【正文】 臺(tái)北、香港和澳門的城市競(jìng)爭(zhēng)力與房地產(chǎn)（一）前言隨著中國(guó)大陸經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，兩岸四地城市之間的競(jìng)爭(zhēng)也愈為激烈。尤其是臺(tái)資、港資與外資企業(yè)要在兩岸四地選擇投資地點(diǎn)時(shí)，兩岸四地主要城市競(jìng)爭(zhēng)力的長(zhǎng)期趨勢(shì)，成為一個(gè)重要的參考指針。在影響城市競(jìng)爭(zhēng)力的諸多指針當(dāng)中，房地產(chǎn)的發(fā)展也是一項(xiàng)有重大影響的因素。一方面不動(dòng)產(chǎn)發(fā)展可以帶動(dòng)一長(zhǎng)串的相關(guān)產(chǎn)業(yè)，所以不動(dòng)產(chǎn)興盛時(shí)，也可帶動(dòng)GDP的成長(zhǎng)；但是，另一方面，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格若漲幅太大，會(huì)造成勞力移入與外資投入的阻礙，對(duì)于一個(gè)城市的競(jìng)爭(zhēng)力則會(huì)有負(fù)面的影響。臺(tái)北市為臺(tái)灣地區(qū)的首善之區(qū)，不但城市硬件建設(shè)領(lǐng)先臺(tái)灣的其他城市，而且由于臺(tái)灣主要企業(yè)總部都設(shè)在臺(tái)北市，所以臺(tái)北市的稅收及自主財(cái)源比例也遠(yuǎn)比其他城市要高出許多。同時(shí)，臺(tái)北市的房地產(chǎn)價(jià)格也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于臺(tái)灣的其他城市，尤其在1980年代末期，臺(tái)灣地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格大漲，在短短兩年之內(nèi)臺(tái)北市預(yù)售屋房?jī)r(jià)漲幅高達(dá)300%，遠(yuǎn)高于其他地區(qū)的漲幅。而且，臺(tái)灣地區(qū)從1990年代開(kāi)始出現(xiàn)迄今將近15年的房地產(chǎn)不景氣，其中臺(tái)灣大部分地區(qū)的房?jī)r(jià)都大幅下滑，甚至腰斬，但只有臺(tái)北市仍然維持平盤左右。由于臺(tái)北市房?jī)r(jià)一直維持相當(dāng)高的水準(zhǔn)，使得近年臺(tái)北市人口出現(xiàn)不增反減的外移現(xiàn)象，同時(shí)也使直接外資(FDI)流入受到限制，不過(guò)，另一方面，由于臺(tái)北市房地產(chǎn)交易總額擴(kuò)大，也使得臺(tái)北市自有財(cái)源豐富，臺(tái)北市的市政建設(shè)也有長(zhǎng)足的進(jìn)步。本篇主要目的是探討近20年來(lái)，臺(tái)北市房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，以及其對(duì)于臺(tái)北市城市競(jìng)爭(zhēng)力的影響，我們?cè)诘诙?jié)先說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)與城市競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)系，第三節(jié)再說(shuō)明臺(tái)北市近20年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化趨勢(shì)。然后，在第四節(jié)中，我們?cè)僮屑?xì)說(shuō)明臺(tái)北市房地產(chǎn)市場(chǎng)變化對(duì)其城市競(jìng)爭(zhēng)力的影響。第五節(jié)為結(jié)論。（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)與城市競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)系一般而言，在衡量一個(gè)城市競(jìng)爭(zhēng)力時(shí)，與居住有關(guān)的因素通常都是很重要的指針之一，比方說(shuō)居住面積的大小、住宅的價(jià)格、房租與居住環(huán)境的品質(zhì)等等。而這些與居住相關(guān)的變量，則與一個(gè)城市的空間條件及房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有密切的關(guān)系。以下我們分別把房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)城市競(jìng)爭(zhēng)力的正面與負(fù)面影響做仔細(xì)的說(shuō)明，在房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)城市競(jìng)爭(zhēng)力的正面影響方面：第一，在房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)，通常人均居住面積會(huì)逐漸擴(kuò)大，住宅品質(zhì)會(huì)逐漸上升，居住品質(zhì)提升自然會(huì)使城市競(jìng)爭(zhēng)力提高。