【正文】 鋼材現(xiàn)貨交易市場建設項目第一章 總 論 項目提要 項目名稱：信陽市鋼材現(xiàn)貨交易市場建設項目 項目建設單位：上海晟三物資有限公司 建設性質(zhì)：新建：上海晟三物資有限公司成立于200２年，公司主要經(jīng)營建筑鋼材：螺紋鋼、線材、盤羅和工業(yè)用鋼：型材、板材等。公司在上海松江、嘉定，蘇州等設立了辦事處，與山東日照、江蘇沙鋼、安徽馬鋼等鋼鐵企業(yè)建立了長期穩(wěn)定的供銷業(yè)務，并與上海綠地建設發(fā)展有限公司、上海華亮建設發(fā)展有限公司，河南申宏建筑工程有限公司等30余家大型企業(yè)建立了長期穩(wěn)定的合作關(guān)系。，，凈利潤1213萬元；，營業(yè)利潤1053萬元。 項目提出的理由與過程“十一五”規(guī)劃明確提出建設資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會，把節(jié)約資源和保護環(huán)境作為基本國策，國家發(fā)展和改革委員會在《“十一五”資源綜合利用指導意見》中指出：“通過技術(shù)集成和產(chǎn)業(yè)化，資源綜合利用產(chǎn)業(yè)發(fā)展的市場化、規(guī)范化和集約化”是“十一五”期間我國資源利用的基本原則之一。全市生產(chǎn)總值達到975億元，按可比價格計算，%，居全省第5位，“十一五”以來首次躍居全省前列。，%，財政實力進一步增強。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12047元，農(nóng)民人均純收入4618元，%%，增幅分居全省第2位和第4位。為加強鋼材現(xiàn)貨交易市場的規(guī)范管理，大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟,提高資源利用率,支持地方經(jīng)濟建設，提出“信陽市鋼材現(xiàn)貨交易市場”的建設。項目擬選地址為信陽市金牛開發(fā)區(qū)，項目占地面積300畝（約200010平方米）。項目主要建設信陽市鋼材現(xiàn)貨交易市場、配套五金機電城，同時建設商務酒店、酒店式單身公寓、員工住宿樓、倉儲物流區(qū)、辦公樓、等生活配套綜合生活區(qū)，，建成后可入駐鋼鐵貿(mào)易企業(yè)1000多家，每家注冊資本平均500萬元，將引進資金50億元，預計鋼材交易量可達300萬噸，年交易額150多億元，創(chuàng)稅上千多萬元。 可行性研究報告的原則、依據(jù)與范圍編制目的（1）在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進行詳細分析的基礎上，結(jié)合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊價值進行合理的評估。（2）對項目可行性與開發(fā)經(jīng)營提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設計，功能分區(qū)等提出相應的建議。（3）結(jié)合地塊目前的狀況和特點，探索項目開發(fā)方案在經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益方面的可行性。（4）對項目開發(fā)進行投資分析和風險分析。（5）對項目決策及其實施提出優(yōu)化建議。編制依據(jù)（1）《中華人民共和國城市規(guī)劃法》；（2）《中華人民共和國土地管理法》；（3）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；（4）《中華人民共和國環(huán)境保護法》；（5）《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）；（6）《建設項目經(jīng)濟咨詢評估指南》；（7）《“十一五”資源綜合利用指導意見》；（8）《國務院關(guān)于做好建設節(jié)約型社會近期重點工作的通知》；（9）《河南省物流業(yè)發(fā)展“十一五”發(fā)展規(guī)劃》；（10）《國務院關(guān)于加強節(jié)能工作的決定》；（11）《河南省人民政府關(guān)于全面落實科學發(fā)展觀和加強資源節(jié)約的若干意見》；（12）信陽市城市總體規(guī)劃（20082020）；（13）業(yè)主提供的其它有關(guān)資料。