【正文】 商業(yè)開店研究大全目 錄I、商業(yè)開店選址策略研究178。 商業(yè)項目啟動的九項定位178。 商圈分析的內(nèi)容和步驟178。 商業(yè)選址5A法則178。 零售商圈選址的市場調(diào)查方法體系178。 盈利商圈的確定及評估策略178。 選址調(diào)查:人口與購買力分析178。 開店選址先看顧客定位II、商業(yè)各業(yè)態(tài)開店選址條件研究178。 綜合大型商業(yè)賣場選址策略178。 大型連鎖超市選址策略178。 倉儲式超市建筑要求178。 購物中心的用地選址分析178。 商場最佳位置選擇的策略178。 百貨店選址調(diào)查與商圈分析178。 百貨店選址條件178。 專賣商店地點選擇178。 便利店店址調(diào)查要點與評估178。 物流配送中心選址方法研究綜述178。 加油站選址原則II、著名品牌超市賣場開店選址研究178。 沃爾瑪對選址的要求178。 易初蓮花建筑標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)要求178。 日本大榮超級市場的店鋪開發(fā)政策178。 人人樂商業(yè)集團[大買場]開店要求178。 百聯(lián)集團[大買場]開店要求178。 歐尚[大買場]開店要求III、著名品牌餐飲商業(yè)開店選址研究178。 星期五餐廳開店條件178。 肯德基連鎖店的選址秘密178。 仙蹤林簡介及選址標(biāo)準(zhǔn)IV、著名品牌家居建材商業(yè)開店選址研究178。 東方家園選址建店基本要求178。 蘇寧電器集團的連鎖發(fā)展選址要求178。 國美電器3C店開店要求178。 永樂電器選址要求V、其他I、商業(yè)開店選址策略研究178。 商業(yè)項目啟動的九項定位第一. 業(yè)態(tài)定位: 這是商業(yè)定位的第一步,也就是對于商業(yè)物業(yè)來講,它究竟適合做什么,是做百貨、大賣場、還是做便利店、家居建材、還是把它們組合在一起做購物中心？這就是第一項業(yè)態(tài)定位。 ： 功能就是商業(yè)項目到底是做什么的？是做購物、還是做健身、運動，還是做餐飲、休閑、娛樂，還是做旅游、會展。 功能不僅僅是購物，很多人在定義商業(yè)的時候很狹隘，我們認為商業(yè)不僅僅是賣東西，實際上現(xiàn)代商業(yè)的功能是復(fù)合型的。 ： 商業(yè)項目是做服裝、還是做百貨？是做家電、還是做通信、數(shù)碼？是做家居、還是做建材、還是做燈飾、還是做窗簾布藝？這叫品類組合。如果一個 商業(yè)項目做家居建材城，那也是需要品類定位的，比如紅木家居做不做？還是做現(xiàn)代家居，藏品做不做？床做不做，還是只做廚房用具？這都是品類。做窗簾、燈 具、木地板、油漆、暖通，這都屬于品類定位。 、客層定位： 這就是我們反復(fù)說的，商業(yè)項目是為哪種人服務(wù)的？我們在這里要弄清楚“客群”與客層區(qū)別?！叭骸笔且换锶?，“層”是一個層次的人，有很多人把這兩個概念混淆了，最后導(dǎo)致定位模糊、不清楚。 ： 這是指商業(yè)項目的輻射面積，是做方圓十公里的，還是做方圓五公里的，還是做步行五分鐘就可以到的社區(qū)商業(yè)，社區(qū)商業(yè)和城市商業(yè)中心的商圈是不一樣的，所以商業(yè)項目的商圈定為一定要搞清楚。 ： 如果是現(xiàn)代百貨，那么是采取聯(lián)營還是采取租賃的模式？如果是中等商鋪，是招幾個大品牌，還是招眾多的小品牌？是統(tǒng)一收銀，還是分營收銀？是 統(tǒng)一管理，統(tǒng)一收銀，還是分營管理，分營收銀？