【正文】 (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2)目錄第一章 總 論 1 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性與建設(shè)規(guī)模 8第三章 場址選擇 15第四章 建設(shè)方案 25第五章 節(jié)能節(jié)水措施 44第六章 環(huán)境影響評價(jià) 48第八章 物業(yè)管理 63第九章 方案實(shí)施及項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 64 第十章 招標(biāo)管理 67第十一章 投資估算與資金籌措 76第十二章 經(jīng)濟(jì)效益及社會影響評價(jià) 85第十三章 結(jié)論與建議 90第一章 總 論 縣房地產(chǎn)管理局城北小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房新建工程。 縣房地產(chǎn)管理局為正科級事業(yè)單位，歸口縣建設(shè)局。其內(nèi)設(shè)五個股室：辦公室，計(jì)財(cái)股，房政股，法規(guī)股，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理辦公室；七個二級機(jī)構(gòu)：房屋登記發(fā)證辦公室，房屋安全鑒定辦公室，房屋租賃管理所，白蟻防治所，物業(yè)管理所，房屋產(chǎn)籍測量所，房地產(chǎn)評估交易所；并設(shè)有五個辦事處：青樹坪，太平寺，香鋪坳，荷葉，經(jīng)開區(qū)，至目前為止共有干部職工95人（含離退休）?！　】h房地產(chǎn)管理局辦公大樓位于鎮(zhèn)路號，年對整幢大樓進(jìn)行裝修，并添置了電腦、空調(diào)、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、掃描儀、檔案柜等現(xiàn)代辦公設(shè)備。在努力提高硬件設(shè)施水平的同時(shí)，堅(jiān)持以“三個代表”重要思想、科學(xué)發(fā)展觀、建設(shè)和諧社會等指導(dǎo)，緊緊圍繞建設(shè)“和諧、小康”這一目標(biāo)不動搖，按照縣委、縣政府“超常規(guī)跨越式發(fā)展”戰(zhàn)略，為實(shí)現(xiàn)我縣房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)，在抓好全縣日常房屋登記發(fā)證工作的同時(shí)，下大力氣規(guī)范整頓的房地產(chǎn)發(fā)展市場，使房地產(chǎn)業(yè)逐步成為我縣的支柱產(chǎn)業(yè)。作為經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房的主要責(zé)任單位。年以來，房產(chǎn)局真抓實(shí)干，求真務(wù)實(shí)，成效顯著。全縣共新建經(jīng)濟(jì)適用房5處，建設(shè)面積56660平方米，建成住房515套，已解決349戶城鎮(zhèn)中低收入家庭住房困難；，解決了128戶城鎮(zhèn)最低收入家庭住房困難，折合面積6400平方米，連續(xù)4年超額完成上級下達(dá)的目標(biāo)任務(wù)?！　≡谌稚舷乱恢屡ο?，縣房地產(chǎn)管理局的工作得到了縣委、政府及社會各界的一致肯定。年，單位榮獲“市為民辦八件實(shí)事先進(jìn)單位”，“市房地產(chǎn)系統(tǒng)管理先進(jìn)單位”等榮譽(yù)稱號，年，單位榮獲“全市房地產(chǎn)系統(tǒng)管理工作一等獎”，“全縣信訪工作先進(jìn)單位”，“全縣為民辦八件實(shí)事先進(jìn)單位”，“全縣扶貧開發(fā)工作先進(jìn)單位”，“全縣人口和計(jì)劃生育工作先進(jìn)單位”等榮譽(yù)稱號。年單位榮獲“文明單位”，“全縣人口和計(jì)劃生育工作先進(jìn)單位”，“市房地產(chǎn)系統(tǒng)先進(jìn)單位”，“扶貧開發(fā)工作先進(jìn)單位”等榮譽(yù)稱號?！秶鴦?wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)〔〕24號）；、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財(cái)政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法的通知》（建住房〔〕258號）；《省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理辦法》（省人民政府令第207號）；省物價(jià)局、省建設(shè)廳關(guān)于印發(fā)《省經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格管理辦法》的通知（湘價(jià)消〔〕12號）；縣人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)《縣經(jīng)濟(jì)使用住房管理辦法實(shí)施細(xì)則》的通知(雙政辦發(fā)[]11號）；縣人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)《縣解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難發(fā)展規(guī)劃（2010）》、《縣解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難2008年年度計(jì)劃》的通知（雙政辦函[2008]5號）；縣人民政府常務(wù)會議紀(jì)要[2008]2號；、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）；；；；。