江蘇某房地產(chǎn)整合策劃方案(已修改)
2025-05-25 02:12 本頁面
【正文】 江蘇昆山房地產(chǎn)《XX商業(yè)廣場》整合策劃方案《XX商業(yè)廣場》整合策劃方案目 錄一、 江蘇XX房地產(chǎn)市場發(fā)展概述◎ XX的房地產(chǎn)隨著XX市的經(jīng)濟攀升得到迅速的發(fā)展，XX市1998年、?！?XX市商品房施工面積1998和1999年基本持平，；，%，2001年增幅最為明顯?！?隨著住房制度的改革和深化，?！?自去年來XX市的房地產(chǎn)價格持續(xù)上揚，樓市出現(xiàn)了空前的火爆。有些項目剛剛破土動工，預定者已蜂擁而至，據(jù)統(tǒng)計商品房價格上升值為2000年的1800元/平米攀升到2001年的2300元/平米，增幅達27%，大大超過了13%的年均增幅，一些樓盤甚至漲幅達到每平米千元以上。分析：房價的大幅上揚，預示著XX居民已經(jīng)開始將房地產(chǎn)作為投資的重要渠道，但也預示著昆山的房地產(chǎn)市場存在一些少量的泡沫成分，主要表現(xiàn)在：；，居住以不是昆山主要矛盾；；，自2001年后的人為因素導致房價上漲因素較多；那么，以上泡沫的成分的存在是否影響未來XX房地產(chǎn)的價格走勢？我們認為短期內(nèi)（5年內(nèi)）不會影響，這主要及與以下理由：、蘇州的門庭、長江大三角的喉結，其作為重要外資投資區(qū)域的優(yōu)勢不會改變。因此，保障地產(chǎn)升值的主要動能：資金、人流將繼續(xù)存在；，蘇州的2/3，因此還有價格的上升余地；而上海申博成功，帶動遷移資金流動，離上海最近的XX肯定得到惠顧；XX本地企業(yè)也會意識到即將到來的投資高潮，從投資環(huán)境和和成本分析的角度看，XX已較蘇州有更大優(yōu)勢，勢必在XX打下堅實基礎；，有了可持續(xù)發(fā)展的基礎，那么房地產(chǎn)的投資回報也就有了保障，除非周邊市場（上海、南京）發(fā)生重大轉折，XX房地產(chǎn)市場將保持原有運行軌跡；，成為導致樓價提升的原因；，也市樓價上漲的原因之一。昆山市商業(yè)概況：◎ 商業(yè)業(yè)態(tài)XX經(jīng)濟以“外向型”為主，第三產(chǎn)業(yè)比重不斷增長，商業(yè)發(fā)展呈蒸蒸日上之勢。XX的商業(yè)是以老城區(qū)為基礎向四周不斷延伸，市場滲透力極強，表現(xiàn)為以沿街一條線的形式呈“條狀商業(yè)帶”格局，目前，商業(yè)體系仍以人民路商業(yè)中心為主，整體發(fā)展屬于“第二代商業(yè)”業(yè)態(tài)?！?商業(yè)特征◎商業(yè)核心區(qū)相對較為集中，但就城市各區(qū)域的發(fā)展需求來說商業(yè)區(qū)域相對偏少，目前僅以“人民路”和“亭*路”為主，且“亭*路”商業(yè)繁華程度較弱；◎商業(yè)表現(xiàn)形式以沿街鋪面為主，城市整體缺乏具有一定規(guī)模的集購物、休閑、娛樂為一體的綜合性商業(yè)場所；◎商業(yè)層次相對較低，市場缺乏高檔性、主導性以及綜合性的商業(yè)氛圍；◎商鋪經(jīng)營的靈活性導致商業(yè)的經(jīng)營缺乏統(tǒng)一性，商業(yè)氛圍的形成僅依靠市場的調(diào)節(jié)由經(jīng)營者自發(fā)形成，商鋪的換租率表現(xiàn)頻繁?！?商鋪市場◎市場供應量增大，市場投放集中。在售項目80%以上均有商業(yè)鋪面，各項目對于商鋪產(chǎn)品目前只做意向登記，沒有明確的市場報價，開盤時間不約而同地定在12月份；◎商鋪投資意識強烈，需求市場旺盛。今年上半年，%，交易量呈火爆之勢，比去年同期翻了一倍還多，創(chuàng)歷史最高水平；◎從產(chǎn)品方面來看，以獨立商鋪為主，商鋪開間45米居多，進深一般在10米以上，以14米居多。出售方式均為一二層整體（上下層價格相同）出售，市場均價為8000元/?O左右。二、 市場消費心理2000年2002年XX房地產(chǎn)市場主要客戶群分析：◎ 改善住房條件的本地客戶◎ 外省市在昆山經(jīng)商的民營企業(yè)主、個體勞動者◎ 合資企業(yè)及臺資企業(yè)的臺籍干部◎ 外資企業(yè)主管和白領階層◎ 近兩年存在部分浙江企業(yè)和個人投入大量資金炒作昆山樓盤◎ 來自全國各地及境外的投資客商（臺灣最大的半導體企業(yè)臺機電入駐上海、臺聯(lián)電入住蘇州必將帶動相關產(chǎn)業(yè)下游廠家紛紛在周邊設廠，并延伸至房地產(chǎn)業(yè)）消費者項目認知程度概況◎ 消費者90%采取銀行按揭貸款的方式買房，因此比較認可樓花預售的方式；◎ 消費者注意因素依次為：價格、樓盤質量設計、環(huán)境、出租率、地產(chǎn)商實力、物業(yè)管理；◎ 消費者普遍對樓盤買賣的各項國家規(guī)定比較忽視，很少注意開發(fā)商五證是否齊全。三、 區(qū)域價格及決定因素1. 昆山市各區(qū)域樓盤售價市中心區(qū)平均價： 多層2900元
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