那么這叫模式定位。這是直接影響到招商的策略和招商的政策的，也是會直接影響到團隊的組織架構(gòu)、管理制度、 管理流程的。 ： 商業(yè)項目以什么樣的形象展示出來是很重要的，是高端時尚的形象，還是大眾流行的形象呢？形象定位對企業(yè)來講是很重要的，是一種親和力，還是一種時尚，都是需要設(shè)定的。 ： 我們認為策略對于一個商業(yè)企業(yè)來講，在起步之前是非常重要的。這里有“一點”策略的概念和大家分享，什么是“一點”策略呢？我的品牌要優(yōu)一 點、我的管理更現(xiàn)代一點、我的員工素質(zhì)要高一點、我的服務(wù)要完善一點、我的營銷要現(xiàn)代一點、我的組織構(gòu)架更科學(xué)一點、我的整體環(huán)境要更好一點。大家不要小 瞧這些“一點”，企業(yè)與企業(yè)之間的競爭并不是很大方面的競爭，差距往往在細節(jié)上。所以我們的策略就定位在“一點”上，只要有“一點”就可以贏別人，也就有 了“一點”定位。 ： 戰(zhàn)略定位是指商業(yè)項目根據(jù)企業(yè)的發(fā)展方向是怎么定位的？是怎樣設(shè)定的？比如說開發(fā)商要物業(yè)持有，那這個商業(yè)項目就是企業(yè)的戰(zhàn)略決策。但是有 的開發(fā)商認為住宅需要商業(yè)配套，但是并不想持有商業(yè)物業(yè)，那只能將商業(yè)項目分塊賣掉。然后請一個管理公司幫忙管理一段時間以后金蟬脫殼，這樣開發(fā)商的戰(zhàn)略 定位就是做房地產(chǎn)開發(fā)，而商業(yè)只是作為一個點而已，那就沒有必要把商業(yè)作為戰(zhàn)略目標(biāo)，不需要投入大量的人力、物力了，所以戰(zhàn)略定位對一個企業(yè)來講是很重要的。178。 商圈分析的內(nèi)容和步驟 　　商圈形態(tài)的了解是進行商圈分析的基礎(chǔ)，一般而言，商圈形態(tài)可分為以下幾種： 　　——商業(yè)區(qū)。商業(yè)行業(yè)的集中區(qū)，其特色為商圈大，流動人口多、熱鬧、各種商店林立。其消費習(xí)性為快速、流行、娛樂、沖動購買及消費金額比較高等。 　　——住宅區(qū)。該區(qū)戶數(shù)多，至少須有1000戶以上。住宅區(qū)的消費習(xí)性為消費者群穩(wěn)定，便利性、親切感、家庭用品購買率高等。 　　——文教區(qū)。該區(qū)附近有大、中、小學(xué)校等。文教區(qū)的消費習(xí)性為消費群以學(xué)生居多、消費金額普遍不高、休閑食品、文教用品購買率高等。 　　——辦公區(qū)。該區(qū)為辦公大樓林立。辦公區(qū)的消費習(xí)性為便利性、外食人口多、消費水準(zhǔn)較高等。 　　——混合區(qū)。住商混合、住教混合?；旌蠀^(qū)具備單一商圈形態(tài)的消費特色，屬多元化的消費習(xí)性。 　　對現(xiàn)有商店商圈的大小、形狀和特征可以較為精確地確定。在國外，一般用信用證和支票購物，可由此查知顧客的地址、購物頻率、購物數(shù)量等情況，國內(nèi)可以通過售后服務(wù)登記、顧客意向征詢、贈券等形式搜集有關(guān)顧客居住地點的資料，進而劃定商圈。 　　但是對于一家尚未設(shè)立的連鎖店鋪而言，由于缺乏商圈統(tǒng)計的基本資料，當(dāng)然更談不上顧客的支持程度了。因此在從事商圈設(shè)定的考慮時，可以針對設(shè)店地區(qū)居民的生活形態(tài)及具有關(guān)連性的因素為出發(fā)點，并配合每天人口的流動情形，深入探討該地區(qū)人口集中的原因，以及其流動的范圍，以此作為基本資料來從事商圈的設(shè)定。 　　