【正文】 上?？萍拣^物業(yè)綜合管理方案(陸家嘴)1 公司的性質與等級 公司簡介上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司（以下簡稱陸家嘴物業(yè)公司）成立于1992年5月，1997年12月改制為有限責任公司，注冊資金1500萬元。 機構設置陸家嘴物業(yè)公司設有總師室、辦公室、計劃財務部、人力資源部、物業(yè)管理部、市場發(fā)展部、物業(yè)管理培訓中心、檔案資料信息中心、計算機信息中心。投資企業(yè)：上海陸家嘴貝思特物業(yè)管理有限公司上海明城酒店管理有限公司、明宮餐飲分公司上海御橋物業(yè)管理有限公司上海興嘉物業(yè)管理有限公司上海佳迅清潔服務有限公司上海明城半山日本料理有限公司上海悠適上島咖啡屋有限公司 管理規(guī)模作為專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)，陸家嘴物業(yè)公司管理的物業(yè)量已達390萬m2，其中委托管理面積320萬m顧問管理面積40萬m境內外合資組建的物業(yè)公司所管面積30萬m2，是目前上海市管理面積最大的物業(yè)管理企業(yè)。其類型涉及到智能化寫字樓、商業(yè)樓、綜合商廈、花園別墅、內外銷公寓、酒店公寓、住宅小區(qū)等，所以具有大規(guī)模經(jīng)營、低成本運作的特色。 管理范圍陸家嘴物業(yè)公司及其投資企業(yè)管理的物業(yè)辦公樓： 匯豐大廈、眾城大廈、嘉興大廈、陸家嘴集團辦公樓、三菱商事辦公樓、浦東新區(qū)辦公中心；公寓（含酒店公寓）： 明城花苑、東櫻花苑、陸家嘴花園、榮城花苑、涵樂園、民樂苑、錦華花園、弘揚公寓、金楊公寓、沙田公寓、康馨花園、宏苑、地鐵明珠苑、梧桐花園；別墅： 棕櫚海金宇別墅、雅閣花園、綠園山莊；住宅小區(qū)： 金楊新村二至八街坊，東荷新村，云臺三、四、五街坊，上南三、八街坊，御橋二、五街坊，東城小區(qū)，花木小區(qū)，二軍大梅花村、蘭花村、中原高層、中心東二村；廠房： 嘉浦科技樓；綜合商廈： 市南電力交易市場、東方路商業(yè)街三期、東城商都、上海鉆石交易中心。陸家嘴物業(yè)公司顧問管理的物業(yè)綜合大樓： 江海大廈；公寓： 山鑫陽光城、佳泰花園。 質量體系陸家嘴物業(yè)公司已經(jīng)通過了ISO9002質量保證體系及ISO14001環(huán)境管理體系的認證，并在管理中導入了OHSAS18001職業(yè)安全衛(wèi)生管理體系，此項管理體系有望在明年通過認證。屆時陸家嘴物業(yè)公司將成為全國通過三項體系認證的十家企業(yè)之一，全國唯一通過三項體系認證的物業(yè)管理企業(yè)。 質量目標安全、舒適、親情、保值 環(huán)境目標 水清、地綠、潔凈、舒適 質量方針建一流公司、創(chuàng)一流管理、管一流物業(yè)、出一流人才 環(huán)境方針美化環(huán)境、造福社區(qū)、持續(xù)發(fā)展 公司信譽 依法經(jīng)營、嚴格管理、規(guī)范服務，遵守國家有關法律法規(guī) 管理理念 陸家嘴物業(yè)讓您更滿意 讓 —— 嚴格管理、規(guī)范服務、心心交流 您 —— 業(yè)戶、發(fā)展商、行政主管部門與相關專業(yè)部門 更 —— 優(yōu)于行業(yè)標準、優(yōu)于其它企業(yè)、100%業(yè)戶第一、不斷超越業(yè)戶日益增長的需求滿意 —— 成為業(yè)戶的好保姆、好管家、好朋友 成為發(fā)展商的好參謀、好幫手、好朋友 成為大家認可的好企業(yè)、好伙伴、好朋友 管理人才陸家嘴物業(yè)公司擁有一批年輕化、知識化、專業(yè)化、高能級的管理人員250人，平均年齡35歲，具有高、中、初級職稱的人員占總人員的57%。在做好服務的同時，陸家嘴物業(yè)公司將人才的使用和培養(yǎng)放在企業(yè)發(fā)展的首要地位，通過各種途徑共組織員工培訓2133人次，其中境外培訓19人次。1998年，根據(jù)其自身發(fā)展的需要又建立了陸家嘴物業(yè)培訓中心，共培訓786人次，其中與上海房地產(chǎn)管理學院合作培訓651人次。