【正文】 .. . . ..呼和浩特市主要商圈商業(yè)物業(yè)調(diào)研報(bào)告呼和浩特市商圈主要商場(chǎng)及主要專業(yè)市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)蒙古華堃房地產(chǎn)公司開發(fā)部市場(chǎng)組：安俊毅、陳春2012/3/15目錄一、購物中心、百貨商場(chǎng) 6呼和浩特市主要商圈分布 6商圈特點(diǎn) 7商圈描述 7呼市商圈發(fā)展規(guī)劃 9 9 9各商圈主要百貨、購物中心項(xiàng)目個(gè)案調(diào)研 10 百貨商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)等業(yè)態(tài)分布 購物中心個(gè)案調(diào)研 11維多利購物中心 11維多利商廈 12民族商場(chǎng) 12王府井百貨 13天元商廈 14天元世奧商廈 15維多利時(shí)代廣場(chǎng) 15中山路商圈小結(jié) 16 17 17 17內(nèi)蒙古國際商貿(mào)城 17火車站商圈小結(jié) 18 1百貨商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)等業(yè)態(tài)分布 18 19新世紀(jì)廣場(chǎng) 19九州商廈 20維多利國際廣場(chǎng) 20鼓樓商圈小結(jié) 21 2百貨商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)等業(yè)態(tài)分布 21 22長樂宮購物中心 22長樂宮商圈小結(jié) 22 23 23 23萬達(dá)廣場(chǎng) 23萬達(dá)商圈小結(jié) 24 24 24 25九鵬商廈 25北門商圈小結(jié) 25 嘉茂商圈 26 26 26嘉茂購物中心 26嘉茂商圈小結(jié) 27 27 27 28北京華聯(lián)金興店 28潤宇商圈小結(jié) 28 29 29 29大召九久街 29南茶坊商圈小結(jié) 30呼市主要商場(chǎng)概況 30呼市主要商業(yè)建筑及營業(yè)規(guī)模 33呼和浩特市主要百貨商場(chǎng)、購物中心經(jīng)營現(xiàn)狀小結(jié) 37二、專業(yè)市場(chǎng)調(diào)研 37專業(yè)市場(chǎng)總體量調(diào)研 37專業(yè)市場(chǎng)租金水平 38專業(yè)市場(chǎng)調(diào)研小結(jié) 39三、區(qū)域內(nèi)主要大型超市供應(yīng) 40超市的分布與體量 40主要大型超市經(jīng)營狀況 41四、大型電器連鎖店市場(chǎng) 41主要大型電器專賣店市場(chǎng)調(diào)研 41五、餐飲市場(chǎng)及特色市場(chǎng) 42主要餐飲、文化街經(jīng)營狀態(tài) 42六、現(xiàn)有商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研總結(jié) 43現(xiàn)有市場(chǎng)供應(yīng)中不同類型商業(yè)租金綜合比較 43現(xiàn)有供給配比狀況 43七、市場(chǎng)未來供應(yīng) 44潛在大型商業(yè)供給 44商業(yè)潛在供應(yīng)調(diào)研小結(jié) 