編制范圍本可行性研究報告主要對信陽市鋼材交易市場建設項目可行性問題進行分析評價，主要包括項目建設的背景與必要性、市場分析及市場、項目選址及建設條件，建設規(guī)模及建設內(nèi)容，項目設計方案，環(huán)境保護措施，節(jié)水節(jié)能措施，組織管理，項目進度安排，項目投資估算，資金籌措，經(jīng)濟效益評價，社會效益評價，風險分析及研究結(jié)論等內(nèi)容。 項目概況 擬建地點項目擬選地址為信陽市金牛開發(fā)區(qū)，項目占地面積300畝。信陽市輻射地區(qū)廣闊，鋼鐵材料企業(yè)用戶涉及各行各業(yè)，市場容量大，市場發(fā)展前景廣闊。 主要建設條件政策條件“十一五”規(guī)劃明確提出建設資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會，把節(jié)約資源和保護環(huán)境作為基本國策，國家發(fā)展和改革委員會在《“十一五”資源綜合利用指導意見》中指出：“通過技術(shù)集成和產(chǎn)業(yè)化，資源綜合利用產(chǎn)業(yè)發(fā)展的市場化、規(guī)范化和集約化”是“十一五”期間我國資源利用的基本原則之一，而且“十二五”期間，信陽市提出一方面要構(gòu)建起現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，我們要培育發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)，改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，加快淘汰落后產(chǎn)業(yè)；另一方面要打造產(chǎn)業(yè)平臺，以平臺來支撐經(jīng)濟總量實現(xiàn)翻番。區(qū)位條件信陽市產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)南距武漢200公里、廣州1000公里，北距鄭州300公里、北京890公里，東距合肥340公里、南京500公里、上海760公里，西距西安530公里，位于中原城市、武漢城市圈和皖江城市帶三大經(jīng)濟圈中心位置，處于隴海經(jīng)濟帶、長江經(jīng)濟帶之間，是信陽寧西工業(yè)走廊的龍頭，具備承接東、南部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、實現(xiàn)中部崛起、進軍西部的天然區(qū)位優(yōu)勢。交通條件信陽市產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)西臨107國道和京廣鐵路，南北向的京珠高速公路、在建的時速達350公里的京廣高速鐵路和東西向的寧西鐵路、312國道、滬陜高速公路交叉穿越，出入口和車站均設在集聚區(qū)內(nèi)，向東還有大廣高速公路、106國道、京九鐵路等交通運輸大動脈。距武漢天河機場120公里，距鄭州新鄭國際機場200公里?；春雍竭\便利。 項目建設規(guī)模及建設內(nèi)容本項目建設規(guī)?？傉嫉孛娣e為300畝（約合200010平方米），功能分區(qū)及用地面積如表11所示：功能分區(qū)用地面積一覽表表11A區(qū)綜合配套服務設施60B區(qū)公共停車場20C區(qū)鋼材現(xiàn)貨交易區(qū)120D區(qū)倉儲物流區(qū)50E區(qū)五金機電城50合計300本項目規(guī)劃為5個區(qū)，分別為A、B、C、D、及E。主要建筑內(nèi)容包括商鋪127600平方米，層高為23層。酒店及綜合配套服務設施15200平方米，層高為9層；員工公寓35700平方米；酒店式公寓單身公寓樓17300平方米；倉儲用房13200平方米；物流管理用房1200平方米；公廁、垃圾中轉(zhuǎn)站、設備用房600平方米。建筑面積一覽表表121店鋪用房127600平米2酒店及綜合配套服務設施15200平米3員工公寓樓35700平米4酒店式單身公寓樓17300平米5倉儲用房13200平米6物流管理用房1200平米7公廁、垃圾中轉(zhuǎn)站、設備用房600平米商戶1000戶　員工公寓（住宅）306套　酒店標間180間　單身公寓308間　合計210800平米 項目建設進度安排項目建設期為一年，建設時間為2011年6月至2011年6月 項目總投資、資金籌措及收入測算 項目投入總資金及資金籌措本項目項目總資金為固定資產(chǎn)投資、流動資金之和。