【正文】 凱悅大酒店投資建設(shè)項目可行性研究報告 1凱悅大酒店投資建設(shè)項目可行性研究報告目 錄第一章 總論 1 項目概況 1 項目承辦單位概況 1 項目背景和建設(shè)的必要性 2 項目申請報告編制的依據(jù)和研究范圍 4 報告結(jié)論 5 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 7第二章 投資環(huán)境分析及行業(yè)準(zhǔn)入 9 項目與相關(guān)規(guī)劃關(guān)系 9 產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準(zhǔn)入 13第三章 酒店業(yè)市場分析 17 總體概況 17 某酒店市場分析 18 我國酒店業(yè)發(fā)展趨勢 19 未來3年酒店用品市場銷售額預(yù)測 23第四章 項目選址及土地利用 25 項目選址 25 建設(shè)條件 25 土地利用 28 項目選址方案評價 28第五章 項目定位與建設(shè)方案 30 項目定位 30 項目建設(shè)方案 31第六章 公用工程方案 36 給排水 36 供電 38 供暖 41 弱電系統(tǒng) 41 消防設(shè)計 42 44第七章 環(huán)境和生態(tài)影響分析 46 環(huán)境保護(hù) 46 環(huán)境生態(tài) 46 環(huán)境保護(hù)政策 48 水土保持 51第八章 節(jié)能及綜合利用 53 節(jié)能 53 可采取的節(jié)能措施 54第九章 組織結(jié)構(gòu)與經(jīng)營管理 55 組織機(jī)構(gòu) 55 經(jīng)營管理模式 55 項目定員 56 人員培訓(xùn) 56第十章 項目實施進(jìn)度初步安排 57第十一章 投資估算與資金籌措 58 投資估算 58 資金籌措 61 資金使用計劃 61第十二章 財務(wù)評價與社會效益分析 63 財務(wù)分析 63 盈利能力分析 65 不確定性分析 66 社會效益預(yù)測 67 社會影響分析 68 結(jié)論 69附件：企業(yè)營業(yè)執(zhí)照項目用地規(guī)劃平面圖69第一章 總論 項目概況項目名稱：某凱悅大酒店建設(shè)項目承辦單位：某酒店有限公司承辦單位法人代表： 項目負(fù)責(zé)人： 項目建設(shè)地址：某酒店有限公司位于某市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)發(fā)大道和香山路交叉口，東南臨江濱綠廊，西靠香山路，北至經(jīng)發(fā)大道，用地面積47945平方米。項目建設(shè)內(nèi)容：項目規(guī)劃用地47945平方米，總建筑面積87500平方米（包括地下30000平方米）。建設(shè)客房和套房500間，共28200平方米；宴會及會議：3700平方米；餐飲及供應(yīng)：4200平方米；多功能別墅10000平方米；地下車位和設(shè)備用房：30000平方米；其余配套用房：11400平方米。經(jīng)營期限：酒店經(jīng)營期限為50年 項目承辦單位概況本項目的承辦單位為某酒店有限公司，該公司由（香港）某國際投資有限公司投資創(chuàng)辦的外資公司，該公司的法定地址為某經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)。(香港)某國際投資有限公司注冊資本為3000萬美元，以美元現(xiàn)匯投入。經(jīng)營年限：伍拾年某酒店有限公司高級管理人員名單：投資者基本情況如下：注冊地址： 現(xiàn)任董事： 項目背景和建設(shè)的必要性“十五”時期，是某綜合實力顯著增強(qiáng)、社會事業(yè)全面發(fā)展、城市美譽(yù)度日益提升的重要時期。5年來，某堅持專業(yè)市場主體地位，以專業(yè)市場的發(fā)展提升，推進(jìn)工業(yè)化、城市化、國際化，實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、經(jīng)濟(jì)社會協(xié)調(diào)發(fā)展、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和諧發(fā)展?！笆濉逼谀?，某實現(xiàn)人均地方生產(chǎn)總值5500美元，完成財政總收入35億元；綜合實力居全國百強(qiáng)縣市第15位，城市綜合競爭力列浙江省縣級市首位。某與全國其他經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市（縣）相比，一個顯著區(qū)別是，某的快速發(fā)展除了自身不斷做強(qiáng)做大之外，還能夠十分有力地帶動周邊地區(qū)的快速發(fā)展，尤其在建設(shè)浙中城市群中的作用日益突出。一是某市場已經(jīng)成為周邊地區(qū)中小企業(yè)開拓國內(nèi)外市場的重要平臺。僅金華地區(qū)就有1萬多名經(jīng)營戶在某市場經(jīng)商，6萬多家企業(yè)與某市場建立緊密業(yè)務(wù)聯(lián)系，浦江水晶、磐安仿古相框、蘭溪毛巾、永康五金產(chǎn)品、武義文體用品等，通過某市場源源不斷地銷往國內(nèi)外市場。