【正文】 酒店籌建籌備運作方案　摘要：酒店籌建籌開作為酒店基礎(chǔ)建設(shè)和開業(yè)運營的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，對酒店建設(shè)、投資、標(biāo)準(zhǔn)以及后期營運是否成功，營運成本高低等均產(chǎn)生決定性的影響。酒店籌建籌開分為市場定位策劃和可行性及財務(wù)分析階段、酒店規(guī)劃設(shè)計階段和開業(yè)統(tǒng)籌階段。市場定位策劃和可行性及財務(wù)分析是依據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、社會、旅游和酒店業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，新建酒店地理位置以及周邊環(huán)境狀況，分析新建酒店在本區(qū)域市場中的優(yōu)勢和劣勢；結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)及旅游發(fā)展規(guī)劃，判斷該區(qū)域酒店業(yè)發(fā)展趨勢，對新建酒店進(jìn)行清晰的市場定位；根據(jù)市場定位預(yù)測主要受眾人群、客源結(jié)構(gòu)、市場競爭力及未來經(jīng)營狀況，進(jìn)行投資回報分析。酒店規(guī)劃設(shè)計是根據(jù)酒店市場定位和客源結(jié)構(gòu)，以滿足市場需求和后期的經(jīng)營管理為前提，詳細(xì)規(guī)劃酒店的平面布局、機電和裝修設(shè)計。開業(yè)統(tǒng)籌是酒店開業(yè)前一系列工作的規(guī)劃和實施，以保證酒店能順利實施開業(yè)，達(dá)到定位標(biāo)準(zhǔn)。目前國內(nèi)越來越多的酒店投資者、設(shè)計者、經(jīng)營者開始逐漸認(rèn)識到籌建籌開工作的重要性?？茖W(xué)的市場定位和功能定位要建立在充分的市場調(diào)研分析基礎(chǔ)上，投資決策要建立在可行性及財務(wù)分析的基礎(chǔ)上，經(jīng)營管理要建立在一個高度專業(yè)化的管理團(tuán)隊基礎(chǔ)上?！　￡P(guān)鍵詞：市場定位策劃；可行性及財務(wù)分析；酒店規(guī)劃設(shè)計；開業(yè)統(tǒng)籌　　籌建籌開是一個酒店從“孕育”到“出生”的重要階段，它作為酒店基礎(chǔ)建設(shè)和開業(yè)運營的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，對酒店建設(shè)、投資、標(biāo)準(zhǔn)以及后期營運是否成功，營運成本高低等均產(chǎn)生決定性的影響。經(jīng)驗表明，酒店投資者在籌劃建設(shè)一座酒店時，通常需要找到設(shè)計單位和承建商，并在開業(yè)前期從社會招聘一個經(jīng)驗豐富的管理團(tuán)隊為其籌建籌開。如果一個酒店項目沒有經(jīng)過科學(xué)而充分的市場調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計、投資分析和清晰的經(jīng)營管理模式設(shè)計，盲目決策將極大地增加項目投資的風(fēng)險性，其結(jié)果往往是在經(jīng)營中自食苦果。所以尋找一個好的酒店管理團(tuán)隊，策劃一個成功的籌建籌開方案，將有效提高酒店投資的科學(xué)性、未來發(fā)展的可持續(xù)性，并且極大地歸避風(fēng)險。 　　1籌建方案　　 　　酒店籌建工作分兩個階段展開?！　?市場定位策劃與可行性及財務(wù)分析階段　　市場定位策劃、可行性及財務(wù)分析是籌建前期需要完成的主要工作。重點是依據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、社會、旅游和酒店業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，新建酒店地理位置以及周邊環(huán)境狀況，分析新建酒店在本區(qū)域市場中的優(yōu)勢和劣勢；結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)及旅游發(fā)展規(guī)劃，判斷該區(qū)域酒店業(yè)發(fā)展趨勢，對新建酒店進(jìn)行清晰的市場定位；根據(jù)市場定位預(yù)測主要受眾人群、客源結(jié)構(gòu)、市場競爭力及未來經(jīng)營狀況，進(jìn)行投資回報分析。 2酒店規(guī)劃設(shè)計階段　　規(guī)劃設(shè)計是描繪酒店發(fā)展藍(lán)圖的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也是酒店成功運營的重要保障。主要是根據(jù)酒店市場定位和客源結(jié)構(gòu)，以滿足市場需求和后期的經(jīng)營管理為前提，詳細(xì)規(guī)劃酒店的平面布局、機電和裝修設(shè)計。