【正文】 四川省商品房買賣合同 示范文本條文釋義二OO六年八月二十八日CH010605 合同編號：商品房買賣合同出賣人：____________________________________ 買受人：____________________________________ 四川省建設廳 四川省工商行政管理局 說 明本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，買受人應當仔細閱讀本合同內(nèi)容，應當特別仔細審閱其中具有選擇性、補充性、填充性、修改性的內(nèi)容。對合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門咨詢。該示范文本由四川省建設廳和四川省工商行政管理局共同制訂。本合同所稱商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設并出售的房屋。 簽訂前，出賣人應當向買受人出示商品房預售許可證及其他有關證書和證明文件。 當事人應當按照自愿、公平及誠實信用的原則訂立合同，任何一方不得將自己的意志強加給另一方。雙方當事人可以對文本條款的內(nèi)容進行修改、增補或刪減。合同生效后，未被修改的文本打印文字視為雙方當事人同意內(nèi)容。 為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關條款后留有空白行，供雙方自行約定或補充約定。出賣人與買受人可以針對合同中未約定或約定不詳?shù)膬?nèi)容，根據(jù)所售項目的具體情況簽訂公平合理的補充協(xié)議，也可以在相關條款后的空白行中進行補充約定。 本合同文本【 】中選擇內(nèi)容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內(nèi)容，雙方當事人應當協(xié)商確定?！?】中選擇內(nèi)容，以劃√方式選定；對于實際情況未發(fā)生或雙方當事人不作約定時，應當在空格部位打，以示刪除。 雙方當事人在履行合同中發(fā)生爭議的，可以選擇向不動產(chǎn)所在地人民法院起訴，也可以選擇向仲裁委員會申請仲裁。如選擇申請仲裁的，可以向不動產(chǎn)所在地仲裁委員會、外地的仲裁委員會申請。 雙方當事人可以根據(jù)實際情況決定本合同原件的份數(shù)，并在簽訂合同時認真核對，以確保各份合同內(nèi)容一致；在任何情況下，買受人都應當至少持有一份合同原件。 商品房買賣合同出賣人： _________________________________________________________注冊地址：________________________________________________________郵政編碼：________________________________________________________營業(yè)執(zhí)照注冊號：__________________________________________________企業(yè)資質(zhì)證書號：__________________________________________________法定代表人：____________________聯(lián)系電話：________________________【釋義】 以上是關于合同當事人中出賣方（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，下同）主體的名稱及基本特征的填寫欄目，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)據(jù)實填寫，買受方要注意查驗以上內(nèi)容是否屬實。本示范文本依據(jù)《合同法》的表述，將居于賣方主體的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)表述為出賣人，將居于買方主體的購房人表述為買受人。委托代理人：____________________聯(lián)系電話：________________________委托銷售代理機構： _______________________________________________注冊地址：________________________________________________________郵政編碼：________________________________________________________營業(yè)執(zhí)照注冊號：__________________________________________________【釋義】 以上是關于出賣人所委托的代理人或代理機構的名稱及基本特征的填寫欄目，由委托代理人或代理機構據(jù)實填寫。依據(jù)《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第9條的規(guī)定，當事人可以委托代理人訂立合同。買受人：___________________________________________________________【法定代表人】【負責人】：__________________國籍：___________________【身份證】【護照】【營業(yè)執(zhí)照注冊號】【 】：____________________________出生日期：______年______月______日，性別：_________________________通訊地址：_________________________________________________________郵政編碼：______________________聯(lián)系電話：_________________________【法定代理人】【委托代理人】 ：_________________國籍：______________【身份證】【護照】【 】：_____________________________________________出生日期：______年______月______日，性別：_________________________通訊地址：_________________________________________________________郵政編碼：______________________聯(lián)系電話：_________________________【釋義】 以上是關于合同當事人中作為買方主體的買受人（購房人，下同）的名稱及基本特征的填寫欄目，由買受人據(jù)實填寫，出賣人應予以核驗。買受人若為無民事行為能力人或限制民事行為能力人的，應由法定代理人代為訂立合同并填寫相關內(nèi)容。買受人若委托代理人訂立合同的，應由委托代理人據(jù)實填寫相關內(nèi)容。 根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關法律、法規(guī)的規(guī)定，出賣人和買受人在平等、自愿、公平、協(xié)商一致的基礎上就商品房買賣事宜達成如下協(xié)議： 第一條 項目建設依據(jù) 出賣人以【出讓】【轉讓】【劃撥】方式取得位于___________地塊的國有土地使用權。該地塊【國有土地使用證號】【城鎮(zhèn)建設用地批準書號】為：______________________________ ，土地使用權面積為：___________，買受人購買的商品房(以下簡稱該商品房)所在土地用途為：___________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日止。