源源不斷的人員培訓是陸家嘴物業(yè)公司的管理水平不斷提高的根本保證。 管理水平陸家嘴物業(yè)公司依托長期積累的物業(yè)管理經(jīng)驗、特色和優(yōu)勢，將陸家嘴品牌戰(zhàn)略及CIS引入公司文化，它標志著陸家嘴物業(yè)公司已正式跨入物業(yè)管理現(xiàn)代化的行列，并已形成了能夠適應智能化寫字樓、商業(yè)樓、綜合商廈、花園別墅、內外銷公寓、酒店公寓、住宅小區(qū)等一整套具有相當水準的管理模式，在全市同行業(yè)中處于領先的地位。 管理業(yè)績陸家嘴物業(yè)公司現(xiàn)為全國房地產(chǎn)協(xié)會理事單位，上海市物業(yè)管理協(xié)會副會長單位。創(chuàng)有全國優(yōu)秀小區(qū)三個、市示范小區(qū)二個、市優(yōu)秀小區(qū)六個、市優(yōu)大廈一個、達標大廈一個、達標小區(qū)11個，達標創(chuàng)優(yōu)率達85%，其中商品住宅和辦公樓創(chuàng)優(yōu)率達100%。并于1998年12月通過上海質量體系審核中心的GB/T19002ISO9002質量保證體系認證（國際認證），同年獲上海市物業(yè)管理企業(yè)唯一的“質量管理獎”。 1998年公司被評為市級檔案管理先進單位，1999年6月又被評為檔案管理國家二級企業(yè)，2000年11月通過上海質量體系審核中心的ISO14001環(huán)境管理體系認證（國際認證）。 管理資質陸家嘴物業(yè)公司注冊資本為人民幣壹仟伍佰萬元。陸家嘴物業(yè)公司被評為上海市二級資質的第一家物業(yè)管理企業(yè)（上海市物業(yè)管理資質最高為一級，但目前只評出49家二級管理資質的企業(yè)，無一級管理資質的企業(yè)）。 公司財務狀況最近3年經(jīng)營收入、利潤和總資產(chǎn)如下（萬元）：年經(jīng)營收入年利潤總資產(chǎn)1998年322831460691999年284143468802000年預計34003397530 公司物業(yè)管理業(yè)績（圖片）公司主要管理業(yè)績摘要獲獎單位獲獎名稱公司95年度上海市物業(yè)管理優(yōu)秀企業(yè)公司上海市房地行業(yè)96年度實事立功競賽優(yōu)秀集體公司浦東新區(qū)19951998年度文明單位公司上海市房地行業(yè)97年度立功競賽優(yōu)秀集體公司1998年12月獲得ISO質量體系認證證書公司1999年獲物業(yè)管理企業(yè)二級資質公司1999年6月檔案通過國家二級評審金楊分公司1995年度保衛(wèi)工作先進集體金楊分公司19931995年度浦東新區(qū)綠化養(yǎng)護管理先進集體金楊分公司19951996年度上海愛國衛(wèi)生先進單位金楊分公司上海市房地行業(yè)96年度區(qū)級實事立功競賽優(yōu)秀集體金楊分公司上海房地行業(yè)96年度窗口規(guī)范服務達標單位金楊分公司一九九七年度浦東新區(qū)治安安全合格單位金楊分公司一九九七年度衛(wèi)生標兵小區(qū)達標創(chuàng)優(yōu)榮譽摘要獲獎小區(qū)獲獎名稱金楊二街坊市優(yōu)秀小區(qū)和全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)金楊四街坊上海市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)金楊六街坊上海市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)金楊三街坊上海市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)金楊七街坊上海市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)金楊五街坊上海市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)金楊八街坊（西）上海市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)眾城管理處市優(yōu)秀物業(yè)管理大廈榮城花苑市優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)、上海市優(yōu)秀示范小區(qū)民樂苑建設部全國優(yōu)秀小區(qū)、市優(yōu)秀示范小區(qū)2 “上海科技館”概況“上?？