擬建項(xiàng)目場址緊挨縣城北新區(qū)。項(xiàng)目西有思云路，東為國藩路，北依歸樸街，南鄰八本街，另有富厚路貫穿場址南北。距縣縣政府直線距離約多米。優(yōu)越的地理位置，便捷的交通條件，以及良好的自然環(huán)境，為項(xiàng)目的建設(shè)提供了優(yōu)良的客觀條件。，，總建筑面積105465平方米，其中：住宅建筑面積104160平方米，活動中心面積535平方米，幼兒園建筑面積695平方米，配電房面積30平方米，公廁面積45平方米。本項(xiàng)目屬于經(jīng)濟(jì)適用房工程，是解決縣部分中低收入人員住房困難、確保人民安居樂業(yè)、構(gòu)建和諧社會、促進(jìn)進(jìn)一步發(fā)展的惠民工程，受到縣委、縣政府的重視和國家、地方政策的扶持。擬建工程地理位置優(yōu)越，交通便利，自然環(huán)境和水文地質(zhì)適宜建設(shè)，公共設(shè)施條件能滿足需要，符合城市規(guī)劃。項(xiàng)目各項(xiàng)施工條件良好，施工環(huán)境寬松，選址經(jīng)過比較論證后，確定最佳方案。估算總投資9571萬元，其中：前期工程費(fèi)932萬元，建筑安裝工程費(fèi)7382萬元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)340萬元，建設(shè)單位管理費(fèi)173萬元，辦公及生活家具購置費(fèi)12萬元，工器具及生產(chǎn)用具購置費(fèi)10萬元，其他費(fèi)用266萬元，預(yù)備費(fèi)456萬元。本項(xiàng)目所需投資為9571萬元，資金全部由項(xiàng)目業(yè)主自籌解決。 研究結(jié)論a、本項(xiàng)目建設(shè)符合縣城市總體規(guī)劃。b、本項(xiàng)目位于縣城北新區(qū)，交通便利，配套設(shè)施齊全，項(xiàng)目選址合理。c、建設(shè)地點(diǎn)選擇及建筑形式符合縣城市總體規(guī)劃要求。d、本項(xiàng)目工程建設(shè)過程中和建成后的生活污水、廢氣、生活垃圾等，在設(shè)計(jì)時(shí)已充分考慮了其處理措施，對環(huán)境無不良影響。a、本項(xiàng)目具有良好的社會效益，建議政府各級相關(guān)行政部門給予大力支持，以使項(xiàng)目早日實(shí)施。b、應(yīng)盡快對場地進(jìn)行地質(zhì)勘探，明確場址區(qū)的工程地質(zhì)情況。c、建議認(rèn)真按照建設(shè)程序要求搞好各階段的工作，特別要搞好招投標(biāo)工作和工程質(zhì)量監(jiān)理，以保證工程質(zhì)量和工程進(jìn)度。d、在工程建設(shè)中，要注意公用、環(huán)保和生活環(huán)境的配套建設(shè)，物業(yè)管理與施工建設(shè)同步進(jìn)行。e、工程建設(shè)中，切實(shí)做好節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材工作。 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性與建設(shè)規(guī)模，改善居住條件的迫切需要。住房問題是重要的民生問題。黨中央、國務(wù)院高度重視解決城市居民特別是中低收入家庭的住房問題，始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的。年，省委、省政府發(fā)布了《省人民政府關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的實(shí)施意見》，文中明確指出，“深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，把解決城市低收入家庭住房困難作為維護(hù)群眾利益的重要工作、住房制度改革的重要內(nèi)容和政府公共服務(wù)的職責(zé)，加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系?！笨h是一個農(nóng)業(yè)大縣，也是工業(yè)發(fā)展迅速的新型城市，城鎮(zhèn)人口約10萬人。年底，全縣居民人均GDP為6546元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7178元，人均住房建筑面積30㎡。城鎮(zhèn)最低收入家庭（150元/），%。城鎮(zhèn)最低收入家庭人均住房建筑面積在8平方米以下的共519戶，%。