商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)標(biāo)準(zhǔn)劃分(已修改)
2025-05-25 03:27 本頁面
【正文】 Page 1 Copyright by SUNSTARS 本報告是嚴格保密的 . 商業(yè)業(yè)態(tài) Page 2 Copyright by SUNSTARS 本報告是嚴格保密的 . 業(yè)態(tài)種類 零售業(yè)態(tài) 零售購物型 ?購物中心 ?專賣店 ?超市 ?便利店 ?專業(yè)店 ?倉儲店 ?百貨商店 Page 3 Copyright by SUNSTARS 本報告是嚴格保密的 . 業(yè)態(tài)對比 業(yè)態(tài) 購物中心 百貨商店 超市 專業(yè)店 專賣店 便利店 倉儲店 定義 多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在一個建筑物內(nèi)或一個區(qū)域內(nèi)，向消費者提供綜合性服務(wù)商業(yè)集合體。分市區(qū)、社區(qū)、城郊型 經(jīng)營日用工業(yè)品為主的綜合性零售商店 以顧客自選方式經(jīng)營的大型綜合性零售商場，又稱自選商場 以經(jīng)營某一大類商品為主，且擁有具備豐富專業(yè)知識的銷售人員和提供適當(dāng)售后服務(wù)的零售業(yè)態(tài) 專門經(jīng)營或授權(quán)經(jīng)營某一主要品牌商品為主的零售業(yè)態(tài) 是一種用以滿足顧客應(yīng)急性、便利性需求的零售業(yè)態(tài) 以經(jīng)營生活資料為主的，儲銷一體、批量銷售、實行會員制的商店 規(guī)模 5萬 15萬平米為宜 規(guī)模大，營業(yè)面積在 5000平方米以上 標(biāo)準(zhǔn)超市 :5001500平米 。大型綜合超市 :25005000。超大型 :600010000 具備一定規(guī)模 ,根據(jù)具體市場和產(chǎn)品特性而定 根據(jù)具體經(jīng)營的商品而定 ,一般在 50600平米 面積在 100平方左右 規(guī)模較大 產(chǎn)品 /業(yè)態(tài) 內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超市為核心店，集零售、餐飲、娛樂于一體；核心店面積不超過總面積 80％ 商品結(jié)構(gòu)以服裝、家庭用品為主、種類齊全 以食品為經(jīng)營重點，滿足食品一次性購全 商品結(jié)構(gòu)體現(xiàn)專業(yè)性和深度性，品種豐富，選擇余地大，主營商品占經(jīng)營商品的90％以上 商品結(jié)構(gòu)以著名品牌、大眾品牌為主 以速成食品、飲料、小百貨為主 經(jīng)營范圍廣泛，如食品、日用品、耐用品 零售業(yè)態(tài) (一 ) Page 4 Copyright by SUNSTARS 本報告是嚴格保密的 . 業(yè)態(tài)對比 購物中心 百貨商店 超市 專業(yè)店 專賣店 便利店 倉儲店 客戶 目標(biāo)顧客以流動顧客為主 中高收入人群、客戶來源范圍廣 大眾化消費、客戶來源根據(jù)超市規(guī)模和定位有所不同 客戶覆蓋面廣 針對特定消費人群、經(jīng)濟實力較強 附近居民 購物方式 柜臺銷售和開架銷售相結(jié)合 開架自選、自我服務(wù)、平價銷售、一次結(jié)算的售貨方式 定價銷售和開架面售 定價銷售和開架銷售 開架自選、統(tǒng)一結(jié)算 開架售貨、批量作價 經(jīng)營特色 賣場租賃制；布局統(tǒng)一規(guī)劃，店鋪獨立經(jīng)營；服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂于一體。 賣場租賃制、種類齊全、高毛利 平價銷售、滿足日常用品一次性購全 同類商品大規(guī)模集中式營銷。由賣場租賃發(fā)展到自營 品牌專賣、量小、質(zhì)優(yōu)、高毛利 平價、服務(wù)群眾生活，營業(yè)時間長 零售業(yè)態(tài) (二 ) Page 5 Copyright by SUNSTARS 本報告是嚴格保密的 . 物業(yè)及選址要求 購物中心 選址要素： ?區(qū)位： 中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道； 交通易達性：車稱 1030分鐘 購物人口分析 ?用地經(jīng)濟狀況： 進行可獲得性分析 ?用地物理狀況： 用地形狀：土地完整、規(guī)則、長寬比適當(dāng) 用地平整性：地豎向高差變化不宜過大 用地可進入性：容易進入、無交通堵塞 郊區(qū)用地的視覺可見性 用地周圍狀況 Page 6 Copyright by SUNSTARS 本報告是嚴格保密的 . 