【正文】 外文參考文獻(xiàn)譯文及原文本科畢業(yè)論文1 外文文獻(xiàn)譯文香港公屋內(nèi)部流動的影響1 簡要介紹公共房屋是對房屋的成本相當(dāng)大的補貼，但必須嚴(yán)格競爭用戶之間的配給。當(dāng)配給時，資源可能不被分配到他們最有價值的用途，因為人們無法有效地傳達(dá)他們的偏好強度。例如，考慮兩個完全相同的住房單位，另外有兩個準(zhǔn)住戶分配。在單位A的附近比單位B的附近位置較為理想，所以兩個準(zhǔn)租戶愿意支付的保費為單位A的租金。假設(shè)第一人也正好工作在同一街區(qū)的單位A的位置，他愿意支付更高的溢價A座給第二個準(zhǔn)租戶。在一個開放的市場，將分配一個扁平的人，誰更值，即第一個準(zhǔn)租戶。當(dāng)租金補貼的水平和蓋板固定在非市場手段進(jìn)行分配,不過,這兩個人都將會如實地揭示潛在租戶他們更喜歡單位A而不是單位B。沒有行政手段來確定這兩個哪個是更高價值為較理想的用戶單位。在實踐中，住房補貼的分配，常常是補貼住房分配偏好的基礎(chǔ)上輔以一些彩票陳述或排隊機制。本文的目的是研究香港在提供公共房屋的分配使用非價格方法所引起的低效率根據(jù)分配的非價格的方法吸引了來自資源配置不當(dāng)，在經(jīng)濟大和行之有效的文獻(xiàn)（例如Cheung, 1974。 Weitzman,1977。 Suen, 1989。 Glaeser and Luttmer, 2003）。當(dāng)一個人是低于市場價格的分配，銷售商須有良好的生產(chǎn)激勵不足。由此產(chǎn)生的不足，供應(yīng)的補貼導(dǎo)致了良好的無謂損失。公認(rèn)的事實是，對于一般競爭價格補貼導(dǎo)致的價值損耗。巴澤爾（1974）展示了如何通過社會平衡，可通過浪費分配給公共住房方面取得的，準(zhǔn)租戶可以答應(yīng)他們的勞動供給決策，以免他們的收入超過了資格門檻，而現(xiàn)任租戶可以選擇留在自己的單位效率低下根據(jù)不斷變化的情況，以免他們失去了寶貴的補貼。然而，一個效率低下的第三個來源是，當(dāng)個人無法表達(dá)自己的意愿通過自己的喜好來支付力度，分配非價格方法一般不分配稀缺資源，價值最高的用戶。如果一個單位價值港幣10,000元，每月租金正在為港幣2000元租來的，任何準(zhǔn)租戶的單位，其價值超過港幣2000元將在其投標(biāo)興趣。不同的分配方法所采納，平可能最終在它的人的，其價值遠(yuǎn)低于港幣10,000元的手中。Deacon和Sonstelie（1989，1991）和Suen（1989）分析的福利費用從資源配給時被等候的是這樣分配不當(dāng)所引起。在最近的研究中，Glaeser和Luttmer（2003）研究紐約市房屋租金管制下的分配不當(dāng)。他們發(fā)現(xiàn)，對他們的住房單位的特點住戶的特征匹配是根據(jù)租金管制單位的扭曲。由于租金管制也代表了住房補貼給現(xiàn)有租戶，Glaeser和Luttmer的（2003）的見解同樣適用于政府資助房屋分析。在香港，公共房屋影響到很大一部分人口。 2009年，29％的家庭在政府提供的公屋居住，另外18％股權(quán)通過居屋住房補貼和（香港房屋委員會，2010）有關(guān)的計劃。公共房屋政策的批評往往集中于這些巨額補貼的財政負(fù)擔(dān)強加。但較少人研究是由配給補貼居住。盡管這些費用可能低于成本的直接財政資源配置效率低下引起的有形成本，他們可以對人們的日常生活更直接的影響。在本論文中，我們側(cè)重于對公共房屋的區(qū)位選擇的扭曲所致。公共房屋福利往往牽制居民的當(dāng)前位置，在公屋居民預(yù)計將不太可能轉(zhuǎn)向更方便的地點或多個合適的單位，即使他們的生活情況發(fā)生了變化。這一假設(shè)是有關(guān)工作鎖定在對工作流動性效應(yīng)（例如，馬德里安，1994。 Gilleskie和Lutz，2002。亞當(dāng)斯，2004年。 Bansak和拉斐爾，2008）。文學(xué)考察了雇主提供的工作流動性健康保險業(yè)的影響，這一假設(shè)是，工人都不愿意跳槽，唯恐失去他們的保險。