房地產(chǎn)信托中委托人利益的法律保護(hù)(已修改)
2025-06-09 00:07 本頁面
【正文】 房地產(chǎn)信托中委托人利益的法律保護(hù)摘要： 本文對近年興起的“房地產(chǎn)信托”熱現(xiàn)象進(jìn)行研究，首先，從現(xiàn)實(shí)的角度揭示了“房地產(chǎn)信托”興起的成因及現(xiàn)狀，然后從法學(xué)的角度對“房地產(chǎn)信托”予以界定與分析，并指出這一現(xiàn)象中的金融創(chuàng)新與法律規(guī)避，提出了信托委托人保護(hù)命題，審視了現(xiàn)有的保護(hù)信托委托人法律規(guī)定之不足，最終構(gòu)建出由構(gòu)建了由健全信息披露制度、制定信托業(yè)法、賦予信托受托人收益人信托財(cái)產(chǎn)之追索權(quán)、建立全方面監(jiān)管體系、建立信托企業(yè)信用制度五個(gè)方面組成的全面的系統(tǒng)的委托人利益的法律保護(hù)機(jī)制?！ ￡P(guān)鍵字： 房地產(chǎn)信托融資，集合資金信托，貸款信托，委托人利益保護(hù) “房地產(chǎn)信托”一詞，近來頻頻出現(xiàn)于媒體，究竟何謂房地產(chǎn)信托？主流媒體這樣予以界定：“房地產(chǎn)信托：房地產(chǎn)開發(fā)商借助較權(quán)威的信托責(zé)任公司的專業(yè)理財(cái)優(yōu)勢和其運(yùn)用資金的豐富經(jīng)驗(yàn)，通過實(shí)施信托計(jì)劃，將多個(gè)指定管理的開發(fā)項(xiàng)目的信托資金集合起來，形成具有一定投資規(guī)模和實(shí)力的資金組合，然后將信托計(jì)劃資金以信托貸款的方式運(yùn)用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，為委托人獲取安全、穩(wěn)定的收益?！? 一、 “房地產(chǎn)信托”的興起原因與現(xiàn)狀 2003年6月，中國人民銀行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)「2003」121號），簡稱央行121號文，出臺了一連串措施：不得向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款用于交土地出讓金；建筑施工企業(yè)不得將流動資金貸款用于向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)墊資；只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款；提高對購買第二套以上者的首付款比例?！ ?21號文”出臺后，房地產(chǎn)業(yè)反應(yīng)極為強(qiáng)烈，房地產(chǎn)商稱之為“中國近10年來對房地產(chǎn)業(yè)最為嚴(yán)厲的一個(gè)文件”，“地產(chǎn)業(yè)的冬天已經(jīng)來臨”。央行房地產(chǎn)信貸政策收緊，限制銀行業(yè)向房地產(chǎn)過度傾斜，使得房地產(chǎn)融資開始向信托轉(zhuǎn)移，為房地產(chǎn)信托融資提供了難得的機(jī)遇?！ 〕?21號文帶來的機(jī)遇外，信托自己的優(yōu)勢也對房地產(chǎn)信托融資的興起發(fā)揮了推波助瀾的作用。信托方式相對銀行貸款而言，可以降低房地產(chǎn)業(yè)整體的融資成本，節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用，有利于房地產(chǎn)資金的持續(xù)應(yīng)用和公司的發(fā)展。在供給方式上更加靈活，可以針對房地產(chǎn)企業(yè)本身運(yùn)營需求和具體項(xiàng)目，設(shè)計(jì)個(gè)性化的資金信托產(chǎn)品，以多種方式提升房地產(chǎn)業(yè)績，從而增加了市場供需雙方的選擇空間?！ 》康禺a(chǎn)信托融資興起后，發(fā)展勢頭非常強(qiáng)勁。據(jù)《中國信托業(yè)季度報(bào)告》（2003年第四季度）顯示，“信托業(yè)出乎意料地在年底呈現(xiàn)出爆發(fā)突進(jìn)的現(xiàn)象”，“投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的品種居前列，品種數(shù)、金額分別比第三季度增加22個(gè)、”，“房地產(chǎn)信托融資的品種數(shù)量、%、%，與前三個(gè)季度相比較，不僅比重在增加，金額比重直線上升，而且房地產(chǎn)融資地域正從局部地區(qū)向全國各地?cái)U(kuò)散，第三季度原來只是集中于浙江地區(qū)，第四季度已在國內(nèi)主要大中城市全面開花”。3在2004年第一季度“投向房地產(chǎn)的信托品種募集資金一直保持上升趨勢，%，引人矚目。”4在2004年的第二季度與第三季度，雖然信托行業(yè)由于監(jiān)管加強(qiáng)而呈下跌趨勢，但投向房地產(chǎn)的信托資金始終是位居榜首。5 二、 “房地產(chǎn)信托”的法律分析 所謂信托，是指委托人基于對受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義、為收益人的利益或特定目的進(jìn)行管理或處分的行為。6“受人之托，代人理財(cái)”是信托的基本特征，也是信托關(guān)系的簡明概括?！ ⌒磐幸罁?jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)可以劃分成不同類別，依據(jù)信托上的利益是否歸屬于委托人本人，可以劃分成自益信托與他益信托；依據(jù)產(chǎn)生方式的不同，信托可分為明示信托和默示信托；依據(jù)信托關(guān)系中受托人是否為商業(yè)營業(yè)，可以劃分為商業(yè)信托和民事信托，典型的商業(yè)信托包括：有價(jià)證券信托、投資信托、貸款信托、帶抵押公司債信托、養(yǎng)老金信托、單位信托、設(shè)備信托等，典型的民事信托包括：撫養(yǎng)費(fèi)信托、浪費(fèi)者信托、遺產(chǎn)信托、節(jié)稅信托等；依據(jù)信托所涉及的行業(yè)不同，信托可分為金融信托與貿(mào)易信托，金融信托業(yè)務(wù)范圍包括：資金信托業(yè)務(wù)、財(cái)產(chǎn)信托業(yè)務(wù)、租賃業(yè)務(wù)以及代理業(yè)務(wù)，其中資金信托業(yè)務(wù)包括存款信托業(yè)務(wù)、貸款信托業(yè)務(wù)與投資信托業(yè)務(wù)，財(cái)產(chǎn)信托業(yè)務(wù)主要包括不動產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，貿(mào)易信托業(yè)務(wù)主要包括商品交易信托和商品管理信托以及商品租賃信托等。7 法律上的不動產(chǎn)信托，是指“委托人將自己的房產(chǎn)、地產(chǎn)，委托信托投資公司按照約定的條件和目的，進(jìn)行管理、運(yùn)用和處置”。8顯然，媒體所指“房地產(chǎn)信托”與法律意義上的不動產(chǎn)信托大相徑庭，究竟何謂“房地產(chǎn)信托”，如何從法律層面予以界定？ 上海國投的新上海國際大廈資金信托計(jì)劃很具有代表性，下面筆者以此為實(shí)例，進(jìn)行研究。 上海國投的新上海國際大廈資金信托計(jì)劃項(xiàng)目中委托人和受益
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