談?wù)劮康卣務(wù)劮康禺a(chǎn)樓花按揭的應(yīng)用(已修改)
2025-07-06 22:20 本頁面
【正文】 A thesis submitted toXXXin partial fulfillment of the requirementfor the degree ofMaster of Engineering談?wù)劮康禺a(chǎn)樓花按揭談?wù)劮康禺a(chǎn)樓花按揭作者王璐內(nèi)容提要：90年代初以來，我國許多地區(qū)逐漸引進(jìn)港、臺及海外一些房地產(chǎn)開發(fā)的通行作法，在房屋分期付款買賣中采用按揭擔(dān)保，也稱為樓花按揭貸款。它是一種以在建甚至未建的預(yù)購商品房作為擔(dān)保物取得銀行貸款的融資購樓方式。如今，以按揭方式買房正在成為城鎮(zhèn)居民購買房屋的主要途徑，這種新的抵押方式的出現(xiàn)給我國的擔(dān)保法律提出了新的課題。抵押人尚未取得而將來可以取得的房屋或其他地上定著物，可以設(shè)定抵押權(quán)。為將來可以取得的不動產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)，可以發(fā)揮其所具有的融通資金的擔(dān)保功能。傳統(tǒng)民法“為將來的債權(quán)設(shè)定的擔(dān)保無效”的理論已經(jīng)被打破，各國立法普遍承認(rèn)“不動產(chǎn)抵押，可以為現(xiàn)在的、將來的、或者可以發(fā)生的債權(quán)設(shè)定抵押權(quán)”。該擔(dān)保方式是借鑒香港地區(qū)法律的規(guī)定，相當(dāng)于大陸法的讓與擔(dān)保。本文以此制度為研究對象，對樓花按揭的性質(zhì)和效力進(jìn)行了淺略地研究，并在此基礎(chǔ)上，借鑒發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合中國的具體實(shí)踐，對于我國樓花按揭制度的完善提出了自己的建議和設(shè)想。關(guān)鍵詞：擔(dān)保、讓與擔(dān)保、抵押、樓花、按揭、樓花按揭樓花按揭是60年代興起于香港，70年代被大力推行，現(xiàn)為世界發(fā)達(dá)國家和地區(qū)房地產(chǎn)金融市場廣為流行的一種融資購樓方式。90年代初，樓花按揭傳入我國，最近幾年隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和住房制度改革的深入，此購樓方式備受關(guān)注。樓花按揭是房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的交叉領(lǐng)域。從房地產(chǎn)業(yè)的角度看，樓花按揭是一種新型房屋買賣方式；而從金融業(yè)的角度看，樓花按揭是以預(yù)售商品房設(shè)定擔(dān)保的一種貸款方式。從本質(zhì)上，樓花按揭也是一種房地產(chǎn)擔(dān)保措施，但較其他房地產(chǎn)抵押方式更具靈活性，因而具有更深一層的經(jīng)濟(jì)作用和社會意義。與此同時，由于作為擔(dān)保標(biāo)的物的樓花所具有的特殊性和由此給按揭權(quán)帶來的巨大風(fēng)險(xiǎn)，作為一種資金融通方式，更需要對其加以規(guī)范。一、樓花按揭的概念、種類、法律特征和功能（一）樓花按揭的概念“樓花”一詞并非我國固有，而是傳自香港，乃港人所創(chuàng)，是香港人對預(yù)售商品房的稱呼，它是指區(qū)別于現(xiàn)房，正在建設(shè)或?qū)⒁ㄔO(shè)的尚未竣工交付的商品房，包括尚在圖紙?jiān)O(shè)計(jì)過程中的商品房?！鞍唇摇币辉~也來自香港，是香港人對于英美法上一種物的擔(dān)保方式“Mortgage”的翻譯。“樓花按揭”顧名思義就是以樓花作為擔(dān)保物設(shè)定按揭，在英美法傳統(tǒng)上按揭主要是一種不動產(chǎn)擔(dān)保，在當(dāng)代，按揭更是被廣泛應(yīng)用于房地產(chǎn)買賣和融資活動中，樓花按揭作為一種流行于當(dāng)代發(fā)達(dá)國家及地區(qū)的融資購樓方式不是源于英美而是源于香港。樓花按揭是指在樓宇預(yù)售時，樓宇買賣人（購房人）以所購樓宇物業(yè)作為擔(dān)保物，向銀行等金融機(jī)構(gòu)取得貸款以支付樓款的一種融資購樓方式。（二）樓花按揭的種類在司法實(shí)踐中經(jīng)常涉及的主要有樓花按揭包括在建工程抵押和預(yù)購房屋抵押。在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)，連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行的擔(dān)保。以在建工程抵押的應(yīng)當(dāng)具備一定的條件，例如抵押人必須具有國有土地使用權(quán)證，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證等。
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