【正文】 房地產(chǎn)顧問有限公司 時代皇家半島可行性研究報告 目 錄前 言 ............................................................ 3第一部分 項目SWOT分析 ............................................4 項目優(yōu)勢分析…………………………………………………………….…4……………………………………………………………...…8…………………………………………………………….11…………………………………………………………….15第二部分 項目戰(zhàn)略規(guī)劃和市場發(fā)展方向建議 ......................... 17 項目發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃…………………………………………………………17…………………………………………………….19第三部分 項目市場定位、客戶定位 ..................................22 市場定位………………………………………………………………….22 客戶定位……………………………………………………………………26第四部分 項目成本利潤分析........................................ 27 估算前提和依據(jù)……………………………………………………………27 投資效益分析………………………………………………………………28 項目敏感性分析………………………………………………………….34第五部分 項目融資和收益分析 ........ ........................... 37 階段性工程建安費 37 項目投資計劃及資金籌措表 37 稅后利潤表 38 現(xiàn)金流量表 38第六部分 項目的風險管理 40第七部分 結(jié) 論................................................... 42前 言根據(jù)時代皇家半島市場調(diào)研分析報告對長三角洲經(jīng)濟區(qū)宏觀市場環(huán)境、別墅市場、競爭板塊的深入分析，我們對本項目進行了可行性經(jīng)濟分析，重點對本項目的戰(zhàn)略發(fā)展方向、市場定位、投資回報等進行分析，以為本項目的戰(zhàn)略投資、規(guī)劃和開發(fā)提供科學依據(jù)，更好地控制開發(fā)方向，合理地規(guī)避風險，將時代皇家半島項目真正建成大上海都市生活圈首屈一指的高品質(zhì)湖畔生態(tài)別墅社區(qū)，為時代集團在長三角房地產(chǎn)市場的發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。第一部分 項目SWOT分析 本項目的優(yōu)勢（S）、劣勢（W）、機會（O）、威脅(T)如下：一、項目優(yōu)勢分析（1） 淀山湖為上海市唯一的大型天然湖，具有很高的認知度本項目位于昆山錦溪淀山湖畔，63平方公里風景秀美的湖面與上海市共享，以淀山湖為中心的沿岸旅游資源相當豐富，淀山湖的絕大部分水域?qū)儆谏虾＃虾Ｊ忻褚恢币詠韺Φ砩胶哂辛己玫恼J知度，隨著上海國際化大都市經(jīng)濟、人口的高速膨脹，這里日益成為上海市民居住、旅游、度假、商務(wù)休閑的好去處。（2） 優(yōu)美的湖景生態(tài)環(huán)境，有利于打造成為滬上高品質(zhì)的湖景莊園別墅淀山湖風光秀麗，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，是上海市唯一擁有的天然湖泊，規(guī)模和景觀遠勝過佘山。本項目擁有2000米的湖岸第一排景觀帶，充滿自然情趣，地塊內(nèi)眾多水系形成密集的天然活水網(wǎng)絡(luò)，為項目規(guī)劃和營造親水、親自然的水環(huán)境系統(tǒng)提供了豐富的素材，而且項目本身的定位高，有很多島嶼式、半島式規(guī)劃，并有豪華會所和游艇碼頭設(shè)計，有利于打造成為高品質(zhì)居住、度假、商務(wù)休閑型的國際級湖畔生態(tài)莊園別墅。（3） 位于上海西翼，低土地成本開發(fā)，售價遠低于湖對岸的上海別墅本項目雖然位于淀山湖畔，但卻位于昆山，雖然與上海市一水之隔，但與上海市區(qū)、西郊一帶高昂的土地成本相比較，本項目（總用地面積為824223平方米，合1235畝）具有較大的成本優(yōu)勢，同時只有很少量的民宅需要拆遷，這些也全部由當?shù)卣y(tǒng)一協(xié)調(diào)拆遷，減少了相關(guān)的拆遷成本，這些優(yōu)勢為開發(fā)商的成功開發(fā)奠定了基礎(chǔ)，這已在其它項目操作過程中得到了驗證。而且，雖然同處于淀山湖畔，本項目的售價遠低于湖對岸的上海別墅，具有較強的價格競爭優(yōu)勢。