【正文】 蘇寧廣場(chǎng)物業(yè)接管驗(yàn)收方案2010年11月 目錄一、 建議原則二、 金橋國際商業(yè)廣場(chǎng)管理部接管驗(yàn)收程序三、 接管驗(yàn)收表格目錄四、 附件 目 錄一． 建議原則二．蘇寧廣場(chǎng)物業(yè)管理部接管驗(yàn)收程序 目的 行為對(duì)象 接管驗(yàn)收的作用 接管驗(yàn)收的分類 職責(zé) 工作程序 接管驗(yàn)收相關(guān)文件 分系統(tǒng)接管驗(yàn)收工作內(nèi)窄 新建物業(yè)的接工作細(xì)則 原有物業(yè)的接管驗(yàn)收工作細(xì)則三．圖紙、技述文件管理制度四. 附件 接管驗(yàn)收表格目錄序號(hào)分類記 錄 名 稱記錄編號(hào)1土建驗(yàn)收表屋面CBRE 2土建驗(yàn)收表地下停車場(chǎng)及坡道CBRE 3土建驗(yàn)收表大廈外立面CBRE 5土建驗(yàn)收表外圍廣場(chǎng)道路CBRE 6土建驗(yàn)收表公共區(qū)域土建驗(yàn)收表CBRE 7土建驗(yàn)收表辦公區(qū)域CBRE 11土建驗(yàn)收表會(huì)議室 CBRE 13土建驗(yàn)收表樓梯間地面、梯步、墻面 CBRE 14土建驗(yàn)收表土建機(jī)房地面、墻面CBRE 15土建驗(yàn)收表內(nèi)玻璃幕墻 CBRE 16土建驗(yàn)收表外玻璃幕墻 CBRE 17土建驗(yàn)收表室內(nèi)地面石材驗(yàn)收 CBRE 18土建驗(yàn)收表室外地面石材驗(yàn)收 CBRE 土建驗(yàn)收表墻面石材驗(yàn)收19土建驗(yàn)收表廣場(chǎng)給水、雨水、排污井道CBRE 20二次供水系統(tǒng)生活水泵房CBRE 21二次供水系統(tǒng)二次供水儲(chǔ)水箱CBRE 22二次供水系統(tǒng)加壓泵、穩(wěn)壓泵CBRE 二次供水系統(tǒng)二次供水配電控制柜CBRE 空調(diào)水系統(tǒng)冷凍水管道、閘閥、壓力表CBRE 空調(diào)水系統(tǒng)冷卻水CBRE 空調(diào)水系統(tǒng)熱交換器CBRE 空調(diào)水系統(tǒng)冷凍水分水器CBRE 空調(diào)水系統(tǒng)冷卻水循環(huán)泵CBRE 24空調(diào)水系統(tǒng)冷凍水循環(huán)泵CBRE 25空調(diào)給排水空調(diào)機(jī)房主機(jī)CBRE 26空調(diào)給排水CBRE 27空調(diào)給排水熱交換器CBRE 28空調(diào)給排水熱交換器CBRE 29空調(diào)給排水管井，化糞池CBRE 30空調(diào)給排水污水坑CBRE 31空調(diào)給排水消防系統(tǒng)CBRE 32空調(diào)給排水冷卻塔CBRE 33空調(diào)給排水送（排）風(fēng)機(jī)CBRE 34空調(diào)給排水給排水CBRE 35空調(diào)給排水衛(wèi)生間及茶水間給排水CBRE 36空調(diào)給排水風(fēng)機(jī)盤管CBRE 37空調(diào)給排水廚房給排水CBRE 38空調(diào)給排水小型冷庫CBRE 39空調(diào)給排水VAV末端CBRE 40空調(diào)給排水氣體滅火間CBRE 41電氣系統(tǒng)避雷裝置CBRE 42電氣系統(tǒng)接地保護(hù)系統(tǒng)CBRE 43電氣系統(tǒng)強(qiáng)電間CBRE 44電氣系統(tǒng)擦窗機(jī)CBRE 45電氣系統(tǒng)柴油發(fā)電機(jī)CBRE 46電氣系統(tǒng)電梯CBRE 47電氣系統(tǒng)扶梯CBRE 48電氣系統(tǒng)低壓設(shè)備CBRE 49電氣系統(tǒng)高壓設(shè)備CBRE 50電氣系統(tǒng)信號(hào)屏模擬屏CBRE 51電氣系統(tǒng)照明插座部分CBRE 52電氣系統(tǒng)電纜夾層線纜CBRE 53電氣系統(tǒng)動(dòng)力配電箱CBRE 54電氣系統(tǒng)公共區(qū)域動(dòng)力配件箱CBRE 55電氣系統(tǒng)照明配電箱CBRE 56消防驗(yàn)收表消防通訊系統(tǒng)CBRE 57消防驗(yàn)收表火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)CBRE 58消防驗(yàn)收表氣體滅火聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)CBRE 