【正文】 第一章 物業(yè)環(huán)境管理概論第一節(jié)　物業(yè)環(huán)境的內(nèi)涵　　一、環(huán)境的含義　　環(huán)境，是指周圍的地方及其情況和條件。環(huán)境是針對主體而言的，以人類為主體的環(huán)境有廣義與狹義之分?！　?一)廣義的環(huán)境含義　　廣義的環(huán)境含義包括以下四個層次：　　　　第一環(huán)境即自然環(huán)境或原生環(huán)境。第一環(huán)境既含有對人類有用的自然資源，如土地、森林、礦產(chǎn)、水、大氣、生物、植物等，也含有對人類不利的自然災(zāi)害，如地震、火山、洪水、泥石流、海嘯等?！　〉谝画h(huán)境實質(zhì)上是指自然界生物和非生物兩類物質(zhì)。這兩類物質(zhì)雖然從存在形式上可分為生命體和無生命體，從存在特點上可分為可再生物質(zhì)和不可再生物質(zhì)，但是總的說來，它們都在以各自的形式運動變化著，并且它們的運動變化又是互相交錯、互相影響和互相制約的。正是自然界的物質(zhì)在其固有的條件下規(guī)律性的運動變化，才保持著第一環(huán)境的平衡。如果這種平衡被破壞，就會使物質(zhì)運動發(fā)生紊亂，出現(xiàn)難以預(yù)料的后果。　　　　第二環(huán)境即次生環(huán)境，是指被人類活動改變或污染的自然環(huán)境，如城市上空被污染的大氣，城市周圍被污染的水域和水體，城市郊區(qū)(農(nóng)業(yè)用地、蔬菜用地等)被污染的土壤，城區(qū)內(nèi)部被破壞的林木、花木、草地或被綠化的土地等?！　〉诙问澜绱髴?zhàn)以后，由于科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展，人們征服自然的能力提高了，但同時破壞自然的可能性也增加了。人們在征服自然的過程中，不斷發(fā)現(xiàn)自然新的屬性，擴大了原材料的使用范圍，創(chuàng)立了一系列工業(yè)群。與此同時，也產(chǎn)生了新的污染物質(zhì)。這些污染物質(zhì)進入自然界，污染大氣、土壤、水流、損害森林、植被，擾亂生態(tài)環(huán)境的平衡，給生態(tài)系統(tǒng)造成難以承受的壓力，并危及人類的生存?！　　　〉谌h(huán)境是指由人工建造的房屋、道路和各項設(shè)施等組成的人工環(huán)境。　　第三環(huán)境是人類生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。房屋是供人們生產(chǎn)、工作、休息等各類活動的場所，也是人類發(fā)展所離不開的基本要素。而寬廣、通暢的道路和各項配套完善的設(shè)施是促進人類進步和社會發(fā)展所不可缺少的條件。因此，創(chuàng)造美好的人工環(huán)境是促進社會進步、人類發(fā)展的基本保證?！　　　〉谒沫h(huán)境是指由政治、經(jīng)濟、文化等各種社會因素所構(gòu)成的人與人之間的社會環(huán)境?！　〉谒沫h(huán)境屬于“軟”環(huán)境。政治穩(wěn)定、經(jīng)濟健康快速發(fā)展、文化素質(zhì)水平高，人與人之間團結(jié)、誠實，必然會導(dǎo)致生產(chǎn)、工作效率高，人們的幸福感會增強，人生價值就會得到充分體現(xiàn)，人類社會就會不斷向前發(fā)展?！　?二)狹義的環(huán)境含義　　狹義的環(huán)境就是僅指廣義環(huán)境含義中的第二環(huán)境，即被人類活動改變或污染的自然環(huán)境——次生環(huán)境?！　《?、物業(yè)環(huán)境的內(nèi)涵　　物業(yè)環(huán)境是城市環(huán)境的一部分。一般說來，物業(yè)環(huán)境包括廣義環(huán)境的第二環(huán)境、第三環(huán)境和第四環(huán)境。