【正文】 131 / 131物業(yè)管理公司組建與運行實務(wù)第一章　物業(yè)管理公司概述第一節(jié)　物業(yè)管理公司概述　　一、物業(yè)管理公司的性質(zhì)　　物業(yè)管理公司的性質(zhì)是由物業(yè)管理的性質(zhì)決定的。物業(yè)管理具有服務(wù)性，因而物業(yè)管理公司也具有服務(wù)性。物業(yè)管理公司不生產(chǎn)產(chǎn)品，而是提供服務(wù)，享受第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。物業(yè)管理公司的性質(zhì)具有以下特點：　　第一，物業(yè)管理公司是獨立的企業(yè)法人。物業(yè)管理公司是按合法程序建立，從事物業(yè)管理活動，為業(yè)主和租戶提供綜合服務(wù)和管理的獨立核算、自負盈虧的經(jīng)濟實體。物業(yè)管理公司作為企業(yè)的主要標志是：擁有一定的資金和設(shè)備，具有法人地位，能夠獨立完成物業(yè)的管理與服務(wù)工作，自主經(jīng)營，獨立核算，以自己的名義享有民事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任等。因此，物業(yè)管理公司除了本行業(yè)自身的專業(yè)特色以外，在市場地位、經(jīng)營運作、法律地位等方面和其他企業(yè)一樣，都要遵循企業(yè)法人講究質(zhì)量、信譽、效益等市場競爭法則。所以說，物業(yè)管理公司是一個獨立的企業(yè)組織，它在物業(yè)管理經(jīng)營活動中具有獨立性和自主權(quán)?！　〉诙?，物業(yè)管理公司屬于服務(wù)性企業(yè)。物業(yè)管理公司的主要職能是通過對物業(yè)的管理和提供的多種服務(wù)，為業(yè)主和租戶創(chuàng)造一個舒適、方便、安全、幽雅的工作和居住環(huán)境。物業(yè)管理公司作為非生產(chǎn)性企業(yè)，主要是通過對物業(yè)的維修養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生以及直接為業(yè)主和租戶提供服務(wù)來達到自己的工作目標。因此，從本質(zhì)上說，物業(yè)管理公司的“產(chǎn)品”只有一個，那就是服務(wù)。物業(yè)管理公司的服務(wù)是有償?shù)?，是帶有?jīng)營性的，是屬于企業(yè)性的經(jīng)濟行為?！　〉谌飿I(yè)管理公司在某種程度上承擔(dān)著某些行政管理的特殊職能，因此它是現(xiàn)階段城市現(xiàn)代化建設(shè)的重要組成部分。由于中國城市建設(shè)管理體制正處于改革發(fā)展中，某些管理的職能和職權(quán)并沒有完全轉(zhuǎn)軌和明確，所以物業(yè)管理公司在向業(yè)主和租戶提供服務(wù)的同時，也承擔(dān)了部分政府有關(guān)部門對城市管理的職能，例如大廈的質(zhì)量安全、住宅小區(qū)內(nèi)的市政設(shè)施等等?！　《⑽飿I(yè)管理公司的類型　　物業(yè)管理公司按不同的劃分標準，可分為不同的類型?！　?一)按存在形式劃分　　物業(yè)管理公司按存在形式劃分，有獨立的物業(yè)管理公司和附屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的物業(yè)管理公司兩類。這兩類公司目前都比較普遍。前者的獨立性和專業(yè)化程度一般都比較高；而后者的發(fā)展程度則明顯參差不齊，有的只是管理上屬公司開發(fā)的特定項目，有的已發(fā)展成獨立化、專業(yè)化和社會化的物業(yè)管理企業(yè)?！　?二)按服務(wù)范圍劃分　　物業(yè)管理公司按服務(wù)范圍劃分，有綜合性物業(yè)管理公司和專門性物業(yè)管理公司兩類。前者提供全方位、綜合性的管理與服務(wù)，包括對物業(yè)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、維修與養(yǎng)護以及為住戶提供各種服務(wù)；后者就物業(yè)管理的某一部分內(nèi)容實行專業(yè)化管理，如專門的裝修公司、維修公司、清洗公司、保安公司等等?！　