同樣，我們研究的假設(shè)，即公共房屋福利阻止內(nèi)部的流動性，因為住客不想失去大量住房補貼。城市研究在文獻(xiàn)中，有大量的工作記錄身體內(nèi)部遷移的實證模式（例如，格林伍德，1985。埃利奧特，1997年。畫家，1997年）。博伊爾和沈（1997）研究公眾（理事會）房屋內(nèi)部遷徙的影響，發(fā)現(xiàn)英國的公屋住戶遷移的可能性較小以外的地方最近的報告中。（2005）表明，運輸相關(guān)的屬性，對居住區(qū)位的選擇和個人更喜歡一個有重大影響的通勤時間較短的組合，降低運輸成本，較低的密度和較高的辦學(xué)質(zhì)量的位置。在美國，公共住宅區(qū)往往集中在與貧困的高濃度（奎格利，2000年）中央城市的位置。許多人相信，在這樣的社區(qū)生活限制之一的經(jīng)濟機會（威爾遜，1996）。為了減少經(jīng)濟種族隔離的公共房屋供應(yīng)projectbased誘導(dǎo)，住房和城市發(fā)展部已經(jīng)嘗試過租戶的租金補貼，鼓勵他們從高貧困轉(zhuǎn)移到低貧困地區(qū)（如為機程序移動） 。約翰遜等人。 （2002）報告說，家庭誰利用這些方案的優(yōu)勢，轉(zhuǎn)移到低貧困地區(qū)社會福利的依賴經(jīng)驗，減少和健康狀況的改善。還有證據(jù)表明，這些措施可以提高兒童的學(xué)校教育成果和減少問題行為（見Feins和謝羅德，2005。路德維希等，2005。羅森鮑姆和Harris，2001）。除了內(nèi)部的流動性不足，另外在公共房屋的區(qū)位選擇的扭曲所致體現(xiàn)，是與居住和工作地方不匹配。租賃市場有競爭力的有效分配問題解決了房屋的單位去來的最高值的用戶（庫普曼斯和貝克曼，1957）。價格systemfails到performthis功能，當(dāng)公屋單位的租金是固定的，對單位超額需求的配置是由非價格來確定。此外，即使在沒有與居住和工作，人們的地方初步情況的變化不匹配。當(dāng)情況（例如，更改到一個新的工作）訂明移動到另一個領(lǐng)域，流動性對公營房屋住戶缺乏可能會阻礙資源的優(yōu)化調(diào)配。住宅及工作地點的決定是在充分研究城市經(jīng)濟學(xué)中的主題（例如，維克曼，1984年。西格爾，1975。辛普森，1987年。侃，2002年。侃，2003）。我們目前的一些工作的意義也就是在39。39。 39。39。的空間錯位假說凱因（1968）文獻(xiàn)。凱恩的工作最初是涉及到如何影響住宅隔離的黑人在美國的就業(yè)機會（見也Holtzer（1991））。雖然種族居住隔離是不是香港的公共屋往往距離遠(yuǎn)的經(jīng)濟活動中心之間可能有居住和工作的地方不匹配的影響其實主要問題。此外，住房使用權(quán)也發(fā)揮了在確定住宅的流動性和就業(yè)的重要角色（例如，Ioannides及Jean，1996。Kan，2000。Dohmen，2005）。2008年的研究個人的工作和在英國的失業(yè)持續(xù)時間的住房使用權(quán)的影響。他們認(rèn)為，自置居所，租住公屋就業(yè)和失業(yè)施加更多的限制，分別為。蒙克等。（2008）認(rèn)為，自置居所對失業(yè)風(fēng)險和對工資產(chǎn)生積極的影響負(fù)面影響。黃登（2006）表明，住房使用權(quán)的流動性一致，但對不同的效果比在中國的時間。（2004）認(rèn)為，有一個擁有住房的居住遷移上給出了在荷蘭的住房擁有率迅速上升的影響減少。蒙克等。2006年表明，住房擁有率的傾向阻礙移動作業(yè)尋找原因，而是提高了當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)的機會。作為在香港資助出售單位提供更比私人部門的限制性，眾家面臨著位置的選擇比私人同行更高的失真。這可能也有之間的居住和工作的地方之間的業(yè)主不匹配的影響。在本論文中，我們使用香港政府取樣檢驗由配給住房補貼和如何分配不當(dāng)影響這些住戶的行為有關(guān)的內(nèi)部流動和旅行到工作的資源配置效率低下引起的。實證結(jié)果顯示，公屋住戶更不動，而且不太可能在同一地區(qū)工作或居住地的同行比他們的私人樓宇地區(qū)。