這個階段是最容易被國內(nèi)酒店投資者忽視的方面。缺少統(tǒng)籌規(guī)劃設(shè)計，往往會使酒店功能分區(qū)和裝修設(shè)計等各方面存在很多缺陷，這些問題在酒店開業(yè)初期就會逐步凸顯出來，給后期運營帶來諸多不利。由于先天不足，它就會象一個弱智的幼兒，即使請最高明的教師也很難達(dá)到預(yù)期。 　　　　作為酒店建設(shè)期的項目團(tuán)隊，將對酒店未來的運營產(chǎn)生巨大的影響，尤其是團(tuán)隊組成人員的專業(yè)技能、從業(yè)經(jīng)驗、市場分析能力以及對酒店業(yè)發(fā)展趨勢的前瞻性把握等都直接決定著新建酒店的市場前景和未來經(jīng)營成果?！　∫粋€酒店成功的籌建需要一個復(fù)合型團(tuán)隊，既要有酒店建設(shè)的專業(yè)人員，又要有經(jīng)營管理者的參與。多數(shù)投資者在此階段往往只重視設(shè)計師、承建商的能力，而忽略了經(jīng)營管理者的參與。一個酒店項目的成功是離不開經(jīng)營管理者的，好的經(jīng)營管理者可以在項目設(shè)計階段把酒店布局、功能分區(qū)以及經(jīng)營管理模式等考慮清晰，避免工程的反復(fù)、延誤，甚至出現(xiàn)一些日后難以彌補的遺憾。 　　在籌建團(tuán)隊中應(yīng)包括以下幾個方面的專業(yè)人士：　　◆酒店布局和工程方面的專業(yè)人士，尤其是在機電設(shè)計、設(shè)備選型等方面具有豐富經(jīng)驗 　　◆酒店投資方面的專業(yè)人士 　　◆財務(wù)經(jīng)營分析方面的專業(yè)人士 　　◆餐飲配套設(shè)施和客房經(jīng)營方面的專業(yè)人士 　　◆酒店整體市場營銷方面的專業(yè)人士 　　　　籌建中兩個階段的進(jìn)度，要遵循酒店建設(shè)的慣例和客觀規(guī)律，堅持如下原則：　　◆實事求是，遵循規(guī)律。要考慮工程目前的實際狀況、工程總量、設(shè)計師能力、投資方的資金準(zhǔn)備等多種因素，尤其是已有土建基礎(chǔ)的項目。 　　◆合理安排，有序銜接。進(jìn)度安排要將市場定位、酒店設(shè)計、工程建設(shè)等多項工作進(jìn)行有機結(jié)合，有序銜接，避免產(chǎn)生相互脫節(jié)的現(xiàn)象。 　　◆精心設(shè)計，保證質(zhì)量。計劃中要給予設(shè)計師充足的時間，設(shè)計方案的精雕細(xì)琢，是施工進(jìn)度和設(shè)計效果的根本保證。 　　◆平面立面，有機結(jié)合。機電方案要在平面布局規(guī)劃的基礎(chǔ)上與立體裝修設(shè)計充分融合，千萬不可分割開來。 　　◆超前謀劃，規(guī)范運作。要充分考慮不可抗拒的因素，留出提前量；同時，注意規(guī)范運作，盡量避免與當(dāng)?shù)卣叻ㄒ?guī)相悖。 　　籌建階段進(jìn)度 階段主要內(nèi)容時間市場定位策劃和市場及財務(wù)可行性研究階段◆ 市場定位策劃◆ 市場及財務(wù)可行性研究30天至60天規(guī)劃設(shè)計階段◆ 平面規(guī)劃◆ 機電設(shè)計規(guī)劃◆ 裝修設(shè)計規(guī)劃90天至120天　?。ㄒ唬┦袌黾柏攧?wù)可行性研究的要點 　　◆根據(jù)近年當(dāng)?shù)芈糜问袌隹土髑闆r，結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃，預(yù)測酒店需求市場未來增長趨勢； 　　◆根據(jù)酒店的地理位置、分析和評估交通便利程度、酒店可見度、周圍的客源需求以及其他可能影響酒店市場營銷的主要因素； 　　◆綜合分析新建酒店的項目優(yōu)劣勢，確定酒店的定位和檔次標(biāo)準(zhǔn)； 　　◆分析與新建酒店同檔次酒店市場需求潛力，從需求來源的角度預(yù)測酒店市場競爭力及其建設(shè)的必要性； 　　◆從顧客需求角度，規(guī)劃新建酒店的設(shè)施構(gòu)成。 　　◆確定對新建酒店構(gòu)成不同程度競爭的現(xiàn)有及擬新建酒店狀況，主要是考慮競爭因素； 　　◆分析新建酒店區(qū)域市場可比較的酒店及經(jīng)營業(yè)績情況。例如：出租率、平均房價和客源構(gòu)成等。 　　◆考慮投資者的利益，分析至少首個五年的財務(wù)表現(xiàn)，測算投資回報率及投資回收期；　　可行性研究報告的撰寫，不單純是對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、交通、旅游、酒店現(xiàn)狀等方面的情況介紹，更要根據(jù)當(dāng)?shù)匚磥淼慕?jīng)濟(jì)社會發(fā)展規(guī)劃，未來新增酒店情況，對市場占有率，新增供給量、平均滲透率以及以目前市場變化為參照的合理預(yù)測分析。在對酒店設(shè)施需求的分析中，要有足夠的前瞻性，準(zhǔn)確地把握酒店未來發(fā)展的趨勢，保證