59消防驗(yàn)收表火災(zāi)聯(lián)動(dòng)控制CBRE 60消防驗(yàn)收表燃?xì)鈭?bào)警聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)CBRE 61消防驗(yàn)收表公共廣播與消防廣播系統(tǒng)CBRE 62消防驗(yàn)收表煙（溫）探測(cè)器CBRE 63消防驗(yàn)收表消防末端手動(dòng)報(bào)警按鈕 消火栓CBRE 64消防驗(yàn)收表消防末端防火閥 排煙 正壓送風(fēng)CBRE 65消防驗(yàn)收表卷簾門（垂簾）CBRE 66消防驗(yàn)收表消防電動(dòng)防火門CBRE 67消防驗(yàn)收表消防排煙天窗CBRE 68消防驗(yàn)收表濕（干）式報(bào)警閥、雨淋閥CBRE 69消防驗(yàn)收表信號(hào)蝶閥 水流指示器CBRE 70消防驗(yàn)收表末端泄水設(shè)備CBRE 71消防驗(yàn)收表應(yīng)急照明安全出口燈（誘導(dǎo)燈） 應(yīng)急 警報(bào)CBRE 72消防驗(yàn)收表消防廣播設(shè)備音量調(diào)諧器、喇叭CBRE 73消防驗(yàn)收表消防水泵CBRE 74消防驗(yàn)收表排煙機(jī)（正壓送風(fēng)機(jī)、補(bǔ)風(fēng)機(jī))CBRE 75消防驗(yàn)收表消防穩(wěn)壓泵CBRE 76消防驗(yàn)收表火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警控制器CBRE 77消防驗(yàn)收表網(wǎng)絡(luò)控制器CBRE 78消防驗(yàn)收表消防模塊箱CBRE 79消防驗(yàn)收表非消防電源CBRE 80消防驗(yàn)收表弱電井CBRE 81樓控驗(yàn)收表智能照明系統(tǒng)CBRE 82樓控驗(yàn)收表樓宇自控系統(tǒng)CBRE 83樓控驗(yàn)收表新風(fēng)機(jī)組CBRE 84樓控驗(yàn)收表空調(diào)機(jī)組新風(fēng)機(jī)組排風(fēng)機(jī)CBRE 85樓控驗(yàn)收表定風(fēng)量空調(diào)機(jī)組CBRE 86樓控驗(yàn)收表變頻器CBRE 87樓控驗(yàn)收表直接數(shù)字式控制器CBRE 88樓控驗(yàn)收表樓控設(shè)備電磁閥CBRE 89樓控驗(yàn)收表樓控設(shè)備電動(dòng)調(diào)節(jié)閥CBRE 90樓控驗(yàn)收表VAVCBRE 91樓控驗(yàn)收表樓控設(shè)備CO2探測(cè)器CBRE 92樓控驗(yàn)收表樓控設(shè)備濕度傳感器CBRE 93樓控驗(yàn)收表樓控設(shè)備壓差傳感器CBRE 94樓控驗(yàn)收表樓控設(shè)備溫度傳感器CBRE 95樓控驗(yàn)收表VAV(NCU)CBRE 96樓控驗(yàn)收表污水系統(tǒng)驗(yàn)收表CBRE 97樓控驗(yàn)收表照明系統(tǒng)驗(yàn)收表CBRE 98安防驗(yàn)收表入侵報(bào)警系統(tǒng)CBRE 99安防驗(yàn)收表入侵報(bào)警設(shè)備CBRE 100安防驗(yàn)收表巡更系統(tǒng)CBRE 101安防驗(yàn)收表門禁控制系統(tǒng)CBRE 102安防驗(yàn)收表樓控設(shè)備讀卡器CBRE 103安防驗(yàn)收表樓控設(shè)備緊急出門破碎報(bào)警CBRE 104安防驗(yàn)收表樓控設(shè)備開門按鈕CBRE 105安防驗(yàn)收表樓控設(shè)備電鎖CBRE 106安防驗(yàn)收表電視監(jiān)控系統(tǒng)CBRE 107安防驗(yàn)收表電視監(jiān)控設(shè)備CBRE 108安防驗(yàn)收表電視監(jiān)控設(shè)備修改CBRE 109安防驗(yàn)收表矩陣控制器CBRE 110安防驗(yàn)收表主控操作鍵盤CBRE 111安防驗(yàn)收表硬盤錄像機(jī)CBRE 112安防驗(yàn)收表停車場(chǎng)管理系統(tǒng)CBRE 113安防驗(yàn)收表有線電視CBRE 114安防驗(yàn)收表有線電視（機(jī)房）CBRE 115圖紙工具交接工程資料交接清單CBRE 116圖紙工具交接工程工具交接清單CBRE 117圖紙工具交接工程材料交接清單CBRE 118圖紙工具交接工程圖紙（設(shè)備）交接清單CBRE 119圖紙工具交接工程圖紙（結(jié)構(gòu)）交接清單CBRE 