城市環(huán)境是指城市范圍內(nèi)的情況和條件；物業(yè)環(huán)境則是指某宗物業(yè)，如居住小區(qū)、寫字樓、購物中心、賓館等其所在區(qū)域內(nèi)的情況和條件?！　∥飿I(yè)環(huán)境按物業(yè)用途的不同，可分為生活居住環(huán)境、生產(chǎn)環(huán)境、商業(yè)環(huán)境和辦公環(huán)境等?！　?一)生活居住環(huán)境　　生活居住環(huán)境是指提供給人們居住的物業(yè)環(huán)境，包括內(nèi)部居住環(huán)境和外部居住環(huán)境兩個方面?！　　　?nèi)部居住環(huán)境是指居住物業(yè)——住宅建筑的內(nèi)部環(huán)境。影響住宅建筑內(nèi)部環(huán)境的因素主要有以下幾個方面：　　(1)住宅標準　住宅標準主要有面積標準和質(zhì)量標準。面積標準一般是指平均每套或每戶建筑面積和平均每人居住面積的大小；而質(zhì)量標準是指設(shè)備的完善程度，如衛(wèi)生設(shè)備、供水、供電、供氣、供熱、電視、電話等設(shè)施的完善程度。　　(2)住宅類型　住宅類型涉及到住宅的高度和層高。住宅有底層、多層和高層之分。一般來說，低層或多層住宅居住的方便性優(yōu)點比較突出，而高層住宅因室內(nèi)容量大、室外視覺效果好，居住起來舒適性特點較突出?！　?3)隔聲　住宅建筑的居室上下或前后左右要有良好的隔聲效果，對電梯或樓梯、管道及外部噪聲要有良好的防護效果?！　?4)隔熱與保溫　住宅建筑在夏天具有良好的隔熱效果，在冬天具有良好的保溫功能，這是改善居住環(huán)境的重要條件。　　(5)光照　居住建筑室內(nèi)必須具有適宜的光照時間和強度，包括自然采光和人工照明兩種情形?！　?6)日照　居住建筑室內(nèi)必須能夠獲得適時與適量的太陽光的直接照射。日照有自然狀態(tài)下的日照和受到人為因素影響下的日照兩種情形。　　(7)通風(fēng)、風(fēng)向、風(fēng)力　通風(fēng)一般是指自然通風(fēng)。居室應(yīng)具有良好的通風(fēng)條件，特別是在炎熱地區(qū)而沒有空調(diào)的情況下，居室更應(yīng)具有良好的通風(fēng)條件。另外，風(fēng)向與風(fēng)力也是影響居室環(huán)境的重要因素?！　?8)室內(nèi)小氣候　住宅建筑室內(nèi)要具有適宜的氣溫、相對濕度和空氣對流速度，確保室內(nèi)居住環(huán)境空氣清新，溫度、濕度適宜，不損害人身健康，保持居室內(nèi)環(huán)境的舒適性?！　?9)室內(nèi)空氣量和二氧化碳含量　居住建筑室內(nèi)要保持足夠的新鮮空氣量，盡量降低對人身心健康有害的二氧化碳及其他有害、有毒的氣體含量，使人們居住在一個安全、舒適的室內(nèi)環(huán)境之中?！　　　⊥獠烤幼…h(huán)境是指居住物業(yè)所在區(qū)域內(nèi)，與居民生活居住密切相關(guān)的各類公共建筑、公共設(shè)施、綠化、院落和室外場地等設(shè)施與設(shè)備的情況和條件。外部居住環(huán)境與內(nèi)部居住環(huán)境的有機組合，構(gòu)成了居住物業(yè)的生活居住環(huán)境。影響住宅建筑外部環(huán)境的因素主要有以下幾個方面：　　(1)居住密度　居住密度是指單位用地面積上居民和建筑的密集程度，通常用單位用地面積所容納的居民人數(shù)和單位用地面積所建造的住宅建筑面積兩個指標來衡量。從居住的舒適性角度考慮，居住密度以低為優(yōu)?！　?2)公共建筑　居住物業(yè)的公共建筑是指為居民生活服務(wù)的各類公共建筑，包括中小學(xué)、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、電影院、商店、郵局、銀行等文教、衛(wèi)生、商業(yè)服務(wù)、公安、行政管理等方面的公共建筑。