萬科-金色城品價格制定及營銷方案(已修改)
2025-06-06 18:10 本頁面
【正文】 07年 5月 萬科金色城品 價格制定及開盤方式 進取性經(jīng)營指標 政策與市場環(huán)境 客戶價格測試與落位 開盤方式 目 錄 本次價格的意義 進取性 經(jīng)營指標 金色城品 可研報告 07年經(jīng)營指標 銷售量 總建面： 21417平方米 總套數(shù)： 232套 車位數(shù)： 175個 總建面： 總套數(shù)： 232套 車位數(shù)： 103個 銷售價 住宅： 12022元 /平米 其中裝修成本： 1200元 /平米 車位： 8萬 /個 總銷： 257004000元 住宅： 13000元 /平米 其中裝修成本： 1273元 /平米 車位： 8萬 /個 總銷： 272926760元 資金回籠 銷售期 住宅資金回籠： 2022年 9月 車位資金回籠： 2022年 11月 開盤日： 2022/5/20 開盤率：大定 7080% 住宅清盤： 6月 30日 (8月資金回籠 ) 車位清盤： 12月底之前 價格高 時間短 速度快 高頻快 進取性 經(jīng)營指標 完成指標的策略設(shè)想 住宅： 按 13000元 /平方米制定靜態(tài)價表，按價格區(qū)間進行客戶測試與落位。 根據(jù)測試與落位情況，結(jié)合銷售率指標對價格作出推導判斷。 車位： 最快可銷售時間在 07年 11月，如單獨銷售幾乎不可能在年內(nèi)結(jié)算。 策略： ? 與住宅價格聯(lián)動，隱含 3萬元 /車價折算入整體房價，每平方米分攤 152元 /平方米； ? 在 11月份拿到車位銷售許可證后的一個月內(nèi)，以 5萬元 /車位進行促銷， 確保年終車位結(jié)算； ? 一個月促銷期過后，車位價格按 10萬元 /個銷售。 客戶價格 測試與落位 按 13000元 /平方米制定靜態(tài)一房一價表， 按價格區(qū)間進行客戶測試與落位 靜態(tài)價表價格區(qū)間： 約 1202215000元 /平方米 報價后，截止 5月 13日，對來訪客戶進行梳理 A/B級計 702組 進行客戶初步落位 客戶價格 測試與落位 702組 A/B級客戶的來源（客戶面） 項目 上南昌里 浦東其他 浦西 金色城品 24% 40% 36% 爵仕悅 55% 25% 20% 在主流媒體不能發(fā)布情況下，積極全力拓展外圍客戶渠道，吸引外圍客戶對項目的關(guān)注，來有效支撐起項目的價格。 4月 2426日通過陸家嘴軟件園、張江和金橋三地客戶工作地巡展繼續(xù)拓 展客戶來源； 通過中智員工通路（新銳中產(chǎn)）點對點寄發(fā)項目明信片； 對尚東國際、爵仕悅、新里程等來訪但未成交客戶分別進行明信片直郵 和電話 FOLLOW，充分利用起區(qū)域板塊的來訪客戶資源； 充分利用萬科和易居內(nèi)部平臺，張貼海報傳遞項目信息； 充分利用萬客會和易居會客戶資源，進行短信發(fā)布和指定會員的資料直郵 篩選全市 46家易居臣信門店，進行 X架信息發(fā)布和業(yè)務(wù)員帶看激勵。 外圍客戶充分進入，客戶來源已經(jīng)有效得到拓寬，支持高價格所需的客戶面支撐已經(jīng)具備 金色城品 A棟 B棟 合計 需求人數(shù) (組 ) 345 357 702組 供求比 1: 1: 需求均衡 客戶價格 測試與落位 4月 1日 5月 13日來訪客戶需求 (A/B級客戶 702組 ) 分棟需求 金色城品 一房 二房 三房 合計 套數(shù) 房型配比 56套 24% 148套 64% 28套 12% 232套 100% 需求人數(shù) 205組 412組 85組 702組 供求比 1: 1: 1:3 平均 1:3 需求比例 % % % 定價參考： 一房 二房 三房 分戶需求 說明：常規(guī)公寓在報出價格范圍區(qū)間后，滿足開盤熱銷（ 80%）的條件 是 A/B級意向客戶比例達到 1 : 3。 本案已滿足開盤熱銷條件 , 即開盤銷售率預(yù)計在 80%左右。 樓層 房型 客戶數(shù)量 (組 ) 供求比 低區(qū) 59F 一房 136 387 1: 二房 222 三房 29 中區(qū) 1014F 一房 42 210 1: 二房 137 三房 31 高區(qū) 1518/19F 一房 26 105 1: 二房 53 三房
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