此外，有條件的移動，公屋住戶更比私人樓宇的同行可能要移出原區(qū)或住處。那些地區(qū)也不太可能在同一個地方工作，他們的生活。我們的結(jié)論是基于流動性和交通行為的回歸公共入住地區(qū)。我們嘗試對這類行為的其他因素控制，包括對控制變量的回歸在一套廣泛。我們的回歸模型估計很多使用數(shù)百個變量。但是，我們不能排除這種可能性，有一些團(tuán)體在入住影響。今年的實證結(jié)果，本文提出應(yīng)考慮到這一點需要注意的解釋其余未觀察到的差異。2 簡要回顧公共住房分配制度在香港大約有兩百萬人(約30%的香港人口)住在700,000公屋單位提供的住房部門(香港房屋委員會、2010b)。公有住房申請人或者其家屬不得直接或間接地?fù)碛械幕蛘呔硟?nèi)的財產(chǎn)。此外,申請者都受到收入及總凈資產(chǎn)值范圍所定下的住房的權(quán)威。房委會維持公屋輪候冊申請人。從這個名單，合資格的申請人提供的公屋居所。當(dāng)申請人的輪到，申請人將獲得三個提供公共租住房屋（每提供一個選項）在他的選擇。這個地區(qū)最多可申請取消，如果申請人不能提供可以接受的理由拒絕全部三個配屋建議（香港房屋委員會，2010）。公共租住屋分為四大區(qū)，即市區(qū)，擴展市區(qū)，新界和離島。由于沒有足夠的公眾在市區(qū)內(nèi)，可分配給所有申請人的租住公屋單位，申請人只能選擇一個由三間非市區(qū)為他們未來的住房分配一帶地區(qū)。截至2010年7月，有超過13萬的公屋輪候冊（香港房屋委員會，2010b）的申請人。房屋委員會設(shè)置一個維持平均輪候時間在三年的目標(biāo)。在這一過程中,應(yīng)用程序的公有住房分配處理按照嚴(yán)格的應(yīng)用序號和申請者的抉擇的地區(qū)。然而,那些滿足資格標(biāo)準(zhǔn)的明確的平的分配方案可能會有機會被分配早些時候租住公屋單位。也有獨立的標(biāo)準(zhǔn)和配置方案為受災(zāi)人員擅自占用者間隙和公共住房開發(fā)價值。根據(jù)現(xiàn)有的公共房屋政策，居民可申請，如增加家庭人口，特殊醫(yī)療或社會的理由，或重大改進(jìn)，或由房屋委員會（香港房屋委員會，2010）實施重建計劃。根據(jù)不同情況調(diào)遷每當(dāng)可能，合資格的住戶會被轉(zhuǎn)移到合適的單位在同一個村。住戶也可以申請專項轉(zhuǎn)移到另一個村。由于長期租住公屋單位不足，即使租戶調(diào)遷的資格，輪候時間可以很長，也不能保證，新的單位將匹配租戶的喜好。除了為租住公屋單位申請，符合條件的家庭也可申請購買經(jīng)屋計劃（居屋）資助單位在訂定居屋價格，房委會遵循三條指導(dǎo)原則：（一）抵押貸款到收入的比例不得超過40％。（二）50％的單位應(yīng)負(fù)擔(dān)的目標(biāo)群體。及（三）單位應(yīng)在市場提供的價值30％的折扣。從今年開始第三次入住，可出售居屋單位業(yè)主繳付補價后，向房委會在公開市場單位。保險費基本上等于當(dāng)時的市場價值由于購買力。例如，時間乘以所有人享有折扣，如果一個居屋單位市值為港幣2000美元和單位是在所提供的折扣在購買30％的時間，那么保費等于600000港元。居屋單位業(yè)主也可以出售其單位對現(xiàn)有公屋租戶。在這種情況下，原來的居屋業(yè)主將不會被要求支付該單位銷售前的地價給房委會，但買家將繼承的法律責(zé)任支付他或她試圖在公開市場出售單位以后。有了這些限制，居屋單位的二手市場相當(dāng)活躍。3 實證框架該數(shù)據(jù)集，我們在這項研究中使用的是隨機子的香港人口普查樣本。從人口普查檔案資料為依托，我們比較了內(nèi)部流動公營房屋和私人房屋住戶的模式。的公營房屋，在香港（黃，劉，1988）的研究采用了類似的方法，但該項研究的重點在住房消費水平失真。黃（1998）闡述了這個問題和其他扭曲性的公共住房，并提出了私有化的情況。通過引入另一個層面的分配不當(dāng)?shù)膯栴}（即，流動性和區(qū)位選擇），我們的研究增加了有關(guān)辯論諸如私有化或私人市場的租金補貼不同的政策選擇。雖然房屋使用權(quán)流動中起著重要的作用，橫斷面數(shù)據(jù)集使用了這項研究并沒有包含更深入的分析足夠的資料。