本項目總投資為58000萬元。（見表13） 項目總投資構(gòu)成分析項目總投資構(gòu)成分析表表13 單位：萬元序號費用名稱投資額占項目投入合計總資金%1固定資產(chǎn)投資50000建設投資靜態(tài)部分50000 建筑工程費 設備及工具購置費6562安裝工程費用工程建設其他費用4652基本預備費2381建設投資動態(tài)部分 漲價預備費0 建設期利息03流動資金8000　項目總投資(1+2)% 資金籌措本項目總投資為58000萬元，全部通過企業(yè)自籌解決。 營業(yè)收入測算（1）店鋪租金收入店鋪總建筑面積為127600平方米，平均租金為80元/平方米*月。（2）酒店營業(yè)收入共180間套間，平均每間的收入為220元。（3）倉儲費收入倉庫總建筑面積為13200平方米，倉庫的租金每個月為40元/平方米*月。（4）酒店公寓 共有酒店公寓308間，平均每間每天收入為150元。（5）員工公寓共有員工公寓306間，平均每間每天的收入為150元。營業(yè)收入估算表收入來源金額（單位：萬元）店鋪租金收入酒店營業(yè)收入倉儲費收入酒店公寓員工公寓合計 項目社會效益評價 項目建設有利于鋼材資源的綜合利用，節(jié)約資源城市大建設，導致鋼材品種及數(shù)量需求日益增長，信陽市現(xiàn)有的小型鋼材經(jīng)營場所，場地擁擠，各經(jīng)銷商各自為營，進貨渠道不暢通，使用鋼材品種雜亂并缺少國家優(yōu)質(zhì)品牌，用鋼大戶從河北、山東、湖北等地長途調(diào)運，增加流通成本，鋼材供應相對緊張，制約了城市建設和城市經(jīng)濟的發(fā)展，而且對美化城市環(huán)境起到促進作用，因此成立大型的集約化鋼材現(xiàn)貨交易市場勢在必行。 該項目經(jīng)濟帶動能力強，能夠促進信陽市經(jīng)濟發(fā)展本項目包括12萬平米左右的商鋪的建筑面積，預計項目正常運營后，能夠極大地帶動區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展。根據(jù)目前信陽地區(qū)及周邊地鋼材交易量測算，本項目建成后預計鋼材交易量可達300萬噸，年交易額150多億元，創(chuàng)稅上千多萬元。因此該項目經(jīng)濟帶動能力強，能夠促進信陽經(jīng)濟的發(fā)展。 項目建設能夠完善該項目所在地段規(guī)劃功能，提升城市形象本項目建設將促進區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，為整頓目前區(qū)域零散的市場，改變集散的臟、亂、差的環(huán)境提供了良好的安置平臺該項目，能夠完善所在地段的規(guī)劃功能、提升城市形象，對促進信陽地區(qū)社會經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展有良好社會效益，而且對富裕和諧、美麗的新信陽建設這一戰(zhàn)略目標具有積極的促進作用。 項目直接或間接帶動大量人員就業(yè)建設期本項目建設需要大量的管理人員及施工人員，運營期同樣需要大量的工作人員及管理人員。同時本項目能入駐近1000家企業(yè)，預計能直接或間接帶動近五千人的就業(yè)。 主要技術(shù)經(jīng)濟指標表11 主要技術(shù)經(jīng)濟指標表序號指標名稱單位數(shù)量備 注1項目占地面積畝300 合200010㎡2用地性質(zhì)商服用地3建筑面積m22108004容積率5綠地率25%6建筑密度35%7建筑層數(shù)多層8商戶戶10009員工公寓（住宅）套30610酒店標間間18011單身公寓間10812建筑耐久年限年5013建筑結(jié)構(gòu)耐火等級級一14屋面防水等級級三15建筑抗震設防類別類丙16抗震設防烈度度617結(jié)構(gòu)形式框架結(jié)構(gòu)18建設期年119定員人6020建設總投資萬元5000021年營業(yè)收入萬元22年總成本費用萬元23年利潤總額萬元24凈利潤萬元25財務內(nèi)部收益率%所得稅前%所得稅后26凈現(xiàn)值萬元所得稅前萬元所得稅后27投資回收期年所得稅前年9所得稅后28總投資利潤率% 可行性研究的結(jié)論與建議可行性研究的結(jié)論信陽市鋼材現(xiàn)貨交易市場項目的建設，是信陽市經(jīng)濟發(fā)展的需要，是維護市場經(jīng)秩序、改善城市場環(huán)境和提高城市市場服務功能的需要。