【正文】 聯(lián)創(chuàng)地產(chǎn)顧問（沈陽）有限公司項(xiàng)目經(jīng)理工作手冊二ＯＯ七年六月目錄第一章 聯(lián)創(chuàng)經(jīng)理人行為指引第二章 聯(lián)創(chuàng)價(jià)值觀第三章 項(xiàng)目檔案第四章 月計(jì)劃/月總結(jié)第五章 現(xiàn)場表格的使用第六章 考評套表第七章 代理部財(cái)務(wù)管理制度第八章 認(rèn)購書、房號等業(yè)務(wù)管理第九章 項(xiàng)目經(jīng)理掌握銷售折扣的原則第十章 代理部例會及考勤制度第十一章 銷售代表工作手冊前言——————致聯(lián)創(chuàng)所有管理人的公開信致辛苦工作的聯(lián)創(chuàng)管理人員：聯(lián)創(chuàng)要努力提高服務(wù)質(zhì)量和工作效率以滿足房地產(chǎn)市場的需要，而你在其中扮演著至關(guān)重要的角色。沒有你和你工作的責(zé)任心，聯(lián)創(chuàng)將無法提供客戶應(yīng)得到的獨(dú)具特色的聯(lián)創(chuàng)優(yōu)質(zhì)服務(wù)。作為聯(lián)創(chuàng)的管理人，你和你的管理團(tuán)隊(duì)，就是聯(lián)創(chuàng)在客戶中的形象。聯(lián)創(chuàng)董事會希望你能擁有這樣一種境界和理念——專業(yè)的風(fēng)范、創(chuàng)新的精神、互助的團(tuán)隊(duì)和真誠的服務(wù)。本指引是聯(lián)創(chuàng)總結(jié)了過去管理人員遇到過的一些困擾，和通常職業(yè)經(jīng)理人應(yīng)注意的一些細(xì)節(jié)問題，提供給你，作為聯(lián)創(chuàng)經(jīng)理人行為規(guī)范的指引。到目前為止，我認(rèn)為只有這樣才能使你在工作中更清晰和更愉快，也能使你的團(tuán)隊(duì)更有聯(lián)創(chuàng)的特征。“具有共同方向和群體意識的人們會更快、更易達(dá)到他們的目的，因?yàn)樗麄兪窃谙嗷ネ苿酉虑斑M(jìn)的?！敝挥谐晒Φ穆?lián)創(chuàng)經(jīng)理人，才能造就聯(lián)創(chuàng)成功的團(tuán)隊(duì)，重要性是不言而喻的。董事長：侯敬捷第一章 聯(lián)創(chuàng)經(jīng)理人行為指引一、經(jīng)理人的基礎(chǔ)： 你是聯(lián)創(chuàng)員工的模范； 因此員工的基礎(chǔ)要求（《員工守則》）你會完全達(dá)到； 你是公司價(jià)值觀的傳播者（做事、做人）。如果你做不到和公司價(jià)值觀一致，你還不具備聯(lián)創(chuàng)經(jīng)理人的起碼要求； 作為經(jīng)理人，你的職責(zé)不僅是做事，更重要是影響和培育你的下屬，以具有聯(lián)創(chuàng)的風(fēng)格。二、對你的上級 坦率直言、清楚明白可以：●以口頭溝通方式向上級說明情況，要求協(xié)助；●以書面形式向有關(guān)各級通報(bào)情況，要求協(xié)助；●緊急事項(xiàng)可以直接向最高層匯報(bào)；忌：●話說一半，或曲折委婉，讓上級去猜你心里的意思；●不好意思強(qiáng)調(diào)自己的困難或利益；●認(rèn)為上級應(yīng)該了解或已知曉情況而不溝通，坐等安排。２、　條塊清晰、不回避矛盾應(yīng)該：●向你的直接領(lǐng)導(dǎo)請示、批審業(yè)務(wù)；●回避矛盾，含糊過關(guān)；● 報(bào)喜不報(bào)憂，只強(qiáng)調(diào)本團(tuán)隊(duì)優(yōu)點(diǎn)，諱疾忌醫(yī)３、上級交代的事情，應(yīng)積極處理并按時(shí)或及時(shí)回應(yīng)應(yīng)該：●不論結(jié)果如何，及時(shí)作出回應(yīng)和交代；●當(dāng)你有困難時(shí)，如實(shí)相告；忌：●拖延；●含糊弄一個結(jié)果，而不說明（草率應(yīng)付）。４、及時(shí)反映本團(tuán)隊(duì)和公司出現(xiàn)的問題作為經(jīng)理人，你有責(zé)任將問題及時(shí)上報(bào)：●你所在團(tuán)隊(duì)存在的問題及員工對公司的意見；●顧客和合作者的問題和意見；●社會其它人士對公司的意見；及時(shí)向上匯報(bào)。