上海小馬路項目市場調(diào)查分析報告_53p_策源_2007年(已修改)
2025-06-12 02:00 本頁面
【正文】 上海小馬路項目市場調(diào)研報告上海小馬路項目市場調(diào)查項目報告策源機構(gòu)商業(yè)事業(yè)部20072 一、 商圈范圍界定根據(jù)中山公園目前發(fā)展狀況及開發(fā)商對本項目的相關(guān)要求，將此次調(diào)研工作的商圈確定為以下范圍：四至路段東江蘇路南武夷路西中山西路北長寧路內(nèi)含道路宣化路、安化路、定西路愚園路、凱旋路、安西路二、 商圈環(huán)境調(diào)研 商圈概況中山公園商圈是上海西部的老牌商業(yè)形態(tài)聚集之地，也是長寧商貿(mào)發(fā)展的三大重點地區(qū)之一。在新一輪經(jīng)濟發(fā)展中，長寧區(qū)確定了開發(fā)虹橋涉外貿(mào)易中心、中山公園商務(wù)商業(yè)文化休閑娛樂中心、臨空工業(yè)經(jīng)濟中心的發(fā)展方向。而中山公園商圈以中山公園為核心，建成了大片綠地和集中的城市標志性高層建筑群相結(jié)合的商務(wù)區(qū)空間形象，并集聚了一批已建和正在建設(shè)的大型百貨商場、主體商廈、大賣場、室內(nèi)商業(yè)街和飯店、星級酒店，酒店式公寓，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展已經(jīng)具有一定的規(guī)模基礎(chǔ)。 交通情況交通形式內(nèi)容主干道道路長寧路、凱旋路公交13，922，941，949，765，96，73，121等數(shù)十條公交線路高架內(nèi)環(huán)高架軌道交通地鐵二號、三號、四號線交匯處 定位規(guī)劃 規(guī)劃定位中山公園商圈將發(fā)揮該地區(qū)明珠高架軌道與地鐵二號線相交的交通優(yōu)勢，以及中山公園的歷史淵源和愚園路歷史風貌保護區(qū)等條件，設(shè)置開放性公共綠地和城市廣場、地下社會停車場等等，將中山公園地區(qū)定位為上海市區(qū)西部的地區(qū)中心，集公共交通集散、商業(yè)服務(wù)、文化娛樂、休閑觀光等于一體，發(fā)揮其在城區(qū)經(jīng)濟、文化和空間布局的核心作用。同時結(jié)合高級商務(wù)樓宇，新增辟一定比例的步行文化休閑用地，豐富街區(qū)文化生活，改善購物環(huán)境。 規(guī)劃設(shè)置隨著中山公園周圍大量高級住宅、商務(wù)樓的建成，長寧區(qū)將充分利用中山公園地區(qū)樞紐型商業(yè)和休閑綠地的優(yōu)勢將其建成以商業(yè)為主、商務(wù)為輔，與多媒體文化、休閑娛樂相結(jié)合的有吸引力的區(qū)域商業(yè)中心。 三、 商業(yè)調(diào)研 中山公園商圈商業(yè)物業(yè)調(diào)研中山公園商圈從商業(yè)發(fā)展情況分為以下兩大類主要物業(yè)形態(tài)：分散型臨街商鋪、具有明顯聚集性的大型商業(yè)物業(yè)。 臨街商鋪調(diào)研 江蘇路段（長寧路～延安西路）*該路段僅統(tǒng)計江蘇路以西商業(yè)鋪面信息路段特征：路段長約1,400米，江蘇路雙向四車道分類明細單元數(shù)量（家）主力面積（M2）總面積（M2）數(shù)量占比（%）面積占比（%）餐飲小型餐飲350150特色小食32060零售茶葉14040文具15050鐘表店15050自行車專賣1100100機械五金13030超市、便利店14040服飾店23060服務(wù)銀行/郵局/典當1200200家紡/家庭軟裝13030合計16——810100100數(shù)據(jù)分析圖數(shù)量百分比示意圖 面積百分比示意圖餐飲38%零售49%服務(wù)13%餐飲26%零售46%服務(wù)28% 216。 江蘇路為主要交通干道，路幅較寬，對道路兩邊的商業(yè)人流通行有一定影響，商業(yè)氛圍并不濃厚，商業(yè)集中的密度較低，以辦公樓裙房、獨立小型商鋪構(gòu)成；216。 該路段主力租金集中于5~8元/平米/天的價格水平，年均增長率約為5%，租金遞增方式以合同簽訂方式為準，如三年合同，共遞增15%或每年遞增5%，雙方協(xié)商進行，受主觀影響較大，并無統(tǒng)一規(guī)律；地點面積租金（元/天/平米）業(yè)種江蘇路（近長寧路）208可作餐飲江蘇路（愚園路）185不可餐飲江蘇路（宣化路）454不可餐飲216。 