?三)按企業(yè)所有制性質(zhì)劃分　　物業(yè)管理公司按企業(yè)所有制性質(zhì)劃分，可分為全民所有的物業(yè)管理公司以及集團所有、外商獨資、合資或股份制性質(zhì)、私營性質(zhì)的物業(yè)管理公司。目前，全民所有和集體所有的物業(yè)管理公司占大部分，私營性質(zhì)的正在崛起。我國香港等地的物業(yè)管理公司有比較豐富的管理經(jīng)驗，并看好大陸的物業(yè)管理市場，是一支不可忽視的力量?！　?四)按管理層次劃分　　物業(yè)管理公司按管理層次，可分為單層物業(yè)管理公司、雙層物業(yè)管理公司和多層物業(yè)管理公司。單層物業(yè)管理公司純粹由管理人員組成，人員精干，不帶作業(yè)工人，而是通過承包方式把具體的作業(yè)任務(wù)交給專門性的物業(yè)管理公司或其他作業(yè)隊伍；雙層物業(yè)管理公司包括行政管理層和作業(yè)層，作業(yè)層實施具體的業(yè)務(wù)管理，比如房屋維修、清潔、裝修、服務(wù)性活動等；多層物業(yè)管理公司一般規(guī)模較大，管理范圍較廣，或者有自己的分公司，或者有自己下屬的專門作業(yè)公司，如清洗公司、園林公司等等。　　隨著物業(yè)管理行業(yè)的深入發(fā)展，物業(yè)管理公司將進一步朝著集約化、集團化和國際化的方向發(fā)展，這樣不僅可以創(chuàng)造規(guī)模經(jīng)濟效益，而且對于節(jié)約管理成本、實施品牌管理，以及促進物業(yè)管理公司的規(guī)范化和社會化發(fā)展，都是十分有益的?！　∪?、物業(yè)管理公司與產(chǎn)權(quán)人、使用人的關(guān)系　　物業(yè)管理公司受產(chǎn)權(quán)人和使用人的委托，對其物業(yè)實施管理與維修，對產(chǎn)權(quán)人和使用人提供各種服務(wù)。物業(yè)管理公司與產(chǎn)權(quán)人、使用人的關(guān)系是委托與受托、服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系?！　?一)產(chǎn)權(quán)人與使用人的構(gòu)成　　產(chǎn)權(quán)人(業(yè)主)和使用人(用戶)的構(gòu)成比較復(fù)雜，從總體上來說，大致可分兩類：一是法人團體，二是私人用戶?！　　　》ㄈ藞F體可分為企業(yè)、事業(yè)單位和社會團體等。法人團體作為物業(yè)的業(yè)主，是指物業(yè)的所有者不是自然人即個人，而是企事業(yè)單位或社團組織。企業(yè)包括各種性質(zhì)和各種行業(yè)的公司企業(yè)，事業(yè)單位和社會團體包括政府機關(guān)、各種協(xié)會等等。凡是以法人團體名義購買或租賃物業(yè)者，該法人團體便構(gòu)成了該物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人或使用人?！　　　∽≌?、寫字樓、公共商業(yè)房產(chǎn)等物業(yè)，其產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)有相當一部分屬個人所有，特別是住宅，私人業(yè)主和私人用戶占絕大部分。私人用戶的構(gòu)成也是比較復(fù)雜的，就戶籍而言，有當?shù)厝?、外地人和外國人；就身份而言，有企業(yè)家、國家公務(wù)員、個體經(jīng)營者、教師、白領(lǐng)階層、歸國華僑等；就收入水平而言，有高收入住戶、中等收入住戶以及工薪階層和低收入住戶等。但無論是哪一種人，只要他們是物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人或使用人，他們就是該物業(yè)的私人用戶，并享有該物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用人應(yīng)有的權(quán)利和義務(wù)。　　(二)業(yè)主管理委員會與業(yè)主大會　　根據(jù)國家建設(shè)部第33號令第6條：“住宅小區(qū)應(yīng)當成立住宅小區(qū)管理委員會(以下簡稱‘管委會’)。