45呼市商業(yè)物業(yè)未來發(fā)展趨勢(shì) 45八、徐家沙梁商業(yè)的一些觀點(diǎn) 46項(xiàng)目界定 46項(xiàng)目商業(yè)SWOT分析 46 學(xué)習(xí)參考 呼和浩特市商業(yè)物業(yè)調(diào)研一、購物中心、百貨商場(chǎng)呼和浩特市主要商圈分布南茶坊商圈嘉茂商圈長樂宮商圈潤宇商圈萬達(dá)商圈北門商圈車站商圈鼓樓商圈中山路商圈經(jīng)過十幾年的快速發(fā)展，呼和浩特市目前已經(jīng)形成幾大主要商圈，城市中心地帶的中山路商圈、鼓樓商圈，城市以北的車站商圈，城市以東的長樂宮商圈、萬達(dá)商圈、潤宇商圈城市,以南的煙廠嘉茂商圈以及城市以西的舊城北門商圈和南茶坊商圈。其中，百貨商場(chǎng)、購物中心類型商業(yè)物業(yè)主要以較為繁華的中山西路為核心，形成了呼和浩特的主要商業(yè)中心。該商業(yè)中心內(nèi)百貨公司、購物中心商品消費(fèi)處于內(nèi)蒙古自治區(qū)較高水平。目前，百貨商場(chǎng)、購物中心分布主要是呈一線（中山西路）、兩點(diǎn)（長樂宮、萬達(dá)）分布，中山西路百貨商場(chǎng)、購物中心較為密集，原因是商業(yè)氛圍形成較早、較成熟，得到人們認(rèn)可，為了滿足呼市及自治區(qū)人口消費(fèi)，同類商業(yè)逐漸興起，形成現(xiàn)有濃厚的商業(yè)氛圍；長樂宮商圈因位置、體量、時(shí)間等多重因素，成為該商業(yè)點(diǎn)中唯一仍處于發(fā)展階段的百貨商場(chǎng)。長樂宮商圈區(qū)域內(nèi)百貨類商業(yè)物業(yè)數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于購物中心，萬達(dá)購物中心也不過入世3年的時(shí)間，可見呼市商業(yè)處于發(fā)展的轉(zhuǎn)型階段；由于購物中心功能的多樣性與消費(fèi)的多元化，可以滿足不同類型的消費(fèi)群體需求，因此該業(yè)態(tài)正逐漸被廣大消費(fèi)者所認(rèn)同。鼓樓商圈為呼和浩特市較早的商圈，商業(yè)氛圍弱于中山路商圈，目前主要的商場(chǎng)為勸業(yè)商場(chǎng)、九州商廈和新世紀(jì)廣場(chǎng)、鼓樓商圈的商業(yè)業(yè)態(tài)比較單一、分布也比較零散、檔次較低。車站商圈、北門商圈和南茶坊商圈主要以小商品批發(fā)過主，商場(chǎng)較為低端也較為混亂、存在臟、亂、差的現(xiàn)象。潤宇商圈是呼和浩特市最大的建材商圈，商圈內(nèi)其中數(shù)家大型的建材商城，由于商圈內(nèi)建材商場(chǎng)規(guī)模之大，物業(yè)相對(duì)集中，目前以輻射整個(gè)呼市。商圈以主要人群為家居、家裝購物人群。2008年后北京華聯(lián)、蒙苑國際商業(yè)廣場(chǎng)相繼進(jìn)入潤宇商圈，使得該商圈以從單純的家居、家裝、建材商圈逐步向購物、綜合性商圈轉(zhuǎn)變。商圈特點(diǎn)目前總結(jié)呼和浩特市商圈有如下幾個(gè)特點(diǎn)：一、經(jīng)營業(yè)態(tài)單一，由于區(qū)域內(nèi)百貨公司及購物中心功能方面較為單一，商品重合率較高，大多為品牌消耗品，僅有的維多利購物中心、王府井百貨、萬達(dá)廣場(chǎng)有快捷餐飲，因此可以說，整體呼和浩特市缺乏集餐飲、娛樂、休閑功能于一體的購物中心。