【正文】 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)投資基地建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)投資基地建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告114目 錄第一章 總 論 5一、項(xiàng)目概況 5二、項(xiàng)目提出的理由 6三、建設(shè)單位基本情況 8四、研究依據(jù) 9五、研究范圍 10六、研究原則 11七、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 11八、項(xiàng)目進(jìn)展情況 12九、結(jié)論與建議 12第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景與意義 14一、項(xiàng)目建設(shè)的背景 14二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 22三、項(xiàng)目建設(shè)的可行性 25四、項(xiàng)目建設(shè)的意義 25第三章 地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 29一、長沙市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 29二、寧鄉(xiāng)縣社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 32三、金洲新區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 36第四章 建設(shè)內(nèi)容與工程建設(shè)方案 40一、建設(shè)內(nèi)容 40二、建設(shè)規(guī)模 40三、生產(chǎn)規(guī)模 41四、規(guī)劃原則 41五、項(xiàng)目建設(shè)定位 42六、項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo) 42七、總體規(guī)劃布局 42八、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方案 43八、房屋建設(shè)方案 51九、綠色有機(jī)農(nóng)業(yè)基地建設(shè)方案 54第五章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 56一、選址原則 56二、項(xiàng)目選址方案 56三、區(qū)位條件 56四、自然條件 57五、社會(huì)環(huán)境條件 58六、基礎(chǔ)設(shè)施條件 59七、施工條件 59八、城鎮(zhèn)規(guī)劃條件 59第六章 征地拆遷安置方案 61一、補(bǔ)償范圍 61二、補(bǔ)償原則和審批程序 61三、拆遷工作相關(guān)規(guī)定 62第七章 拆遷安置機(jī)構(gòu)與管理 65一、參與安置管理的機(jī)構(gòu) 65二、安置實(shí)施管理機(jī)構(gòu) 65三、監(jiān)督機(jī)構(gòu) 67四、安置機(jī)構(gòu)人員及設(shè)施配備 67五、培訓(xùn)計(jì)劃 68六、機(jī)構(gòu)完善的措施 68第八章 土地流轉(zhuǎn)實(shí)施方案 69第九章 項(xiàng)目組織管理和招標(biāo)方案 70一、項(xiàng)目的組織管理 70二、工程招投標(biāo) 71第十章 實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 73一、建設(shè)工期 73二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 73第十一章 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 74一、編制依據(jù) 74二、項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響 74三、環(huán)境保護(hù)措施 76第十二章 勞動(dòng)安全與衛(wèi)生 78一、勞動(dòng)安全措施 78二、安全防護(hù) 78三、衛(wèi)生 79四、預(yù)期效果及評(píng)價(jià) 79第十三章 節(jié)能評(píng)價(jià) 80一、節(jié)約能源的戰(zhàn)略意義 80二、用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范 80三、編制原則 81四、項(xiàng)目所在地能源供應(yīng)條件 82五、項(xiàng)目能源消耗種類、數(shù)量及能源使用分布情況 82六、節(jié)能措施分析 84第十四章 投資估算與資金籌措 88一、投資估算 88二、資金籌措方案 89第十五章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 93一、經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算與評(píng)價(jià)的依據(jù)及說明 93二、基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)與說明 93三、銷售收入分析 94四、成本費(fèi)用估算 94五、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益分析 95六、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論 96第十六章 社會(huì)評(píng)價(jià) 105一、項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析 105二、項(xiàng)目與社會(huì)的互適性分析 106三、項(xiàng)目對(duì)公平的影響 106四、結(jié)論 107第十七章 風(fēng)險(xiǎn)分析 108一、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 108二、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 108三、降低風(fēng)險(xiǎn)的主要措施 109第十八章 研究結(jié)論與建議 111一、主要研究結(jié)論 111二、存在的問題及建議 111附件：某農(nóng)業(yè)投資有限責(zé)任公司營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件某農(nóng)業(yè)投資有限責(zé)任公司組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件 第一章 總 論一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)投資基地建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)單位某農(nóng)業(yè)投資有限責(zé)任公司建設(shè)地點(diǎn)本項(xiàng)目位于寧鄉(xiāng)縣金洲新區(qū)南面、夏鐸鋪鎮(zhèn)新塘沖村，距關(guān)山收費(fèi)站僅4公里，319國道緊鄰基地南面，基地東面是新區(qū)規(guī)劃的城市路網(wǎng)，現(xiàn)有6m寬村道。