【正文】 Code of this report | 1 169。 Copyright Centaline Group, 2022 本報告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。 Marketing Research 中原地產(chǎn)市場分析報告 (惠州 〃 2022年上半年） 惠州中原策略中心 Code of this report | 2 169。 Copyright Centaline Group, 2022 A. 2022年上半年宏觀市場分析 B. 惠州市場 2022年上半年表現(xiàn)及下半年展望 C. 附錄： 2022年 6月份月度數(shù)據(jù) 3 25 52 報告內(nèi)容 頁碼 Code of this report | 3 169。 Copyright Centaline Group, 2022 2022年上半年宏觀市場分析 Part A Code of this report | 4 169。 Copyright Centaline Group, 2022 ?Three Factors(5) 政策 經(jīng)濟 動態(tài) 年初釋放從緊信號，未見明顯成效。第二季度一系列的政策組合拳出臺，從金融、稅收、土地等方面，從中央到地方、層層落實，給高速增長的房價和瘋狂樓市打了一針鎮(zhèn)定劑。 國際經(jīng)濟復蘇延緩，美國壓迫人民幣升值。 為平衡國際壓力和國內(nèi)形勢 ，國內(nèi)重回貨幣調(diào)節(jié)政策，排除人民幣短期內(nèi)快速上升的可能 大城市房價松動，小城市房價堅挺 政策調(diào)控從緊，地產(chǎn)格局微妙，行業(yè)洗牌加劇。 2022年上半年宏觀市場回顧 Code of this report | 5 169。 Copyright Centaline Group, 2022 政策 Part Code of this report | 6 169。 Copyright Centaline Group, 2022 政策熱點 國土資源部出臺“ 19條”調(diào)控新政 ? 2022年底一系列遏制房價過快上漲的政策剛落實，關(guān)于租售比、投資比例、房價收入比、房價與 GDP漲幅對比數(shù)據(jù)的討論，房價暴漲的北京、上海、深圳三地樓市泡沫程度加劇言論，一時間全民陷入新一年房地產(chǎn)政策走勢的討論，是遏制？還是平穩(wěn)？ ? 2022年新年伊始，國務院就以”國十一條”正式奠定了 2022年的房市調(diào)控基調(diào)：一方面支持住房的自住和改善需求；一方面抑制投資性購房。后續(xù)一系列的政策細則逐步出臺，互為補充，形成“史上最強政策組合拳”。本輪政策的嚴厲程度和密集程度，遠遠超過了2022年的房地產(chǎn)市場調(diào)控。 2022年上半年宏觀政策回顧 年初出臺“國十一條”，大部分為指導性政策，整體仍顯利好。 2月份政策混沌，3月份政策措辭嚴厲，央企退市，凸顯決心 細則陸續(xù)出臺，各地城市落實細則，樓市急轉(zhuǎn)直下 第三季度樓市醞釀第二波調(diào)控，各項配套政策陸續(xù)出臺。 Code of this report | 7 169。 Copyright Centaline Group, 2022 政策熱點 國土資源部出臺“ 19條”調(diào)控新政 ? 本輪政策組合拳，最為嚴厲、最為立竿見影的政策，即為金融信貸方面的系列措施。 ? 從 4月份的提高二套首付，限制異地購房，停止三套房貸以及一系列的二套房認定細則，抑制了投機和投資需求，使得一線城市樓市成交降至冰點，高企的房價開始松動。 金融政策：把控信貸杠桿 日期 政策出處 要點 4月 15日 國務院 （一）首套房建筑面積在 90平方米以上，首付款比例不得低于 30%；（二）二套房，首付款比例不得低于 50%，利率 ；（三）三套及以上住房，大幅度提高首付款比例和利率水平。 4月 18日 國務院 商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū) ,商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況 ,暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款 。對不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款 . 4月 21日 銀監(jiān)會 第二套房認定標準，以家庭為單位。認房不認貸，這與此前執(zhí)行的二套房認定標準出現(xiàn)了根本性的變化。 6月 5日 住建部、中國人民銀行、銀監(jiān)會 二套房認定標準，改為“認房又認貸”。彌補之前“認房不認貸”的漏洞。 Code of this report | 8 169。 Copyright Centaline Group, 2022 政策熱點 國土資源部出臺“ 19條”調(diào)控新政 ? 銀行、信托雙雙收緊房地產(chǎn)開發(fā)商融資。加上 4月中旬房地產(chǎn)調(diào)控以來樓市開始降溫，樓市成交量出現(xiàn)明顯萎縮，房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售周期拉長，回籠資金的速度減慢。 ? 同時，嚴格規(guī)范商品房用地出讓行為。