二、周邊環(huán)境較差，在百貨商場(chǎng)及購物中心密集區(qū)域，其周邊都會(huì)存有各類專業(yè)市場(chǎng)，因消費(fèi)產(chǎn)品不同，導(dǎo)致消費(fèi)群體不同；兩種不同類型的購物場(chǎng)所，兩種不同的購物消費(fèi)環(huán)境，使專業(yè)市場(chǎng)的存在給百貨商場(chǎng)及購物中心的周邊整體環(huán)境造成臟、亂、差，這勢(shì)必給整個(gè)區(qū)域帶來一定的負(fù)面影響。三、影響與帶動(dòng)共存，雖然專業(yè)市場(chǎng)對(duì)百貨商場(chǎng)及購物中心有較大的環(huán)境負(fù)面影響，但是專業(yè)市場(chǎng)因其經(jīng)營特定的商品，專業(yè)性較強(qiáng)，具有很強(qiáng)的目的性消費(fèi)行為，因此使其商業(yè)人氣非常旺盛，從而進(jìn)一步提高了商圈的整體商業(yè)氛圍，對(duì)百貨商場(chǎng)及購物中心提高銷售額起到了積極的推動(dòng)作用，可謂利弊共存。商圈描述商圈名稱核心商圈面積核心商圈四至輻射范圍商圈規(guī)劃定位城市消費(fèi)群體參考租金（元/㎡/天）日均流量（萬人）主要功能定位東至西至南至北至中山路商圈㎡新世紀(jì)廣場(chǎng)通道北街大學(xué)西街新華大街5公里以上省級(jí)呼市各階層消費(fèi)群體53030零售為主火車站商圈19萬㎡呼倫貝爾北路通道北街光明大街鐵路35公里區(qū)域級(jí)低檔4左右零售、服務(wù)為主鼓樓商圈17萬㎡南馬神街日盛茂街烏蘭察布東路新華大街35公里區(qū)域級(jí)中低端10零售和娛樂為主長樂宮商圈㎡展東路興安南路烏蘭察布東路光華街35公里區(qū)域級(jí)中高端477餐飲、零售萬達(dá)商圈㎡東二環(huán)展東路大學(xué)東街北二環(huán)5公里以上區(qū)域級(jí)高端5305餐飲、娛樂、零售、服務(wù)一體化型大城市綜合體北門商圈㎡通道南街、大北街西順城街大西街寬巷子35公里區(qū)域級(jí)低端463小商品批發(fā)、零售嘉茂商圈㎡昭烏達(dá)路石羊橋路南二環(huán)大學(xué)西路35公里區(qū)域級(jí)中檔351零售、餐飲為主潤宇商圈㎡構(gòu)件街明秀巷北垣街海東路5公里以上省級(jí)中檔1家居、建材專業(yè)市場(chǎng)南茶坊商圈㎡石羊橋路云中路南二環(huán)大西街35公里區(qū)域級(jí)低檔262零售、娛樂、餐飲為主呼市商圈發(fā)展規(guī)劃 中山路及其周邊區(qū)域目前已經(jīng)形成較大規(guī)模，但從經(jīng)營業(yè)態(tài)的豐富與多樣化、區(qū)域配套和支撐設(shè)施的改善，以及交通、公共設(shè)施運(yùn)做的完善等城市管理方面，需進(jìn)一步改進(jìn)與提升。以萬達(dá)廣場(chǎng)為核心及周邊新華東街區(qū)域。 目前已經(jīng)形成較大規(guī)模，發(fā)展?jié)摿Ψ浅４?，是呼市第二大商圈。商業(yè)體量與規(guī)模逐漸與中山路商圈相抗衡，整體發(fā)展偏高端。 鄂爾多斯大街煙廠嘉茂購物中心為軸心及周邊區(qū)域。鄂爾多斯大街嘉茂店周邊極具開發(fā)價(jià)值，周邊有金宇新天地、東瓦窯片區(qū)新開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目是未來市區(qū)內(nèi)商業(yè)活動(dòng)的又一熱點(diǎn)地區(qū)。 鼓樓及周邊區(qū)域。