尤其是一家大規(guī)模的連鎖經(jīng)營企業(yè)，其商圍的設(shè)定并不像一般小型商店是徒步商圈，可能顧客會利用各種交通工具前來，因此其商圈乃屬于特性商圈，所以對于設(shè)店地區(qū)內(nèi)工作、學(xué)習(xí)的人的流動性、購物者的流動性、城市規(guī)劃、人口分布、公路建設(shè)、公共交通等均要加以觀察，并配合各有關(guān)的調(diào)查資料，運用趨勢分析以進行商圈設(shè)定。 　　三．商圈分析的內(nèi)容與步驟 　　商圈分析的內(nèi)容主要由以下部分組成： 　　(1)人口規(guī)模及特征：人口總量和密度；年齡分布；平均教育水平；擁有住房的居民百分比；總的可支配收入秾格昵戈弄。人均可支配收入；職業(yè)分布；人口變化趨勢，以及到城市購買商品的鄰近農(nóng)村地區(qū)顧客數(shù)量和收入水平。 　　(2)勞動力保障：管理層的學(xué)歷、工資水平；管理培訓(xùn)人員的學(xué)歷、工資水平；普通員工的學(xué)歷與工資水平。 　　(3)供貨來源：運輸成本；運輸與供貨時間；制造商和批發(fā)商數(shù)目；可獲得性與可靠性。 　　(4)促銷：媒體的可獲得性與傳達頻率；成本與經(jīng)費情況。 　　(5)經(jīng)濟情況：主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；多角化程度；項目增長；免除經(jīng)濟和季節(jié)性波動的自由度。 　　(6)競爭情況：現(xiàn)有競爭者的商業(yè)形式、位置、數(shù)量、規(guī)模、營業(yè)額、營業(yè)方針、經(jīng)營風(fēng)格、經(jīng)營商品、服務(wù)對象；所有競爭者的優(yōu)勢與弱點分析；競爭的短期與長期變動；飽和程度。 　　(7)商店區(qū)位的可獲得性：區(qū)位的類型與數(shù)目；交通運輸便利情況、車站的性質(zhì)、交通聯(lián)結(jié)狀況、搬運狀況、上下車旅客的數(shù)量和質(zhì)量；自建與租借店鋪的機會大小；城市規(guī)劃；規(guī)定開店的主要區(qū)域以及哪些區(qū)域應(yīng)避免開店；成本。 　　(8)法規(guī)：稅收；執(zhí)照；營業(yè)限制；最低工資法；規(guī)劃限制o 　　(9)其它：租金；投資的最高金額；必要的停車條件等 　　下面對上述內(nèi)容作一具體分析。 　　先看人口特征分析。關(guān)于商因內(nèi)的人口規(guī)模、家庭數(shù)目、收入分配、教育水平和年齡分布等情況可從政府的人口普查、購買力調(diào)查、年度統(tǒng)計等資料中獲知?？蓮纳虡I(yè)或消費統(tǒng)計公告中查到特定商品的零售額、有效購買收入、總的零售額等資料。 　　再看競爭分析。在作商圈內(nèi)競爭分析時必須考慮下列因素：現(xiàn)有商店的數(shù)量，現(xiàn)有商店的規(guī)模分布，新店開張率，所有商店的優(yōu)勢與弱點，短期和長期變動以及飽和情況等。任何一個商圈都可能會處于商店過少、過多和飽和的情況。商店過少的商圈內(nèi)只有很少的商店提供滿足商圈內(nèi)消費者需求的特定產(chǎn)品與服務(wù)；商店過多的商圈，有太多的商店銷售特定的產(chǎn)品與服務(wù)，以致每家商店都得不到相應(yīng)的投資回報；一個飽和的商圈商店數(shù)目恰好滿足商圈內(nèi)人口對特定產(chǎn)品與服務(wù)的需要。