2005年義博會專門設(shè)立“山海協(xié)作專區(qū)”，搭建區(qū)域協(xié)作發(fā)展平臺。二是推進(jìn)產(chǎn)業(yè)分工，實現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)。近年來某與周邊地區(qū)開展的較大合作項目百余項，輸出資金20億元。周邊地區(qū)的工業(yè)開發(fā)區(qū)吸引某企業(yè)紛紛入駐，對某市場的產(chǎn)業(yè)支撐作用日益明顯。三是大力發(fā)展來料加工業(yè)，推進(jìn)充分就業(yè)。目前某市場為周邊地區(qū)提供的直接就業(yè)崗位6萬多個。通過發(fā)展來料加工，2005年某市場為周邊地區(qū)25萬名群眾提供來料加工業(yè)務(wù)，輸出來料加工費10億元以上。四是舉辦“某論壇”，形成加強(qiáng)區(qū)域交流合作新機(jī)制?！笆晃濉睍r期，是實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會目標(biāo)的攻堅階段，也是某建設(shè)國際性商貿(mào)城市的關(guān)鍵時期。圍繞金華“十一五”規(guī)劃要求，某“十一五”規(guī)劃提出，要在綜合實力、市場發(fā)展、國際化發(fā)展、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、社會事業(yè)發(fā)展、制度創(chuàng)新、生態(tài)建設(shè)、社會和諧等八個方面繼續(xù)走在全省乃至全國前列，到“十一五”期末，地區(qū)生產(chǎn)總值力爭突破600億元，人均生產(chǎn)總值爭取突破1萬美元，第三產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值比重55%以上，實現(xiàn)全面小康目標(biāo)，經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家水平，國際性商貿(mào)城市初具規(guī)模。為更好地服務(wù)浙中城市群建設(shè)，今后一個時期，某要堅定國際性商貿(mào)城市目標(biāo)，做強(qiáng)商貿(mào)旅游特色，進(jìn)一步增強(qiáng)市場帶動作用。一要大力推進(jìn)專業(yè)市場的提升，增強(qiáng)國際競爭力。加快市場組織形態(tài)的創(chuàng)新，培育現(xiàn)代交易方式，推進(jìn)國際化經(jīng)營，促進(jìn)某專業(yè)市場國際化進(jìn)程，加快發(fā)展會展、物流、金融、購物旅游等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，努力把某市場建設(shè)成為商品交易成本最低、信用最好、信息最靈、手段最新、服務(wù)最佳的國際性小商品流通中心、展示中心。二要大力推進(jìn)產(chǎn)業(yè)提升，為國際性商貿(mào)城市提供強(qiáng)大支撐。以產(chǎn)業(yè)帶建設(shè)為載體，以培育特色產(chǎn)業(yè)和規(guī)模企業(yè)為重點，以信息化帶動工業(yè)化，用高新技術(shù)改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，走新型工業(yè)化道路，把某建設(shè)成為國際性小商品制造中心和研發(fā)中心。三要大力推進(jìn)城市提升，加快推進(jìn)城市現(xiàn)代化。圍繞建設(shè)國際性商貿(mào)城市目標(biāo)，高標(biāo)準(zhǔn)修編城市系統(tǒng)規(guī)劃，高質(zhì)量創(chuàng)建生態(tài)城市，嚴(yán)要求管理文明城市，努力建設(shè)新型移民城市，大力發(fā)展多元文化，培養(yǎng)造就國際化時代新某人，努力把某建設(shè)成為與國際化、信息化時代和汽車社會相適應(yīng)的現(xiàn)代化城市。四要大力推進(jìn)社會事業(yè)全面發(fā)展，著力構(gòu)建和諧社會。建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會，促進(jìn)人與自然和諧相處。加快建設(shè)文化大市，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)教育、衛(wèi)生、體育和科技強(qiáng)市，不斷增強(qiáng)城市軟實力。完善社會保障體系建設(shè)，打造平安某，全力維護(hù)社會穩(wěn)定。因此，從目前某社會經(jīng)濟(jì)狀況和城市品位的提升需要出發(fā)，某需要軟硬件到位、環(huán)境舒適的高星級賓館；從市場供需結(jié)構(gòu)的滿足看，某需要擁有優(yōu)質(zhì)服務(wù)的賓館；從經(jīng)營可行性的角度，某擁有良好軟硬件服務(wù)品質(zhì)的賓館其良好的經(jīng)營效益可預(yù)期。