城鎮(zhèn)低收入家庭（430元/）人均住房建筑面積在10平方米以下的有728戶，%。隨著城市化進(jìn)程的加快，居民住房矛盾越來越突出，特別是中低收入家庭的住房問題日益凸顯。省人民政府《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的實(shí)施意見》在“加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)與管理”中指出：“各地要根據(jù)實(shí)際情況，每年安排一定規(guī)模的經(jīng)濟(jì)適用房。設(shè)區(qū)城市每年經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積占當(dāng)年住宅竣工總面積的比例應(yīng)達(dá)到10%15%。解決城市低收入住房困難重的城市，可適當(dāng)提高供應(yīng)比例?！币虼?，根據(jù)此指導(dǎo)意見，按照縣國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃，結(jié)合縣的實(shí)際情況，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，確保中低價(jià)位、中小戶型住房的有效供應(yīng)已是十分緊迫的任務(wù)。城北小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的建設(shè)能有效地解決城市中低收入家庭的住房問題，是增加城市住房容量、改善市民居住條件的需要，有利于營造和諧，促進(jìn)社會和諧發(fā)展。、維護(hù)社會和諧穩(wěn)定的有力舉措。縣地處湘中腹地，跨湄水兩岸，東倚長潭株“金三角”，南臨衡郴“彈性地帶”，西臨邵陽，北接婁底、益陽，農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)雄厚、工業(yè)發(fā)展迅速，縣城城鎮(zhèn)人口約10萬人?？h經(jīng)過四十多年的發(fā)展，已有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。初步核算，按可比價(jià)格計(jì)算，%，為近10年來增速最快的一年。其中，%；，%；，%。::。按常住人口計(jì)算，人均生產(chǎn)總值為6546元。根據(jù)縣城總體規(guī)劃，縣城區(qū)將在2020年建成面積約20平方公里、人口20萬的中等規(guī)模城市。隨著縣城市化進(jìn)程的加快，社會經(jīng)濟(jì)的全面、迅速發(fā)展，人民生活水平普遍提高，高收入人群不斷增多。相比之下，由于各種原因，縣城城區(qū)仍然有一部分家庭收入偏低且住房比較困難。年底，縣城區(qū)城鎮(zhèn)低收入家庭（430元/）和最低收入家庭（150元/）有3125戶，%。其中的大部分家庭，人均住房建筑面積在10平方米以下，住房擁擠，條件較差，有一部分家庭不得不在外租住房屋，增加了經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，影響了家庭和睦、社會穩(wěn)定。他們迫切地希望能夠改善居住條件，但由于收入有限，無力承擔(dān)較高的普通商品房價(jià)格。城北小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的建設(shè)，將從根本上解決一部分中低收入家庭的居住問題，體現(xiàn)黨和政府對中低收入家庭的關(guān)懷，消除社會不安定因素，維護(hù)社會穩(wěn)定和諧。同時(shí)，住戶搬遷到經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)后，將帶來開發(fā)區(qū)人氣的增加，帶動第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，相對來說就業(yè)機(jī)會也會增多，生活條件有望進(jìn)一步改善，將獲得更廣闊的生存和發(fā)展空間?？h經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展步伐的客觀需求。項(xiàng)目擬建地位于縣城北新區(qū)，處于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)于1992年8月批準(zhǔn)建立，地處縣城西郊，雄居320國道、上瑞高速連接線、婁衡路等三條重要交通干線的交匯處，是縣體制創(chuàng)新的新基地、招商引資的新平臺、對外開放的新窗口、現(xiàn)代化的新城區(qū)。，分三期開發(fā)。至目前為止，開發(fā)區(qū)已完成第一期開發(fā)，進(jìn)入第二期開發(fā)階段，已建成了中南地區(qū)最大的農(nóng)機(jī)專業(yè)市場――湘中農(nóng)機(jī)機(jī)電大市場?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)總投資突破1億元，園內(nèi)初步形成了電子信息、農(nóng)機(jī)機(jī)電、新型材料、綠色食品等重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)。