【正文】 銷售策劃方案（討論篇）二零一一年五月目錄第一部分 市場(chǎng)分析第一章 平頂山經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展現(xiàn)狀一、 平頂山市經(jīng)濟(jì)房展現(xiàn)狀第二章 區(qū)域分析一、 區(qū)域概況二、 區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀分析第二部分 項(xiàng)目分析第一章 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析一、 項(xiàng)目概況二、 地塊價(jià)值解析三、 項(xiàng)目SWOT分析第三部分 項(xiàng)目定位一、 背景闡述二、 項(xiàng)目住宅物業(yè)定位三、 客戶定位四、 形象定位五、 案名建議六、 價(jià)格定位第四部分 營(yíng)銷氛圍形成一、 包裝總綱二、 應(yīng)用系統(tǒng)第五部分 銷售實(shí)施一、 銷售階段及進(jìn)度二、 銷售階段工作安排三、 銷售前期準(zhǔn)備四、 各銷售階段價(jià)格控制五、 促銷手段第六部分 宣傳推廣策略一、 廣告目標(biāo)二、 廣告訴求三、 廣告風(fēng)格四、 階段安排五、 費(fèi)用估計(jì)第一部分 市場(chǎng)分析第一章 平頂山經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展現(xiàn)狀一、 平頂山市經(jīng)濟(jì)房展現(xiàn)狀 快速的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)構(gòu)筑了房地產(chǎn)發(fā)展平臺(tái) 06—09年來平頂山GDP保持快速增長(zhǎng)，城市GDP和人均GDP都保持著快速的發(fā)展勢(shì)態(tài)，較快的城市發(fā)展速度為房地行業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了良好的平臺(tái)。平頂山統(tǒng)計(jì)局： 經(jīng)濟(jì)以服務(wù)也為中心，增長(zhǎng)迅速，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)10 %，經(jīng)濟(jì)總量躍上新臺(tái)階。其中，增長(zhǎng)4%；， %；，增長(zhǎng)11%。人均生產(chǎn)總值達(dá)到23050元，%。一、二、：：：：。非公有制經(jīng)濟(jì)完成增加值596億元，占生產(chǎn)總值的比重為53%。河南省統(tǒng)計(jì)局 城市居民可支配收入呈階梯狀遞增，消費(fèi)型城市特征明顯。%，%。消費(fèi)型城市特征逐漸明顯。河南省統(tǒng)計(jì)局小結(jié)：城市GDP及人均GDP均呈明顯上升趨勢(shì)。城鎮(zhèn)居民水平穩(wěn)步提成，消費(fèi)支出比例逐漸增大。數(shù)據(jù)表明平頂山房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著巨大潛力。第二章 區(qū)域市場(chǎng)分析一、 區(qū)域概況 區(qū)域范圍界定平頂山市位于河南省中南部,平頂山有著得天獨(dú)厚的地理位置 豐富的自然資源 ，源遠(yuǎn)流長(zhǎng)的歷史文化以及雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力,自然就吸引著大量的人士來這里考察、投資、旅游等等。本項(xiàng)目所在區(qū)域位于平頂山市新華區(qū)，項(xiàng)目以北鄰近十二礦路及平媒十二礦公司，南鄰平安大道、東高皇鄉(xiāng)，東臨呂莊村路，西鄰平陜東路。（注：見圖如下）規(guī)劃前景依托交通組織，平媒集團(tuán)和大型汽車交易市場(chǎng)、汽車服務(wù)行業(yè)的延伸及城市新體的發(fā)展，將更加優(yōu)化區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展。二、區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀分析經(jīng)濟(jì)水平逐漸提高城市以東經(jīng)濟(jì)逐漸呈平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)， 平頂山市新華區(qū)及衛(wèi)東區(qū)的經(jīng)濟(jì)隨著商業(yè)逐漸加大、大型社區(qū)的增多、周邊汽車產(chǎn)業(yè)聚集及城中改造的發(fā)展并結(jié)合政府政策的指引推動(dòng)下也正在逐步發(fā)展起來。交通便捷，路網(wǎng)暢達(dá)建設(shè)路、平安大道等是出入平頂山市主要門戶， 占據(jù)了平頂山東部?jī)蓚€(gè)方向出城區(qū)的主通道。同時(shí)， 距城市中心大約30多分鐘車程。交通十分便利。礦產(chǎn)資源豐富城東區(qū)域所占礦產(chǎn)資源是全市的二分之一， 且?guī)?dòng)的其他業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)相繼而生。為區(qū)域發(fā)展提供強(qiáng)有力保障。第二部分 項(xiàng)目分析第一章 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析一、項(xiàng)目概況基本信息區(qū)位：項(xiàng)目位于新華區(qū)平陜東路以東，市十二礦以南、呂莊村以西、平安大道以北； 屬于十二礦生活區(qū)內(nèi)?？傉嫉孛娣e：約15畝容積率：總建筑面積：其中住宅總建筑面積為；商業(yè)總建筑面積為： 四至現(xiàn)狀項(xiàng)目東至：呂莊村，靠十二礦總公司、建設(shè)銀行、農(nóng)村信用社及東高皇鄉(xiāng)。 對(duì)項(xiàng)目利弊：十二礦路以西聯(lián)接平陜東路，交通相對(duì)便利。但是項(xiàng)目視覺環(huán)境相對(duì)較差。二、地塊價(jià)值解析基本地形地貌——地塊成正方形，高差起伏大約在10M以內(nèi)。 景觀分析在項(xiàng)目整體景觀視覺方面 ，因項(xiàng)目呈西高東低，南低北高地勢(shì)。西向：平頂山脈邊緣帶，景觀相對(duì)一般；南向：居民住宅區(qū)，頂層住戶則可遠(yuǎn)觀最大化，景觀相對(duì)較差；北向：由十二礦公司整體遮??；東向：主要為村鎮(zhèn)多樹木，但整體景觀資源相對(duì)一般。（注：景觀資源一般） 污染及噪音分析項(xiàng)目處在十二礦公司及運(yùn)煤鐵軌附近 ，其中的噪音對(duì)項(xiàng)目存在一定影響， 但是十二礦廠區(qū)及周邊煤渣存放處則對(duì)周邊人居生活造成的氣體塵埃污染較大，氣體污染主要來自十二礦中高大煙囪及通風(fēng)井口， 影響相對(duì)較大。 風(fēng)向、日照分析平頂山具有明顯的季節(jié)變化。冬季盛行偏南風(fēng)， 夏季盛行準(zhǔn)北風(fēng)， 春、秋二季為冬夏季風(fēng)交替時(shí)期， 風(fēng)向變化較大，但以偏南風(fēng)的頻率最大。全年實(shí)際日照時(shí)數(shù)在1500 ~ 2100小時(shí)之間，屬中等偏多地區(qū)。從日照百分率（ 實(shí)際日照時(shí)數(shù)占可照時(shí)數(shù)的百分比）來看，全年平均日照百分率，城市中心可達(dá)30 ~40 %以上，其他各地都在40 ~45 %之間，季節(jié)分布則以夏季較多，冬、春較少，8 月日照率多在50 %以上，2月是一年中日照最少的月份，絕大部分地區(qū)不足80小時(shí)。 周邊現(xiàn)狀分析本地塊周邊目前西側(cè)緊靠十二礦路，臨平