第二，由于住宅建設(shè)會(huì)帶動(dòng)水泥、玻璃、鋼鐵、家電、裝潢等許多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，所以當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)興盛時(shí)，會(huì)帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展，對(duì)GDP貢獻(xiàn)很大，因此，有很多人認(rèn)為“房地產(chǎn)是火車頭工業(yè)”。第三，在大部分的城市當(dāng)中，財(cái)產(chǎn)稅(propertytax)都是一種重要的地方稅。比方說(shuō)，%，%，不過(guò)臺(tái)灣的房?jī)r(jià)是以估價(jià)為準(zhǔn)，而不是以市價(jià)為準(zhǔn)。所以，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)興盛的時(shí)候，地方政府的稅收會(huì)擴(kuò)大，對(duì)于提升城市競(jìng)爭(zhēng)力會(huì)有助益。第四，由于房地產(chǎn)是最重要的民間資本利得(capitalgain)，因此會(huì)刺激消費(fèi)，對(duì)GDP有正面的貢獻(xiàn)。比方說(shuō)，美國(guó)最近幾年房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲，造成人們資本利得大增，于是人們利用住宅去增加價(jià)格，刺激消費(fèi)，從而造就美國(guó)近年來(lái)經(jīng)濟(jì)的榮景。但是，另一方面，房地產(chǎn)價(jià)格大漲也會(huì)對(duì)城市競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)生不少負(fù)面影響：第一，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格大漲到人們的所得追不上時(shí)，在無(wú)法負(fù)擔(dān)龐大的房?jī)r(jià)壓力下，許多人選擇搬離城市，造成人口外移的現(xiàn)象。于是城中的勞動(dòng)工資會(huì)上升，對(duì)城市競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)生不利的影響。第二，同樣的，在房?jī)r(jià)大漲的情況下，對(duì)于國(guó)內(nèi)外企業(yè)在城市內(nèi)投資的意愿會(huì)有負(fù)面的影響。尤其是像東京、香港、臺(tái)北等大都市，外資進(jìn)入投資時(shí)，一定會(huì)考慮這些城市的物價(jià)水準(zhǔn)，其中房?jī)r(jià)、辦公室地點(diǎn)、工資等都是重要的考慮因素。所以，高房?jī)r(jià)對(duì)于吸引投資是一個(gè)很不利的因素。
（三）臺(tái)北市房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)分析1981年，。到1990年，其后臺(tái)北市人口則因房?jī)r(jià)大漲而出現(xiàn)減少的外移現(xiàn)象，近年來(lái)則維持在262萬(wàn)人左右的穩(wěn)定水準(zhǔn)。雖然臺(tái)北市總?cè)丝谠跍p少。在住宅方面，臺(tái)北市的住宅棟數(shù)呈現(xiàn)逐年增加的趨勢(shì)。另一方面。，幾乎增長(zhǎng)一倍。換言之，我們看到過(guò)去25年以來(lái)，臺(tái)北市民的居住面積有很大幅度的提升，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展所帶來(lái)的好處，對(duì)于臺(tái)北市城市競(jìng)爭(zhēng)力的提升有很大的助益。除了人均居住面積大幅提升以外，臺(tái)北市民的住宅自有率也在上升當(dāng)中，%%。其中1980年代初期與1990年代初期，出現(xiàn)兩次大幅提升，這與1979年及1987年臺(tái)北市兩次房?jī)r(jià)大漲有關(guān)。因?yàn)榉績(jī)r(jià)大漲帶動(dòng)建商大量投資興建住宅，在經(jīng)過(guò)三至四年的時(shí)間之后，造成房屋數(shù)量大增與自有率上升。當(dāng)然，隨之而來(lái)的就是空屋率的上升，%%為最高峰。至于在臺(tái)北市房地產(chǎn)價(jià)格的變化方面，大致上的變化與全臺(tái)灣地區(qū)相似，即在1971971987三個(gè)年度前后曾出現(xiàn)房?jī)r(jià)大漲的情況，其中又以1987年的房?jī)r(jià)漲幅最為可觀。在表183中，我們列出臺(tái)北市房?jī)r(jià)指數(shù)的變化趨勢(shì)，以2001年為基期，，這是最近一次房?jī)r(jià)大漲的開(kāi)始；。