入園企業(yè)30家，，實(shí)現(xiàn)利稅4000余萬元。年起縣財(cái)政每年投資1000多萬元用于開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，年又進(jìn)一步加大了財(cái)政投入力度。這些措施為開發(fā)區(qū)進(jìn)一步做大做強(qiáng)提供了廣闊空間，注入了新的強(qiáng)大動力。新體制運(yùn)行后的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)既抓建設(shè)又抓管理，成效顯著：征地拆遷進(jìn)順利，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)全面鋪開，項(xiàng)目建設(shè)如火如荼，招商引資形勢喜人，農(nóng)村和社會事務(wù)工作有序開展，部門職能全部配備到位，干部隊(duì)伍素質(zhì)全面提高。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)已成為縣最具吸引力的地方和經(jīng)濟(jì)亮點(diǎn)。隨著縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的加速開發(fā)與發(fā)展，必將會有更多的投資者和各類人才紛至沓來，與之配套的住宅需求必然會相應(yīng)增加。項(xiàng)目的建設(shè)能妥善解決當(dāng)?shù)厥У剞r(nóng)民、普通居民特別是中低收入家庭的住房問題，這也就為新區(qū)的發(fā)展打下了良好基礎(chǔ)。同時(shí)，住戶搬遷到經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)后，也就為開發(fā)區(qū)帶來了一定的勞動力資源?？梢姡潜毙^(qū)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的建設(shè)，必然會進(jìn)一步完善經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的城市功能，在加快縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展的進(jìn)程中發(fā)揮應(yīng)有的作用。縣城市面貌、提高城市形象的需要近年來，縣政府高度重視，投入大量資金，大力加快城區(qū)特別是城北新區(qū)的建設(shè)，全面推進(jìn)城市擴(kuò)容提質(zhì)，城區(qū)規(guī)模不斷擴(kuò)大，城市品位大幅提升，縣已成為省具有一定吸引力的新型城市。在城市建設(shè)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)的持續(xù)繁榮對促進(jìn)城市發(fā)展的作用十分明顯，城北小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的建設(shè)并投入使用，將大大改善了縣城市居住環(huán)境，提升了人居水平，使城市面貌煥然一新。本項(xiàng)目位于城北新區(qū)，南臨八寶街，北接歸樸街，富厚路穿小區(qū)而過，東面是城市主干道國藩路，與新區(qū)內(nèi)各項(xiàng)目的規(guī)劃緊密相連。項(xiàng)目建成后，一個具有現(xiàn)代建筑風(fēng)格的住宅小區(qū)將矗立而起，形成一道新的城市風(fēng)景線，對于促進(jìn)縣城北新區(qū)的發(fā)展具有十分積極的意義。，，總建筑面積105465平方米，其中：住宅建筑面積104160平方米(經(jīng)濟(jì)適用住房102060平方米、廉租房2100平方米)，活動中心面積535平方米，幼兒園建筑面積695平方米，配電房面積30平方米，公廁面積45平方米。第三章 場址選擇縣房地產(chǎn)管理局城北小區(qū)建設(shè)工程場址緊挨城北新區(qū)。項(xiàng)目西有思云路，東為國藩路，北依歸樸街，南鄰八本街，另有富厚路貫穿場址南北。距縣縣政府直線距離僅多米。優(yōu)越的地理位置，便捷的交通條件，以及良好的自然環(huán)境，為項(xiàng)目的建設(shè)提供了優(yōu)良的客觀條件。項(xiàng)目建設(shè)用地屬新增用地，目前正在辦理相關(guān)手續(xù)，,。該項(xiàng)目共需拆遷房屋11棟，拆遷量小。 、地貌、地震情況 擬建項(xiàng)目內(nèi)多為山地，拆遷量小。，，高差較大。規(guī)劃范圍內(nèi)有水塘幾處，無水庫。 據(jù)國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局《中國地震參數(shù)區(qū)劃圖》（），，對應(yīng)于原基本烈度VI度區(qū)。 境內(nèi)斷裂構(gòu)造極其發(fā)育，不同規(guī)模、不同性質(zhì)、不同方向的斷裂往往相互切割，使地殼表面支離破碎，為巖漿活動和成礦作用創(chuàng)造了有利條件。其巖漿石主要有：斜長發(fā)崗巖、黑云母、石榴石白云母花崗巖珠、石英二長巖珠。 縣位于湘資兩大水系的分水嶺處，是湘江二、三級支流上游。境內(nèi)分兩大水系，以九峰山、牛立寨、紫云山、白石峰為