碧水家園整合營銷傳播(已修改)
2025-06-04 18:32 本頁面
【正文】 導(dǎo) 言：房子的價值 = 房子本身的使用價值 + 整合營銷傳播附加值因此，要提高房子的價值，無非從提高產(chǎn)品升級的使用價值、服務(wù)升級的享受價值、社區(qū)文化升級的生活價值、商圈資源的配套價值，規(guī)模發(fā)展的品牌價值等各個環(huán)節(jié)入手，全面、系統(tǒng)、完善地實現(xiàn)消費者居住價值的最大化。而房子能否溢價，能溢多少價，完全取決于整合營銷傳播附加值的大小。另外，一個成功的項目包裝推廣也可以帶來品牌效應(yīng)，創(chuàng)造品牌知名度、美譽度與客戶的忠誠度。本項目所處地段是江都新區(qū)最具升值潛力的地段之一，通過樓盤個性化與高效化的包裝與推廣，可以取得區(qū)域領(lǐng)跑者的競爭優(yōu)勢，從而實現(xiàn)項目利潤的最大化，達到開發(fā)公司品牌的樹立，提高后繼開發(fā)樓盤價值的大幅提升。本方案希望能為貴公司領(lǐng)導(dǎo)層決策時提供一些參考，由于時間倉促，見解不夠系統(tǒng)深刻，懇請指導(dǎo)與交流！第一部分 發(fā)現(xiàn)碧水家園價值(市場背景分析及產(chǎn)品規(guī)劃策略)一、發(fā)現(xiàn)城市價值（江都社會經(jīng)濟背景分析）揚州市區(qū)拓展帶來發(fā)展機遇“一體兩翼” 是揚州未來都市區(qū)發(fā)展空間構(gòu)想，這一空間構(gòu)想將江都和儀征分別作為揚州東西兩翼的衛(wèi)星城。隨著揚州與江都市區(qū)交通的不斷溝通，江都與揚州的時空距離不斷縮小，作為揚州面向上海、接入京滬的東大門，江都顯然應(yīng)成為揚州都市區(qū)的重要組成部分。城市經(jīng)濟加速發(fā)展2005年，江都市通過進一步區(qū)位優(yōu)勢，借助船舶制造等支柱產(chǎn)業(yè)，延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整實現(xiàn)了加速發(fā)展；城市基礎(chǔ)設(shè)施的改造與產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整，營造了全新的投資環(huán)境，外來資金、技術(shù)、人力資源紛紛流向江都，未來城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展與升級將以加速度方式進行。居民收入穩(wěn)步增長城市經(jīng)濟的發(fā)展，帶來了居民收入的增加、購買力的增強，改變了往年消費主體集中在中高階層的不良局面，以中等、中低收入階層為主的大眾化消費趨勢在未來幾年內(nèi)會顯現(xiàn)，房產(chǎn)等耐用品的消費將逐漸步入大眾化時代。城市化進程加快，新區(qū)開發(fā)將帶動房地產(chǎn)市場的發(fā)展城市化進程進一步加快，以鼓樓為中心的舊城區(qū)的改造帶來一定的購房需求，梯級消費層面逐漸形成，城市發(fā)展逐漸呈擴大化和郊區(qū)化趨勢發(fā)展。城市的全新定性與規(guī)劃，為江都未來發(fā)展提供了參考。新區(qū)將以嶄新的面貌出現(xiàn)，區(qū)域地位的升級與各功能區(qū)的劃分，為區(qū)域創(chuàng)造了良好的發(fā)展空間，以土地為載體的房地產(chǎn)業(yè)有著較好的發(fā)展空間與升值潛力。二、發(fā)現(xiàn)區(qū)域價值（江都房地產(chǎn)市場分析）房地產(chǎn)市場供應(yīng)量空前增加 據(jù)保守估計，2006年江都的土地存量將達到3000多畝，僅廣源一家就1000畝，在加上建業(yè)、金龍等開發(fā)公司所儲存的土地如能全部投入建設(shè)，則江都樓盤的供應(yīng)量將空前翻番。隨著眾多開發(fā)商的進入，江都房地產(chǎn)市場蛋糕已越切越小，競爭將出現(xiàn)白熱化，利潤趨薄。