該路段的物業(yè) “居轉(zhuǎn)非”的住宅用房及臨時鋪面較少，在租賃時的面積計算多以房產(chǎn)證面積為標準，少量由小業(yè)主自有的小型鋪面僅提供自身使用面積，以租賃金額總價按套計價的方式進行租賃；216。 從上表中的單元數(shù)量比例及面積比例對比，可以看出，該路段以小型鋪面為主，各類業(yè)種業(yè)態(tài)商業(yè)的面積分割較為平均，集中于主力面積50平米左右。 武夷路段（中山西路～延安西路）路段特征：路段長約1,700米，雙向兩車道分類明細單元數(shù)量（家）主力面積（M2）總面積（M2）數(shù)量占比（%）面積占比（%）餐飲中型餐飲54002,000小型餐飲24601,440咖啡茶座4150600特色小食440160零售糕點/蛋糕房740280水果店440160鮮花店440160服飾店48803,840服飾專賣店310003,000日常生活小店1040400超市/便利店1440560建筑裝潢14040機械五金1740680藥店/保健品680480家具家居4100400家電賣場1300300水站24080藝術(shù)品14040通訊440160文具24080休閑產(chǎn)品專賣440160零食640240茶葉24080建材專業(yè)市場11,5001,500休閑娛樂休閑會所12,5002,500網(wǎng)吧、電玩2200400美容/美發(fā)/美體1180880服務(wù)照相館340120銀行/郵局/典當5100500診所/寵物醫(yī)院280160洗衣店340120家紡/家庭軟裝3200600印刷/刻章480320汽車/自行車維修5100500家電維修14040房屋中介32401,280合計250——24,260100100數(shù)據(jù)分析圖數(shù)量百分比示意圖 面積百分比示意圖零售50％休閑16％餐飲17％服務(wù)17％零售56％服務(wù)23%娛樂6％餐飲15％ 216。 武夷路路段較長，且周邊分布居民區(qū)，鋪面形態(tài)以老式住宅房屋的底商為主，分布密度較高，為中山公園地區(qū)沿街商鋪密度最高之處，但布局凌亂，物業(yè)結(jié)構(gòu)差，經(jīng)營內(nèi)容以日常生活配套為主；216。 該路段因物業(yè)布局凌亂，結(jié)構(gòu)破舊，無規(guī)劃，一些老式建筑的沿街鋪面分割面積雖較小，其租金僅有2~3元/平米/天，一些大面積租賃約為4元/平米/天的低價，靠近定西路、中山西路的路口路段，租金略高，可達到10元/平米/天的租金水平，但大面積餐飲的租金承受水平偏低。整體的年均增長率約為5%，年遞增率通常不計入合同，視市場情況屆時雙方協(xié)商租賃價格；地點面積租金（元/天/平米）業(yè)種武夷路（中山西路）16非餐飲武夷路（定西路）15甜點、奶茶武夷路（凱旋路）150～200～餐飲武夷路20~602~3（舊式沿街鋪面）8~10（外觀結(jié)構(gòu)較新）均可200餐飲 216。 因該路段的鋪面以“居轉(zhuǎn)非”的住宅底商為主，出租面積由業(yè)主自定，因此在租賃面積的衡量上缺乏確切的產(chǎn)證面積，通常以業(yè)主自行估算的使用面積作為標準，按套計價；216。 從上表中的單元數(shù)量比例及面積比例對比，可以看出，該路段以小型鋪面為主，各類業(yè)種業(yè)態(tài)商業(yè)的面積分割較為平均，集中于主力面積40平米左右，缺乏中大型商業(yè)。 中山西路段（武夷路～長寧路）路段特征：路段長約600米，雙向八車道分類明細單元數(shù)量（家）主力面積（M2）總面積（M2）數(shù)量占比（%）面積占比（%）零售樂購大賣場16,0006,000服務(wù)診所/寵物醫(yī)院28001,600合計37,600100100數(shù)據(jù)分析圖零售79%服務(wù)21%零售33%服務(wù)67%數(shù)量百分比示意圖 面積百分比示意圖 216。 中山西路為城市交通重要干道，且與高架道路重合，對商業(yè)發(fā)展有加強的阻隔，商業(yè)物業(yè)數(shù)量較少，僅在國際體操中心建有樂購大賣場；216。 該路段的車流量明顯高于人流量，商鋪租賃價格略低，均價約為4~6元/平米/天。 長寧路段（中山西路～江蘇路）*該路段的中大型商業(yè)另計路段特征：路段長約1900米，雙向六車道分類明細單元數(shù)量（家）主力面積（M2）總面積（M2）數(shù)量占比（%）面積占比（%）餐飲大型餐飲21,0002,000中型餐飲5400
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