【正文】 洋房及類低密度住宅產(chǎn)品 專題研究 2022年 6月 2 類低密度住宅產(chǎn)品 1 洋房住宅產(chǎn)品 Townhouse產(chǎn)品 經(jīng)濟(jì)型小獨(dú)棟產(chǎn)品 洋房產(chǎn)品的定義與特征 洋房產(chǎn)品的價(jià)值分析 常見洋房產(chǎn)品的分類 Townhouse定義與特征 Townhouse價(jià)值分析 Townhouse常見溢價(jià)方式 規(guī)避小獨(dú)棟產(chǎn)品缺陷的手段 小獨(dú)棟產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)建議 專 題 內(nèi) 容 小獨(dú)棟產(chǎn)品的界定 2 類低密度住宅產(chǎn)品 1 洋房住宅產(chǎn)品 Townhouse產(chǎn)品 經(jīng)濟(jì)型小獨(dú)棟產(chǎn)品 洋房產(chǎn)品的定義與特征 洋房產(chǎn)品的價(jià)值分析 常見洋房產(chǎn)品的分類 Townhouse定義與特征 Townhouse價(jià)值分析 Townhouse常見溢價(jià)方式 規(guī)避小獨(dú)棟產(chǎn)品缺陷的手段 小獨(dú)棟產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)建議 小獨(dú)棟產(chǎn)品的界定 花園洋房產(chǎn)品在住宅解決方案中的常見角色 1）低密度社區(qū)中作少量補(bǔ)充，以平衡整體容積率。 2）成熟郊區(qū)化板塊中的經(jīng)濟(jì)性產(chǎn)品。 3）成熟城市板塊中的改善型產(chǎn)品。 4）陌生區(qū)大盤的創(chuàng)新型產(chǎn)品 洋房的實(shí)質(zhì)： 從建筑形式角度，洋房的概念具有一定的模糊性，其在本質(zhì)上仍然屬于集合住宅的范疇。相對于普通多層，洋房產(chǎn)品在居住品質(zhì)上得到了明顯的提升，因而獲得相對獨(dú)立的市場站位。 洋房的特征 ——品質(zhì)提升關(guān)鍵詞 ： 1）內(nèi)： 情景 ——往往具有更大的面寬和平層面積，在舒適度提升的基礎(chǔ)上，通過獨(dú)特的入戶方式以及入戶花園、大露臺、景觀餐廳等情景空間的加入，突出了生活方式的豐富和從容，甚至能夠一定程度上“模擬”別墅生活“有天有地”、“獨(dú)立私密”等特征。 2）外： 花園 ——社區(qū)往往擁有更好的景觀條件，加上產(chǎn)品觀景面的擴(kuò)大（面寬）和觀景層次的增加（露臺等），住宅與景觀的結(jié)合更加緊密。 3）形： 洋房 ——產(chǎn)品形象提升，或者表現(xiàn)為用材的考究和工藝的精致，更多的則表現(xiàn)為豐富的建筑形態(tài)和立面細(xì)節(jié)，使得住宅面貌煥然一新，與普通多層形成明顯差異 洋房產(chǎn)品的定義與特征 2 類低密度住宅產(chǎn)品 1 洋房住宅產(chǎn)品 Townhouse產(chǎn)品 經(jīng)濟(jì)型小獨(dú)棟產(chǎn)品 洋房產(chǎn)品的定義與特征 洋房產(chǎn)品的價(jià)值分析 常見洋房產(chǎn)品的分類 Townhouse定義與特征 Townhouse價(jià)值分析 Townhouse常見溢價(jià)方式 規(guī)避小獨(dú)棟產(chǎn)品缺陷的手段 小獨(dú)棟產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)建議 小獨(dú)棟產(chǎn)品的界定 花園洋房的價(jià)值實(shí)現(xiàn)是基于對普通多層產(chǎn)品的超越和提升。而這種超越和提升是在 “ 建筑形式并未根本改變”的限制條件下、向著別墅產(chǎn)品方向作出的一定傾斜。 入戶方式開始趨于“私有” 目前市場上的花園洋房產(chǎn)品，可以通過建筑細(xì)節(jié)的處理讓 1~2層的住 戶獲得相對獨(dú)立的入口，從而打破了集合住宅“單元”的概念，專屬感有了很大提升。 典型案例： ——天津萬科水晶城的南入戶情景洋房。 居住空間前所未有的“豐富多元” 空間的“豐富性”主要表現(xiàn)在“情趣空間”和“觀景空間”在居住空間中的比重明顯增加： 前者突破了功能導(dǎo)向的窠臼，賦予生活更多的自由度和可能性，激發(fā)了消費(fèi)者的場景聯(lián)想。