【正文】 入與流出都會觸發(fā)房地產(chǎn)市場的波動。這些高附加值的行業(yè)的出現(xiàn)一方面拉高了地價和物業(yè)價格，一方面以更高的工資吸引勞動力加入，使紡織業(yè)等勞動密集型的制造業(yè)中的勞動力逐漸流失，被迫向成本較低的珠江三角洲轉(zhuǎn)移。而窮人因為工資升幅追不上樓價、租金的升幅，住房開支的負擔(dān)將日益沉重。同時也會造成收入兩極分化的情況，因為大公司會盡力提高工資以挽留人才。第一，生活成本的上升必將拉動工資的上升，從而使產(chǎn)品和服務(wù)的價格上升。盡管當(dāng)年竣工的私人住宅空置率一直在30%以上，%的高峰，所有住宅的總體空置率1980~2004年期間一直在7%以下。對于房地產(chǎn)市場的波動，政府只能扮演有限的調(diào)節(jié)作用，有時候甚至?xí)M一步加深房地產(chǎn)的危機。房地產(chǎn)市場的調(diào)整多數(shù)是由外圍經(jīng)濟因素的變動觸發(fā)，比如1981997年的調(diào)整分別由美國采取緊縮貨幣政策(從而推動香港利率上升)和亞洲金融危機引起。這無疑大大刺激了對于具有“保值”能力的房地產(chǎn)的需求，并產(chǎn)生房地產(chǎn)投機的風(fēng)氣，使房地產(chǎn)價格扶搖直上。當(dāng)時樓價已從1997年高峰下滑65%，負資產(chǎn)達到11萬宗以上，影響銀行按揭業(yè)務(wù)。隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷升溫，金融業(yè)用于建造業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的貸款(包括墊款)%%。據(jù)表1813，建筑設(shè)計、測量及工程策劃，地產(chǎn)發(fā)展、租賃、經(jīng)紀(jì)及保養(yǎng)管理，創(chuàng)造增加值1057億港元。創(chuàng)造的本地生產(chǎn)總值由1980年的377億港元猛增到1997年的3457億港元。這里把建造業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和樓宇業(yè)權(quán)定義為廣義的房地產(chǎn)業(yè)。%。據(jù)不完全統(tǒng)計，1851~1970年。政府會定期進行評估，確定物業(yè)的應(yīng)課差餉租值(即合理的年租)。香港政府從房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的收入包括賣地收入、差餉、地租、物業(yè)及投資收入。到2004年，%居于私人房屋，%居于政府資助的房屋。但是由于現(xiàn)代城市發(fā)展過程中，居民收入不平等的趨勢，市場機制并不能保證低收入階層居民能夠安居樂業(yè)，私人市場上的住宅價格可能會超過低收入居民的承受能力。樓宇買賣合約總值每年在1850億港元以上，1997年更創(chuàng)下8680億港元的記錄。在2004年落成的26036個私人住宅單位中，實用面積在40~，占70%。私人分層工廠大廈總面積為1748萬平方米，大部分在1970~1980年代建成，反映工業(yè)發(fā)展對這類物業(yè)的需求。1997～2004年，私人地盤和公營地盤工程總值均有顯著下降，反映1997年以后物業(yè)市場的調(diào)整。這種需求的增長刺激了房地產(chǎn)在香港的發(fā)展。1975~1997年，物價總體水平增加5倍。由于經(jīng)濟持續(xù)增長，香港的失業(yè)率持續(xù)保持在2%～5%的低水平。1980年代初以來，由于中國的對外開放，香港的制造業(yè)大量北移到珠江三角洲，香港經(jīng)濟成功轉(zhuǎn)型為以服務(wù)業(yè)為主體。于是香港的華人地產(chǎn)商發(fā)明了“分層出售”、“分期付款”的售樓制度，開啟了現(xiàn)代地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營方式的革命。很多普通大眾被迫住在擁擠的唐樓或木屋區(qū)。到1950年，香港人口已超過200萬人。地產(chǎn)投機進一步引發(fā)物業(yè)價格上升，1877~1881年上半年，地價樓價上升6倍。1843年8月又規(guī)定建筑用地的批租年期為75年。香港高昂的地價與樓價會否影響城市的競爭力?房地產(chǎn)業(yè)同香港城市經(jīng)濟表現(xiàn)的關(guān)系如何?二者相互匹配嗎?本節(jié)將依據(jù)有關(guān)資料作一個初步分析。僅以土地成本計算，樓面地價為58519港元/平方米，加上建筑成本16148港元/平方米，發(fā)展成本為83440港元/平方米，加上發(fā)展商預(yù)計20%利潤，預(yù)計樓價為100128港元/平方米，遠遠高于同區(qū)新盤目前的樓價69973港元/平方米。金融業(yè)、地產(chǎn)業(yè)成為香港經(jīng)濟的重要支柱。