【正文】 目 錄一、基本概況…………………………………………………………………………4爭創(chuàng)優(yōu)勢………………………………………………………………………5完善施工設(shè)計(jì)…………………………………………………………………6管理特點(diǎn)………………………………………………………………………6組織架構(gòu)圖……………………………………………………………………7擬派主要管理人員……………………………………………………………7二、物業(yè)管理整體設(shè)想、策劃與分項(xiàng)管理方案……………………………………8（一）整體設(shè)想………………………………………………………………………………………8弘揚(yáng)一種全新的服務(wù)管理理念……………………………………………8實(shí)現(xiàn)兩個雙贏的管理目標(biāo)…………………………………………………8依據(jù)三項(xiàng)管理原則實(shí)現(xiàn)三大保證…………………………………………9突出四個管理服務(wù)重點(diǎn)…………………………………………………10創(chuàng)造企業(yè)管理服務(wù)五大特色……………………………………………10（二）策劃………………………………………………………………………11管理方式…………………………………………………………………11服務(wù)中心機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員配備、培訓(xùn)及管理…………………………13（1）、景區(qū)物業(yè)服務(wù)中心組織機(jī)構(gòu)圖……………………………………13（2）、景區(qū)物業(yè)服務(wù)中心人員配備表……………………………………14（3）、擬配備本項(xiàng)目的設(shè)備清單…………………………………………15（4）、培訓(xùn)與管理…………………………………………………………16（5）、人員管理……………………………………………………………18（三）分項(xiàng)管理方案…………………………………………………………21安全防范管理方案……………………………………………………21消防管理方案…………………………………………………………24清潔方案………………………………………………………………26亭廊、設(shè)施設(shè)備管理方案……………………………………………30河、渠、池塘管理方案………………………………………………37財(cái)務(wù)管理方案…………………………………………………………39質(zhì)量管理方案…………………………………………………………40人力資源管理方案……………………………………………………40景區(qū)文化建設(shè)…………………………………………………………41檔案建立與管理………………………………………………………421物業(yè)管理各項(xiàng)指標(biāo)承諾及措施………………………………………431增收節(jié)支措施…………………………………………………………45三、相關(guān)制度………………………………………………………………………47親水區(qū)安全管理規(guī)定…………………………………………………………47燒烤區(qū)管理制度………………………………………………………………49物業(yè)公司管理制度……………………………………………………………52秩序維護(hù)員管理制度…………………………………………………………59保潔工作方案…………………………………………………………………61保潔管理制度…………………………………………………………………66 值班組長交接班制度………………………………………………………69 保潔組長崗位職責(zé)…………………………………………………………70 保潔員崗位職責(zé)……………………………………………………………70 道路保潔管理制度…………………………………………………………71 