管委會是在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表組成，代表和維護住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益?！薄　」芪瘯蓸I(yè)主和使用人共同選舉產(chǎn)生，代表業(yè)主和使用人的合法權(quán)益。管委會是參與物業(yè)管理的常設(shè)機構(gòu)。業(yè)主和使用人的權(quán)利主要通過管委會來實現(xiàn)?！　∫话闱闆r下，物業(yè)已交付使用的建筑面積達到50％以上，或者已交付使用的建筑面積達到30％以上不足50％且使用已超過一年的，應(yīng)召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生管委會。其后業(yè)主大會由管委會負責(zé)召集。通常情況下，業(yè)主大會每年召開一次，特殊情況下可隨時召開。業(yè)主大會的決定須投票人過半數(shù)通過，因故不能參加投票的可委托使用人或其他代理人代為投票?！　I(yè)主大會的主要任務(wù)是：①選舉管委會；②監(jiān)督管委會的工作；③聽取和審查管委會的工作報告；④聽取業(yè)主的意見和建議；⑤研究解決管委會不適當?shù)臎Q定；⑥討論其他需要研究的問題?！　I(yè)主大會閉會期間，由選舉產(chǎn)生的管委會執(zhí)行大會決定和負責(zé)日常工作。　　管委會的權(quán)利包括：①制定管委會章程，代表業(yè)主和使用人維護他們的合法權(quán)利；②決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司；③審議物業(yè)管理公司制定的年度管理計劃和小區(qū)管理服務(wù)的重大措施；④檢查、監(jiān)督各項管理工作的實施及規(guī)章制度的執(zhí)行情況。　　管委會的義務(wù)包括：①根據(jù)業(yè)主和使用人的意見和要求，對物業(yè)管理公司的管理工作進行檢查和監(jiān)督；②協(xié)助物業(yè)管理公司落實各項管理工作；③接受業(yè)主和使用人的監(jiān)督；④接受房地產(chǎn)行政主管部門、各有關(guān)行政主管部門及物業(yè)所在地人民政府的監(jiān)督和指導(dǎo)。　　(三)物業(yè)管理公司與管委會的關(guān)系　　管委會和物業(yè)管理公司都是物業(yè)管理的機構(gòu)，前者是決策人、委托人和檢查監(jiān)督人，后者是經(jīng)營人、受托人、執(zhí)行管理人。兩者在地位上是一種平等關(guān)系，是市場雙向選擇的合同契約關(guān)系。在法律上，管委會有委托或不委托某個物業(yè)管理公司的自由，物業(yè)管理公司也有接受或不接受委托的自由；在組織關(guān)系上，不存在領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)、管理與被管理的關(guān)系，而是互不干擾內(nèi)部運作的合作工作關(guān)系。管委會與物業(yè)管理公司的關(guān)系可由下表表示：第二節(jié)　物業(yè)管理公司的組建　　一、物業(yè)管理公司的目標定位　　物業(yè)管理作為房地產(chǎn)綜合開發(fā)的延續(xù)和完善，按照社會化、企業(yè)化、專業(yè)化、制度化的發(fā)展思路，對物業(yè)實施有效的管理和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，是現(xiàn)代化城市管理和房地產(chǎn)經(jīng)營的重要組成部分。物業(yè)管理公司若要在市場競爭中處于有利地位，在組建之初就必須確立明確的發(fā)展目標?！　∥飿I(yè)管理公司作為第三產(chǎn)業(yè)，其服務(wù)性質(zhì)決定了它的宗旨必須是“業(yè)主至上，服務(wù)第一”。物業(yè)管理公司的總體目標是提供優(yōu)良的物業(yè)管理和高水平的多種經(jīng)營服務(wù)。物業(yè)管理公司的運作目標應(yīng)包括以下幾個方面：　　(1)妥善管理和維護業(yè)主的物業(yè)財產(chǎn)，使之始終保持良好的狀態(tài)，并得以保值、升值，延長使用壽命?！　