物業(yè)管理知識之物業(yè)估值(已修改)
2024-07-13 08:29 本頁面
【正文】 IV1 附錄四物業(yè)估值以下為董事接獲獨立估值師美國評值有限公司就本集團物業(yè)權(quán)益于二零零四年三月三十一日的估值而編撰的函件、估值概要及估值證書，以載入本售股章程。敬啟者： 吾等根據(jù)騰訊控股有限公司（「貴公司」）及其附屬公司（以下統(tǒng)稱為「貴集團」）的指示， 對貴集團成員公司在中華人民共和國（「中國」）所持的全部物業(yè)權(quán)益進(jìn)行估值。吾等確認(rèn)曾進(jìn)行實地視察、作出有關(guān)查詢，以及取得吾等認(rèn)為必需的其它數(shù)據(jù)，以就該等物業(yè)權(quán)益于二零零四年三月三十一日（「估值日期」）的價值向閣下提供吾等的意見。估值基準(zhǔn)吾等對物業(yè)權(quán)益的估值乃指公開市值。所謂公開市值，就吾等所下定義而言，乃指「物業(yè)權(quán)益于估值當(dāng)日在下列假定情況下無條件完成出售而可取得的最高現(xiàn)金代價： i) 有自愿賣方； ii) 在估值日期前有合理時間（視乎物業(yè)性質(zhì)及市況而定）適當(dāng)推銷有關(guān)權(quán)益、協(xié)議價格與條款及完成銷售； iii) 任何較早假定交換合約日期的市況、市價水平及其它情況與估值日期相同； IV2 附錄四物業(yè)估值iv) 不考慮有特殊興趣買方的任何追加出價；及v) 雙方均在知情及自愿的情況下審慎交易?！构乐捣椒ǜ鶕?jù)上述公開市值計算法，由于不得于公開市場轉(zhuǎn)讓或租約及／或租賃協(xié)議訂明不得分租及／或轉(zhuǎn)讓或缺乏可觀租金收入，故此吾等認(rèn)為貴集團所租用及占用的物業(yè)權(quán)益并無商業(yè)價值。假設(shè)吾等的估值乃假設(shè)業(yè)主在公開市場出售物業(yè)權(quán)益而無憑借遞延條款合約、售后租回、合資經(jīng)營、管理協(xié)議或任何類似安排以抬高物業(yè)權(quán)益的價格。此外，吾等的估值假設(shè)并無任何形式的強制出售情況。除另有注明者外，吾等亦假設(shè)該等物業(yè)權(quán)益可于所獲授的整個未屆滿年期內(nèi)在公開市場出售及轉(zhuǎn)讓而毋須承擔(dān)任何費用或開支。吾等的估值并無考慮物業(yè)權(quán)益的任何抵押、按揭或欠款，亦無考慮在出售成交時可能承擔(dān)的任何開支或稅項。除另有說明外，吾等假設(shè)全部物業(yè)權(quán)益概無涉及任何可影響價值的繁重負(fù)擔(dān)、限制及支銷。吾等假設(shè)有關(guān)政府機關(guān)已就已落成或在建中樓宇及建筑物授出所有同意書、批文及特許權(quán)。此外，除另有注明者外，吾等假設(shè)建于該地盤的所有樓宇及建筑物由業(yè)主持有或容許業(yè)主占用。吾等假設(shè)除非已于估值證書內(nèi)列明、界定及考慮不合標(biāo)準(zhǔn)的事宜，否則所有適用的分區(qū)、土地使用法規(guī)及其它限制一直貫徹采用。此外，吾等亦假設(shè)土地使用及改善工程均于所述物業(yè)權(quán)益的范圍內(nèi)進(jìn)行，且除估值證書另有注明外，亦無出現(xiàn)據(jù)用或侵占的情況。所有權(quán)及租賃權(quán)益調(diào)查吾等曾獲有關(guān)物業(yè)權(quán)益的所有權(quán)及貴集團所訂立的所有租賃協(xié)議的文件摘要。