論商品房預售合同的幾個問題(已修改)
2025-05-26 12:32 本頁面
【正文】 論商品房預售合同的幾個問題房紹坤、杜甲華 內容提要: 商品房預售合同是近幾年來我國房地產市場中出現(xiàn)的新事物，實踐中人們對其還存在著許多模糊的認識。本文認為，商品房預售合同不是預約買賣合同、期貨買賣合同、附期限買賣合同、分期付款買賣合同，而是遠期交貨合同。文章從商品房預售合同的主體及形式方面分析了商品房預售合同的有效條件，并提出了商品房預售合同糾紛的處理原則。 一、商品房預售合同的法律性質 何謂商品房預售合同，我國的《城市房地產管理法》沒有作出明確規(guī)定。我們認為，商品房預售合同是指商品房預售方和預購方雙方約定，預售方在約定時間內將建成的商品房所有權轉移于預購方，預購方向預售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的書面協(xié)議。商品房預售合同是以建造中的房屋為標的物的，屬于買賣合同的一種，但商品房預售合同與一般買賣合同又有所不同，因而，理論上對于商品房預售合同性質的認識，還存在著許多不同的意見?！ ?一)商品房預售合同是否為預約合同 在合同法中，合同有預約合同與本合同之分，它們是根據(jù)訂立合同是否有事先約定的關系來劃分的。預約合同是當事人約定將來訂立一定合同的合同，簡稱預約。本合同是為了履行預約合同而訂立的合同。預約合同與本合同具有不同的性質和法律效力，二者不能混淆。預經合同當事人的義務是訂立本合同，所以，當事人一方只能請求對方訂立合同，而不能依預約的本合同內容請求對方履行。那么，商品房預售合同是否為預約合同呢?對此，學者們的看法并不一致。有的學者認為，商品房的預售是預約交易行為，商品房預售合同即商品房交易預約合同。(注：楊明剛：《預售房屋合同探微》，《法學》1994年第5期。)我們認為，因為商品房預售合同在成立之時。房屋并不存在或尚未建成，所以帶有“預售”的字樣，但商品房預售合同絕不是預約合同。因為：在商品房預售合同中，預售方與預購方關于房屋的座落與面積、價款的交付方式與期限、房屋的交付期限、房屋的質量、違約責任等都有明確的規(guī)定，雙方無須將來另行訂立一個房屋買賣合同，即可以按照商品房預售合同的規(guī)定直接履行，并辦理房屋產權過戶登記手續(xù)，達到雙方的交易目的。當然，我們并不否定在商品房銷售過程中，雙方當事人不能訂立預約合同，而只是想明確商品房預售合同本身不是預約合同。明確商品房預售合同不是預約合同，在實踐中具有重要意義。因為如果將商品房預售合同看成是預約合同，那么，一方面，預售方與預購方必須在將來再訂立一個商品房買賣合同。另一方面，在一方當事人違反商品房預售合同時，對方只能要求其承擔不訂立合同的責任，而不能要求其承擔違反合同的違約責任。可見，上述情況對商品房預售合同的雙方當事人而言，都是不利的，也不利于解決商品房預售合同糾紛?！ ?二)商品房預售合同是否為期貨買賣合同 商品房預售合同的標的物是尚不存在或尚未建成的房屋，所以，房屋的交付期限一般都很長。正是由于商品房預售合同的這種特殊性，所以，有的學者將商品房預售合同稱之為房屋的期貨買賣合同(注：范成山：《建立期房抵押制度勢在必行》，《經濟與法》1995年第5期。)。我們認為，將商品房預售合同稱之為期貨買賣合同是錯誤的，是對期貨買賣合同的一種誤解。所謂期貨買賣合同，是指期貨交易所為進行期貨交易而制訂的統(tǒng)一規(guī)定商品的等級或證券的種類和數(shù)量、交貨期限和地點等的合同，通常采用“標準合同”形式。期貨買賣合同具有如下主要特征：(1)期貨買賣的標的物的價格不是當事人事先約定的，而是在期貨交易所通過公開競價的方式而確定的。(2)期貨買賣的標的是合同本身，而不是期貨買賣合同中所約定的貨物。(3)期貨買賣的主要目的是為了套期保值和價格發(fā)現(xiàn)，而不在于獲取現(xiàn)實的貨物，所以，在期貨買賣中，極少有進行實物交割的：(4)期貨買賣的商品必須具備數(shù)量大、價格波動大、便于儲存、易于標準化等條件，如糧食、石油、鋼材等。但是，在商品房預售合同中，第一，商品房的價格是雙方在訂立合同時就已經明確的，而不是通過公開競價的方式確定的。第二，商品房預售合同的標的物是商品房，而不是合同本身。第三，商品房預售合同的目的在于獲取房屋，不具有套期保值
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