居住物業(yè)的公共建筑能夠配套、完善，是保證居住物業(yè)具有良好外部環(huán)境的基本物質(zhì)條件。　　(3)市政公共設(shè)施　市政公共設(shè)施是指居住物業(yè)的居民生活服務(wù)的設(shè)施，如道路、各種工程管線、公共交通等。一般來說，完善、便利的市政公共設(shè)施能夠給居住物業(yè)提供一個良好的外部居住環(huán)境?！　?4)綠化　綠化是指居住物業(yè)的室外公共綠化面積和綠化種植。綠化不僅有利于調(diào)節(jié)小氣候，而且還能美化居住環(huán)境，有利于人們的身心健康。　　(5)室外庭院和各類活動場所　室外庭院主要是指住戶獨用的室外庭院和公用的生活用地。居住物業(yè)的活動場所主要包括兒童游樂和成年人、老年人休息活動的場所。這些都是居民生活居住所不可缺少的組成部分?！　?6)室外環(huán)境小品　室外環(huán)境小品主要包括建筑小品、裝飾型公共標志、公共小設(shè)施、公共游憩小設(shè)施以及地面鋪砌等。　　(7)大氣環(huán)境　居住物業(yè)區(qū)域內(nèi)，空氣中有害氣體和有害物質(zhì)的濃度與氣味，直接影響著居民的身心健康。因此要保持良好的室外大氣環(huán)境，應(yīng)消除空氣中的有害、有毒氣體與氣味，或者最大限度的降低其濃度，確保居民人身安全和身心健康。　　(8)聲環(huán)境和視環(huán)境　為了確保一個良好的居住環(huán)境，應(yīng)盡可能降低噪聲強度和住戶相互間視線的干擾程度?！　?9)小氣候環(huán)境　應(yīng)做好居住區(qū)內(nèi)的氣溫、日照、防曬、通風(fēng)或防風(fēng)等狀況的維護工作，確保居住區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、舒適的小氣候環(huán)境?！　?10)鄰里和社會環(huán)境　居住區(qū)內(nèi)的社會風(fēng)尚、治安狀況、鄰里關(guān)系、居民的文化水平和藝術(shù)修養(yǎng)等，都會直接影響居住環(huán)境。　　(11)環(huán)境衛(wèi)生狀況　居住區(qū)的衛(wèi)生狀況好，能夠凈化環(huán)境，給居民提供一個清潔宜人的生活環(huán)境?！　?二)生產(chǎn)環(huán)境　　生產(chǎn)環(huán)境是指提供給企業(yè)及其生產(chǎn)者——工人從事產(chǎn)品生產(chǎn)的相關(guān)設(shè)施與條件，其主要包括如下幾個方面：　　　　物業(yè)用途及類型是否與使用該物業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品相一致，是影響生產(chǎn)環(huán)境的首要問題。例如，假設(shè)將一個層高較低的生產(chǎn)用房用于生產(chǎn)一種需要較高層高的廠房才能正常生產(chǎn)的產(chǎn)品生產(chǎn)用途上，則其生產(chǎn)環(huán)境一定比較差?！　　　「袈曇笊a(chǎn)用房之間、生產(chǎn)用房與外界不造成噪聲污染，確保生產(chǎn)者在生產(chǎn)工作時不受噪聲的干擾，同時保證不影響外界他人的活動?！　　　「魺岷捅匾笊a(chǎn)用房在夏天能防止室內(nèi)溫度急劇上升，在冬天能防止室內(nèi)溫度急劇下降，確保生產(chǎn)者在一個適宜的溫差環(huán)境中從事生產(chǎn)活動?！　　　」庹张c通風(fēng)要求生產(chǎn)者能在具有足夠的自然采光或人工照明和良好的通風(fēng)條件的生產(chǎn)用房內(nèi)從事生產(chǎn)。　　　　