酒店式公寓開發(fā)前景分析(已修改)
2025-06-30 01:25 本頁面
【正文】 ID－R001SH酒店式公寓開發(fā)前景分析 按：在對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)廣泛、深入調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合公司擬開發(fā)的房產(chǎn)項(xiàng)目，我部門將不定期推出與商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的專題報(bào)告，作為項(xiàng)目開發(fā)的前期鋪墊，并為項(xiàng)目決策提供一定的理論依據(jù)。酒店式公寓的開發(fā)前景分析酒店式公寓是指物業(yè)公司提供酒店式的服務(wù)，又擁有私人公寓的私密性和生活風(fēng)格的綜合物業(yè)，它是目前滬上非常熱銷的一種新型投資型產(chǎn)品。自20世紀(jì)90年代末第一代經(jīng)濟(jì)節(jié)約型酒店式公寓嶄露頭角，上海的酒店式公寓已經(jīng)歷了第二代適用經(jīng)濟(jì)型、第三代發(fā)展轉(zhuǎn)變型，目前產(chǎn)品屬于第四代景觀舒適型。第一部分 回 顧上海主要的酒店式公寓 據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海的酒店式公寓已經(jīng)超過100家，不過這些酒店式公寓的定義標(biāo)準(zhǔn)不盡相同，一些小戶型的公寓也被納入其中。根據(jù)目標(biāo)客戶和物業(yè)特征，這些酒店式公寓大致可以分為兩類： 一類是“小戶型單身公寓”。 這類物業(yè)從2000年開始進(jìn)入上海住宅市場(chǎng)，連連引起熱銷的火爆場(chǎng)面，以“小戶型、低總價(jià)和酒店式服務(wù)”作為其最主要的賣點(diǎn)，贏得了大量上海新興白領(lǐng)的年輕購房群和投資客。表一中列出了比較典型的幾個(gè)樓盤。 表一名 稱區(qū) 域情 況My city普陀江寧路原是世紀(jì)之門規(guī)劃的一棟商住樓，后請(qǐng)香港設(shè)計(jì)師改成單身公寓虹橋首席閔行虹梅路原屬商務(wù)樓，后改為單身公寓藍(lán)朝部落靜安萬航渡路原規(guī)劃為商場(chǎng)和辦公樓，一度停止銷售，2001年上半年規(guī)劃成酒店式公寓青年匯黃浦海潮路原先是爛尾樓，中福重新包裝規(guī)劃成單身公寓金銀匯黃浦九江路酒店式商務(wù)公寓，位于南京路商業(yè)圈瑞虹新城虹口臨平路有規(guī)劃地推出樂富一族單身公寓，物業(yè)配套與瑞虹新城社區(qū)共享奔騰新干線閘北寶山路區(qū)域中心小房型巴黎時(shí)韻徐匯建國西路產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店 另一類是以高端客戶為主要服務(wù)目標(biāo)的、有統(tǒng)一的酒店式經(jīng)營管理的物業(yè)。此類物業(yè)從1990年代初期開始，主要為在上海從事商務(wù)活動(dòng)的外籍人士提供國際化的居家服務(wù)設(shè)施，從最初的上海商城到目前以品牌優(yōu)勢(shì)取勝的“雅詩閣”集團(tuán)，形成上海房地產(chǎn)市場(chǎng)獨(dú)具特色的物業(yè)類型。此類物業(yè)的典型代表如表二所列。 表二名稱區(qū)域名稱區(qū)域上海商城靜安南京西路美麗華公寓長寧古北協(xié)和酒店公寓靜安南京西路鹿特丹花園長寧古北嘉里中心靜安南京西路金橋公寓長寧東諸安濱路靜安廣場(chǎng)靜安華山路鴻發(fā)苑長寧新華路香格里拉公寓靜安銅仁路環(huán)球廣場(chǎng)浦東桃林路新黃浦酒店公寓黃浦永壽路湯臣中心浦東八佰伴天賜公寓黃浦廣東路嘉里不夜城閘北不夜城麗晶大廈長寧仙霞路港匯廣場(chǎng)黃浦永壽路錦繡公寓長寧虹橋路芝大廈徐匯衡山路亦園徐匯安福路愛儷軒靜安鎮(zhèn)寧路駿豪國際靜安南京西路世紀(jì)時(shí)空靜安烏魯木齊北路酒店式公寓的主要來源 其一，由不良資產(chǎn)即爛尾樓重新包裝。 其二，大型住宅小區(qū)的開發(fā)過程中產(chǎn)生的一些邊角料。 其三，重新設(shè)計(jì)建設(shè)。普通酒店式公寓的常見缺陷 利用爛尾樓或大型住宅小區(qū)的邊角料開發(fā)建成的酒店式公寓（尤其是“小戶型單身公寓”），往往具有先天或后天的不足，主要是：168。 電梯數(shù)量不足168。 通道狹窄168。 通風(fēng)采光嚴(yán)重缺乏168。 戶型設(shè)計(jì)不合理，出現(xiàn)不規(guī)則多邊形等怪異房型168。 儲(chǔ)存空間嚴(yán)重不足168。 裝修質(zhì)量粗糙168。 居住人群復(fù)雜168。 會(huì)所設(shè)施不全168。 車位嚴(yán)重缺乏168。 綠化率低第二部分 酒店式公寓開發(fā)前景酒店式公寓的需求分析 近兩年上海酒店式公寓的市場(chǎng)需求相當(dāng)旺盛，推出的酒店式公寓的銷售率基本超過85％，有的甚至達(dá)到100％。2003年靜安區(qū)新推出的世紀(jì)時(shí)空、靜安新格、陽光名都、駿豪國際、君悅靜安等產(chǎn)權(quán)式酒店式公寓銷售都異?；鸨?。 經(jīng)調(diào)查，上海酒店式公寓的主要消費(fèi)群主要集中在以下幾類人群： 外資公司或國內(nèi)知名企業(yè)駐滬的工作人員。外資公司的人員大多來自于歐、美國家，為這些公司的行政管理人員（如：CEO、總經(jīng)理、部門經(jīng)理等），享受著公司給予的豐厚的住房補(bǔ)貼，他們大多數(shù)選擇比較高檔的酒店式公寓，是酒店式公寓最強(qiáng)勢(shì)的消費(fèi)群體。國內(nèi)知名企業(yè)駐滬的高級(jí)管理人員也具備極強(qiáng)的消費(fèi)能力，他們絕大多數(shù)為公司的領(lǐng)導(dǎo)者和決策者，同樣也享受著公司給予的豐厚的福利待遇，而且工作時(shí)間也并非長期或永久性的，所以這部分人群大
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