【正文】 廣發(fā)證券杯房地產(chǎn)營銷策劃一．杭州經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場分析杭州位于中國東南沿海北部，是浙江省省會，副省級城市，也是長三角第二大經(jīng)濟城市，南翼經(jīng)濟、金融、物流、文化中心。浙江省政治、經(jīng)濟、文化中心，中國東南重要交通樞鈕。初步核算，2009年全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP），按可比價格計算，％，連續(xù)19年保持兩位數(shù)增長。全市按常住人口計算的人均GDP為63471元，按戶籍人口計算的人均GDP為74924元，％％，按國家公布的2009年平均匯率計算，分別達9292美元和10968美元。據(jù)抽樣調(diào)查，市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入26864元，％。人均生活消費性支出18595元，％，恩格爾系數(shù)（食品占消費支出比重）％％。 全市農(nóng)村居民人均純收入11822元，％；人均生活消費性支出9065元，％。％％。從杭州市統(tǒng)計局獲悉，據(jù)對杭州市區(qū)城鎮(zhèn)居民家庭抽樣調(diào)查顯示，2009年末，杭州市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均現(xiàn)住房建筑面積（含租賃房，以下同），首次突破30平方米。住房面積的增加，特別是住房產(chǎn)權(quán)私有化程度的提高，居民在住房方面更舍得投入，住房條件也得到明顯改善。據(jù)統(tǒng)計，%，其中，2009年人均住房裝潢支出為804元，比上年增長43%；%；%。由上表可知，杭州人均收入有較大增長，同時存款數(shù)量也會相對增加，多余的錢增多，使得杭州市民對于各種高檔消費的需求和能力增長，當(dāng)然包括住房的購買和投資。分析小結(jié)：國際金融危機已經(jīng)進入后期，杭州經(jīng)濟快速增長，人們收入不斷增長，失業(yè)率下降，對于居住環(huán)境的要求也不斷提高，對于房地產(chǎn)的巨大市場需求依舊存在。此外，各地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)歷房地產(chǎn)的快速增長后資金較為充裕，開發(fā)能力和水平也得到了較大提高，在未來將有較大的房產(chǎn)供給，開發(fā)商之間的博弈異常激烈。（2009）2008年，浙江省房地產(chǎn)市場先后受到國家宏觀調(diào)控和國際金融危機影響，成交量持續(xù)低迷。然而，從2009年3月開始，浙江省商品房銷售面積和銷售額逐漸回升，特別是進入二季度以后，市場成交量出現(xiàn)井噴式增長。從初步統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，2009年成交規(guī)模增幅逐月提高，與2008年形成鮮明對照，實現(xiàn)了十分驚人的V型反轉(zhuǎn)，具體如圖1所示。 圖1 20082009年浙江省商品房銷售面積和銷售額同比增幅房地產(chǎn)市場銷售的超強爆發(fā)勢頭在杭州和寧波的表現(xiàn)尤為突出，如圖2所示。據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2009年杭州市主城區(qū)商品房銷售66359套，同比增長178%；其中12月份成交6603套，同比增幅高達202%。2009年杭州二手房市場也十分活躍，成交套數(shù)不斷上升，全年五城區(qū)二手房共成交43465套，比2008年增長205%；二手住宅成交41519套，同比增長219%。在寧波，2009年六城區(qū)商品房銷售32202套，同比增長168%；二手房成交41025套，同比增幅達到230%。圖2 20082009年杭州和寧波房地產(chǎn)市場成交量分析小結(jié)：在過去的一年， 房地產(chǎn)市場異?；馃?，吸引了眾多投資者和購房者，房價持續(xù)增長，交易量也大幅增長。（2010）12月14日國務(wù)院常務(wù)會議出臺了“國四條”，重點是在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時，加快保障性住房建設(shè)，加強市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。12月17日，財政部、國土部等五部委出臺《進一步加強土地出讓收支管理的通知》，明確開發(fā)商以后拿地時，“分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。如果開發(fā)商拖欠價款，不得參與新的土地出讓交易。2010年1月10日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，簡稱“國11條”，提出要增加保障性住房和普通商品住房有效供給，以差別化的信貸政策和住房稅收政策來抑制投資投機需求，加強風(fēng)險防范和市場監(jiān)管，加強推進保障性安居工程建設(shè)，同時還要落實地方各級人民政府穩(wěn)定市場和加強住房保障的責(zé)任。1月13日，中國人民銀行決定，從2010年1月18日起，提前拉開了貨幣政策收緊的序幕。在國家對房地產(chǎn)市場降溫的政策導(dǎo)向下，浙江省各級政府也相繼出臺政策，調(diào)整部分房地產(chǎn)政策。新的政策基本都以“穩(wěn)”字當(dāng)頭，希望加大住房保障力度，加強市場監(jiān)管，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，防止市場大起大落。1月10日，杭州出臺了《關(guān)于加強保障性住房建設(shè)，支持自住型和改善型住房消費，促進房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》，即“29條新政”。與2008年底的“24條新政策”相比，%總房款或差額房款的形式取代了原來的營業(yè)稅、個人所得稅、契稅的財政補貼，并控制補貼的范圍，以支持自住型、改善型住房需求。4月2日，財政部下發(fā)通知稱，對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策?！　?月7日，國家發(fā)改委發(fā)布2010年經(jīng)濟社會發(fā)展工作重點，要求進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，增加普通商品住房的有效供給，支持普通自住和改善型住房消費，大力整頓房地產(chǎn)市場秩序?！　?月11日，中國銀監(jiān)會主席劉明康表示，銀監(jiān)會要求所有銀行在 6月底之前提交貸款情況的評估報告。銀監(jiān)會表示，銀行不應(yīng)對投機投資購房提供貸款，如無法判斷，則應(yīng)大幅提高貸款的首付款比例和利率水平?！　?月14日，國務(wù)院常務(wù)會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%。另外，對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%?！　?月15日，國務(wù)院公布新一輪遏制部分城市房價過快上漲的新政，被稱為新“國四條”：一、對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；二、對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%，；三、對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利