本項目建設(shè)符合國家、浙江省、某市“十一五”旅游發(fā)展規(guī)劃，項目建成后將促進(jìn)浙江省尤其是某市旅游業(yè)的發(fā)展。 項目申請報告編制的依據(jù)和研究范圍 項目申請報告編制的依據(jù)(1) 某市人民政府《某市城市總體規(guī)劃》(2)《某市國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要》(3)《某市旅游業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》(4) 企業(yè)提供的相關(guān)資料 編制范圍本報告著重就項目的建設(shè)必要性、市場分析、項目目標(biāo)定位、建設(shè)條件、建設(shè)規(guī)模、社會影響分析、投資估算和經(jīng)濟(jì)評價等進(jìn)行研究。 報告結(jié)論 本項目實施是必要的某市民營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，商務(wù)活動頻繁，對賓館餐飲業(yè)具有強(qiáng)勁的市場需求，同時，某市每年接待國內(nèi)旅游者及探親人數(shù)穩(wěn)步增長；接待境外旅游者每年增長幅度超過18%。而某市目前缺乏高標(biāo)準(zhǔn)賓館，五星級賓館僅1家(尚在申報中)，從目前某社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市品位的提升以及滿足市場需求出發(fā)，某市需要軟硬件到位、環(huán)境舒適、擁有優(yōu)質(zhì)服務(wù)的舒適型五星級賓館，本項目用地已通過公開拍賣的形式取得，且用地性質(zhì)、用地位置均符合某市城市總體規(guī)劃和某市用地規(guī)劃，符合城市建設(shè)的需要。因此項目建設(shè)是必要的。 本項目符合國家各項要求本項目屬鼓勵引進(jìn)國外服務(wù)業(yè)的現(xiàn)代市場運作項目；同時符合國家加快服務(wù)業(yè)的若干意見精神，也符合我國利用外資五年計劃內(nèi)容。本項目是建設(shè)浙江“經(jīng)濟(jì)旅游強(qiáng)省”的重要補(bǔ)充，項目的建設(shè)將加快某服務(wù)業(yè)的發(fā)展。本項目將充分利用寶貴的土地資源，根據(jù)國家現(xiàn)行的建筑設(shè)計規(guī)范、規(guī)程執(zhí)行，在規(guī)定允許的范圍內(nèi)盡可能提高建筑高度，以提高土地的綜合利用率。本項目在能源消耗方面力求做到：采用設(shè)備節(jié)能系統(tǒng)，在進(jìn)行充分比較選擇后盡可能節(jié)能設(shè)備，使其不僅滿足項目的使用功能同時力求盡量降低能耗。在日照的控制和利用方面，充分考慮利用自然采光和通風(fēng)，以降低本項目的單位建筑面積能耗。在建筑節(jié)能材料的使用方面，采用國內(nèi)成熟的節(jié)能技術(shù)，如新型墻體材料及隔熱、隔音、門窗體系等均考慮節(jié)能要求。并對各種照明燈具、過道、公用部位和辦公場所等處的照明均可采用節(jié)能燈具。使酒店的能耗指標(biāo)低于省內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)。本項目在生態(tài)環(huán)境方面，盡可能保持原有環(huán)境的生態(tài)性，在建設(shè)期間和營運期間盡可能減少對環(huán)境的影響，嚴(yán)格執(zhí)行環(huán)境保護(hù)的“三同時”制度，將項目對周圍的影響降到最低。本項目與全市總體規(guī)劃相符，且項目所在地內(nèi)道路、水電、排污及配套工程齊全，不會對環(huán)境造成影響，也不會對當(dāng)?shù)鼐用竦恼Ｉ顜碛绊憽?本項目選址是合理適宜的項目選擇在某市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)發(fā)大道和香山路交叉口，東南臨江濱綠廊，西靠香山路，北至經(jīng)發(fā)大道，符合城市總體規(guī)劃和城市土地利用總體規(guī)劃的要求，符合城市重點發(fā)展方向。項目建設(shè)地周邊環(huán)境條件較好，毗鄰展覽中心及休憩公園，外部環(huán)境優(yōu)越，有利于賓館形象的樹立。 本項目的建設(shè)規(guī)模合理，建設(shè)方案可行在充分的市場調(diào)查研究基礎(chǔ)上，提出項目建設(shè)規(guī)模，建設(shè)方案可行?？偨ㄖ娣e：其中：地上57500平方米 地下30000平方米功能分布：地下設(shè)置車位400個 地上一層設(shè)置大堂3000平方米 地上2～4層布置娛樂、會議、餐飲等配套用房 地上5～20層布置客房500間（套房90間） 本項目建設(shè)條件良好本項目由某酒店有限公司實施建設(shè)，該公司實力雄厚，且項目所在地水、電等公用基礎(chǔ)設(shè)施配套十分完善，交通便利，項目具有良好的建設(shè)條件。 本項目財務(wù)上可行項目建設(shè)總投資為79460萬元(約合10400萬美元)。經(jīng)財務(wù)效益分析，項目正常年營業(yè)收入為18150萬元，年總成本為8042萬元，年營業(yè)稅及附加為1106萬元，年凈利潤為6752萬元，%，(含建設(shè)期)，項目在財務(wù)上可行。 