飽和指數(shù)表明一個商圈所能支持的商店不可能超過一個固定數(shù)量，飽和指數(shù)可由公式求得。 IRS＝CRE／RF 式中 IRS——商業(yè)圈的零售飽和指數(shù)； 　　C——商業(yè)圈內(nèi)的潛在顧客數(shù)目；RE——商圈內(nèi)消費者人均零售支出；RF——商圈內(nèi)商店的營業(yè)面積。假設(shè)在商國內(nèi)有10萬個家庭，每周在食品中支出25元人民幣，共有15個店鋪在商國內(nèi)，共有144000平方米銷售面積。則該商圈的飽和指數(shù)為… IRS＝10000025／144000＝￥17．36 　　這一數(shù)字越大，則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越低；該數(shù)字越小，則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越高。在不同的高圈中，應(yīng)選擇零售飽和指數(shù)較高的商圈開店。 　　第三是對商圈內(nèi)經(jīng)濟狀況的分析。如果商圈內(nèi)經(jīng)濟很好，居民收入穩(wěn)定增長，則零售市場也會增長；如果商圈內(nèi)產(chǎn)業(yè)多角化，則零售市場一般不會因?qū)δ钞a(chǎn)品市場需求的波動而發(fā)生相應(yīng)波動；如果商圈內(nèi)居民多從事同一行業(yè)，則該行業(yè)波動會對居民購買力產(chǎn)生相應(yīng)影響，商店營業(yè)額也會相應(yīng)受影響，因此要選擇行業(yè)多樣化的商圈開業(yè)。 　　商圈分析的步驟一般可分為以下幾步：第一步是確定資料來源，包括銷售記錄分析、信用證交易分析、郵政編碼分析、調(diào)查等。第二步是確定調(diào)查的內(nèi)容，包括購物頻率、平均購買數(shù)量、顧客集中程度。第三步是對商業(yè)圈的三個組成部分進行確定。第四步是確定商困內(nèi)居民人口特征的資料來源。第五步是根據(jù)上述分析，確定是否在商圈內(nèi)營業(yè)。 最后要確定商店的區(qū)域、地點和業(yè)態(tài)等。178。 商業(yè)選址5A法則商家對商業(yè)設(shè)施的要求各有不同，開發(fā)企業(yè)很難做到逐一把握。什么是商家對商業(yè)地產(chǎn)的核心需求呢？在不同的商業(yè)業(yè)態(tài)的選址要求中，它們的共性是什么呢？我們通過對零售商業(yè)選址技術(shù)的剖析，難題就會迎刃而解了。 一、店址是現(xiàn)代零售商業(yè)的核心競爭力 現(xiàn)代零售商業(yè)的生命力，源于商家對消費者需求的滿足。 早期，消費者對零售商家的需求是：能買到需要的商品。商家要滿足這一需求，主要是依賴自身擁有的商品經(jīng)營技術(shù)，其中包括對商品種類、商品質(zhì)量、商品價格等要素的管理。 隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展繁榮，商家的數(shù)量不斷增多，消費者對商家的選擇機會也就相應(yīng)增多了。同時，隨著人們生活節(jié)奏的不斷加快，時間的價值也在提升，促使消費者對零售商家的需求已經(jīng)不僅僅是滿足于能買到商品，而是逐漸上升為要能盡可能便利地買到商品，增加了對購物便利性的需求。要滿足這一需求，除了商品經(jīng)營技術(shù)的作用外，主要是依賴商家的選址技術(shù)。 可以說，商品經(jīng)營技術(shù)和店鋪選址技術(shù)構(gòu)成了現(xiàn)代零售商業(yè)競爭力的兩大支柱。 