市場的建設可為信陽市鋼材生產(chǎn)企業(yè)提供市場銷售平臺，為信陽市的使用企業(yè)提供具有價格優(yōu)勢和質(zhì)量有保證的產(chǎn)品，可促進信陽市本地企業(yè)更好地發(fā)展。市場建設后，預計鋼材交易量可達300萬噸，年交易額150多億元，創(chuàng)稅上千多萬元，解決近五千余人的勞動就業(yè)問題。本項目的建設，最終將實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化升級和行業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展的目標，是拉動經(jīng)濟增長，實現(xiàn)市場繁榮的重要舉措，是一個百姓得實惠，企業(yè)獲效益，政府贏民心的項目，對信陽市經(jīng)濟社會發(fā)展具有重大意義。綜上所述，我們認為本項目是切實可行的。建議投資較大，需加強融資，確保資金按時到位，順利完成項目建設。項目需吸引近1000多家商家入駐才能保證預期的效益，因此，必須加強項目招商，指定一個切實可行的策劃方案，確保項目的收益。加強項目管理，資金控制，合理安排工期，確保項目及時實現(xiàn)經(jīng)濟效益。第二章 項目建設背景及必要性 項目建設背景 建設節(jié)約型社會政策的落實，促進資源綜合利用2005年3月，中央人口資源環(huán)境工作座談會12日上午在人民大會堂舉行。中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席胡錦濤主持座談會并發(fā)表重要講話。他強調(diào)，全面落實科學發(fā)展觀，進一步調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式，是緩解人口資源環(huán)境壓力、實現(xiàn)經(jīng)濟社會全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展的根本途徑。要加快調(diào)整不合理的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，徹底轉(zhuǎn)變粗放型的經(jīng)濟增長方式，使經(jīng)濟增長建立在提高人口素質(zhì)、高效利用資源、減少環(huán)境污染、注重質(zhì)量效益的基礎上，努力建設資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會。為全面落實科學發(fā)展觀，加快建設資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會。把河南省經(jīng)濟切實轉(zhuǎn)入全面協(xié)調(diào)可持續(xù)健康發(fā)展軌道，根據(jù)《國務院關(guān)于做好建設節(jié)約型社會近期重點工作的通知》（國發(fā)【2005】21號）、《國務院關(guān)于加快發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟的若干意見》（國發(fā)【2005】22號）和《國務院關(guān)于加強節(jié)能工作的決定》（國發(fā)【2006】28號）文件的精神，信陽將建設成一批符合循環(huán)經(jīng)濟發(fā)展要求的示范企業(yè)，建成一批資源節(jié)約型、環(huán)境友好型城鎮(zhèn)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)，進一步形成低投入、高產(chǎn)出、低消耗、少排放、能循環(huán)、可持續(xù)的經(jīng)濟市場發(fā)展格局。 市場的需求為本項目創(chuàng)造了條件鋼材企業(yè)用戶涉及各行各業(yè)，市場容量大，信陽市鋼材現(xiàn)貨交易市場的建設，有利于實現(xiàn)生產(chǎn)企業(yè)、銷售商家、資源產(chǎn)業(yè)的聯(lián)體跨越式發(fā)展，形成具有一定規(guī)模的信陽經(jīng)濟市場園區(qū)。因此，信陽市鋼鐵材料行業(yè)要實現(xiàn)跨越式發(fā)展，需要營造一個完善、規(guī)范、具有一定規(guī)模的綜合交易市場作為支撐平臺。信陽市“十二五”發(fā)展規(guī)劃對于市場建設的