其中，2006年下半年眾多樓盤將集中上市放量，如香格里拉花園、上城國際、時代華庭等。建筑產(chǎn)品物業(yè)形態(tài)漸趨豐富 從建筑層級來看，既有以時代華庭為代表的多層，也有以上城國際為代表的高層；從產(chǎn)品類型來看，既有以世紀(jì)豪園為主的水景別墅，也有以皇劍廣場為代表的小戶型公寓；從推廣主題看，既有以“運動社區(qū)”為推廣主題的香格里拉花園，也有以“新人居，新生活”為推廣主題的甘棠花苑。 開發(fā)商投資風(fēng)險增大隨著可售樓盤的增多，有限的消費者選擇余地增大，開發(fā)商不得不增加各種成本，如規(guī)劃、工程、配套和營銷成本等，再加上背靠背的競爭和利潤的迅速減少，投資風(fēng)險進一步增大。房地產(chǎn)市場由良性向成熟發(fā)展目前江都房產(chǎn)市場既擁有像碧水家園為中產(chǎn)階層度身訂制的水岸社區(qū)，又經(jīng)濟實用房社區(qū)，還有專為高檔人群推出的別墅和復(fù)式樓等，形成了“金字塔”式的房價結(jié)構(gòu)，滿足不同層面置業(yè)者的多樣需求，形成了系統(tǒng)而全面的住宅供求體系。房產(chǎn)市場價格有較大升值空間江都市地處江蘇省中部，素有“江淮鎖鑰”、“蘇中門戶”之稱。隨著與揚州的經(jīng)濟一體化以及受南京與上海經(jīng)濟的輻射，江都目前處于一個無可比擬的快速發(fā)展時期。較之揚州樓盤，江都樓盤比市區(qū)樓盤價格低，但品質(zhì)不低，有著位置較偏但配套卻很全的顯著特點。在江都置業(yè)、投資或多或少地成為部分揚州、南京甚至上海市民的選擇。 目前江都2300元／平方米的樓盤均價，還遠遠低揚州的均價，巨大的差距透視著無限的升值空間。三、發(fā)現(xiàn)比較價值（競爭物業(yè)分析）項目名稱香格里拉花園上城國際皇劍廣場時代華庭現(xiàn)代城世紀(jì)花園開發(fā)商揚州長江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司揚州香江置業(yè)有限公司揚州皇劍置業(yè)有限公司江都市銀峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司揚州鴻基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司江都市廣源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置江都市舜天路江都市引江路江淮路與工農(nóng)東路交匯處龍川南路江都市龍川橋南江都市龍川二橋以北周邊環(huán)境位于江都新城中心區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)良好良好良好離市中心的江都商城約2000米，與新市政府相鄰規(guī)模16萬㎡占地360多畝（商業(yè)用地——2100平米）開盤時間2006年9月至10月2006年下半年2006年元月2006年下半年2006年4月23日售樓處公開日2006年5月31日，當(dāng)天預(yù)定選房優(yōu)先，并有折扣2006年6月下旬2005年底2006年2006年項目配套江都中學(xué)、北京路小學(xué)、南苑醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場、蘇果超市完善完善完善，市內(nèi)6條公交線路途經(jīng)小區(qū)主入口蘇果超市、華聯(lián)超市菜場、北京路小學(xué)、江都中學(xué)、雙語學(xué)校、南苑醫(yī)院、洪泉醫(yī)院、前進小學(xué)、仙城中學(xué)、農(nóng)貿(mào)市場、休閑廣場，小區(qū)配備幼兒園、多功能會所、游泳池、網(wǎng)球場、農(nóng)貿(mào)市場、商業(yè)區(qū)房屋類型二房、三房、復(fù)式豐富單身公寓、二房、三房、四房、一個三層的躍層二房
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