市場(chǎng)分析與產(chǎn)品分析(已修改)
2025-07-07 13:08 本頁(yè)面
【正文】 市場(chǎng)及產(chǎn)品分析一、基地資源分析基地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)■□總用地面積：9500平方米■□規(guī)劃總建筑面積：約5萬(wàn)平方米■□主要建設(shè)內(nèi)容：商業(yè)辦公綜合樓、酒店式公寓及其相關(guān)配套設(shè)施，其中酒店式公寓面積不超過(guò)總建筑面積的20%?；丨h(huán)境如圖所示，地塊位于鼓樓區(qū)中山北路與樂(lè)業(yè)村路交叉口南側(cè)。北臨太平洋百貨，南靠大方巷加油站，西面隔街即山西路軍人俱樂(lè)部，東向鄰近湖北路。地塊西側(cè)的中山北路是南京城區(qū)主干道之一，車流量及人流量大；地塊位于湖南路商圈的核心位置，商業(yè)氛圍濃厚，配套齊全?；厣辖ㄖㄉ虡I(yè)門面、多層及單層住宅，未拆遷。二、項(xiàng)目SWOT分析及項(xiàng)目定位SWOT分析S（優(yōu)勢(shì)） ■主城中心，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯；■位于湖南路商業(yè)圈核心，商業(yè)氛圍濃厚，人氣聚集力強(qiáng)；■城市快速干道，路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通便利；■鄰近鼓樓中心成熟生活密集區(qū)，人文環(huán)境好。W（劣勢(shì)）■項(xiàng)目車位數(shù)量略有不足，較難滿足后期需求；■自2001年取得土地至今已6年，土地年限縮水；■緊鄰的大方巷加油站影響項(xiàng)目形象；■緊鄰城市內(nèi)環(huán)干道，噪音、尾氣污染較大。O（機(jī)會(huì)）■南京城市中心區(qū)域土地出讓稀缺，未來(lái)同質(zhì)物業(yè)上市量有限；■湖南路商業(yè)圈輻射范圍不斷擴(kuò)大，檔次提升；■樓市行情整體走高，主城中心樓盤關(guān)注度提高。T（威脅）■現(xiàn)階段區(qū)域內(nèi)上市同質(zhì)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈；■區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目包裝宣傳好，工程進(jìn)度優(yōu)于本項(xiàng)目；■基地拆遷存在不可確定因素影響；■絕版地段造成高單價(jià)，市場(chǎng)接受度存在風(fēng)險(xiǎn)。由分析可知，本項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)在于地處南京城市中心區(qū)域和湖南路商圈的核心位置，擁有完善的商業(yè)、生活、休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)等設(shè)施，項(xiàng)目的主要威脅來(lái)自現(xiàn)階段上市的同質(zhì)物業(yè)對(duì)潛在客戶的分流，以及拆遷過(guò)程中的不確定因素對(duì)工程進(jìn)度的影響。如何有效減小競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)揮項(xiàng)目特色從而追求利潤(rùn)最大化是項(xiàng)目定位方向所在。項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位，需要總體上為項(xiàng)目面市尋求一個(gè)切入口。根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，市場(chǎng)定位思考如下：娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物——優(yōu)質(zhì)生活圈地塊位于湖南路商圈的中心地帶，中山北路東側(cè)，商業(yè)發(fā)達(dá)和人氣充足是主要特征和先天優(yōu)勢(shì)。充分利用這種特征，將其轉(zhuǎn)化成南京主城稀缺地段的優(yōu)質(zhì)資源，打造一個(gè)集居住、商務(wù)、休閑、購(gòu)物功能于一體的生活圈。項(xiàng)目產(chǎn)品定位本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容批復(fù)為商業(yè)辦公綜合樓、酒店式公寓（其中酒店式公寓面積不超過(guò)總建筑面積的20%）。地塊周邊樓盤產(chǎn)品一覽：項(xiàng)目名稱定位中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)MOHO式寫字樓+豪華酒店式公寓江蘇議事大廈LOFTEL星級(jí)酒店式商務(wù)寫字樓+高投資回報(bào)商務(wù)辦公萬(wàn)豪中心公寓豪華公寓+高投資收益銀河國(guó)際廣場(chǎng)蘇寧銀河購(gòu)物中心+國(guó)際頂級(jí)寫字樓+索菲特五星級(jí)酒店金山大廈5A級(jí)寫字樓由此可見，區(qū)域內(nèi)物業(yè)類型豐富，以辦公為主，高投資收益是普遍采取的定位。綜合本地塊特征，產(chǎn)品定位思考如下：湖南路商圈時(shí)尚生活特區(qū)項(xiàng)目所在區(qū)域交通便利、配套齊全，居住人口稠密，是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的“優(yōu)質(zhì)生活圈”。本項(xiàng)目需依托湖南路商圈資源，打造一個(gè)適宜居住、可辦公，具有極大投資潛力的時(shí)尚生活特區(qū)。建議本項(xiàng)目依托湖南路商圈成熟的商業(yè)配套和超高的人氣，以偏居住功能的公寓形象切入，同時(shí)提升其投資價(jià)值，兼考慮部分商務(wù)功能。項(xiàng)目客群定位房地產(chǎn)項(xiàng)目的客群主要包括：主力客群、輔助客群、延伸客群。216。 主力客群——中青年城市中產(chǎn)階級(jí)在本案及周
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