鼓樓區(qū)域發(fā)展比較早的商業(yè)本區(qū)域，現(xiàn)在已初具規(guī)模，但整體發(fā)展較低端，商業(yè)格局較混亂。 火車東站及周邊區(qū)域?；疖囌菊厩皡^(qū)域作為傳統(tǒng)商業(yè)集中區(qū)，人流量大，改造與建設(shè)量比較大。 各商圈主要百貨、購物中心項(xiàng)目個(gè)案調(diào)研、百貨商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)等業(yè)態(tài)分布維多利購物中心誠信數(shù)碼科技維多利時(shí)代廣場(chǎng)維多利商廈滿達(dá)商廈新亞太商廈寶馬商廈天元世奧商廈民族商場(chǎng)王府井百貨天元商廈錦都商場(chǎng)中山路商圈主要購物商場(chǎng)的分布主要集中在中山西路沿線，中山路商圈現(xiàn)在已經(jīng)有十?dāng)?shù)家大型購物廣場(chǎng)，有服裝、快餐店、特色店等，商家銷售額近50億，從業(yè)人員近3萬人，中山路及其周邊的客流量每日約10萬，高峰時(shí)達(dá)30萬。中山西路的購物中心分為高、中、低檔次，適合不同的購物人群，由于歷史的地段原因，目前中山西路已形成呼和浩特市最大的購物商圈。、購物中心個(gè)案調(diào)研維多利購物中心項(xiàng)目名稱維多利購物中心項(xiàng)目位置中山西路項(xiàng)目規(guī)模建筑面積約80000㎡市場(chǎng)定位以中檔商品為主，走中高檔路線，是集“休閑、娛樂、購物、餐飲”為一體的綜合性體驗(yàn)式購物中心消費(fèi)群體內(nèi)蒙古自治區(qū)內(nèi)各地級(jí)市、盟中收入水平及消費(fèi)水平相對(duì)較高的中青年消費(fèi)群體業(yè)態(tài)組合包含大型綜合超市、精品專賣店、快捷餐飲、娛樂等多種商業(yè)業(yè)態(tài)樓層分布B1：連鎖超市F1：黃金珠寶、化妝品、名表、男女鞋F(xiàn)2：男裝、休閑牛仔、箱包皮具F3：女時(shí)裝、女內(nèi)衣、女飾品、游戲廳F4：大小家電、床品家居、兒童用品、羊絨羊毛、工藝禮品F5：體育運(yùn)動(dòng)、健身器材、文化用品、通訊數(shù)碼、美食廣場(chǎng)F6：家電、美食廣場(chǎng)、電玩城主要品牌F1：戴儷爾鉆飾、周大生、歐伯萊、玉蘭油、百麗、馨寵兒F2：JACKJONES、馬克華菲、波頓、藍(lán)豹、奧尼路丹西服、狼爪F3：杰西、斯琴、愛慕、潞比、歐迪芬F4：鄂爾多斯、鹿王、富安娜、羅萊F5：探路者、JVC、松下、奧林帕斯、蘇伯爾、飛利浦F6：九牧王、千仞崗、江楓林經(jīng)營模式聯(lián)營、租賃租金/扣點(diǎn)率30元/天㎡、1323%招商率100%開業(yè)時(shí)間2006年 維多利商廈項(xiàng)目名稱維多利商廈項(xiàng)目位置中山西路項(xiàng)目規(guī)模建筑面積約30000㎡市場(chǎng)定位定位為層次較高，屬當(dāng)?shù)刂懈叨税儇浌鞠M(fèi)群體內(nèi)蒙古自治區(qū)內(nèi)各地級(jí)市、盟中收入水平及消費(fèi)水平相對(duì)較高的中青年消費(fèi)群體業(yè)態(tài)組合包含精品、專賣店、餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)樓層分布F1：化妝用品、黃金珠寶、箱包皮具、鐘表眼鏡、禮品飾品、數(shù)碼照材、手機(jī)賣場(chǎng)、醫(yī)藥保健、美容美體、郵局商務(wù)、數(shù)碼彩擴(kuò)F2：精品女裝、男士正裝、商務(wù)休閑、淑女裝、流行飾品、襯衣領(lǐng)帶、西褲裘皮F3：男鞋女鞋、精品羊絨、女內(nèi)文胸、職業(yè)女裝、時(shí)尚男裝、中老年女裝、貝貝樂園F4：小家電生活館、數(shù)碼照材、文化用品、家具床品、運(yùn)動(dòng)服飾、運(yùn)動(dòng)保健、休閑服飾、兒童用品主要品牌F1：新新藥店、草原之戀民族工藝品店、玉蘭油、迪奧、依莉莎白、雅頓、周大福、瑞恩、吉野家、金利來F2：愛維、安瑞井、天意、爵度、JEEP、湯尼俊仕F3：思加圖、愛步、嘉莉詩、歐迪芬、盤古、鄂爾多斯F4：愛步、飛利浦、夢(mèng)潔、銳步、ADIDAS、NIKE經(jīng)營模式聯(lián)營扣點(diǎn)率12%23%招商率100%開業(yè)時(shí)間2003年民族商場(chǎng)項(xiàng)目名稱民族商場(chǎng)項(xiàng)目位置中山西路項(xiàng)目規(guī)模建筑面積約40000㎡市場(chǎng)定位百貨公司消費(fèi)群體以中老年消費(fèi)者為主要服務(wù)對(duì)象業(yè)態(tài)組合包含化妝品、服裝服飾、民族旅游用品、通訊器材、家具床品、兒童用品等多種業(yè)態(tài)形式，形成A座精致生活，B座休閑人生的經(jīng)營格局樓層分布A座：F1：黃金珠寶、玉器、名表、藥品、眼鏡、化妝品F2：男士正裝、休閑裝、襯衣、飾品、數(shù)碼攝像F3：職業(yè)女裝、內(nèi)衣、飾品F4：女裝、休閑裝、飾品、羽絨服、牛仔服、裘皮B座：F1：少女裝、休閑裝 F2：鞋帽 F3：針織、羊絨 F4：箱包、民族用品、床品 F5:兒童用品主要品牌迪奧、周大福、瑞恩、鱷魚、金利來、愛維、安瑞井、天意、爵度、,JEEP、思加圖、,嘉莉詩、歐迪芬、鄂爾多斯、鹿王、佐丹奴、愛步、九陽、蘇泊爾、飛利浦、夢(mèng)潔、啄木鳥、米奇妙世界、銳步、ADIDAS、NIKE經(jīng)營模式聯(lián)營扣點(diǎn)1220%招商率100%開業(yè)時(shí)間2002年王府井百貨項(xiàng)目名稱王府井百貨項(xiàng)目位置中山西路項(xiàng)目規(guī)模建筑面積約40000㎡市場(chǎng)定位大型百貨公司消費(fèi)群體呼和浩特本地中等收入及消費(fèi)水平的消費(fèi)群體業(yè)態(tài)組合包含化妝品、服裝服飾、家居床品、兒童用品、餐飲等多種業(yè)態(tài)形式樓層分布B1：超市F1：時(shí)尚名品館：黃金珠寶、化妝品、名表眼鏡、男女鞋F(xiàn)2：青春館：少淑女裝、內(nèi)衣、休閑服飾、牛仔、時(shí)裝表F3：佳麗名媛館：精品女裝、職業(yè)女裝、仿真飾品F4：紳士精品館：男士服裝、體育休閑、運(yùn)動(dòng)器械、美容F5：家居生活館：文化辦公、兒童世界、工藝禮品、家居床品、數(shù)碼精品、餐飲、電玩主要品牌F1: 歐伯萊、玉蘭油、周大福、瑞恩、同仁堂、必勝客F2：愛維、詩蘭百麗美發(fā)廳、必勝客 F3：淘氣寶游樂場(chǎng)、鄂爾多斯F4:：探路者、ADIDAS 、NIKE F5: 夢(mèng)潔、王府井美食城經(jīng)營模式聯(lián)營租金售價(jià)㎡保底，1322%招商率100%開業(yè)時(shí)間2003年天元商廈項(xiàng)目名稱天元商廈項(xiàng)目位置中山西路項(xiàng)目規(guī)模建筑面積約35000㎡市場(chǎng)