三、對你的下級１、 讓你的下級清楚明了你的安排●如有可能，最好讓下級復(fù)述你的安排；●讓下級清楚你要求的工作標(biāo)準(zhǔn)和工作完成時(shí)間；●詢問下級有何要求；忌：　●事先不交代清楚，事后橫加指責(zé)，從而喪失管理人的風(fēng)度。２、 與下級保持理性的工作關(guān)系●維持團(tuán)隊(duì)的合作精神和整體工作氛圍；●對表現(xiàn)好的員工，當(dāng)眾表揚(yáng)；●對表現(xiàn)差的員工，不要當(dāng)眾批評，應(yīng)個別溝通，但要讓大家知道現(xiàn)象不可取；忌：　●與下屬拉攏非工作性質(zhì)的私人關(guān)系，這將使你的公信力倍受懷疑，團(tuán)隊(duì)將不再是個整體；●任由團(tuán)隊(duì)氣氛自由發(fā)展，而喪失了敬業(yè)精神；３、 上情下達(dá)，維護(hù)公司形象●你在團(tuán)隊(duì)中就是代表著公司的形象，有責(zé)任將公司要求的事項(xiàng)傳達(dá)給團(tuán)隊(duì)中的每一個人；●向員工宣講，公司之所以這樣做的理由，如果你朋困難可以尋求幫助；●只有公司明確要求傳達(dá)的，才能布置傳達(dá)；忌：　●為了討好下級，使自己在團(tuán)隊(duì)面前與公司分離，或?qū)α?，裝扮成是小團(tuán)隊(duì)的利益代表者，這樣做將嚴(yán)懲阻礙公司的整體安排，也嚴(yán)重降低你在團(tuán)隊(duì)中的威信；●在下級面前評價(jià)和議論你的上級（工作風(fēng)格或工作安排），向下級發(fā)牢騷，這對你開展工作是非常不利的，也不要指望團(tuán)隊(duì)能增強(qiáng)向心力?！駥⒐竟芾砣藭h上的內(nèi)部爭論，擴(kuò)散到會議之外（家人、朋友、同事、下級）以便推卸自己的責(zé)任，而這正是團(tuán)隊(duì)渙散的典型。４、 情緒控制●情結(jié)控制是聯(lián)創(chuàng)管理人成熟的表現(xiàn)；●只有你能控制自己的情緒時(shí)，你才能有效率地管理團(tuán)隊(duì)，才能有效地為顧客服務(wù)；忌：　●在情緒波動時(shí)做決定；●對人（員工、合作者、開發(fā)商、顧客）的感觀和感情影響對事（工作）的狀態(tài)，這樣有時(shí)將使你不得不做出違心的承諾而后悔。５、 20/80原則與公平●培養(yǎng)下屬首先應(yīng)有公平的環(huán)境，讓下屬展展示才華；●20/80原則只適用于那些自愿努力的下屬；●讓肯負(fù)責(zé)任的下屬負(fù)起責(zé)任；忌：　●內(nèi)部管理人會議上不表明真實(shí)的想法；● 只表達(dá)你認(rèn)為公司高層想聽的意見；● 將會議的爭論，尤其是有關(guān)員工的評價(jià)，在會議外傳播；●會議上不說，會后有意見。２、管理人會議要明確思想●與會人要明確會議的目的、目標(biāo)；●對決定不明確的地方及時(shí)發(fā)問；● 當(dāng)思想不統(tǒng)一時(shí)，可以不做決定，但一旦有了決定，　　　須明確如何向下傳達(dá)；● 你的會議記錄應(yīng)作保密處理。五、對客戶●理性的服務(wù)關(guān)系；忌：　●過度的私人來往，影響你對工作的判斷；●不因?yàn)槟闩c客戶代表的私交，影響公司與客戶公司之間的工作利益。六、清廉１、 管理人的利益是公司直接保障的●管理人因職位、工作而直接由公司平定和給付；●管理人因利益問題的困繞，可與直屬上級或人力資源部溝通，直至向公司董事會反映，這是受到公開歡迎的；●管理因公司的職位而產(chǎn)生的公司以外的收益——禮品、獎券、酬金等必須向公司申報(bào)。２、 切忌收受合作者、顧客或其它方面的任何回扣、好處費(fèi)、辛苦費(fèi)和介紹費(fèi)。這些名目繁多的“好處”將產(chǎn)生如下惡果：●無法向顧客提供規(guī)范的服務(wù)，也不可能一視同仁地對待聯(lián)創(chuàng)的客戶；●嚴(yán)重干擾管理秩序。七、操之在我世聯(lián)經(jīng)理人應(yīng)：●勇于承擔(dān)責(zé)任，我們應(yīng)該清楚這一點(diǎn)才使我們成為經(jīng)理人；●將壓力化為行動的理由；●敢于學(xué)習(xí)和象一個專業(yè)經(jīng)理人——系統(tǒng)性的目標(biāo)、計(jì)劃、落實(shí)和總結(jié)；●下情上達(dá)，發(fā)現(xiàn)問題，并提出你的看法。本行為規(guī)范是聯(lián)創(chuàng)經(jīng)理人行為的依據(jù)，是聯(lián)創(chuàng)對經(jīng)理人的評判尺度，公司各部門將定期或不定期地對經(jīng)理對照考核。