區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯，交通便利。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容根據(jù)本項(xiàng)目的總體規(guī)劃，該項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包括基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、房屋、綠色有機(jī)農(nóng)業(yè)基地等。項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 ㎡（），㎡（），綠化景觀占地面積（不含自然山體）㎡（），㎡（），㎡（），㎡（）。㎡，㎡（1棟），㎡（4棟），㎡（2棟），㎡（4棟），㎡（5棟）。具體建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)規(guī)模詳見第四章。投資規(guī)模，，。資金來源根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)規(guī)模，建設(shè)資金由建設(shè)單位自籌。項(xiàng)目建設(shè)定位本項(xiàng)目定位：生態(tài)自然的綠色有機(jī)農(nóng)業(yè)基地，它的建設(shè)順應(yīng)現(xiàn)代新型農(nóng)業(yè)的發(fā)展，將成為湖南農(nóng)業(yè)的新典范，對(duì)建設(shè)綠色湖南起著極強(qiáng)的推動(dòng)作用。建設(shè)目標(biāo)本項(xiàng)目旨在：實(shí)施農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、現(xiàn)代化、標(biāo)準(zhǔn)化，發(fā)展農(nóng)村生產(chǎn)力；增加農(nóng)民收入，提高農(nóng)民生活水平；完善道路交通設(shè)施、供水、供電、綠化亮化等工程，改善農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施條件；增加各類衛(wèi)生設(shè)施等，促進(jìn)農(nóng)村社會(huì)事業(yè)發(fā)展。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃根據(jù)建設(shè)規(guī)模和資金籌措方案，項(xiàng)目從2014年1月開始建設(shè)，2014年12月建設(shè)完成，工期12個(gè)月。二、項(xiàng)目提出的理由“十二五”時(shí)期，世情、國情、農(nóng)情將繼續(xù)發(fā)生深刻變化，我國農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍然處于可以大有作為的重要戰(zhàn)略機(jī)遇期，同時(shí)也面臨著諸多風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)。黨中央、國務(wù)院高度重視“三農(nóng)”工作，把發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)作為加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的重大任務(wù)，把同步推進(jìn)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化作為政策導(dǎo)向，把統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展作為全面建設(shè)小康社會(huì)的根本要求，全社會(huì)關(guān)心農(nóng)民、支持農(nóng)業(yè)、關(guān)注農(nóng)村的氛圍更加濃厚，農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的環(huán)境條件更加有利。一是我國已進(jìn)入以工補(bǔ)農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)的發(fā)展階段，2010年國內(nèi)生產(chǎn)總值超過39萬億元，財(cái)政收入突破8萬億元，綜合國力和財(cái)政實(shí)力不斷增強(qiáng)，強(qiáng)農(nóng)惠農(nóng)力度將持續(xù)加大。二是我國工業(yè)化已進(jìn)入中期階段，“十二五”時(shí)期城鎮(zhèn)化率將超過50%，對(duì)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動(dòng)作用將更加明顯。三是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整不斷深化，擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略全面實(shí)施，城鄉(xiāng)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)加快升級(jí)，農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的空間將更加廣闊。四是農(nóng)村改革深入推進(jìn)，體制機(jī)制不斷完善，農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的制度基礎(chǔ)更加堅(jiān)實(shí)，發(fā)展活力將進(jìn)一步增強(qiáng)。但是，我國農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化滯后于工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的問題相當(dāng)突出，農(nóng)村發(fā)展滯后、城鄉(xiāng)發(fā)展不協(xié)調(diào)越來越成為我國現(xiàn)代化建設(shè)的關(guān)鍵制約。一是農(nóng)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固。