武漢漢正街項(xiàng)目實(shí)施方案(已修改)
2025-06-06 22:04 本頁(yè)面
【正文】 泛華集團(tuán) 武漢漢正街項(xiàng)目下一步工作方案 泛華集團(tuán) 2022年 10月 泛華集團(tuán) 目 錄 一、目標(biāo)控制 二、問(wèn)題梳理 三、項(xiàng)目簡(jiǎn)介（附件） 2 泛華集團(tuán) 3 一、目標(biāo)控制 目標(biāo) 節(jié)點(diǎn)控制 ① 開展預(yù)調(diào)研，重點(diǎn)了解 能否成立中外合資公司 及成立所需條件； ② 若成立合資公司可行，取得漢正街項(xiàng)目的意向書及有關(guān)項(xiàng)目的 投資分析概算，便于計(jì)算資金投入的時(shí)間及規(guī)模 ； ③ 做成立項(xiàng)目公司前的準(zhǔn)備工作：與摩根大通簽署協(xié)議、確定合作模式，共同組建工作班子，并爭(zhēng)取前期費(fèi)用，開展深入調(diào)研； ④ 若項(xiàng)目條件滿足摩根投資標(biāo)準(zhǔn)，與 武漢市及項(xiàng)目所在區(qū) 政府簽訂相關(guān) 協(xié)議，鎖定特許權(quán)及優(yōu)惠政策； ⑤ 成立中外合資公司，制定開發(fā)、建設(shè)及最終退出方案并落實(shí)。 泛華集團(tuán) 4 二、問(wèn)題梳理 泛華參與開發(fā)的方式，聯(lián)合開發(fā)，合作主體是誰(shuí)；獨(dú)立開發(fā)是否接受外資，成立中外合資公司的可行性，了解當(dāng)?shù)氐恼咭螅缱?cè)、立項(xiàng)、結(jié)匯、資本金比例、稅收等 已 掌握信息： ?漢正街項(xiàng)目接收外資進(jìn)入，但省內(nèi) 審批 權(quán)限是 3億美金； ?項(xiàng)目具體操作層面的權(quán)利已經(jīng)下放至硚口區(qū)和江漢區(qū)； ?項(xiàng)目運(yùn)作要簽兩個(gè)協(xié)議：市里與投資人簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，并負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)投資人與區(qū)里對(duì)接；區(qū)里與投資人簽署項(xiàng)目合作協(xié)議并確定一二級(jí)聯(lián)動(dòng)細(xì)節(jié)； ?此次調(diào)研之前需要發(fā)函確認(rèn)。 泛華集團(tuán) 5 二、問(wèn)題梳理 政府可接受的開發(fā)方式，如果可以 將 項(xiàng)目分拆， 請(qǐng) 政府推薦 具體 地塊 并 確定開發(fā)范圍、內(nèi)容、進(jìn)度、成本、投資回報(bào)及方式 已 掌握信息： ?漢正街項(xiàng) 目 可以分拆，希望控制在 23家投資人； ?可以一二級(jí)聯(lián)動(dòng)，孵化項(xiàng)目，帶方案招標(biāo)，重大 投資 項(xiàng)目可以成本價(jià)拿地； ?投資人可以表明意愿，希望選取哪個(gè)片區(qū)進(jìn)行合作。 泛華集團(tuán) 6 二、問(wèn)題梳理 推薦地塊內(nèi)一級(jí)開發(fā)的總 體 資金需求（拆遷、安置、補(bǔ)償、大市政、公建）及分期實(shí)施計(jì)劃（開發(fā)時(shí)序）、土地收儲(chǔ)及供應(yīng)計(jì)劃、投入產(chǎn)出測(cè)算 等 已 掌握信息： ?已經(jīng)編制了 漢正街區(qū)域的 概念性規(guī)劃，其中對(duì)投資 時(shí)序 及資金有一個(gè)大致的安排，但詳盡的成本及收益測(cè)算正在編制中。 泛華集團(tuán) 7 二、問(wèn)題梳理 政府已經(jīng)及擬出臺(tái)的相關(guān)政策 已 掌握信息： ?企業(yè)參與整理的財(cái)務(wù)成本高出銀行同期貸款利息的部分計(jì)入土地儲(chǔ)備成本； ?企業(yè)參與整理地塊在土地交易過(guò)程中所產(chǎn)生的 溢價(jià)部分按一定比例分享 ； ?企業(yè)參與整理過(guò)程中同步建成的基礎(chǔ)設(shè)施，按決算成本 8%的利潤(rùn)率 予以認(rèn)定，并計(jì)入土地整理成本 ； ?土地增值收益返還。 對(duì)納入漢正街改造項(xiàng)目資金平衡方案的地塊，其土地增值收益按國(guó)家規(guī)定扣除 各項(xiàng) 專項(xiàng)資金后，剩余部分全額返還硚口、江漢兩區(qū)用于漢正街項(xiàng)目收儲(chǔ)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ； ?稅收實(shí)得返還。 將 2022年起若干年內(nèi)漢正街新建項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)稅收的市級(jí)實(shí)得部分，全額返還硚口、江漢兩區(qū)，專門用于彌補(bǔ)漢正街整治改造的資金缺口，直至資金缺口總體平衡。 泛華集團(tuán) 8 二、問(wèn)題梳理 推薦地塊 的規(guī)劃條件， 政府的開發(fā)思路，對(duì)區(qū)域定位、形象、進(jìn)度等具體要求，回遷安置實(shí)施方案及進(jìn)展 已掌握信息：見附件。 推薦地塊內(nèi)政府已經(jīng)落實(shí)的投資方情況，資金需求與缺口。已投入資金及在建項(xiàng)目，哪些屬于保留、哪些需要改造提升、哪些需要重建 最新概念性規(guī)劃及控制性規(guī)劃（是否獲批，根據(jù)投資方修改的可能性） 政府主導(dǎo)、市場(chǎng)參與下合作方式及投融資模式，探討集合各方資金發(fā)起漢正街改造建設(shè)基金或依托城投公司發(fā)行城投債的可行性 泛華集團(tuán) 三、武漢漢正街項(xiàng)目簡(jiǎn)介（
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