?2)以較少的投入，為業(yè)主和用戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，使他們在安全、文明、舒適、愉快的環(huán)境中工作和生活。　　(3)積極開展各種有益的物業(yè)經(jīng)營和有償服務(wù)活動，創(chuàng)造較高的經(jīng)濟效益和社會效益，增強競爭實力。　　物業(yè)管理公司的經(jīng)營目標包括：　　(一)信譽目標　　良好的信譽是公司的無形資產(chǎn)，有時甚至決定著公司的存亡。物業(yè)管理公司應(yīng)把信譽目標擺在首位，塑造好企業(yè)形象，使業(yè)主和用戶有一種信任感，從而為企業(yè)在市場競爭中打下良好的基礎(chǔ)?！　?二)盈利目標　　利潤目標包括委托方要求達到的盈利目標和物業(yè)管理公司自己制定的目標?！　?三)發(fā)展目標　　物業(yè)管理公司必須通過物業(yè)管理活動，逐步取得相關(guān)知識、技能、經(jīng)驗和利潤，通過實踐和培訓(xùn)，提高員工綜合能力，促進公司業(yè)務(wù)的全面發(fā)展。　　(四)服務(wù)目標　　服務(wù)目標是指物業(yè)管理公司的服務(wù)所要達到的讓業(yè)主和用戶各方面都滿意的標準?！　《⑽飿I(yè)管理公司的資質(zhì)條件與申辦程序　　物業(yè)管理公司是隨著房地產(chǎn)的發(fā)展和對物業(yè)管理的需要而產(chǎn)生的。物業(yè)管理公司的組建和其他企業(yè)一樣，必須符合工商行政管理等部門的有關(guān)規(guī)定，獲得批準才能成立?！　?一)物業(yè)管理公司的資質(zhì)條件　　物業(yè)管理公司的資質(zhì)條件，主要是為界定、查驗、衡量這類公司具備或擁有的資金數(shù)量、專業(yè)人員、受托管理物業(yè)的規(guī)模等方面的狀況，是企業(yè)的實力、規(guī)模的標志。由于各地區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展程度不同，具體的資質(zhì)條件也各不相同。一般的資質(zhì)條件主要包括：　　(1)物業(yè)管理公司擁有或受托管理一定建筑面積的物業(yè)，如上海市規(guī)定的建筑面積須在1萬平方米以上。　　(2)一定數(shù)量的注冊資金，如廣州市規(guī)定注冊資金須在10萬元以上?！　?3)有符合規(guī)定的公司名稱和公司章程?！　?4)有固定的辦公場地和設(shè)施?！　?5)有必要的管理機構(gòu)和人員?！　?6)有符合國家法規(guī)政策的經(jīng)營范圍?！　?7)能夠獨立承擔(dān)民事責(zé)任。　　(二)物業(yè)管理公司的申報資料　　內(nèi)資企業(yè)(含國有、集體、股份合作)一般應(yīng)提供下列資質(zhì)資料：　　(1)主管單位對申請物業(yè)管理公司的經(jīng)營資質(zhì)進行審批的報告。　　(2)設(shè)立物業(yè)管理公司的可行性報告和上級主管單位的批準文件?！　?3)管理章程?！　?4)公司法人代表任命書或聘任書?！　?5)驗資證明?！　?6)注冊及經(jīng)營地點證明?！　?7)擁有或受托管理物業(yè)的證明材料?！　?8)具有專業(yè)技術(shù)職稱的管理人員的資格證書或證明文件?！　?9)其他有關(guān)資料。　　外商投資企業(yè)(含中外合資、中外合作及外商獨資)，除需提供內(nèi)資企業(yè)申報審批所需的有關(guān)資料外，還需提供合資或合作項目議定書、合同等文件副本及有關(guān)批準文件；外商獨資企業(yè)應(yīng)委托本市具有對外咨詢代理資質(zhì)的機構(gòu)辦理申請報批事項。　　私營企業(yè)除補充個人身份證明和待業(yè)證明等有關(guān)資料外，其余資質(zhì)資料大體相同?！　?三)物業(yè)管理公司申請成立的程序　　一般情況下，物業(yè)管理公司領(lǐng)到資質(zhì)審批文件后，按有關(guān)規(guī)定向工商行政管理機關(guān)辦理注冊登記手續(xù)后才能對外營業(yè)。具體程序包括：　　(1)根據(jù)上述成立條件，準備材料和文件?！　?2)向所在地房地產(chǎn)主管部門提出申請。　　(3)向所在地工商行政管理局申請企業(yè)名稱登記、法人注冊登記和開業(yè)登記?！　