對于商品經(jīng)營技術(shù)，由于其早已被商家普遍重視而得以不斷改善和提升。時至今日，隨著各商家的學(xué)習(xí)能力和復(fù)制能力的加強，隨著人員的流動，商品經(jīng)營技術(shù)已經(jīng)和商品本身一樣具有了極強的流動性。昨天你有的新商品，可能今天我就也有了；今天我采用的銷售新策略，可能明天他就也采用了。不同商家之間在商品及商品經(jīng)營技術(shù)上幾乎已是無秘密可言，相互的差異日漸縮小，商業(yè)競爭愈演愈烈。 面對激烈的競爭，商家滿足消費者便利需求的能力，將會愈來愈成為商家保持常勝的核心競爭力，這種核心競爭力集中體現(xiàn)于商家運用店鋪選址技術(shù)正確選擇出的店址。因為店址是商業(yè)經(jīng)營的基礎(chǔ)平臺、是難以改變的實體、是無法克隆的資源。對于一家已建成的商場，要對其硬件進行任何改造都會付出大的代價，更不必說要想改變商場所在的位置了。由于受地理、環(huán)境、人文等多種因素的綜合影響，任一處店址都不會是完全一樣焦點房地產(chǎn)網(wǎng)的，當(dāng)一個商家先機占有了一處位置很好的店址并取得經(jīng)營成功后，盡管其他商家可以全套模仿它的商品和技術(shù)，甚至可以挖走它的人員，幾乎所有資源都可能被共享，但唯一做不到的是無法得到完全相同的店址。 二、便利性是零售商業(yè)店址的第一特性 連鎖經(jīng)營商業(yè)的店鋪發(fā)展，已經(jīng)逐漸形成一門新的獨特的邊緣性學(xué)科，它涉及了商業(yè)營運、法律、財務(wù)、工程、信息管理、公共關(guān)系和項目管理等多個學(xué)科領(lǐng)域的專業(yè)知識?？茖W(xué)地運用店鋪選址技術(shù)選擇商業(yè)店址，則是店鋪發(fā)展工作的首要內(nèi)容。 店鋪選址技術(shù)自身包含了諸多具體內(nèi)容，選址的操作過程中也會面臨各種不同的實際情況。如何在各種因素交錯之中把握住稍縱即逝的機會呢？常言道：“萬變不離其宗”。只要抓住商業(yè)選址的宗質(zhì)和基本屬性，就能夠在眾多各有千秋的商業(yè)設(shè)施項目中，駕輕就熟、合理取舍，高效率、高質(zhì)量地選出滿意的店址。 零售商業(yè)店鋪選址的宗旨是：為消費者選擇便利。 購物是否便利，往往是消費者選擇商家的重要因素，特別是當(dāng)各商家的商品及其質(zhì)量、價格趨于近似的情況下，便利與否幾乎起到了決定性的作用。因此在選址中，一切都要立足于消費者的立場，著眼于能否使消費者在購物中感到便利。消費者購物的便利性已經(jīng)成為零售商業(yè)店址的第一特性，也是衡量店址優(yōu)劣的首要標(biāo)準(zhǔn)。 消費者對購物便利性的訴求是貫穿于購物全過程的。這個全過程并不僅僅是從消費者進入商場開始，而是從消費者的出發(fā)地（多為居住地或工作地）開始的。為確保選出的店址能最大限度地滿足消費者購物的便利性需求，通?？蓪①徫锶谭纸鉃榇?lián)的五個階段，依次進行分析研究，設(shè)身處地找出消費者在每個階段相應(yīng)的便利性需求，并分別確定出為滿足這些需求所應(yīng)達到的條件及其標(biāo)準(zhǔn)，這些就構(gòu)成了零售商業(yè)店鋪選址的基本法則——便利法則。 三、5A法則是商業(yè)店鋪選址技術(shù)的核心 5A法則即“便利法則”。“A”是Advantage(便利)圖行天下的英文字頭，由于便利法則的基本內(nèi)容包含了五個層次的便利，所以便利法則也稱為“5A法則”。 5A法則主要應(yīng)用于針對某個城市或區(qū)域、為大型零售商業(yè)選址所進行的工作。