)整體，大大緩解了各區(qū)之間的交通瓶頸限制。目前正在建設(shè)之中的城市輕軌、朝天門(mén)港口、九龍破港口二期工程、江北機(jī)場(chǎng)停機(jī)坪二期工程，將使全市形成快捷方便的水陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)。 ②全市供水管網(wǎng)發(fā)達(dá)，總長(zhǎng)4500多公里，建有50多個(gè)自來(lái)水廠，日供水能力達(dá)到300多萬(wàn)噸，%，并建成了一座年處理能力達(dá)50萬(wàn)噸的污水處理廠。目前正計(jì)劃投資數(shù)十億建設(shè)分質(zhì)供水系統(tǒng)。③郵電通信方面，重慶已成為西南地區(qū)郵電通訊業(yè)務(wù)輔助指揮中心和全國(guó)六大郵電通訊交換中心之一，全市