120圖紙工具交接工程圖紙（電氣）交接清單CBRE 121圖紙工具交接工程圖紙（建筑）交接清單CBRE 122圖紙工具交接維修工具交接清單CBRE 123圖紙工具交接機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收清單CBRE 124圖紙工具交接配套設(shè)施接管驗(yàn)收表CBRE 125圖紙工具交接儀表交接清單CBRE 126圖紙工具交接總能源計(jì)量?jī)x表表底記錄CBRE 127圖紙工具交接蘇寧廣場(chǎng)接管驗(yàn)收意見單CBRE 一、 建議原則本建議主要是依據(jù)建設(shè)部與成都市物業(yè)管理辦公室相關(guān)文件的要求，和我司多年來積累的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)對(duì)接管驗(yàn)收提出的顧問建議，由于目前規(guī)范版本有所改動(dòng)，因此，我司將參照現(xiàn)行驗(yàn)收規(guī)范及蘇寧廣場(chǎng)廣場(chǎng)實(shí)際情況對(duì)驗(yàn)收接管方案進(jìn)行進(jìn)一步的修訂。世邦魏理仕提供之建議僅為我司管理經(jīng)驗(yàn)之總結(jié)，不代表或代替國家有關(guān)規(guī)范和法規(guī)。接管驗(yàn)收的相關(guān)表格，需根據(jù)施工圖紙與現(xiàn)場(chǎng)具體情況進(jìn)行重新修訂。由于我司尚未接到蘇寧廣場(chǎng)齊全的圖紙資料，故此次接管驗(yàn)收表格針對(duì)性較差，僅供參考。二、蘇寧廣場(chǎng)管理部接管驗(yàn)收程序(一) 目的接管驗(yàn)收是物管企業(yè)在接管物業(yè)前不可缺少的重要環(huán)節(jié)，是確保物業(yè)接管驗(yàn)收工作得到有效控制，保證物業(yè)入伙工作順利進(jìn)行的必要手段。接管驗(yàn)收是指：物管單位按照有關(guān)法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范對(duì)物業(yè)規(guī)劃、設(shè)計(jì)的執(zhí)行，單位工程質(zhì)量的竣工驗(yàn)收情況和市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)配套設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施以及綠化建設(shè)等進(jìn)行整體和全面性的驗(yàn)收。(二) 行為對(duì)象接管驗(yàn)收是建設(shè)單位向物管企業(yè)移交物業(yè)的過程。 開發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位物業(yè)管理企業(yè) 接管驗(yàn)收(三) 接管驗(yàn)收的作用 明確交接雙方的責(zé)權(quán)利關(guān)系； 確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)業(yè)主的利益； 確保物業(yè)使用的安全功能，保障業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全； 為日后物業(yè)的管理創(chuàng)造條件。(四) 接管驗(yàn)收的分類 新建物業(yè)的接管驗(yàn)收； 原有物業(yè)的接管驗(yàn)收。(五) 職責(zé) 項(xiàng)目物業(yè)管理處接到總公司物業(yè)竣工驗(yàn)收的通知報(bào)告后，公司總經(jīng)理指定項(xiàng)目主管領(lǐng)導(dǎo)、各職能部門負(fù)責(zé)人及專業(yè)的工程技術(shù)人員組成驗(yàn)收小組。 驗(yàn)收小組負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)原設(shè)計(jì)圖紙、設(shè)計(jì)變更、竣工圖和設(shè)備出廠合格證書，設(shè)備和建材的試驗(yàn)報(bào)告書，設(shè)備運(yùn)行記錄等技術(shù)檢驗(yàn)資料進(jìn)行驗(yàn)收。 驗(yàn)收小組按移交設(shè)備清單的要求，對(duì)清單上的設(shè)備，按規(guī)格型號(hào)、容量及設(shè)計(jì)要求進(jìn)行驗(yàn)收，并對(duì)設(shè)備的安裝數(shù)量、安裝位置及竣工圖驗(yàn)收。 