關(guān)于文藝南路項目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析(已修改)
2025-07-04 18:10 本頁面
【正文】 關(guān)于“文藝南路項目”的經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析一、 項目概況：該項目位于西安市文藝南路18號，陜西省藝術(shù)學(xué)校南側(cè)，沿文藝南路街面寬度為53米，進(jìn)深86米，規(guī)劃用地性質(zhì)為綜合用地，使用年限為50年，規(guī)劃建筑面積密度為29%，綠地率為38%，規(guī)劃建筑面積為36106平方米。（具體見附圖）規(guī)劃建筑物由三個單體組成，兩個為30層，一個為8層，整個建筑物規(guī)劃一二層為商業(yè)用房，建筑面積約8106平方米，二層以上為住宅，建筑面積約28000平方米。該項目地塊目前地貌為固定的建筑物所占用，沿街面為兩層建筑，一層是商鋪，經(jīng)營花鳥魚蟲產(chǎn)品，二層為住宿及辦公用房，院內(nèi)為一排單層廠房，是兩個外租的工廠，分別經(jīng)營服裝加工和印刷業(yè)務(wù)。地塊呈東高西低的地形，與市政道路的高差約1~。該宗土地是由西安眾和置業(yè)有限公司于2005年9月13日取得，2006年1月批準(zhǔn)的控制性規(guī)劃。據(jù)該公司法人代表周耘介紹，地塊的取得運作周期已五年有余，原先該地塊為一鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)擁有，土地性質(zhì)為集體所有制，后來市農(nóng)經(jīng)局將其轉(zhuǎn)化為國有土地，并由該局下屬的一個公司將此鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)兼并。兼并以后的企業(yè)經(jīng)營不善，周耘從中運作將該企業(yè)改制為股份制，并取得了該廠土地的使用權(quán)，期間進(jìn)行了職工安置等一系列的工作。西安眾和置業(yè)有限公司是周耘為該地塊的地產(chǎn)運作成立的項目公司，據(jù)稱由于目前公司資金壓力較大，無法自我開發(fā)，故而進(jìn)行項目轉(zhuǎn)讓。二、項目的市場分析：（一）項目的競爭力分析：我們通過對該地塊周遍環(huán)境的考察及分析，形成了以下市場競爭力分析：1．項目的PEST分析（外部分析）：P（政治）——國家對于房地產(chǎn)項目的宏觀調(diào)控依然沒有放松，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)經(jīng)濟(jì)、適用、符合國家建立和諧社會的戰(zhàn)略。對開發(fā)高端產(chǎn)品持壓制和不支持的態(tài)度，所以作為開發(fā)商應(yīng)該順應(yīng)國家對于行業(yè)政策的基本動向，結(jié)合該區(qū)域，是西安市未來沿街舊城改造的重點地域，區(qū)域的發(fā)展會受到地方政府局部政策調(diào)整的影響；E（經(jīng)濟(jì)）——%，這預(yù)示著未來五年我國依然處于經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展階段，尤其對于處于西部橋頭堡的西安來說，整和資源優(yōu)勢，加快城市化進(jìn)程，加快城市的輻射功能等方面經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整給了開發(fā)商進(jìn)一步施展的機(jī)會；當(dāng)然，銀行金融政策的調(diào)整會給企業(yè)的融資帶來一系列的障礙，但這恰恰是刺激企業(yè)走出銀行單一融資的絕佳時機(jī)。S（社會）——人組成了組織，組織形成了社會，所以對于社會的理解，應(yīng)該是對于人的理解。人們在享受了高速增長的經(jīng)濟(jì)所帶來的物質(zhì)豐富的歡愉后，都在目睹著物價上漲、失業(yè)率增加、資金緊張、生活成本提高等困惑。這時候人的消費和投資行為就會變得越來越審慎，越來越理智，對于房地產(chǎn)這樣一個與老百姓生活息息相關(guān)的行業(yè)而言，無疑增加了其定位的難度，人們只會購買最適合自己居住和投資的物業(yè)，而不是品質(zhì)最好的、價格最貴的、環(huán)境最美的物業(yè)。那么，“怎么作到合適？”“對誰最合適？”“什么最合適？”等諸如此類的問題是房地產(chǎn)開發(fā)商必須研究的課題。T（技術(shù)）——當(dāng)今社會對于技術(shù)只是理解為工具與手段，有什么樣的需求就有什么樣的技術(shù)支撐，當(dāng)然這是指可實現(xiàn)的需求。當(dāng)今的房地產(chǎn)技術(shù)已經(jīng)演變?yōu)轱L(fēng)格和流派的時代、環(huán)保與可持續(xù)的時代、人性和立體化的時代，開發(fā)商必須也必然從這些突破技術(shù)同質(zhì)化的束縛中解脫出來。 從以上政治、經(jīng)濟(jì)、社會、技術(shù)等四個方面的分析可以看出，項目從宏觀方面環(huán)境方面有著很大的實現(xiàn)性，但對于項目的具體操作提出了一些尖銳的問題。2．項目的SWOT分析（項目本身分析）：S（優(yōu)勢）——項目的商業(yè)優(yōu)勢：傳統(tǒng)的窗簾布匹批發(fā)經(jīng)營市場和傳統(tǒng)的花鳥魚蟲市場形成了本項目的商業(yè)優(yōu)勢，為一至二層商鋪的銷售形成了環(huán)境的支持；項目的交通優(yōu)勢：本項目位于文藝南路，臨近建設(shè)路，二環(huán)以內(nèi)但緊靠二環(huán)，交通極為便利； 項目的傳統(tǒng)優(yōu)勢：該地段為傳統(tǒng)的集居住、辦公及商業(yè)為一體的成熟區(qū)域，對項目的定位無特別的苛求；項目的發(fā)展優(yōu)勢：該地段為西安市未來幾年重點的舊城改造區(qū)域，道路的拓寬、市政設(shè)施的完善必將為項目未來的再增值提供有力的佐證。 項目的配套優(yōu)勢：本項目周圍云集著眾多的學(xué)校、醫(yī)院，如文藝路小學(xué)、測繪路小學(xué)、友誼路小學(xué)、第86中學(xué)、第71中學(xué)、省藝術(shù)學(xué)校、長安大學(xué)、紅十字會醫(yī)院、323醫(yī)院，另外臨近的建設(shè)路有一大型菜市場，生活配套成熟。 W（劣勢）——地形條件劣勢：該地塊迎街面寬度
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