嚴格土地出讓條件。 嚴格規(guī)范土地出讓底價。土地出讓最低價不得低于出讓地塊所在地級別基準地價的 70%，競買保證金不得低于出讓最低價的 20% ? 并且加強房地產(chǎn)銷售監(jiān)管，三管齊下，促使開發(fā)商不能囤地囤房，從而遏止房價快速上漲。 金融：把控信貸杠桿 日期 政策出處 要點 2月 11日 銀監(jiān)會 下發(fā) 《 關(guān)于加強信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務監(jiān)管有關(guān)問題的通知 》 ，再次收緊房地產(chǎn)信托。 《 通知 》 明確指出，信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲備貸款。 6月 13日 國務院 公布了 《 國務院關(guān)于加強地方政府融資平臺公司管理有關(guān)問題的通知 》 。通知要求，為有效防范財政金融風險，地方各級政府要對融資平臺公司債務進行一次全面清理規(guī)范，進一步加強對融資平臺公司的融資管理和銀行業(yè)金融機構(gòu)等的信貸管理，堅決制止地方政府違規(guī)擔保承諾行為。 Code of this report | 9 169。 Copyright Centaline Group, 2022 ? 房產(chǎn)調(diào)控的另一重要手段，是利用稅收杠桿調(diào)節(jié)。讓稅收杠桿在房地產(chǎn)調(diào)控中發(fā)揮更大作用，應該增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種。我國目前整個房地產(chǎn)市場中的大部分稅種都在流通環(huán)節(jié)，保有環(huán)節(jié)的稅種缺失。應逐步完善出臺物業(yè)稅的技術(shù)條件，有步驟地出臺物業(yè)稅。 ? 物業(yè)稅變身房產(chǎn)稅漸行漸近， 5月 31日國務院同意房改委出臺資源稅改革方案，逐步推進房產(chǎn)稅改革。房產(chǎn)稅，將使買方持有物業(yè)的成本提高，從而降低空臵率。并且降低投資或投機者的升值預期，有利于平衡供需關(guān)系。 稅收：征好增值稅改變土地財政，開設(shè)房產(chǎn)稅 日期 政策出處 要點 12月 9日 國務院 個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè) 稅征免時限由 2年恢復到 5年 12月 23日 財政部 財政部：五年內(nèi)住房轉(zhuǎn)讓全額征收營業(yè)稅 3月 9日 財政部、國 稅總局 首套房契稅優(yōu)惠政策收緊。對兩個或兩個以上個人共同購買 90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。 5月 26日 國家稅務局 《 關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知 》 ，明確土地增值稅清算過程中的若干計稅問題。通知指出，土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，要按照發(fā)票額來確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以銷售合同的售房金額及其他收益確認收入 Code of this report | 10 169。 Copyright Centaline Group, 2022 土地出讓 方式改變 增加供應 3月 10日，國土部發(fā)布 《 關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應和監(jiān)管有關(guān)問題的通知 》 指出，將在房價過高、上漲過快的城市，選擇部分地塊進行試點，探索堅持和完善招拍掛制度、有效控制房價地價的政策和措施。 北京、上海、廣州陸續(xù)開始實施，打破“價高者得”模式，有效平抑地價。 國土資源部公布 2022年住房供地計劃，擬計劃供應住房用地總量為 180,000公頃，高于去年的 76461公頃，同比增長逾 130%，超過去年全國實際住房用地總量，保障性住房、棚戶區(qū)改造及中小套型商品房用地計劃供應量將占住房用地計劃供應總量的70%以上。 正式形成中國公租房戰(zhàn)略，彌補經(jīng)適房和廉租房的不足，完善住房機制，引導樓市進入理性、健康的軌道。 土地：改變出讓方式，增加供應 ? 房地產(chǎn)調(diào)控效果能否長久有效，更重要在于土地政策，增加土地供應、平抑地價，完善經(jīng)濟適用房、廉租房的建設(shè)是解決房價過快上漲的根本措施。 Code of this report | 11 169。 Copyright Centaline Group, 2022 第三套房貸政策松動 1 完善個人住房信息聯(lián)網(wǎng)，為房產(chǎn)稅推行鋪路 2 系統(tǒng)清理房地產(chǎn)閑臵土地 3 清查土地增值稅 4 市場出現(xiàn)政策松動跡象，第二波房地產(chǎn)調(diào)控政策是否出臺成為討論焦點 住建部要求加快個人信息系統(tǒng)建設(shè)的相關(guān)要求，建立和完善個人住房信息系統(tǒng)，預計到 2022年年底，全國各省“區(qū)、市”將基本建立房屋登記信息系統(tǒng)。