購物中心 購物中心 類 型 業(yè) 態(tài) 效 用 主力店 高端百貨、大型超市、家居、建材等 有利影響： 集客能力；品牌效應(yīng)；帶動作用；廣告效應(yīng)；長期租約 不利影響： 租期很長，物業(yè)的后期處置要受限制；主力店的租金非常低；常帶有排他性協(xié)議；與整體的磨合難度大，需防范法律風(fēng)險 次主力店 知名餐飲店、影劇院、大型書店或游樂場所 聚客能力；租金回報遠高于主力店；在營業(yè)時間、管理成本、經(jīng)營靈活性等方面比主力店占有優(yōu)勢 品牌店 飾品、服飾、化妝品等 購物中心盈利最多的部分；可豐富購物中心的功能；個性品牌能聚集各類客源 ?功能組合：集購物、餐飲、娛樂、休閑、運動、旅游、游樂于一體。一些大型的購物中心甚至包含了酒店和辦公的功能。 ?黃金比例： 最佳功能比例是零售、餐飲、娛樂為 52： 18： 30 ?業(yè)態(tài)組合：主力店、次主力店、獨立店。?主力店是恒星，圍繞主力店周邊運行是小行星般的次主力店、品牌店?。 Page 7 Copyright by SUNSTARS 本報告是嚴格保密的 . 百貨商店 代表品牌 新世界 天虹百貨 Page 8 Copyright by SUNSTARS 本報告是嚴格保密的 . 選址基本要求 百貨商店 要 素 要 求 商 圈 城市核心商圈 交通便利 城市人口： 40萬以上 物 業(yè) 要 求 建筑 樓高三層以上 面積 500020220㎡ ，單層面積 5000 平米左右中庭面積 (包含電梯井 )至少 500㎡ 單層店面積： 15,000㎡ 以上 層高 首層層高 5m，二層以上層高 ； 柱距 8m 8m 配套設(shè)施 扶梯、貨梯、中央空調(diào)、消防分區(qū)、卸貨區(qū)；電梯要雙向每層 4部以上，最好有兩部觀光電梯。 樓板承重 450kg/㎡ 停車場 100個 /10000㎡ 合作方式 免租期 1年左右 租賃年限 10— 20年 Page 9 Copyright by SUNSTARS 本報告是嚴格保密的 . 百盛 ?品牌特點 百貨店連鎖營運商 發(fā)展定位 :? 高檔奢侈品? 發(fā)展方針：主攻高端消費市場、高檔名品百貨、時尚百貨 ?顧客定位 中高收入階層 ?發(fā)展?fàn)顩r 目前擁有 30家自營店及經(jīng)營 10家管理店。，業(yè)務(wù)已快速擴張至全國 26個城市 . 已經(jīng)呈現(xiàn)出購物中心的特點。 Page 10 Copyright by SUNSTARS 本報告是嚴格保密的 . 百盛案例 上海九海百盛 上海九海百盛百貨業(yè)態(tài)布局 6F 文化用品、音像制品、大小家電、工藝禮品、家居 . 5F 游戲廣場、美食小吃； 24F 化妝品、男女休閑裝、時裝、包袋、運動用品、內(nèi)衣 1F 皮具、國際化妝品、麥當(dāng)勞、意大利休閑餐廳 銀行； 1F 平價超市 Page 11 Copyright by SUNSTARS 本報告是嚴格保密的 . 新世界 新世界 ?品牌特點 ?市場定位：中高檔路線的 ?目標(biāo)顧客：高雅、時尚的中青年 ?針對不同城市的消費特征而制訂不同的市場策略 ?經(jīng)營戰(zhàn)略 ?高雅、時尚的中高收入階層 ?發(fā)展?fàn)顩r ?分布于全國 20多個大中城市 Page 12 Copyright by SUNSTARS 本報告是嚴格保密的 . 新世界案例 沈陽中華路新世界 沈陽中華路新世界 業(yè)態(tài)布局 6F 家居配飾、家居用品 5F 運動服裝、休閑服飾、童裝、牛仔服飾、女士內(nèi)衣 4F 男士正裝、配飾 3F 少淑女裝、時尚手表 2F 女士職業(yè)裝、女士配飾、化妝品 1F 國際名品、珠寶、名表 1F 男女皮鞋、男女手袋 新世界 Page 13 Copyright by SUNSTARS 本報告是嚴格保密的 . 茂業(yè) ?品牌特點 ?2022年 5月 5日，茂業(yè)國際于香港上市 ?1997年 3月開設(shè)了首家百貨店 ―― 深圳東門店 .公司在珠三角、長三角、西南區(qū)共擁有 15家百貨門店 .中國百貨業(yè)的龍頭 2022年 6月，公司成功收購 A股上市公司成商集團 ?經(jīng)營定位 ?時尚生活方式締造者 ?發(fā)展?fàn)顩r 2022年 01月 2022年 10月 ?四川綿陽店開業(yè) 。 ?江蘇無錫清揚店正式開業(yè) 。2022年 06月 成商集團完成股權(quán)分置改革 。 Page 14 Copyright by SUNSTARS 本報告是嚴格保密的 . 太平洋百貨 ?品牌特點 ?太平洋 SOGO百貨集團秉持 ?改革、速度、挑戰(zhàn)? 的經(jīng)營行動方針，以專業(yè)、系統(tǒng)的管理制度。全力投資開拓百貨事業(yè)連鎖規(guī)模，未來將更積極在全國各城市開拓新店。 ?經(jīng)營定位
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