保潔人員管理制度…………………………………………………………71綠化保養(yǎng)制度…………………………………………………………………72綠化養(yǎng)護(hù)工工作職責(zé)…………………………………………………………72市政養(yǎng)護(hù)管理制度……………………………………………………………73河道保潔管理制度……………………………………………………………73物業(yè)維修工作方案……………………………………………………………74四、管理工具表單附錄………………………………………………………………79附表1：秩序維護(hù)隊(duì)日報(bào)表……………………………………………………79附表2：夜班查崗記錄…………………………………………………………80附表3：秩序維護(hù)隊(duì)會議記錄…………………………………………………81附表4：會議簽到表……………………………………………………………82附表5：培訓(xùn)申請單……………………………………………………………83附表6：秩序維護(hù)執(zhí)勤表………………………………………………………84附表7：秩序維護(hù)突發(fā)（重大）事件記錄表…………………………………85附表8：秩序維護(hù)員 月份好人好事統(tǒng)計(jì)表………………………86附表9：秩序維護(hù)員 月份違規(guī)違紀(jì)考核表………………………87附表10：秩序維護(hù)工作班檢表………………………………………………88附表11：隊(duì)長巡查記錄表……………………………………………………89附表12：消防器材檢查表……………………………………………………90附表13：消防演練記錄表……………………………………………………91附表14：員工考勤表…………………………………………………………92附表15：員工請假條…………………………………………………………93附表16：加班申請表…………………………………………………………94附表17：秩序維護(hù)人員月度考核表…………………………………………95附表18：秩序維護(hù)人員考核分?jǐn)?shù)單…………………………………………98附表19：秩序維護(hù)人員考核匯總表…………………………………………99附表20：秩序維護(hù)部綜合檢查記錄…………………………………………99附表21：秩序維護(hù)部整改通知………………………………………………100附表22：保潔工作檢查記錄表………………………………………………101附表23：保潔人員考核表……………………………………………………102一、基本情況惠水縣好花紅鄉(xiāng)位于惠水縣中南部，蜿蜒的漣江河從田野中穿越而過，六萬畝漣江大壩的南部就坐落于比。全鄉(xiāng)總面積88平方公里。好花紅是通往羅甸，廣西南下道道必經(jīng)的重要鄉(xiāng)鎮(zhèn)之一，具有得天獨(dú)厚的自然優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢；民族風(fēng)情濃郁；旅游業(yè)具有很好的開發(fā)前景。金錢桔是好花紅鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中強(qiáng)項(xiàng)特色產(chǎn)業(yè)。好花紅鄉(xiāng)盛產(chǎn)大米、桔子、土煙、辣椒、茶葉、蔬菜等，是全縣商品糧食基地之一。特別是香、色俱佳的金錢桔—一牛肉紅以其皮薄、肉嫩，味香、少核無核，色澤鮮紅，營養(yǎng)豐富而馳名省內(nèi)外，曾出口東南亞等國家和地區(qū)，具有較強(qiáng)的開發(fā)潛力。好花紅鄉(xiāng)擁有廣闊的水域，美麗的漣江河形成了一道碗蜒曲折亮麗的風(fēng)景線，獨(dú)具一格的布寨門，古樸濃郁寧民族風(fēng)情，反映了好花紅鄉(xiāng)古老而濃郁的民族文化，催化的了全鄉(xiāng)民族風(fēng)情旅游業(yè)的興起。民歌盛行。人民勤勞、好客，好花紅鄉(xiāng)是唱響祖國各地《好花紅》民歌的寶源地，人民勤勞，善良，好客，如今的《好花紅》民歌，已唱遍了貴州，唱遍了祖國大江南北，為提高好花紅故鄉(xiāng)的知名度，拉動好花紅鄉(xiāng)的經(jīng)濟(jì)和各項(xiàng)建設(shè)事業(yè)的快速發(fā)展起到了積極的推動作用。好花紅鄉(xiāng)村旅游區(qū)位于惠水縣城南17公里的漣江河畔，景區(qū)總面積約5平方公里，布依族人口占總?cè)丝诘?6%，是一個集“鄉(xiāng)村回歸游、民族文化游、電子商務(wù)游、農(nóng)耕體驗(yàn)游、康體休閑游、農(nóng)業(yè)觀光游”“六游”為一體的鄉(xiāng)村旅游示范景區(qū)。景區(qū)內(nèi)，山水田園，桔果飄香；百年古寨，曲徑通幽；布依兒女能歌善舞，民風(fēng)醇厚；布依人家，演繹遺風(fēng)古俗。2015年被評為“黔南州最美鄉(xiāng)村旅游區(qū)”。本方案是根據(jù)花紅風(fēng)景區(qū)資料獲取信息，并通過我物業(yè)管理、環(huán)衛(wèi)隊(duì)負(fù)責(zé)人現(xiàn)場勘察，實(shí)地了解了物業(yè)概況。