然而， 吾等并無查閱文件正本，以核實擁有權(quán)或是否存在任何未載于吾等所獲副本的任何修訂。吾等頗大程度倚賴貴集團所提供的數(shù)據(jù)。IV3 附錄四物業(yè)估值本函件所披露的所有法律文件及估值證書僅供參考。吾等對任何有關(guān)本函件及估值證書所述物業(yè)權(quán)益的合法所有權(quán)的法律事宜概不承擔(dān)任何責(zé)任。對于貴集團在中國所持物業(yè)權(quán)益的合法所有權(quán)及租賃權(quán)益的合法性，吾等倚賴中倫金通律師事務(wù)所所提供的法律意見。限制條件吾等在頗大程度上倚賴貴集團所提供的資料，并接納貴集團給予吾等有關(guān)法定通告、地役權(quán)、年期、占用情況、地盤與樓面面積及一切其它相關(guān)資料。估值證書所列的尺寸及面積乃根據(jù)吾等所獲文件的資料計算，且僅為約數(shù)。吾等并無理由懷疑貴集團所提供數(shù)據(jù)的真實性及準(zhǔn)確性。貴集團亦向吾等表示所提供資料并無遺漏任何重大事實。吾等認(rèn)為已獲充份資料，以達(dá)致知情的觀點。吾等已視察隨附估值證書所載物業(yè)權(quán)益的外貌，并在許可情況下視察其內(nèi)部。然而， 吾等并無進(jìn)行任何結(jié)構(gòu)測量，故此無法呈報有關(guān)物業(yè)權(quán)益是否確無腐朽、蟲蛀或任何其他結(jié)構(gòu)損壞。吾等并無對任何設(shè)施進(jìn)行測試，惟吾等在視察過程中亦無發(fā)現(xiàn)任何嚴(yán)重?fù)p壞。吾等并無進(jìn)行實地調(diào)查，以核實土地狀況及設(shè)施是否適合建議發(fā)展項目，亦無進(jìn)行地質(zhì)、生態(tài)或環(huán)境測量。吾等編撰估值報告乃假設(shè)該等狀況均符合要求，且于建筑期間不會產(chǎn)生任何非經(jīng)常開支或延誤。IV4 附錄四物業(yè)估值備注于估值時，吾等已遵從香港測量師公會頒布的物業(yè)資產(chǎn)估值應(yīng)用指引所載的規(guī)定。隨函奉附吾等的估值概要及估值證書。此致中國深圳市高新科技園南區(qū)高新南一道飛亞達(dá)高科技大廈5至10樓（郵編518057） 騰訊控股有限公司列位董事 臺照代表美國評值有限公司助理副總裁陳勁翔MRICS, MHKIS, RPS (GP) 謹(jǐn)啟二零零四年六月七日附注： 陳勁翔為特許估值測量師及注冊專業(yè)測量師，于香港及中國物業(yè)估值方面具有逾十年豐富經(jīng)驗。IV5 附錄四物業(yè)估值估值概要貴集團在中國租用及占有的物業(yè)權(quán)益二零零四年三月三十一日物業(yè)現(xiàn)況下的公開市值1. 中國無商業(yè)價值深圳市福田區(qū)賽格科技園2棟東3層2. 中國無商業(yè)價值深圳市福田區(qū)賽格科技園2棟3層B 3. 中國無商業(yè)價值深圳市福田區(qū)賽格科技園2棟4樓4. 中國無商業(yè)價值深圳市福田區(qū)華強北路賽格科技園2棟5樓A505及B505房5. 中國無商業(yè)價值深圳市福田區(qū)華強北路賽格科技園2棟5樓A503及B503房6. 中國無商業(yè)價值深圳市福田區(qū)華強北路賽格科技園2棟東翼5樓
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