1997年香港回歸中國不久，香港即受到亞洲金融風(fēng)暴的沖擊，海外資金撤離香港，股市、樓市大跌，市場、消費者信心乃至政府財政收入都嚴(yán)重削弱。同時，由于房價維持在高檔，臺北市民的財產(chǎn)沒有受到太大的影響，臺北市的消費水準(zhǔn)仍然能維持在一定的水準(zhǔn)，臺北市的經(jīng)濟沒有受到太大傷害。（五）結(jié)論臺灣地區(qū)在1980年代末期出現(xiàn)房地產(chǎn)價格與股價大漲的泡沫現(xiàn)象，其后，股價隨之大跌，而房價則出現(xiàn)長期下滑的趨勢，此種泡沫破裂的現(xiàn)象對臺灣總體經(jīng)濟產(chǎn)生不利的負面影響。由于臺北市自有財源比例較豐富，所以臺北市有較大能力進行更多的硬件建設(shè)，包括道路、橋梁、公園、大眾運輸、污水處理等等。不過，這主要原因是來自于總體經(jīng)濟環(huán)境不佳，而不是由于房地產(chǎn)市場不景氣所造成。第一，由于房價較高，建商住宅投資的收益較高，于是他們愿意興建面積較大的住宅。第三，不但一般工資率在上升，工程造價指數(shù)在1990年代末期也呈現(xiàn)逐年上升，并沒有因為房地產(chǎn)不景氣而呈現(xiàn)下降的情況。首先，1986年臺北市房價大漲之前，平均房價大約只有臺北市家戶收入的5倍左右，此一比例與美國房價與所得的比例相近，這是一般家庭所能正常負擔(dān)的水準(zhǔn)。在沒有消費刺激的情況下，企業(yè)也沒有生產(chǎn)的意愿，最終導(dǎo)致日本在90年代的十年之間年經(jīng)濟增長率幾乎維持不到1%的水準(zhǔn)，而失業(yè)率則是大幅攀高，有些日本人甚至將1990年代稱為“失落的十年”。臺灣地區(qū)所經(jīng)歷的這種房地產(chǎn)市場泡沫破裂以后長期低迷的現(xiàn)象，與日本在1990年代所經(jīng)歷的房地產(chǎn)市場泡沫非常類似。但是，臺灣其他地區(qū)的情況則大不相同，臺灣地區(qū)在1980年代房地產(chǎn)與股價狂飆時，房地產(chǎn)價格也曾上漲一倍以上，但其后房地產(chǎn)價格就出現(xiàn)大跌的現(xiàn)象。這是用全臺灣成屋的房價來計算的結(jié)果，如果以漲幅更大的預(yù)售屋來看，臺北市從1980年代以來房價漲幅超過三倍以上。因為房價大漲帶動建商大量投資興建住宅，在經(jīng)過三至四年的時間之后，造成房屋數(shù)量大增與自有率上升。幾乎增長一倍。到1990年，其后臺北市人口則因房價大漲而出現(xiàn)減少的外移現(xiàn)象，近年來則維持在262萬人左右的穩(wěn)定水準(zhǔn)。第二，同樣的，在房價大漲的情況下，對于國內(nèi)外企業(yè)在城市內(nèi)投資的意愿會有負面的影響。第四，由于房地產(chǎn)是最重要的民間資本利得(capitalgain)，因此會刺激消費，對GDP有正面的貢獻。第二，由于住宅建設(shè)會帶動水泥、玻璃、鋼鐵、家電、裝潢等許多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，所以當(dāng)房地產(chǎn)市場興盛時，會帶動其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展，對GDP貢獻很大，因此，有很多人認為“房地產(chǎn)是火車頭工業(yè)”。第五節(jié)為結(jié)論。而且，臺灣地區(qū)從1990年代開始出現(xiàn)迄今將近15年的房地產(chǎn)不景氣，其中臺灣大部分地區(qū)的房價都大幅下滑，甚至腰斬，但只有臺北市仍然維持平盤左右。在影響城市競爭力的諸多指針當(dāng)中，房地產(chǎn)的發(fā)展也是一項有重大影響的因素。尤其是臺資、港資與外資企業(yè)要在兩岸四地選擇投資地點時，兩岸四地主要城市競爭力的長期趨勢，成為一個重要的參考指針。同時，臺北市的房地產(chǎn)價格也遠遠高于臺灣的其他城市，尤其在1980年代末期，臺灣地區(qū)房地產(chǎn)價格大漲，在短短兩年之內(nèi)臺北市預(yù)售屋房價漲幅高達300%，遠高于其他地區(qū)的漲幅。然后，在第四節(jié)中，我們再仔細說明臺北市房地產(chǎn)市場變化對其城市競爭力的影響。以下我們分別把房地產(chǎn)發(fā)展對城市競爭力的正面與負面影響做仔細的說明，在房地產(chǎn)發(fā)展對城市競爭力的正面影響方面：第一，在房地產(chǎn)發(fā)展時，通常人均居住面積會逐漸擴大，住宅品質(zhì)會逐漸上升，居住品質(zhì)提升自然會使城市競爭力提高。所以，當(dāng)房地產(chǎn)市場興盛的時候，地方政府的稅收會擴大，對于提升城市競爭力會有助益。于是城中的勞動工資會上升，對城市競爭力產(chǎn)生不利的影響。
（三）臺北市房地產(chǎn)市場趨勢分析1981年。另一方面。其中1980年代初期與1990年代初期，出現(xiàn)兩次大幅提升，這與1979年及1987年臺北市兩次房價大漲有關(guān)。在表183中，我們列出臺北市房價指數(shù)的變化趨勢，以2001