房地產(chǎn)開發(fā)流程(全(已修改)
2024-11-22 00:00 本頁面
【正文】 t2 j+ R。 {39。 H+ s 第一章： 。 E$ P/ z7 \+ c, z0 C: } 項目決策階段 * E. p6 第二章：前期準(zhǔn)備階段 一、獲取土地使用權(quán) 二、 征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》 三、規(guī)劃設(shè)計 0 I+ G6 _4 C3 V7 u3 d! @ 四、 建設(shè)項目報建登記，申請招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察 五、申辦《施工許可證》 s* M+ k4 T! u) j( s 六、招標(biāo) 第三章：工程建設(shè)階段 施工用水 5 b) k. Q4 P ~8 z! R+ O39。 ~% p: u 電及通訊線路接通，保證施工需要 施工場地平整，達(dá)到施工條件 4 g39。 x3 l2 b8 X。 R 施工通道疏通，滿足施工運(yùn)輸條件 4 r+ ]39。 C1 i( \. F6 n3 }! L 施工圖紙及施工資料準(zhǔn)備 施工材料和施工設(shè)備的準(zhǔn)備 臨時用地或臨時占道手續(xù)辦理 x$ i* C% `$ U3 T 施工許可批文及辦理開工手續(xù) 6 Z, Gamp。 W/ J! A E Q 確定水準(zhǔn)點(diǎn)與座標(biāo)控制點(diǎn)，進(jìn)行現(xiàn)場交驗 組織圖紙會審、設(shè)計交底 編制工程進(jìn)度計劃 1設(shè)計、施工、監(jiān)理單位的協(xié)調(diào) $ x$ m$ l/ Z8 r: T 第四章：項目銷售階段 一、申辦《銷售許可證》 二、商品房銷售及按揭 辦理 一、申請竣工驗收，取得《建筑工程竣工驗收備案證》 二、申辦建設(shè)工程規(guī)劃驗收 ( [( T。 f/ M m( z* y, c 三、進(jìn)行權(quán)屬登記，取得《商品房權(quán)屬證明書》 四、物業(yè)移交 6 p% Zamp。 @ Y. @0 b1 |( ~ 第五章：交付使用階段 第一章：項目決策階段 。 [ u2 ~1 k ^8 ]9 J/ Q5 n 房地產(chǎn)項目可行性研究階段 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)董事會批準(zhǔn)初步立項后，轉(zhuǎn)由企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研究室進(jìn)行可行性研究。 x K( X7 [0 Y+ r。 u 可行性研究的內(nèi)容 可行性研究的根本目的是實現(xiàn)項目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益。 可行性研究的主要內(nèi)容有： (1)項目概況； (2)開發(fā)項目用地的現(xiàn)場調(diào) 查及動遷安置； (3)市場分析和建設(shè)規(guī)模 的確定； (4)規(guī)劃設(shè)計影響和環(huán)境保護(hù) 。(5)資源供給及資本運(yùn)作方案； (6)環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù)；(7)項目開發(fā)模式、組織機(jī)構(gòu)、崗位需求、管理費(fèi)用的研究； (8)開發(fā)建設(shè)節(jié)點(diǎn)計劃； (9)項目經(jīng)濟(jì)及社會效益分析； (10)結(jié)論及建議。 ( I) ?6 k。 B gamp。 u39。 I Z0 uamp。 E 可行性研究小組成員知識組成：經(jīng)濟(jì)師、市場分析專家、房地產(chǎn)專家、建筑工程專家、財會師及律師。 可行性研究的工作階段 1）投資機(jī)會研究。該階段的主要任務(wù)是對投資項目主要是土地進(jìn)行初步摸底和意向性談判，并對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會。 $ H( q e7 R. v: t5 o U 投資機(jī)會研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細(xì)的分析。如果機(jī)會研究認(rèn)為可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。 3 `6 w% i+ c7 B Q5 G 2）初步可行性研究，亦稱 “ 預(yù)可行性研究 ” 。在機(jī)會研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對項目建設(shè)的可能性與潛 在效益進(jìn)行論證分析。 3）詳細(xì)可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項目 投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項目在技術(shù)上、財務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。 4）項目的評估和決策，按照國家有關(guān)規(guī)定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢評 估單位就項目可行性研究報告進(jìn)行評估論證。未經(jīng)評估的建設(shè)項目，任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。依法必須進(jìn)行招標(biāo)的工程建 設(shè)項目中，按照工程建設(shè)項目審批管理規(guī)定，凡應(yīng)報送項目審批部門審批的，必須在報送的項目可行性研究報告中增加有關(guān)招標(biāo)的內(nèi)容：建設(shè)項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購活動的具體招標(biāo)范圍（全部或者部分招標(biāo)）；建設(shè)項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購活動擬采用的招標(biāo)組織形式（委托招標(biāo)或者自行招標(biāo)）；擬自行招標(biāo)的，還應(yīng)按照《工程建設(shè)項目自行招標(biāo)試行辦法》（國家發(fā)展計劃委員會令第５號）規(guī)定報送書面材料；建設(shè)項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購活動擬采用的招標(biāo)方式（公開招標(biāo)或 者邀請招標(biāo)）；國家發(fā)展計劃委員會確定的國家重點(diǎn)項目和省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的地方重點(diǎn)項目，擬采用邀請招標(biāo)的，應(yīng)對采用邀請招標(biāo)的理由作出說明； 可行性研究步驟 % q v3 y% u( T3 L k h 可行性研究按 5 個步驟進(jìn)行： (1)項目公司接受委托或集團(tuán)公司董事會立項； (2)調(diào)查研究； (3)方案選擇與優(yōu)化； (4)財務(wù)評價和經(jīng)濟(jì)評價； (5)編制可行性研究報告。 集團(tuán)公司董事會通過，批準(zhǔn)正式立項，項目進(jìn)入前期開發(fā)階段。 第二章：前期準(zhǔn)備階段 一、 獲取土地使用權(quán)。 : Y5 _+ S H: V! Y 開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的主要方式 3 O4 Q. ~ \* Y1 ] u 1） 通過行政劃撥方式取得； % a, e W: Q) j8 E) h n/ D. d1 B 2） 舊城改造取得中標(biāo)地塊國有土地使用權(quán)； 9 Q1 p9 N @。 g 3） 轉(zhuǎn)讓取得； 4） 出讓方式取得（招標(biāo)、拍賣、協(xié)議出讓三種方式）； ! r。 D% ~ y: `7 C 5） 聯(lián)合開發(fā)并報有關(guān)主管部門立項、審批后取
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