因此，本文件應(yīng)予以考慮到這一點限制。由于持續(xù)的資助房屋短缺的問題，它更適用于公共房屋承租人以獲取較私人房屋住戶遷往另一單位搬遷到另一個公屋單位困難。此外，它往往是不現(xiàn)實的選項公營房屋住戶遷往私人樓宇，因為這樣做需要政府高額補貼虧損。這是類似的工作鎖定勞動經(jīng)濟學(xué)中的作用（馬德里安，1994。格魯伯和馬德里安，1994）的想法。在工作鎖定效應(yīng)，人們可能會認(rèn)為，健康保險由雇主提供的價值是不是因為純粹的工資差異可能補償補貼。在政府住房的情況下，確實是一個低租金補貼。因此，我們期望鎖房屋內(nèi)部遷移效果甚至比對工作流動性更強。我們假設(shè)，在其他條件相同的情況，公屋住戶比私人樓宇住戶不動的（假設(shè)一）。我們認(rèn)為，公屋居民較私人樓宇的占用較少流動，因為可供他們選擇的范圍是有限的。根據(jù)同樣的邏輯，如果我們比較的人究竟是誰作出的舉動，我們希望找到一個在公屋租戶是不太可能移動到一個單位，符合他的喜好。因此，在移動的條件，我們預(yù)期公營房屋住戶更可能比私人樓宇的同行要搬到遠(yuǎn)離原區(qū)或居?。僭O(shè)二）地區(qū)。由公屋創(chuàng)造了另一種變形是公共房屋福利住戶往往牽制他們的當(dāng)前位置。當(dāng)情況發(fā)生變化，如更改到一個新的工作或有一個嬰兒，一個可以考慮遷移到生活在另一個位置。西格爾（1975）考察了家庭之間的家庭和工作地點在首都地區(qū)（另見辛普森，1987）的關(guān)系。然而，在公屋居民不太可能轉(zhuǎn)移到更加方便的地點和位置的選擇可能無法準(zhǔn)確反映其真實位置偏好。在英國，休斯和麥考密克的早期研究（1987）顯示，公屋抑制與工作有關(guān)的原因局部運動。因此，我們推測這種公營房屋住戶不太可能在同一地區(qū)或區(qū)域的工作作為自己的居住地（假設(shè)三）舉行。同樣，資助出售單位的市場規(guī)模比私營部門和這些單位往往位于資助規(guī)模較小遠(yuǎn)離經(jīng)濟活動中心。當(dāng)一個家庭決定購買資助單位，位置選擇可能不能準(zhǔn)確反映其真實位置偏好。因此，有條件的移動，我們預(yù)計，公共房屋的業(yè)主更有可能比他們的私人住宅業(yè)主要搬到遠(yuǎn)離原區(qū)或居住（假設(shè)四）地區(qū)。當(dāng)與私營部門相比，公共業(yè)主不太可能轉(zhuǎn)移到更加方便的地點。因此，我們推測，公共業(yè)主不太可能在同一地區(qū)或區(qū)域的工作作為自己的居住地（假設(shè)五）舉行。這些假說測試使用在2001年人口普查數(shù)據(jù)的回歸。普查數(shù)據(jù)集包含有關(guān)一個家庭是否已經(jīng)在過去5年內(nèi)提出，對過去和現(xiàn)在的居住區(qū)和信息。如收入和教育附加變量可以用于控制公營和私營房屋住戶的其他差異。不過，可能有公營和私營房屋住戶影響我們無法觀察結(jié)果變量的差異。因為我們并沒有令人信服的工具變量，很難梳理出由公營房屋之間的公共房屋占用和不可觀測變量的相關(guān)性引起的間接影響直接的影響。我們將試圖通過引入部分解決了控制變量的廣泛設(shè)置這個問題。但只要有重要的不可觀測組在入住差異影響結(jié)果的變量，從我們的回歸的估計不能得到一個因果的解釋。假設(shè)M是一個虛擬變量等于0，如果房客沒有感動在過去1年里，和M=1，如果承租人感動。本是M=1，可以通過與M的利益為依。自變量模型為代表的概率是租客是否在公共或私人房屋居住。我們還包括如年齡，性別，教育程度，收入，配偶，家庭規(guī)模，婚姻狀況，就業(yè)狀況，為青少年兒童的虛擬變量，以及行業(yè)和職業(yè)虛擬變量控制變量擴展集。根據(jù)我的假設(shè)，我們預(yù)測為公屋租戶的虛擬變量是消極的和重要的系數(shù)估計。假設(shè)虛擬變量S等于0，如果房客有議員在過去5年，一個新的地區(qū)，和S=1，如果租客在同一地區(qū)逗留。于是S的概率等于1，過去5年中提出可以通過習(xí)題表示有條件（S=1時| M=1時）。這個條件概率可以估算的分，民