第二章 聯(lián)創(chuàng)基本價(jià)值觀和管理原則一、核心價(jià)值觀｛追求｝第一條：聯(lián)創(chuàng)的追求是在房地產(chǎn)咨詢領(lǐng)域?yàn)轭櫩屯诰騼r(jià)值、節(jié)省交易成本、降低專業(yè)風(fēng)險(xiǎn)并實(shí)現(xiàn)利益。依靠不懈的努力，使自己成為亞太地區(qū)一流的領(lǐng)先企業(yè)。為了使聯(lián)創(chuàng)成為亞太地區(qū)一流的咨詢機(jī)構(gòu)，我們將永不進(jìn)入地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)。通過市場無依賴的壓力傳遞，使聯(lián)創(chuàng)永遠(yuǎn)保持對市場的客觀和冷靜。｛員工｝第二條：認(rèn)真負(fù)責(zé)和管理有效的員工是聯(lián)創(chuàng)最的財(cái)富。尊重知識、尊重個性、創(chuàng)新、團(tuán)隊(duì)精神和不因工齡、年資、過去功績而遷就員工，是聯(lián)創(chuàng)事業(yè)可持續(xù)成長的內(nèi)在要求。｛精神｝第三條：熱愛生活，注重聲譽(yù)，健康和陽光氣息的人生是聯(lián)創(chuàng)追求的精神品格和力量的泉源。責(zé)任意識、創(chuàng)新精神、敬業(yè)勤勉、團(tuán)隊(duì)協(xié)作是聯(lián)創(chuàng)企業(yè)文化精髓。廉潔、做小事、做足功課、不懈進(jìn)取、切合市場是我們行為的準(zhǔn)則。｛利益｝第四條：努力探索咨詢行業(yè)的內(nèi)部動力機(jī)制，并使聯(lián)創(chuàng)在顧客、員工、合作者之前形成共贏局面。利益是價(jià)值的體現(xiàn)。二、基本理念｛質(zhì)量｝第五條：聯(lián)創(chuàng)拒絕提供連自己也不相信而且難以引起自尊的產(chǎn)品和服務(wù)。服務(wù)的品質(zhì)和專業(yè)水準(zhǔn)是聯(lián)創(chuàng)的自尊、自信，并因以取得顧客的信賴。｛專業(yè)技術(shù)｝第六條：聯(lián)創(chuàng)沒有什么可以做為專利的技術(shù)，廣泛地吸收房地產(chǎn)市場最新成果，虛心向國內(nèi)外優(yōu)秀企業(yè)學(xué)習(xí)，不斷地創(chuàng)新并形成可實(shí)施的操作系統(tǒng)和規(guī)范，以卓越的專業(yè)實(shí)踐立足于行業(yè)。｛利潤｝第七條：我們將按照可持續(xù)成長的要求，設(shè)立每個時(shí)期的合理利潤率和利潤目標(biāo)，而不單追求利潤的最大化。｛發(fā)展原則｝第八條：聯(lián)創(chuàng)不單純追求規(guī)模上的擴(kuò)張，而是要使自己變得更有價(jià)值，更優(yōu)秀。三、價(jià)值分配｛價(jià)值創(chuàng)造｝第九條：我們認(rèn)為知識創(chuàng)新、勞動、管理及資本創(chuàng)造了聯(lián)創(chuàng)公司的全部價(jià)值。｛價(jià)值分配形式｝第十條：聯(lián)創(chuàng)價(jià)值分配形式為工資、獎勵、各項(xiàng)保險(xiǎn)、機(jī)會、職權(quán)、培訓(xùn)、紅利、股權(quán)、以及其它待遇。｛價(jià)值分配原則｝第十一條：效率優(yōu)先、兼顧公平、可持續(xù)發(fā)展，是價(jià)值分配的基本原則。高層管理者分配依據(jù)：對可持續(xù)發(fā)展的貢獻(xiàn)，突出才能、品德和所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。按勞分配的依據(jù)是：能力、責(zé)任、貢獻(xiàn)和工作態(tài)度。｛價(jià)值分配的合理性｝第十二條：合理性的標(biāo)準(zhǔn)——是公司競爭力和成就，以及全體員工的士氣和對公司的歸屬意識。四、基本經(jīng)營策略｛發(fā)展速度｝第十三條：聯(lián)創(chuàng)必須達(dá)到和保持高于行業(yè)平均的增長速度和行業(yè)中大部分競爭對手的增長速度，以增加企業(yè)活力，吸引最優(yōu)秀的人才和實(shí)現(xiàn)公司各種經(jīng)營資源的最佳配置。同時(shí)，高層領(lǐng)導(dǎo)必須警