（4） 濃郁的江南古鎮(zhèn)文化及人文環(huán)境，旅游資源豐富項目所在地昆山市錦溪鎮(zhèn)是江南水鄉(xiāng)歷史名鎮(zhèn)，曲巷、流堤等構(gòu)成的古鎮(zhèn)美譽吸引了無數(shù)慕名而來的旅游者，與名聞世界的周莊等江南六鎮(zhèn)咫尺之遙，并且是中國博物館之鄉(xiāng)，眾多博物館、江南園林，內(nèi)容幾乎涉及到古代江南民間習俗、信仰、雕刻和各種藝術(shù)門類，具有高層次審美價值，同時可以悅目、悅心和悅志，為本項目以旅游為載體之一進行房地產(chǎn)項目開發(fā)奠定了基礎(chǔ)。（5） 便利的交通條件，至上海市中心45分鐘車程本項目處于上海、蘇州、杭州三角地區(qū)的中心地帶，318國道、滬寧高速在附近途經(jīng)，蘇滬高速即將建成通車，距離上海虹橋機場35公里，距離昆山市區(qū)25公里，距離蘇州45公里，交通方便快捷，四通八達，在心理距離上與上海很近。（6） 位于長三角都市經(jīng)濟圈的中心區(qū)域，強大的產(chǎn)業(yè)支撐 長三角都市經(jīng)濟圈以上海中心、四個次中心（南京、蘇州、杭州、寧波）及十個中等城市所組成的城市群，是我國經(jīng)濟發(fā)展速度最快、經(jīng)濟總量規(guī)模最大、最具發(fā)展?jié)摿Φ慕?jīng)濟板塊之一。目前，長三角地區(qū)占全國1％％的人口，％的國內(nèi)生產(chǎn)總值，22％％的外貿(mào)出口。 上海是長三角的核心，上海形成的輻射經(jīng)濟圈非常廣泛，一個小時可以到周邊的蘇州、嘉興等地區(qū)，2個小時到南通、常州、無錫、杭州、寧波等地。昆山是江蘇的“東大門”，擁有國家經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、出口加工區(qū)等著名園區(qū)。，全年新批利用外資項目511個，，人均GDP、人均財政收入、進出口總額和外商直接投資均列江蘇省縣（市）第一。2004年昆山對外貿(mào)易全年進出口總額突破200億美元、出口突破100億美元，均創(chuàng)歷史新高。據(jù)海關(guān)統(tǒng)計，，%。其中：，%；，%。出口增速分別高于蘇州、。在不到全國萬分之一的土地、%、%、%的出口總額。活躍的經(jīng)濟和寬松的投資環(huán)境吸引了大批高學歷人才投身高新技術(shù)企業(yè)，該類企業(yè)屬于知識密集型產(chǎn)業(yè)，員工普遍收入高，特別是三資企業(yè)薪酬福利制度完善，員工收入處于長三角的中高收入層，從而產(chǎn)生了強大的消費購買力。（7） 潛在購房者區(qū)域分布廣、數(shù)量龐大本項目地處長三角都市經(jīng)濟圈中心，產(chǎn)品定位于居住、休閑、度假型別墅，客戶來源以上海市為主，本地的富裕階層、臺商、外資企業(yè)CEO、高層管理人員占相當?shù)姆蓊~，同時覆蓋蘇、杭等周邊地區(qū)具體較強購買力的投資者，客戶來源區(qū)域分布廣、數(shù)量龐大。（8） 已基本上形成了“淀山湖別墅板塊”，周邊高尚生活配套設(shè)施眾多以綠州江南園、豐澤灣、海源別墅、康橋水鄉(xiāng)別墅為代表淀山湖板塊，這些項目的宣傳推廣及客戶定位直接面對上海，并打下了一定的市場基礎(chǔ)，目前已基本上形成了“淀山湖別墅板塊”，而極有可能成為繼佘山板塊之后上海的又一高尚別墅區(qū)，而且周邊高尚生活配套設(shè)施眾多，如高爾夫、游艇會等，加上日趨完善的便利交通、豐富的江南水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)的旅游資源，淀山湖別墅板塊已日趨成熟。二、項目劣勢分析（1）周邊生活配套欠成熟本項目由于距離昆山市中心約20分鐘車程，而周邊的生活配套設(shè)施明顯缺乏，生活的便利性、舒適性不夠，勢必將加大本項目社區(qū)配套建設(shè)的壓力。但由于本項目為低密度社區(qū)，人口稀少，而且度假型、投資型業(yè)主占一定比例，太多面積的社區(qū)商業(yè)配套又會造成商業(yè)經(jīng)營上的壓力。（2）附近陽澄湖、太湖等度假型別墅的開發(fā)較淀山湖板成熟 陽澄湖周邊是目前蘇州和昆山別墅開發(fā)的熱土，開發(fā)較為成熟，水景別墅的概念在此已經(jīng)被發(fā)揮得淋漓盡致。該區(qū)域的產(chǎn)品檔次規(guī)劃較高，目前獨體別墅的單價已經(jīng)超過7000元，總價也在220萬元以上，聯(lián)體別墅的單價也在5000元以上。 陽澄湖區(qū)域是未來高檔別墅的聚集地，交通比淀山湖便利，而且具有聞名世界的大閘蟹這一豐富的旅游資源，成為了很多成功人士購買別墅的首選地，此類別墅以度假型別墅為主。目前區(qū)域客源以上海等地的投資客和休閑度假人士為主。太湖板塊區(qū)域價格較高，平均售價在9000元/平方米以上；在售項目都有西山和太湖這兩大稀缺資源，同時由于太湖區(qū)域2003年起停止別墅用地開發(fā)，區(qū)域內(nèi)的別墅成為稀缺資源。因此，區(qū)域新推的別墅呈現(xiàn)高品質(zhì)、高單價、高總價的特點。同時太湖板塊和古城區(qū)板塊由于稀缺性均被認為是最具有投資潛力的別墅板塊。而淀山湖板塊的別墅項目在昆山不多，知名度和影響有一定局限，市場接受程度相對較低。（3）上海、昆山市民對淀山湖板塊度假型別墅認知度較低從目前淀山湖板塊的別墅開發(fā)情況來看，樓盤素質(zhì)高、具有明顯的競爭優(yōu)勢的項目