后者密切了居住空間內(nèi)外間聯(lián)系，對自然資源的享有更加充 洋房產(chǎn)品的價(jià)值分析 造型特質(zhì)從“整體”走向“細(xì)節(jié)” 集合住宅的立面造型體現(xiàn)出“整體性”的特點(diǎn)，體量感、韻律感、挺拔感成為形象塑造的關(guān)鍵； 而自花園洋房開始，建筑形象開始“碎”了 ——層次的豐富、形體的錯(cuò)落、細(xì)節(jié)的精致、材料穿插，呈現(xiàn)與普通集合住宅明顯的差異。 “院落感”的價(jià)值開始體現(xiàn) 一方面，由于建筑高度的降低帶來樓間距的降低，組團(tuán)的空間尺度更加親切；另一方面，社區(qū)環(huán)境的景觀質(zhì)量在上升，建筑立面的細(xì)節(jié)與層次也更加豐富，組團(tuán)的內(nèi)聚性加強(qiáng)；所以，組團(tuán)空間的重要性開始體現(xiàn)，也更容易營造院落感的社區(qū)空間體驗(yàn)。 典型案例 ——萬科 西山庭院中整體社區(qū)的形式感與組團(tuán)空間的院落感并重； ——綠城系的洋房產(chǎn)品標(biāo)榜“先有花園，后有房子”，不追求圖面形式，以空間實(shí)感動(dòng)人。 洋房產(chǎn)品的價(jià)值分析 洋房產(chǎn)品社區(qū)空間 ——關(guān)鍵詞 : 親地、親景、院落感 洋房產(chǎn)品的價(jià)值分析 洋房產(chǎn)品形象 ——關(guān)鍵詞 : 層次、錯(cuò)落、細(xì)節(jié)、風(fēng)格化 洋房產(chǎn)品的價(jià)值分析 2 類低密度住宅產(chǎn)品 1 洋房住宅產(chǎn)品 Townhouse產(chǎn)品 經(jīng)濟(jì)型小獨(dú)棟產(chǎn)品 洋房產(chǎn)品的定義與特征 洋房產(chǎn)品的價(jià)值分析 常見洋房產(chǎn)品的分類 Townhouse定義與特征 Townhouse價(jià)值分析 Townhouse常見溢價(jià)方式 規(guī)避小獨(dú)棟產(chǎn)品缺陷的手段 小獨(dú)棟產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)建議 小獨(dú)棟產(chǎn)品的界定 以綠城產(chǎn)品為代表 ———““花園化洋房””路線 以萬科情景洋房系列為代表 ———““情景化洋房””路線 以萬科寬景 House為代表 ———““疊拼化洋房””路線 ? 目前市場上常見的洋房類產(chǎn)品大致可以分為三類，也代表了“多層別墅化”的三個(gè)階段： 上承多層產(chǎn)品 空間情景化 下啟類低密度產(chǎn)品 常見洋房產(chǎn)品的分類 綠城 ?長沙桂花城為低樓層、低密度、低容積率、高綠化率的大型現(xiàn)代化高尚生活園區(qū) 總體規(guī)劃通過一定規(guī)模的中心花園和圍合錯(cuò)落的組團(tuán)院落，營造層次極為豐富的綠地景觀系統(tǒng) 、組團(tuán)化為空間布局的基本原則，依照東向和南向兩個(gè)入口動(dòng)線的延續(xù)，小區(qū)分為大致均衡的四大組群，共享中心開放景觀 來交通干擾的外部空間，結(jié)合景觀的設(shè)計(jì)，形成為住戶服務(wù)的室外休閑和活動(dòng)的場所 ，通過社區(qū)空間氛圍營造、建筑群落關(guān)系處理、綜合商業(yè)設(shè)施安排、人車分流交通組織等，營造出“大社區(qū)－小住區(qū)”的兩級布置的六大組團(tuán)聚落空間 社區(qū)景觀看似自由隨意，實(shí)則精心經(jīng)營，與樓座布局形成良好的呼應(yīng) ，通過建筑的 圍合，通廊的圍合、景觀的圍 合，最終形成一種院落套院落 的圍合感覺，從而提高了住戶 的安全感及私密性，富有生活 意趣。 ，在圍合的庭院中，園 林和建筑合一，四季植物呈現(xiàn) 出來時(shí)間的流動(dòng)和生命的變化 延續(xù)。 ，綠城 ? 桂花城著力于塑造一個(gè)步行的 社區(qū)，中心綠地、組團(tuán)花園、 廣場等整個(gè)社區(qū)活動(dòng)空間都可 以通過步行來實(shí)現(xiàn)，而人性尺 度的把握上則控制在 200、 300 米的步行距離內(nèi)。 通廊圍合 建筑圍合 不以規(guī)