出賣人經(jīng)批準，在上述地塊上建設的商品房【地名核準名稱】【暫定名】為：_________，建設工程規(guī)劃許可證號為：___________，建筑工程施工許可證號為：___________，建設工程施工合同約定的開工日期為：______________，建設工程施工合同約定的竣工日期為：___________________?！踞屃x】 本條是關于所交易商品房的項目建設依據(jù)。依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡稱《房地產(chǎn)法》）的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權的方式為受讓國家出讓的土地（出讓）或轉讓受得他人已繳納土地出讓金的土地（轉讓）。在建設經(jīng)濟適用房的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可通過劃撥方式取得國有土地使用權。未變更土地性質(zhì)的集體土地使用權不能用作房地產(chǎn)開發(fā)；非用于經(jīng)濟適用住房建設的劃撥地不能用作房地產(chǎn)開發(fā)；工業(yè)用地出讓地不能用作房地產(chǎn)開發(fā)。土地使用權的年限《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規(guī)定：土地使用權出讓最高年限按下列用途規(guī)定：（1）居住用地70年；（2）工業(yè)用地50年；（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；（4）商業(yè)旅游、娛樂用地40年；（5）綜合或者其他用地50年。需要注意的是，該使用年限起始于國有土地使用權出讓確定之日，而不是買受人訂立購房合同之日；經(jīng)濟適用住房因其土地系劃撥土地，故不存在使用年限的問題。商品房項目的名稱無論是現(xiàn)定名還是暫定名，必須與商品房預售許可證或其他相關證件的描述一致。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須擁有《國有土地使用權證》方可申請商品房預售資格。因此，購房者在簽訂合同之前除了知悉本條所列的“土地使用權出讓合同號”、“土地使用權劃撥批準文件號”、“劃撥土地使用權轉讓批準文件號”外,更有必要查閱房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有的《國有土地使用權證》。著重審查兩點：一是看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否已經(jīng)足額支付土地出讓金（未繳納完畢土地出讓金的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般持有《臨時國有土地使用證》而非《國有土地使用權證》）；二是看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否已將土地辦理抵押貸款（以土地作為抵押物辦理貸款的，《國有土地使用權證》上往往作備案登記）。第二條商品房銷售依據(jù) 【1】買受人購買的商品房為現(xiàn)房的，該商品房所在樓棟房屋所有權證號為： _____________。 【2】買受人購買的商品房為預售商品房的，預售商品房批準機關為：_____________，商品房預售許可證號為：________________________。________________________________________________________________________________________?！踞屃x】 本條是關于所交易商品房的銷售依據(jù)，分為現(xiàn)房銷售和商品房預售，應按實際銷售類型由出賣方據(jù)實予以填寫，買受人應予以核驗。本條的“現(xiàn)房”是指商品房（含經(jīng)濟適用房，下同）已建成，并且已完成房屋所有權初始登記，出賣人已取得國有土地使用權證和房屋所有權證（即所謂“大產(chǎn)權證”），但尚未進行銷售的房產(chǎn)；商品房預售，是指商品房尚未全部建成，但出賣人已經(jīng)依據(jù)《商品房預售管理辦法》的規(guī)定取得了《商品房預售許可證》，并依此所進行銷售的商品房。本條第三款的房產(chǎn)測繪機構由出賣人據(jù)實填寫，由買受人核驗。 第三條 買受人所購商品房的基本情況該商品房所在樓棟的主體建筑結構為：_____________，建筑層數(shù)為：__________層，其中地上___________層，地下___________層。【釋義】 本款是要求出賣人依據(jù)該商品房所在項目的《建設工程規(guī)劃許可證》及報批的設計圖填寫該商品房的結構類型、層數(shù)等相關指標，買受人應予以核驗。該商品房為第一條規(guī)定項目中的___________【幢】【座】第_________層_________單元___________號。該房號為【審定編號】【暫定編號】，最終以公安行政管理部門審核的房號為準，該商品房平面圖及在整個樓棟中的位置圖見附件一。【釋義】 本款說明了所交易商品房的確切位置，包括商品房所在幢（座）號、層數(shù)、門牌號。本款較為重要的內(nèi)容是對“審定編號”和“暫定編號”的理解，這直接涉及到希望交易的房產(chǎn)與實際交易的房產(chǎn)是否真實對應的問題?！皩彾ň幪枴笔枪残姓芾聿块T依據(jù)行政職權確定的房屋編號（包括幢號、單元號和戶號），具有法律效力，如果公安機關已經(jīng)對棟、單元和戶進行了編號，那么此處內(nèi)容應當填寫審定編號。如果公安機關尚未出具審定編號，那么宜在“暫定編號”一欄填寫房產(chǎn)測量報告上所對應的棟、單元、層、戶的編號，不宜填寫房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行對房產(chǎn)所進行編號。這是因為，房產(chǎn)測量報告是測繪單位受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的委托，依據(jù)《測繪法》、《房產(chǎn)測繪管理辦法》及《房產(chǎn)測量規(guī)范》所出具的具有法律效力的書面文件，不能任意變動。同時需要說明的是，如果測繪報告的編號與公安機關的審定編號不一致，那么仍應以公安機關的審定編號為準進行填寫。該商品房的用途為【住宅】【經(jīng)濟適用住房】【公寓】【別墅】【辦公】【商業(yè)】【 】：________；【層高】【凈高】為：________米,【坡屋頂凈高】最低為：________米，最高為：_______米。該商品房朝向為：_______________。有______個陽臺，其中________個陽臺為封閉式，________個陽臺為非封閉式?！踞屃x】 本款是要求出賣人依據(jù)該商品房所在項目的《建設工程規(guī)劃許可證》上載明的內(nèi)容填寫該商品房的用途，并依據(jù)報批的設計圖填寫該商品房的層高、朝向、陽臺類型及數(shù)量等相關指標。需要注意的是，這里可以約定層高或凈高，層高包括了樓板的厚度，凈高不包括樓板厚度。本款關于商品房朝向的內(nèi)容應據(jù)實填寫。本款關于陽臺類型和數(shù)量的內(nèi)容，應據(jù)實填寫。其中，“封閉式”是指全封閉陽臺，依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》，全封閉陽臺的建筑面積按其外圍水平投影面積計算，未封閉的陽臺按其外圍水平投影面積的一半計算。