驗(yàn)收小組對(duì)物業(yè)按運(yùn)行系統(tǒng)驗(yàn)收，詳見系統(tǒng)驗(yàn)收內(nèi)容。 驗(yàn)收小組負(fù)責(zé)對(duì)本公司所承接的物業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收并向公司各業(yè)務(wù)管理部門辦理移交工作。(六) 工作程序 驗(yàn)收的準(zhǔn)備驗(yàn)收小組根據(jù)開發(fā)商提供的竣工圖紙，按設(shè)計(jì)及施工要求編制驗(yàn)收計(jì)劃、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。 驗(yàn)收的實(shí)施（1） 驗(yàn)收小組依據(jù)驗(yàn)收計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)，按專業(yè)分工進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收。（2） 在預(yù)驗(yàn)收過程中，檢查出未達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備及與設(shè)計(jì)要求不符的設(shè)備，提出書面整改報(bào)告返回開發(fā)商，由開發(fā)商督促施工單位進(jìn)行整改。（3） 對(duì)在預(yù)驗(yàn)收中未達(dá)到要求的設(shè)備，整改實(shí)施后，驗(yàn)收小組進(jìn)行檢查、驗(yàn)證，整改合格后進(jìn)行正式驗(yàn)收。（4） 設(shè)備的實(shí)物驗(yàn)收，要做到符合以下幾點(diǎn)：A、 設(shè)計(jì)圖紙與設(shè)備的規(guī)格型號(hào)、數(shù)量符合B、 主要設(shè)備、設(shè)施的安裝位置與安裝質(zhì)量符合設(shè)計(jì)要求與施工規(guī)范C、 設(shè)備與連接整個(gè)系統(tǒng)的技術(shù)性能，應(yīng)與設(shè)計(jì)要求符合，檢查結(jié)果對(duì)應(yīng)不同類設(shè)備記錄在《物業(yè)移交書》中（5） 對(duì)物業(yè)的其它配套系統(tǒng)、設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收結(jié)果記錄在《物業(yè)移交書》的相應(yīng)的表格內(nèi)。 物業(yè)驗(yàn)收后的處理（1） 驗(yàn)收小組專業(yè)人員根據(jù)分工寫出單項(xiàng)的驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。（2） 驗(yàn)收小組負(fù)責(zé)人根據(jù)全部單項(xiàng)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，寫出物業(yè)綜合性驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的評(píng)定及意見書，呈交公司總工程師。（3） 驗(yàn)收小組對(duì)不合格設(shè)備、設(shè)施，寫出書面報(bào)告，上呈總公司及建設(shè)單位（建設(shè)方）監(jiān)理公司，解決記錄在交接記錄中。（4） 公司總經(jīng)理代表物業(yè)管理接收單位（物業(yè)管理處）同物業(yè)交接單位進(jìn)行正式移交，并簽署有關(guān)手續(xù)。（5） 驗(yàn)收小組要填寫物業(yè)竣工資料的驗(yàn)收記錄，填寫物業(yè)的交接記錄。（6） 辦理正式物業(yè)驗(yàn)收移交手續(xù)，會(huì)同建設(shè)方、施工單位、管理公司簽字生效，將全部檔案資料存檔。(七) 接管驗(yàn)收相關(guān)文件 建設(shè)部房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；[建標(biāo)（1991）第69號(hào)] 成都居住小區(qū)接管綜合驗(yàn)收辦法； 建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例；（2000年1月10日國務(wù)院第25次常委會(huì)議通過） 房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法；[中華人民共和國建設(shè)部令第78號(hào)（2000年4月7日）] 成都市工程