這是用全臺(tái)灣成屋的房?jī)r(jià)來(lái)計(jì)算的結(jié)果，如果以漲幅更大的預(yù)售屋來(lái)看，臺(tái)北市從1980年代以來(lái)房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)三倍以上。由于預(yù)售屋的平均面積與房屋品質(zhì)通常都比成屋要高，因此預(yù)售屋的房?jī)r(jià)漲幅通常會(huì)有領(lǐng)先成屋房?jī)r(jià)的效果。其后，之后，就逐漸下降。大致上來(lái)說(shuō)，臺(tái)北市房?jī)r(jià)在1990年漲到最高點(diǎn)以后的15年以來(lái)，臺(tái)北市房?jī)r(jià)就呈現(xiàn)相當(dāng)穩(wěn)定的水準(zhǔn)，雖然不曾再出現(xiàn)大漲的情況，但至少也沒(méi)有出現(xiàn)大跌的情況。但是，臺(tái)灣其他地區(qū)的情況則大不相同，臺(tái)灣地區(qū)在1980年代房地產(chǎn)與股價(jià)狂飆時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格也曾上漲一倍以上，但其后房地產(chǎn)價(jià)格就出現(xiàn)大跌的現(xiàn)象。到2004年底為止，臺(tái)灣有很多地方的房?jī)r(jià)只剩下1990年的一半不到。換言之，15年以后又回到1980年末期房?jī)r(jià)開(kāi)始起漲時(shí)的水準(zhǔn)。但是若以2004年的購(gòu)買力來(lái)看，現(xiàn)在臺(tái)灣大部分地區(qū)的實(shí)質(zhì)房?jī)r(jià)可能比1980年代末期還低。臺(tái)灣地區(qū)所經(jīng)歷的這種房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂以后長(zhǎng)期低迷的現(xiàn)象，與日本在1990年代所經(jīng)歷的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫非常類似。慶幸的是，臺(tái)北市由于居民收入較高，且空屋率較低，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有出現(xiàn)嚴(yán)重的泡沫破裂現(xiàn)象，也使得臺(tái)北市經(jīng)濟(jì)體質(zhì)能維持較佳的狀況，臺(tái)北市的城市競(jìng)爭(zhēng)力并沒(méi)有因此而出現(xiàn)嚴(yán)重的損失。（四）臺(tái)北市房地產(chǎn)市場(chǎng)與城市競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)系日本在1990年代初期房地產(chǎn)市場(chǎng)與股市的泡沫破裂之后，民間家計(jì)單位持有的私有財(cái)產(chǎn)大幅縮水，日本股價(jià)由最高的36000點(diǎn)跌到10000點(diǎn)左右；同樣的，日本許多地方房?jī)r(jià)也跌到只剩下最高時(shí)的1/3左右的水準(zhǔn)。導(dǎo)致日本在1990年代民間消費(fèi)意愿大幅萎縮。在沒(méi)有消費(fèi)刺激的情況下，企業(yè)也沒(méi)有生產(chǎn)的意愿，最終導(dǎo)致日本在90年代的十年之間年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率幾乎維持不到1%的水準(zhǔn)，而失業(yè)率則是大幅攀高，有些日本人甚至將1990年代稱為“失落的十年”。其實(shí)，臺(tái)灣經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)率自1990年以來(lái)就出現(xiàn)逐漸下滑的現(xiàn)象，多多少少也與臺(tái)灣地區(qū)房?jī)r(jià)及股價(jià)長(zhǎng)期下跌有密切關(guān)系。不過(guò)，由于臺(tái)北市的房?jī)r(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)明顯下滑，因此房地產(chǎn)在臺(tái)北市維持相當(dāng)高的價(jià)格。那么，1990年代以來(lái)維持高房?jī)r(jià)的臺(tái)北市，其長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力受到那些影響呢？我們先來(lái)看一看臺(tái)北市房?jī)r(jià)上漲所造成的不利因素。首先，1986年臺(tái)北市房?jī)r(jià)大漲之前，平均房?jī)r(jià)大約只有臺(tái)北市家戶收入的5倍左右，此一比例與美國(guó)房?jī)r(jià)與所得的比例相近，這是一般家庭所能正常負(fù)擔(dān)的水準(zhǔn)。但在1991年臺(tái)北市房?jī)r(jià)漲到最高的水準(zhǔn)時(shí)，當(dāng)時(shí)臺(tái)北市房?jī)r(jià)大約是臺(tái)北市家戶收入的12倍左右，造成臺(tái)北市民居住支出的沉重負(fù)擔(dān)，與企業(yè)投資成本大幅增加。其次，由于