我們通過對景區(qū)物業(yè)資料的認(rèn)真深刻了解，根據(jù)風(fēng)景區(qū)的特點(diǎn)，結(jié)合專業(yè)物業(yè)管理的操作理念，以及物業(yè)管理服務(wù)的延伸服務(wù)的理念而編制本物業(yè)管理方案。本物業(yè)管理方案根據(jù)我們管理物業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)，從整體設(shè)想、管理模式、組織架構(gòu)、管理制度、達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)計(jì)劃及實(shí)施、景區(qū)文化、管理費(fèi)用收支預(yù)算等多方面作出統(tǒng)籌策劃，提出本公司的管理目標(biāo)和承諾指標(biāo)。爭創(chuàng)管理優(yōu)勢我們將認(rèn)真貫徹國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》，堅(jiān)持只有學(xué)習(xí)才能理解，只有在理解的基礎(chǔ)上，才能做好宣傳貫徹工作的方法。要身先垂范，規(guī)范自生和企業(yè)的行為。我們將充分利用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)到物業(yè)管理之中，根據(jù)好花紅風(fēng)景區(qū)特點(diǎn)，將逐步提高物業(yè)管理的科技含量，從停車管理、檔案管理、游人管理、設(shè)備管理到于客戶溝通、交流以及實(shí)現(xiàn)企業(yè)形象設(shè)計(jì)和宣傳都通過網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行，使物業(yè)管理更上一個臺階。我們具有豐富的管理信息資源和人力資源。在好花紅風(fēng)景區(qū)物業(yè)管理方面，服務(wù)中心將充分利用公司的人力資源和管理信息資源，同時可將可能出現(xiàn)的疑難問題提交公司共同研究探討并提出適合好花紅風(fēng)景區(qū)客觀情況的解決問題的方案。在長期市場競爭中鍛煉和物業(yè)管理服務(wù)中，我們力求打造一支高素質(zhì)的管理和服務(wù)隊(duì)伍，建立了“把你的物業(yè)當(dāng)作我的家業(yè)，以我的精心換的你的稱心”、“您的好保姆、好管家、好朋友”的管理服務(wù)理念，建立了全面有效的管理體制和方便、便利、全方位為客戶服務(wù)的運(yùn)作模式，形成了制度化、標(biāo)準(zhǔn)化、人性化、專業(yè)化、市場化、及靈活的管理機(jī)制。成熟可靠的智能化安全保障體系，完善的管理制度以及有紀(jì)律嚴(yán)明保安隊(duì)伍，實(shí)施了人防、技防相結(jié)合的保安管理系統(tǒng)，保障了物業(yè)安全運(yùn)行。我們具有舉辦豐富多彩的景區(qū)文化活動經(jīng)驗(yàn)。我們認(rèn)為：舉辦景區(qū)文化活動不僅是客戶與物業(yè)公司的溝通，也是客戶與客戶之間、客戶與游客、社會之間的溝通橋梁；她不僅豐富了景區(qū)文化生活。我公司在所管理轄區(qū)，每年都多次適時舉辦豐富多彩的活動，如員工才藝大賽、中秋節(jié)猜謎晚會、元旦、慶新年活動等，同時設(shè)立閱覽室、健身活動場所等，提高景區(qū)的文化生活水平。完善施工設(shè)計(jì) 我們將以物業(yè)管理和客戶的角度，通過審視建筑、機(jī)電設(shè)備及裝飾方案和施工圖紙，及時提出各種有利于日后發(fā)揮各項(xiàng)綜合設(shè)計(jì)使用功能和物業(yè)管理的意見和建議，達(dá)到完善設(shè)計(jì)、節(jié)約投資和方便管理之目的。專業(yè)技術(shù)支援 我們不僅具備有各類優(yōu)秀的專業(yè)物業(yè)管理和工程管理人員，而且擁有物業(yè)管理專業(yè)的各項(xiàng)專業(yè)服務(wù)和合作伙伴，隨時可提供各項(xiàng)咨詢、清潔、園林綠化、工程技術(shù)和保安等各方面的技術(shù)支援。一站式服務(wù) 客戶、游客只需將他的需求告訴我公司任何一位員工，都將迅速、進(jìn)入一套嚴(yán)密、高效的處理程序，以其為客戶、游客提供最為便捷之服務(wù)。科普宣傳 開展多種形式的消防、治安防范培訓(xùn)或宣傳，使游覽的市民、員工了解到安全防范的基本常識，提高安全防范的意識。氛圍管理服務(wù) 針對好花紅風(fēng)景區(qū)的特點(diǎn)，我公司擬從外圍入手，由外及里，開展“氛圍營造”工程。有序的車輛行駛、停放管理到位等。