生產(chǎn)區(qū)域內(nèi)若有足夠的綠地面積和綠化種植，不僅有利于廠區(qū)小氣候的調(diào)節(jié)，而且能夠美化廠區(qū)環(huán)境，有利于生產(chǎn)者的身心健康，樹立企業(yè)良好的形象?！　　　×己玫沫h(huán)境衛(wèi)生狀況，能夠確保生產(chǎn)者在一個清潔、衛(wèi)生的環(huán)境中從事生產(chǎn)，是高效率生產(chǎn)高質(zhì)量產(chǎn)品的重要條件?！　　　∩a(chǎn)型企業(yè)通常需要大量運進原材料及燃料，運出產(chǎn)品，因此必須有便捷的交通條件。例如：鄰近公路交通干線或者符合運輸條件的道路與公路干線相連、有鐵路專用線進入廠區(qū)、臨近通航河道(或海岸)且有專用碼頭。以上公路、鐵路和水運交通條件若能同時滿足兩項及其以上者，則該物業(yè)的生產(chǎn)環(huán)境的交通條件達到較好程度?！　　　∑髽I(yè)生產(chǎn)對基礎(chǔ)設(shè)施的依賴性較強，生產(chǎn)用房的電力供應(yīng)情況、生產(chǎn)用水是否能夠滿足需要、排污及污染治理的可能性、通訊條件等等，都是影響生產(chǎn)環(huán)境的因素?！　　　≈苯訛樯a(chǎn)型企業(yè)服務(wù)的公安、銀行、工商、稅務(wù)、環(huán)衛(wèi)等行政服務(wù)機構(gòu)的設(shè)置，對于確保企業(yè)生產(chǎn)有一個良好的生產(chǎn)環(huán)境，起著十分重要的作用。　　(三)商業(yè)環(huán)境　　商業(yè)物業(yè)環(huán)境是指用于商業(yè)目的的物業(yè)，包括商店(商場、購物中心、商鋪、市場等)、旅館(賓館、飯店、酒店、招待所、旅店等)、餐館(飯莊、酒樓、酒家、茶樓等)、游藝場館(娛樂城、歌舞廳等)和商務(wù)寫字樓等，其所在區(qū)域的情況和條件，主要包括以下幾個方面：　　　　商業(yè)物業(yè)有低層、多層和高層之分，同時其物業(yè)檔次也不相同。一般來說，其檔次越高，相關(guān)的商業(yè)環(huán)境就越好，客戶對商業(yè)環(huán)境的要求相對來說也要高一些?！　　　∩虡I(yè)物業(yè)應(yīng)有較好的隔聲效果，以免影響他人或外界，造成噪聲污染?！　　　∩虡I(yè)物業(yè)在使用中，其室內(nèi)應(yīng)有足夠的自然采光和人工照明，同時應(yīng)具有較好的通風(fēng)效果。　　　　要求室內(nèi)具有適宜的氣溫、相對濕度和空氣流動速度?！　　　∈覂?nèi)空氣要具有足夠的含氧量，最大限度的降低有毒、有害、有異味的氣體或物質(zhì)，確保使用人的人身安全和身心健康。　　　　商業(yè)物業(yè)要有足夠的綠化面積和綠化種植或盆花種類。　　　　良好的環(huán)境衛(wèi)生狀況，有利于商業(yè)活動的開展和吸引顧客?！　　　∶烙^、合適的環(huán)境小品，能給商業(yè)活動的開展構(gòu)造一個良好的情景和氛圍。　　　　完善、配套和便捷的商業(yè)設(shè)施，為商業(yè)活動的開展奠定了基礎(chǔ)?！　　　τ谏虡I(yè)物業(yè)來說，應(yīng)考慮兩個方面的交通條件：一是顧客方面，主要是公共交通的通達度(附近公交線路的條數(shù)，公交車輛時間間隔，以及公交線路聯(lián)結(jié)的居民區(qū)人數(shù)；距飛機場、火車站、碼頭等的距離遠近)；自行車、摩托車和汽車的停車場地問題。二是經(jīng)營方面，要考慮進貨和卸貨的交通便利程度?！　　　∩虡I(yè)物業(yè)的服務(wù)態(tài)度越好、服務(wù)水平越高，其商業(yè)服務(wù)環(huán)境就越佳，相應(yīng)的商業(yè)效益就越好?！　?