本項目社會效益明顯本項目通過高標(biāo)準(zhǔn)的酒店建設(shè)、高質(zhì)量的經(jīng)營服務(wù)，為滿足高端客戶需求提供更好的選擇，促進(jìn)某經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。通過引進(jìn)國際知名酒店管理公司，提升某城市形象和知名度。通過項目開發(fā)，拉動區(qū)域價值的提升，促進(jìn)周邊環(huán)境的改善和區(qū)域品質(zhì)的提升。本項目的建設(shè)和投資使用，還可創(chuàng)造200個就業(yè)崗位，促進(jìn)社會就業(yè)。項目建設(shè)，還將為當(dāng)?shù)靥峁┓€(wěn)定的稅源。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本項目的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總詳見表11。表11 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表序號項目名稱單位數(shù)量備 注1建設(shè)規(guī)模總用地面積m247945總建筑面積m287500其中；地上面積m257500 地下面積m2300002項目內(nèi)容地下車位個400 酒店大堂m22700娛樂餐飲m24200酒店客房間28200含套房90間3新增建設(shè)總投資萬元794604酒店經(jīng)營期限年505經(jīng)營效益 年營業(yè)收入萬元18150正常年 年總成本費用萬元8042正常年 營業(yè)稅金及附加萬元1106 年凈利潤萬元67526財務(wù)評價指標(biāo) 投資利潤率％ 營業(yè)利潤率％ 投資內(nèi)部收益率％稅后 投資回收期(含建設(shè)期)年稅后 財務(wù)凈現(xiàn)值(ic=6%)萬元8710稅后7盈虧平衡點(BEP)%第二章 投資環(huán)境分析及行業(yè)準(zhǔn)入 項目與相關(guān)規(guī)劃關(guān)系 我國的旅游規(guī)劃“十一五”時期我國旅游業(yè)工作圍繞“兩個目標(biāo)”。一是要把旅游業(yè)培育成為國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)；二是要抓好旅游業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)性工作，為建設(shè)世界旅游強(qiáng)國夯實基礎(chǔ)?！笆晃濉睍r期規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)為：實現(xiàn)入境旅游人數(shù)和入境過夜旅游者人數(shù)年均增長8%，國際旅游收入年均增長12%；國內(nèi)旅游人數(shù)年均增長8%，國內(nèi)旅游收入年均增長10%；旅游總收入實現(xiàn)年均增長10%。到2010年，國際旅游收入達(dá)到530億美元，國內(nèi)旅游收入達(dá)到8500億元，旅游總收入達(dá)到12700億元。每年旅游新吸納就業(yè)50萬人，到2010年旅游直接就業(yè)人數(shù)達(dá)到1000萬人。“十一五”時期要抓好“三項基本任務(wù)”。即加快完善旅游產(chǎn)業(yè)體系，全面提升旅游產(chǎn)業(yè)素質(zhì)，綜合發(fā)揮旅游產(chǎn)業(yè)功能。據(jù)統(tǒng)計，2005年我國旅游業(yè)繼續(xù)保持了良好的發(fā)展勢頭，各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)實現(xiàn)全面增長。，入境過夜旅游人數(shù)可達(dá)4680萬人次，與上年同比分別增長約10%和12%；，與上年同比增長10%；出境旅游者可達(dá)3100萬人次，%；全年國內(nèi)旅游收入達(dá)5286億元人民幣，國際旅游收入達(dá)到292億美元，與上年同比分別增長12%和13%；全年旅游總收入預(yù)計可達(dá)到7650億元人民幣，與上年同比增長12%。全面完成了“十五”計劃確定的目標(biāo)。；國際旅游收入達(dá)到336億美元；國內(nèi)旅游人數(shù)達(dá)到13億人次；國內(nèi)旅游收入達(dá)到5830億元，增長10%。旅游業(yè)總收入達(dá)到8550億元。出境旅游人數(shù)達(dá)到3400萬人次，%；旅游業(yè)新增就業(yè)50萬人。 我省的旅游規(guī)劃我省“十一五”旅游發(fā)展規(guī)劃已經(jīng)完成，“十一五”期間，我省將致力于從旅游經(jīng)濟(jì)大省向旅游經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省的轉(zhuǎn)變。到2010年，我省將基本建成旅游經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省，全省