為房產(chǎn)稅的實施鋪平道路。 截止 6月底各地細則基本落地，第三套房貸政策主要取決于銀行。銀行方面多數(shù)選擇大幅度提高首付和利率來規(guī)避風險，第三套房貸政策已悄然松動。如下半年房價上漲過快，不排除中央政府強制限制第三套房貸政策。 國家稅務總局 6月 4日頒布的文件再次強調(diào)要全面推進土地增值稅清算，尤其要對定價過高、漲幅過快的項目重點抽查，要求各地在 6月底前將清算工作計劃和重點清算項目名單上報國家稅務總局。 預計房價高漲幅快的一二線城市清算力度將加大。 國土部部署下半年工作計劃，做好土地綜合整治、積極參與房地產(chǎn)調(diào)控。根據(jù)年初供地計劃，要做好保障性住房建設(shè)土地供應，及時披露供地情況；開展房地產(chǎn)企業(yè)土地專項治理，系統(tǒng)清理房地產(chǎn)閑臵土地；完善土地出讓合同，加強批后監(jiān)管；試點完善土地招拍掛制度。 下半年政策預期 Code of this report | 12 169。 Copyright Centaline Group, 2022 ? 針對近期市場風傳的相關(guān)部委將在三季度“再出第二輪新政”傳言， 住建部表示“新一輪”調(diào)控的說法并沒有聽說，后續(xù)樓市調(diào)控仍將以從嚴落實現(xiàn)有調(diào)控政策為主。各地方政府應盡快出臺地方調(diào)控措施，以縮短樓市觀望期。 ? 對比過去幾輪的房地產(chǎn)調(diào)控政策，今年出臺的所有房地產(chǎn)調(diào)控政策措施和以前相比不同的是，更具體、更嚴格，由以往中央出原則性措施、地方出臺實施細則改成中央直接出臺具有操作性的較具體措施。 ? 因此，接下來的三季度、四季度，有關(guān)樓市的調(diào)控將以嚴格落實現(xiàn)有調(diào)控措施為主。中央將繼續(xù)強化對樓市的調(diào)控，對已出臺政策將繼續(xù)深化實施，從嚴執(zhí)行。 下半年政策預期： 后續(xù)調(diào)控將以從嚴落實現(xiàn)有政策為主 Code of this report | 13 169。 Copyright Centaline Group, 2022 宏觀經(jīng)濟 Part Code of this report | 14 169。 Copyright Centaline Group, 2022 美國經(jīng)濟復蘇乏力 1 歐元區(qū)經(jīng)濟復蘇面臨不確定性 2 英國正面臨經(jīng)濟疲弱及通脹高企的壓力 3 日本經(jīng)濟溫和復蘇 4 國際金融危機影響的嚴重性和經(jīng)濟復蘇的曲折性超過預期， 中國經(jīng)濟當前所處國際國內(nèi)環(huán)境仍具有較大不確定性 歐洲方面，飽受赤字和信貸評級下調(diào)困擾的國家經(jīng)濟數(shù)據(jù)依然堪憂。加之很多國家紛紛實施緊縮措施來降低財政赤 字，歐元區(qū)的復蘇前景面臨著很大的不確定性。同時，內(nèi)需增長乏力使得短期內(nèi)歐元區(qū)存在通脹風險的壓力較 小。 美國經(jīng)濟復蘇力度開始有所減弱。雖然就業(yè)市場趨穩(wěn)和消費信貸解凍使得消費者支出 和企業(yè)資本開支出現(xiàn)回升，為美國經(jīng)濟復蘇提供有力支撐；但美國經(jīng)濟依然內(nèi)憂外患：失業(yè) 率仍處于高位，以及優(yōu)惠計劃結(jié)束后房地產(chǎn)市場復蘇動力不足，均成為美國經(jīng)濟中的薄弱環(huán)節(jié)。 雖然當前日本經(jīng)濟正在增長，但 仍然較高的失業(yè)率以及通貨緊縮的壓力會抑制內(nèi)需；外需方面，由于日本經(jīng)濟以出口為主要驅(qū)動力，歐債危機 等國外不利因素使其持續(xù)復蘇面臨風險。同時，政府推出的刺激消費政策效應可能將 逐步消退。因此，日本經(jīng)濟增速會趨于溫和。 英國面臨著經(jīng)濟增長緩慢以及通貨膨脹高企的壓力。預計英國央行或?qū)⒃? 未來幾個月里繼續(xù)保持極其寬松的貨幣政策，以應對嚴格的財政緊縮政策、銀行領(lǐng)域的緊張以及歐元區(qū)的疲軟 形勢產(chǎn)生的影響。 國際經(jīng)濟復蘇緩慢： 世界銀行 在最新的報告中指出，全球經(jīng)濟復蘇的基礎(chǔ)比較脆弱，如果歐洲債務危機繼續(xù)惡化，一些國家可能重新陷入衰退之中。 Code of this report | 15 169。 Copyright Centaline Group, 2022 人民幣 升值 不利因素 有利因素 傳統(tǒng)出口商品、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受到?jīng)_擊； 國內(nèi)需求受到抑制，就業(yè)問題將更加突出； 國內(nèi)財政不平衡； 金融市場風險加劇，制造資產(chǎn)泡沫。 促進國際收支平衡，改善我國巨額貿(mào)易順差的局面； 抑制通貨膨脹； 提高人民幣國際購買能力； 加速產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，提升我國國際分工地位。 人民幣升值影響：弊大于利 ?金融危機后的美國面對未來經(jīng) 濟增長的乏力，就開始對其他的經(jīng)濟體“挑刺”。自今年 3 月以來，美國就一直威 脅