農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、物質(zhì)裝備水平不高、科技自主創(chuàng)新能力不強(qiáng)、公共服務(wù)和社會(huì)化服務(wù)滯后、組織化程度較低等問題突出，在資源短缺與環(huán)境約束加劇、農(nóng)產(chǎn)品需求剛性增長、國內(nèi)外傳導(dǎo)聯(lián)動(dòng)和相互影響日益加深的背景下，保障農(nóng)產(chǎn)品供求總量平衡、結(jié)構(gòu)平衡、質(zhì)量安全和生態(tài)安全的壓力增大。二是農(nóng)村生產(chǎn)要素流失嚴(yán)重。在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展中存在著耕地占多補(bǔ)少、占優(yōu)補(bǔ)劣和非農(nóng)化、非糧化現(xiàn)象；隨著農(nóng)村勞動(dòng)力大量轉(zhuǎn)移，農(nóng)村勞動(dòng)力已進(jìn)入總量過剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存階段，關(guān)鍵農(nóng)時(shí)缺人手、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展缺人才、新農(nóng)村建設(shè)缺人力問題凸顯；農(nóng)村資金外流、金融服務(wù)供給不足問題依然突出，加快建立城鄉(xiāng)要素平等交換和合理補(bǔ)償機(jī)制的要求更加迫切。三是促進(jìn)農(nóng)民持續(xù)較快增收難度增大。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)進(jìn)入高成本階段，金融危機(jī)后農(nóng)民外出務(wù)工增速放緩，城鄉(xiāng)居民收入差距擴(kuò)大的趨勢(shì)尚未遏制，縮小城鄉(xiāng)差距任務(wù)艱巨。站在新的歷史起點(diǎn)上，繼續(xù)保持農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的好形勢(shì)，必須抓住難得的歷史機(jī)遇，創(chuàng)新發(fā)展思路，轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，突出發(fā)展重點(diǎn)，破解發(fā)展難題，提高發(fā)展質(zhì)量，更加奮發(fā)有為地發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)。在政府堅(jiān)持把加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化作為主攻方向這個(gè)大背景下，某農(nóng)業(yè)投資有限責(zé)任公司依托強(qiáng)大的經(jīng)營管理能力和雄厚的資金實(shí)力，借助金洲新區(qū)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，充分挖掘?qū)庎l(xiāng)金洲新區(qū)夏鐸鋪鎮(zhèn)新塘沖的自然資源優(yōu)勢(shì)和地理優(yōu)勢(shì)，以現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)投資為重點(diǎn)，將農(nóng)業(yè)投資研究、農(nóng)業(yè)種植、農(nóng)業(yè)養(yǎng)殖等融為一體，探索土地流轉(zhuǎn)信托，開展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)繁榮農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，帶領(lǐng)農(nóng)民致富。三、建設(shè)單位基本情況公司名稱：某農(nóng)業(yè)投資有限責(zé)任公司公司地址：寧鄉(xiāng)金洲新區(qū)金洲大道東288號(hào)法定代表人姓名：周小莉注冊(cè)資本：人民幣壹仟萬元整實(shí)收資本：人民幣伍佰萬元證公司類型：有限責(zé)任公司經(jīng)營范圍：農(nóng)業(yè)投資；蔬菜、水果種植，家禽、家畜、魚的養(yǎng)殖；會(huì)務(wù)服務(wù)。（不含前置審批和許可項(xiàng)目，涉及行政許可的憑許可證經(jīng)營）。成立日期：二○一三年十一月十二日某農(nóng)業(yè)投資有限責(zé)任公司為湖南省信托有限責(zé)任公司為發(fā)展土地流轉(zhuǎn)信托、開展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營而成立的子公司，公司設(shè)董事會(huì)，由湖南省信托有限責(zé)任公司委派周小莉?yàn)槎麻L；設(shè)經(jīng)理一名，由湖南省信托有限責(zé)任公司委派周勇峰為經(jīng)理；公司不設(shè)監(jiān)事會(huì)，只設(shè)監(jiān)事一名，由湖南省信托有限責(zé)任公司委派胡愛明為監(jiān)事。公司注冊(cè)資本1000萬元，實(shí)收資本500萬元，具體出資情況如下：姓名或名稱繳的注冊(cè)資本認(rèn)實(shí)繳出資額出資比例出資時(shí)間余額繳付期湖南省信托有限責(zé)任公司900萬元450 萬元90%2013112015114長沙德恒投資管理咨詢有限公司100萬元50 萬元10%2013112015114四、研究依據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》； 《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》；《中華人民共和國土地管理法》；《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》；《中華人民共和國國土管理法實(shí)施條例》；《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》；《國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》；《全國農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃》；《中共中央國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的若干意見》；《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》；《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知（國辦發(fā)〔2007〕71號(hào)）》；《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知（國發(fā)〔2008〕3號(hào)）》；《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法（中華人民共和國農(nóng)業(yè)部令 