管理特點(diǎn)我們通過在好花紅千戶布依寨3年多的物業(yè)管理服務(wù)過程中積累了豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，同時也形成具有自身特色的管理模式和管理手段，形成了人性化和諧物業(yè)管理特色：即100%客戶、用戶第一。當(dāng)物業(yè)管理公司與客戶、用戶需求出現(xiàn)矛盾時，我公司首先考慮到的是客戶、用戶利益，用科學(xué)的頭腦為客戶、用戶服務(wù)，用科學(xué)的服務(wù)讓客戶、用戶滿意。我們提倡的是員工與客戶、用戶一家親，倡導(dǎo)客戶、用戶是我們的至親，以自己的專業(yè)和服務(wù)贏得尊重。有求必應(yīng)、有問必答。不論是誰，一旦接到客戶的求助，一定要及時應(yīng)答，能處理的馬上解決，專業(yè)問題移交相關(guān)部門，并負(fù)責(zé)對該問題的全過程的跟蹤監(jiān)督執(zhí)行。傾聽客戶、用戶的心聲，時刻觀察和分析客戶、用戶對物業(yè)管理服務(wù)的需求和欲望，不斷超越客戶、用戶日益增長的服務(wù)需求，及時做好延伸服務(wù)的策劃，一旦時機(jī)成熟，適時推出。以專業(yè)為基礎(chǔ)，提供個性化服務(wù)。根據(jù)好花紅風(fēng)景區(qū)具體實(shí)際，適時推出商務(wù)服務(wù)、特約服務(wù)等，創(chuàng)造休閑的、環(huán)保的、舒適的、溫馨的物業(yè)管理模式。組織架構(gòu)圖按統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分級管理的原則，公司內(nèi)部管理架構(gòu)如下圖所示： 景區(qū)管理部門物業(yè)公司電商產(chǎn)業(yè)園物管處遠(yuǎn)洋大廈顧問管理遠(yuǎn)洋大廈顧問管理物業(yè)服務(wù)中心辦公室財(cái)務(wù)部環(huán)衛(wèi)隊(duì)綠化工程設(shè)備部慢行系統(tǒng)管理處市民廣場物管處游客停車區(qū)管理處遠(yuǎn)洋大廈顧問管理遠(yuǎn)洋大廈顧問管理市場發(fā)展部擬派主要管理人員風(fēng)景區(qū)服務(wù)中心經(jīng)理，其余員工待景區(qū)服務(wù)中心進(jìn)駐前確定。工作人員的配備 、管理人員配備原則：管理人員配備主要由公司內(nèi)部選拔或外部招聘。 、操作人員配備：操作人員的配備年齡上要求保安50歲以下，保潔55歲以下，以本地人為主，需要有較強(qiáng)的責(zé)任心和溝通能力、有耐心和愛心、身體健康、體貌端正，技術(shù)人員具有相關(guān)上崗證書，有類似工作經(jīng)驗(yàn)。二、物業(yè)管理整體設(shè)想、策劃與分項(xiàng)管理方案（一）整體設(shè)想我們建議把整個景區(qū)由現(xiàn)在的開放式轉(zhuǎn)為閉而不封（游客亦可免費(fèi)自由進(jìn)出景區(qū)但須由規(guī)定的通道出入）式的管理，合理規(guī)劃景區(qū)出入口。這樣將有利于充分發(fā)揮景區(qū)管理，也更能為游客提供統(tǒng)一合理的服務(wù)，也有利于提升景區(qū)品牌。1．弘揚(yáng)一種全新的服務(wù)管理理念在好花紅風(fēng)景區(qū)的物業(yè)管理中，堅(jiān)持以人為本的和諧物業(yè)服務(wù)管理理念。要以客戶為中心，以客戶的利益為半徑，以客戶滿意為管理的出發(fā)點(diǎn)和歸宿點(diǎn)。為充分體現(xiàn)開發(fā)區(qū)創(chuàng)造一座“欣賞、品位、尊貴”物業(yè)的開發(fā)初衷，延續(xù)高水準(zhǔn)的生活居住理念，我們將堅(jiān)持管理來不得半點(diǎn)松懈，服務(wù)來不得半點(diǎn)疏忽，既“服務(wù)第一、管理從嚴(yán)” 的原則，專業(yè)管理與游客自治自律相結(jié)合的原則和物業(yè)管理為主、多種經(jīng)營的原則，寓服務(wù)于管理之中，堅(jiān)持以客戶的利益為前提，對景區(qū)實(shí)施科學(xué)的管理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并在現(xiàn)有的管理經(jīng)驗(yàn)及管理資源的基礎(chǔ)上，不斷調(diào)整與景區(qū)實(shí)際需求相符的管理模式，營造溫馨、舒適、安全、便捷的休閑氛圍，不斷進(jìn)取開拓，使廣大客戶員工、游客真切地感受到高品位物業(yè)服務(wù)所帶來的新生活、新理念，實(shí)施物業(yè)保值增值。2. 實(shí)現(xiàn)兩個雙贏的管理目標(biāo)通過對景區(qū)的物業(yè)管理，我公司將