萍拣^”位于浦東新區(qū)花木行政文化中心區(qū)，世紀大道2000號，毗鄰世紀公園、世紀廣場，與新區(qū)政府大廈相對，交通便利，通過世紀大道和地鐵二號線與陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)及市中心相連?！吧虾？萍拣^”是由上海市人民政府投資興建的重大社會文化項目，計劃投資總額約15億元人民幣?！吧虾？萍拣^”以“自然、人、科技”為主題，以提高公眾科技文化素養(yǎng)為宗旨。建成之后將是上海重要的科普教育基地和休閑旅游基地，預測年客流量逾200萬人次?！吧虾？萍拣^”內設有天地館、生命館、智慧館、未來館等五個常設展館和一個臨展館。一期共開放地殼探秘、生物萬象、兒童科技園、智慧之光、信息樂園、設計師搖籃6個展區(qū)和一個IMAX巨幕3D影院、一個球幕影院、一個動感4D影院，另有宇宙之旅等13個展區(qū)將于二期開放。開放時間： 周二至周五 9:0017:00周六至周日 9:0021:00周一閉館占地面積：總建筑面積：常設展區(qū)面積：建筑總高： 其中：地上49米，四層；，一層主體結構：砼框架結構（預應力）屋面：鋁板樓層：砼板外墻：玻璃、石材及鋁板幕墻內墻：輕質（材料）砌塊設備、設施：強電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)（樓宇自控、安保監(jiān)控、共用天線和閉路電視、公共廣播和應急廣播、通訊）、電梯、給排水系統(tǒng)、擦窗機、空調暖通、計算機系統(tǒng)、燈效控制系統(tǒng)和AV數(shù)字控制系統(tǒng)。3 雙方合作的意向 “上海科技館”以其優(yōu)秀的建筑設計、超前的風格理念、先進的硬件設施、無與倫比的地理位置，必將成為世界一流的科技展館。 貴方要求在物業(yè)管理市場上招聘一家具有高資質、上等級、有管理經(jīng)驗、有專業(yè)人才、有完善的企業(yè)管理制度的優(yōu)秀物業(yè)管理公司來管理“上?？萍拣^”。 陸家嘴物業(yè)管理“上?？萍拣^”的綜合優(yōu)勢? 陸家嘴物業(yè)已成為上海市管理規(guī)模第一的物業(yè)公司，目前管理的物業(yè)量已達390萬；? 陸家嘴物業(yè)公司管理資質已居上海市物業(yè)管理企業(yè)之首位，成為上海市49家獲二級資質的第一家(目前上海無一級資質物業(yè)管理企業(yè))；? 陸家嘴物業(yè)有其超前的企業(yè)理念，使其管理的物業(yè)保值、升值，業(yè)戶安居樂業(yè)；? 陸家嘴物業(yè)將成為全國唯一通過ISO900ISO1400OHSAS18001三項國際認證的企業(yè)；? 陸家嘴物業(yè)具有管理各類物業(yè)的豐富實際經(jīng)驗及人力資源；? 陸家嘴物業(yè)有能力為所有類型的企業(yè)提供物業(yè)管理服務；? 陸家嘴物業(yè)可以提供您所需要的物業(yè)管理服務；? 用我們的物業(yè)管理服務節(jié)省您的時間和金錢；? 您可以利用我們的管理經(jīng)驗幫助您實現(xiàn)你的戰(zhàn)略目標；? 陸家嘴物業(yè)是您可信賴的合作伙伴。 陸家嘴物業(yè)管理“上?？萍拣^”的具體優(yōu)勢? “上?？萍拣^”與我公司總部近在咫尺，又與我公司管理的浦東新區(qū)辦公中心觸手可及，對于資源共享、應急搶險十分有益；? “上?？萍拣^”坐落于浦東陸家嘴地區(qū)，而我公司是陸家嘴集團公司的全資子公司，與新區(qū)各個方面有著極為良好的溝通渠道，可以為“上?？萍拣^”的各項工作提供其他公司無法比擬的便利條件；? 我公司有能夠保障浦東新區(qū)辦公中心正常運作的經(jīng)驗豐富的設備設施維保技術人員；? 我公司有具有豐富接待經(jīng)驗的強大的禮儀服務陣容，曾接待過江澤民、胡錦濤等中央領導同志及許多國家的元首、部長；? 我公司有為上海鉆石中心提供服務的專業(yè)保安隊伍；? 