四)辦公環(huán)境　　影響辦公環(huán)境的因素主要有以下幾個方面：　　　　辦公室面積較大、室內(nèi)凈空高度較高，則辦公的空間環(huán)境優(yōu)越，無壓抑感?！　　　×己玫母袈曅Ч?，既起到了保密作用，又不干擾他人和外界?！　　　　　　　　　　　　　∞k公室的盆景、小飾物、壁畫、雕塑等小景觀的合理布置，構(gòu)成了一個優(yōu)美的辦公室內(nèi)環(huán)境。　　　　配套、完善的辦公設(shè)備是構(gòu)造一個優(yōu)美的辦公環(huán)境的基本條件?！　　　　　　　　　]有外界的噪聲干擾和良好的視覺環(huán)境，是辦公條件的要求?！　　　　　　　∞k公人員的基本素質(zhì)主要包括思想文化素質(zhì)、藝術(shù)修養(yǎng)以及人際關(guān)系等等?！　×硗?，根據(jù)我國目前裝修行業(yè)的發(fā)展，建筑裝修材料對物業(yè)環(huán)境的影響較大，特別是對人身安全與身心健康有較大影響。1998年4月，武漢市衛(wèi)生防疫站對某新建小區(qū)的5家住戶的室內(nèi)空氣污染進行了調(diào)查，受訪的10位居民每天在家停留13小時，他們稱在家里常感到頭暈、睡眠不好、記憶力減退、皮膚過敏、眼咽鼻不適，且發(fā)生率高達50％～90％。經(jīng)檢測，這種病態(tài)反應(yīng)主要是因為室內(nèi)的裝修材料和家具釋放的污染物所致?！　∧壳?，像此類因建筑裝修污染致病的事例屢見不鮮。山東青島市李滄區(qū)某居民一家三口在房子裝修后就馬上搬進新居，開始全家人都有一種不適感，但沒在意，后來出現(xiàn)了胸悶、嘔吐、呼吸短促等癥狀，夜間男主人因有過敏性哮喘病史導(dǎo)致喉頭水腫窒息而亡，妻兒均深度中毒。而北京市每年發(fā)生有毒建筑材料引起的急性中毒事件400余起，中毒人數(shù)1萬余人，死亡人數(shù)約350人，慢性中毒約10萬人次。　　研究表明，建筑材料導(dǎo)致的疾病主要有三類：一是癌癥。溶解型涂料(油漆)中的苯、甲苯、二甲苯等苯類物在高濃度時會使血液受到毒害，易造成血癌；天花板、防火材料等石棉材料則可引起肺間質(zhì)流。二是不良建筑物綜合癥(SBS)，俗稱“空調(diào)病”、“辦公室病”、“星期一疾病”。它主要是因為建筑物室內(nèi)空氣交換率低、污染程度高，以致室內(nèi)人群產(chǎn)生諸如流淚、咳嗽、乏力、疲倦、頭昏、嗜睡等癥狀，而一旦離開該建筑物，癥狀即可消失。這種現(xiàn)象常在一些裝修豪華的寫字樓、卡拉OＫ廳、錄像廳的包房里出現(xiàn)。三是過敏癥。它和SBS都是由木質(zhì)人造板的粘合劑、含脲醛樹脂的泡沫絕緣材料、隔音材料等釋放的甲醛所致。甲醛已被確認為室內(nèi)主要污染物之一。第二節(jié) 物業(yè)環(huán)境管理的內(nèi)容和目標一、物業(yè)環(huán)境管理的內(nèi)容　　物業(yè)環(huán)境管理主要是調(diào)控業(yè)主或物業(yè)使用人與環(huán)境保護的關(guān)系，組織并管理業(yè)主或物業(yè)使用人的生產(chǎn)和生活活動，限制業(yè)主或物業(yè)使用人損害環(huán)境質(zhì)量、破壞自然資源的行為。一般來說，物業(yè)環(huán)境管理主要包括以下幾個方面的內(nèi)容：　　(一)治理環(huán)境污染　　環(huán)境污染主要有以下幾種情況：　　　　造成空氣污染的因素主要有：　　(1)直接燃煤，排放過多二氧化硫氣體?！　?2)機動車排放的尾氣經(jīng)強紫外線照射形成光化學(xué)煙霧污染?！　?3)基建揚塵形成的塵煙污染?！　?jù)研究資料表明，在采暖期大氣中的塵以煙塵為主，約占三分之二；在非采暖期大氣中的塵以揚塵為主，約占二分之一以上。　　　　工業(yè)廢水和生活廢水等含有大量有毒、有害污染物，進入水體后形成水體污染?！　　　」腆w廢棄物是人們在生產(chǎn)和生活中扔棄的固體物