?4)到稅務(wù)部門進行稅務(wù)登記，以及到公安機關(guān)(或授權(quán)單位)進行公章登記和刻制?！　∩鲜龀绦蚪Y(jié)束后即可開業(yè)。第三節(jié)　物業(yè)管理公司的組織機構(gòu)　　一、物業(yè)管理公司組織機構(gòu)設(shè)置的要求　　物業(yè)管理公司組織機構(gòu)的設(shè)置必須為實現(xiàn)公司的經(jīng)營管理目標服務(wù)，它的設(shè)置應(yīng)滿足以下四個基本要求：　　(一)具備服務(wù)性的功能　　物業(yè)管理公司是專門從事物業(yè)管理與服務(wù)的服務(wù)性企業(yè)，它的組織機構(gòu)的設(shè)置必須保證具備這些功能，并有助于實現(xiàn)企業(yè)的服務(wù)宗旨。　　(二)充分發(fā)揮公司員工潛能　　物業(yè)管理公司的管理、經(jīng)營和服務(wù)活動都是依靠每一個人來實現(xiàn)的。因此，組織機構(gòu)的設(shè)置要求每一位職員都能人盡其才，充分發(fā)揮個人智慧。　　(三)關(guān)系協(xié)調(diào)　　公司是一個有機整體，是由人、財、物、技術(shù)、信息等要素和子系統(tǒng)組成的開放系統(tǒng)，這種系統(tǒng)能否最大地發(fā)揮出整體功能，有賴于系統(tǒng)內(nèi)各要素的協(xié)調(diào)配合。因此，組織機構(gòu)的設(shè)置必須保證公司內(nèi)部各種關(guān)系的相互協(xié)調(diào)。　　(四)效率與效益　　物業(yè)管理公司組織機構(gòu)的設(shè)置要求從實際出發(fā)，以低成本的投入達到最好的工作效率、經(jīng)濟效益、社會效益以及環(huán)境效益?！　∥飿I(yè)管理公司不是孤立的經(jīng)濟實體，而是開放的組織系統(tǒng)。要設(shè)計一個功能齊全、結(jié)構(gòu)合理的組織機構(gòu)，首先必須明確每一個組織機構(gòu)的功能作用和具體目標，其次則需要考慮人、財、物等資源分配以及各部門之間、人與人之間的協(xié)調(diào)關(guān)系。組織機構(gòu)設(shè)置的目的性和科學(xué)性是保證公司整體協(xié)調(diào)和高效運作的關(guān)鍵?！　《⑽飿I(yè)管理公司組織機構(gòu)設(shè)置的原則　　為了發(fā)揮物業(yè)管理公司組織機構(gòu)的整體功能，實現(xiàn)公司的總目標，根據(jù)上述四個基本要求，組織機構(gòu)的設(shè)置應(yīng)遵循以下原則：　　(一)目標原則　　公司有自己的經(jīng)營發(fā)展目標，組織機構(gòu)的設(shè)置必須以公司的總體目標為依據(jù)。從某種意義上講，組織機構(gòu)的設(shè)置是實現(xiàn)公司總目標的一種管理手段。因目標設(shè)置機構(gòu)，因機構(gòu)設(shè)職設(shè)人，這是組織機構(gòu)設(shè)置的目標原則?！　?二)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)與層次管理原則　　物業(yè)管理公司的經(jīng)營戰(zhàn)略和重大決策權(quán)應(yīng)集中在高層領(lǐng)導(dǎo)手中，而日常工作的管理與經(jīng)營權(quán)力則逐級授權(quán)，實行層次化管理。統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)是各項工作協(xié)調(diào)進行和實現(xiàn)總目標的決策保證，分級層次管理則是充分發(fā)揮各級管理人員積極性的機制保障。如果公司的高層領(lǐng)導(dǎo)整日忙于事務(wù)性工作而很少花精力去考慮重大決策問題，則不僅會影響各層次管理人員的積極性，而且會使企業(yè)逐漸失去長遠的戰(zhàn)略目標，甚至迷失發(fā)展方向。這是企業(yè)逐漸步入正軌的情況下，高層領(lǐng)導(dǎo)尤應(yīng)注意的層次化管理問題?！　?三)分工協(xié)作原則　　分工協(xié)作是社會發(fā)展進步的標志，它不僅能提高勞動生產(chǎn)率，而且能發(fā)揮整