我公司有為上海證券大廈提供服務的專業(yè)保潔公司；? 我公司有從原浦東公園轉制到我公司的具有園藝實踐經(jīng)驗的綠化隊伍，更有從農(nóng)學院畢業(yè)的高才生做為后備力量；? 我公司有條件吸納全國最優(yōu)秀的物業(yè)管理人才來管理“上?？萍拣^”；? 我公司有能力并愿意吸納“上?？萍拣^”的富余人員。 貴方如果委托我公司管理“上?？萍拣^”，我公司將采用“陸家嘴物業(yè)管理”的管理模式，導入ISO9002質量保證體系、ISO14001環(huán)境管理體系及OHSAS18001職業(yè)安全衛(wèi)生管理體系，為“上?？萍拣^”成為世界一流的科技展館提供無可挑剔的物業(yè)管理服務。 委托方支付開辦費542600元。 “上?？萍拣^”竣工驗收后，需對所屬委托物業(yè)范圍內的房屋、設備、設施等進行全面“開荒”清潔。“開荒”清潔費由委托方承擔，估計需100000元人民幣，其費用實行“實報實銷”，物業(yè)公司負責實施。 我公司同意貴方的建議：從施工期就進行物業(yè)管理服務早期介入，開業(yè)后開始進行物業(yè)管理服務。早期介入物業(yè)管理：2001年1月1日 — 2001年3月31日，委托物業(yè)管理服務期限五年： 2001年4月1日 — 2006年3月31日，這將給“上海科技館”的建設和物業(yè)管理平穩(wěn)過渡以及管理水平達到四星級標準帶來非常有利的因素。 4 總體構想與目標 管理模式倡導陸家嘴物業(yè)讓您更滿意的管理理念，在“上?？萍拣^”及陸家嘴物業(yè)公司的領導下，實行“上海科技館”物業(yè)管理處經(jīng)理負責制，實施管轄區(qū)域內統(tǒng)一的物業(yè)管理，并遵守國家及地區(qū)有關的法律法規(guī)，接受當?shù)卣鞴懿块T的監(jiān)督。 管理服務目標我公司正式接受管理“上?？萍拣^”后，將使“上?？萍拣^”達到以下管理服務目標（除委托方本身原因、委托方提供數(shù)據(jù)與實際情況差異較大、政府政策調整及不可抗力等因素外）: 總目標? 達到相當于賓館四星級標準；? 通過良好的物業(yè)管理使業(yè)戶名下的物業(yè)保值、增值，真正為業(yè)戶營造一個安全、方便、快捷、潔凈、溫馨、舒適、先進的科教、娛樂、工作環(huán)境,并成為中國乃至全世界的標志性物業(yè)品牌。? 營造優(yōu)質環(huán)境，激發(fā)游客參與科普的熱情，提高業(yè)戶的滿意度。 具體目標管理服務“以人為本”，針對“上?？萍拣^”的物業(yè)特征，我司提出“高標準、全方位”的物業(yè)管理設想。 高標準? 以業(yè)戶滿意度為指針，導入ISO9002質量保證體系、ISO14001環(huán)境質量保證體系及OHSAS18001職業(yè)安全衛(wèi)生管理體系，采用相當于賓館四星級標準，運用現(xiàn)代科技手段及管理方法來管理與服務“上?？萍拣^”。? 從目標管理著手、以質量管理為中心、以信息管理為基礎，建立各級監(jiān)督約束機制，實行24小時的管理服務。? 遵循物業(yè)公司專業(yè)管理、業(yè)戶自主管理、政府部門及業(yè)戶監(jiān)督管理相結合的管理方式。 全方位? 針對業(yè)戶和游客的需求，實行安全、衛(wèi)生、便捷、齊全、低價及24小時全天候、多方位的高標準管理服務。 管理目標值 經(jīng)營場地管理目標值? 場地、建筑完好率98%? 基礎設施完好率95%展區(qū)場地管理目標值? 展區(qū)場地、建筑完好率98%? 展區(qū)基礎設施完好率95%工程物業(yè)管理目標值? 供電、供水、供氣保證率98%? 照明設施完好率98%? 空調供應完好率98%? 通訊、視聽、系統(tǒng)保障率98%? 消防設施完好率100%? 治安監(jiān)控設施完好率98%? 建筑物及所有設備、設施按預定計劃維護保養(yǎng)合格率100%? 建筑物及所有設備、設施維修及時率100%? 設備、設施突發(fā)事件控制率98%保安管理目標值? VIP接待安全措施保證率100%? 高峰客流安全措施保證率100%? 突發(fā)事件控制率100%? 車輛交通疏導控制率100%? 技術防范監(jiān)控措施實施率98%? 觀眾安全措施