第47號(hào)）》；《中共湖南省委辦公廳、湖南省人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定和完善農(nóng)村土地承包經(jīng)營制度的意見（2006年1月18日　湘辦發(fā)〔2006〕2號(hào)）》；《關(guān)于積極推進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)促進(jìn)農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營的意見（湘辦發(fā)[2009]15號(hào)）》；《關(guān)于公布湖南省征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知（湘政發(fā)[2012]46號(hào)）》；《國土資源部發(fā)布支持社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的通知》（國土資發(fā)〔2006〕52號(hào)）；《寧鄉(xiāng)縣社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)總體規(guī)劃》；《湖南省耕地占用稅實(shí)施辦法》；《湖南省基本農(nóng)田保護(hù)條例》；《湖南省實(shí)施中華人民共和國土地管理法辦法》；《湖南省實(shí)施中華人民共和國農(nóng)村土地承包法辦法》；《湖南省土地利用總體規(guī)劃條例》；《長沙市委關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展的實(shí)施意見》(2008年12月9日中國共產(chǎn)黨長沙市第十一屆委員會(huì)第七次全體會(huì)議通過)；《長沙市總體城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（20102020）》；《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》；《長沙市控制性詳細(xì)規(guī)劃成果標(biāo)準(zhǔn)》；《寧鄉(xiāng)縣城總體規(guī)劃修編》（20102030）；《長沙市征地補(bǔ)償安置條例》；《長沙市征地補(bǔ)償實(shí)施辦法》(長沙市人民政府第103號(hào)令）；《長沙市人民政府關(guān)于執(zhí)行征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知》（長政函【2010】96號(hào)）《投資項(xiàng)目可行性研究指南》；國家發(fā)改委、建設(shè)部2006年7月聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）；其他有關(guān)專業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范；項(xiàng)目單位提供的其他各項(xiàng)基礎(chǔ)資料。五、研究范圍根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)單位的委托，項(xiàng)目可行性研究的范圍包括：對(duì)項(xiàng)目提出的背景、必要性、可行性、項(xiàng)目建設(shè)的意義等進(jìn)行分析；對(duì)地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)條件等的研究；對(duì)項(xiàng)目工程建設(shè)方案等的研究；對(duì)項(xiàng)目節(jié)能、環(huán)境影響、衛(wèi)生、安全等方面的分析；對(duì)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃等的確定；對(duì)項(xiàng)目投資費(fèi)用估算及技術(shù)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)；提出項(xiàng)目的可行性研究工作結(jié)論。六、研究原則以人為本原則從總體布局到空間尺度充分注重以人為本，體現(xiàn)人文關(guān)懷，營造自然和諧的環(huán)境，滿足員工、專家的工作生活環(huán)境需求，使員工創(chuàng)造自然又融入自然。生態(tài)優(yōu)先，可持續(xù)發(fā)展原則保持良好的生態(tài)環(huán)境是基地可持續(xù)發(fā)展的保障，是本項(xiàng)目有序開發(fā)的前提條件?；?fù)碛械锰飒?dú)厚的自然環(huán)境，大面積的水域、原生態(tài)的農(nóng)田、生態(tài)自然的山體為建設(shè)基地提供優(yōu)越的自然條件，也是各項(xiàng)綠色有機(jī)農(nóng)業(yè)開發(fā)的承載體，規(guī)劃中堅(jiān)持保護(hù)與利用相結(jié)合，采取嚴(yán)格保護(hù)，適度利用的方針。因地制宜原則尊重自然，師法自然，充分尊重和利用現(xiàn)有自然景觀，保持主要特征，充分發(fā)揮其自然潛力，達(dá)到功能與自然相結(jié)合，構(gòu)筑產(chǎn)業(yè)與自然、建筑與自然渾然一體的生態(tài)空間。七、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建設(shè)用地情況（㎡）。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)該項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見表11。表11 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表 序號(hào)指標(biāo)名稱單位數(shù) 據(jù)備 注1總用地面積m2道路、廣場(chǎng)m2綠化景觀（不含自然山體）m2游步道m(xù)2建筑占地面積m2綠色有機(jī)農(nóng)業(yè)基地m22總建筑面積m2辦公宿舍樓m2專家宿舍樓m2門亭m2休息亭m2其他m23建設(shè)周期月124主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總投資萬元收入總額萬元總成本費(fèi)用萬元利潤總額萬元所得稅萬元稅后利潤萬元稅后經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值萬元稅后全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%稅后投資回收期（含建設(shè)期）年八、項(xiàng)目進(jìn)展情況2013年10月，受某農(nóng)業(yè)投資有限責(zé)任公司的委托，由我公司承擔(dān)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)投資基地的可行性研究工作。我公司在簽定合同后，成立了專門的研究小組，立即開展工作，首先在地形圖上進(jìn)行了方