【正文】 Code of this report | 1 169。 Copyright Centaline Group, 2022 本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。 Marketing Research 中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告 (惠州 〃 2022年上半年） 惠州中原策略中心 Code of this report | 2 169。 Copyright Centaline Group, 2022 A. 2022年上半年宏觀市場(chǎng)分析 B. 惠州市場(chǎng) 2022年上半年表現(xiàn)及下半年展望 C. 附錄： 2022年 6月份月度數(shù)據(jù) 3 25 52 報(bào)告內(nèi)容 頁(yè)碼 Code of this report | 3 169。 Copyright Centaline Group, 2022 2022年上半年宏觀市場(chǎng)分析 Part A Code of this report | 4 169。 Copyright Centaline Group, 2022 ?Three Factors(5) 政策 經(jīng)濟(jì) 動(dòng)態(tài) 年初釋放從緊信號(hào)，未見(jiàn)明顯成效。第二季度一系列的政策組合拳出臺(tái)，從金融、稅收、土地等方面，從中央到地方、層層落實(shí)，給高速增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)和瘋狂樓市打了一針鎮(zhèn)定劑。 國(guó)際經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇延緩，美國(guó)壓迫人民幣升值。 為平衡國(guó)際壓力和國(guó)內(nèi)形勢(shì) ，國(guó)內(nèi)重回貨幣調(diào)節(jié)政策，排除人民幣短期內(nèi)快速上升的可能 大城市房?jī)r(jià)松動(dòng)，小城市房?jī)r(jià)堅(jiān)挺 政策調(diào)控從緊，地產(chǎn)格局微妙，行業(yè)洗牌加劇。 2022年上半年宏觀市場(chǎng)回顧 Code of this report | 5 169。 Copyright Centaline Group, 2022 政策 Part Code of this report | 6 169。 Copyright Centaline Group, 2022 政策熱點(diǎn) 國(guó)土資源部出臺(tái)“ 19條”調(diào)控新政 ? 2022年底一系列遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策剛落實(shí)，關(guān)于租售比、投資比例、房?jī)r(jià)收入比、房?jī)r(jià)與 GDP漲幅對(duì)比數(shù)據(jù)的討論，房?jī)r(jià)暴漲的北京、上海、深圳三地樓市泡沫程度加劇言論，一時(shí)間全民陷入新一年房地產(chǎn)政策走勢(shì)的討論，是遏制？還是平穩(wěn)？ ? 2022年新年伊始，國(guó)務(wù)院就以”國(guó)十一條”正式奠定了 2022年的房市調(diào)控基調(diào)：一方面支持住房的自住和改善需求；一方面抑制投資性購(gòu)房。后續(xù)一系列的政策細(xì)則逐步出臺(tái)，互為補(bǔ)充，形成“史上最強(qiáng)政策組合拳”。本輪政策的嚴(yán)厲程度和密集程度，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了2022年的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。 2022年上半年宏觀政策回顧 年初出臺(tái)“國(guó)十一條”，大部分為指導(dǎo)性政策，整體仍顯利好。 2月份政策混沌，3月份政策措辭嚴(yán)厲，央企退市，凸顯決心 細(xì)則陸續(xù)出臺(tái)，各地城市落實(shí)細(xì)則，樓市急轉(zhuǎn)直下 第三季度樓市醞釀第二波調(diào)控，各項(xiàng)配套政策陸續(xù)出臺(tái)。 Code of this report | 7 169。 Copyright Centaline Group, 2022 政策熱點(diǎn) 國(guó)土資源部出臺(tái)“ 19條”調(diào)控新政 ? 本輪政策組合拳，最為嚴(yán)厲、最為立竿見(jiàn)影的政策，即為金融信貸方面的系列措施。 ? 從 4月份的提高二套首付，限制異地購(gòu)房，停止三套房貸以及一系列的二套房認(rèn)定細(xì)則，抑制了投機(jī)和投資需求，使得一線城市樓市成交降至冰點(diǎn)，高企的房?jī)r(jià)開始松動(dòng)。 金融政策：把控信貸杠桿 日期 政策出處 要點(diǎn) 4月 15日 國(guó)務(wù)院 （一）首套房建筑面積在 90平方米以上，首付款比例不得低于 30%；（二）二套房，首付款比例不得低于 50%，利率 ；（三）三套及以上住房，大幅度提高首付款比例和利率水平。 4月 18日 國(guó)務(wù)院 商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū) ,商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況 ,暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款 。對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款 . 4月 21日 銀監(jiān)會(huì) 第二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，以家庭為單位。認(rèn)房不認(rèn)貸，這與此前執(zhí)行的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)了根本性的變化。 6月 5日 住建部、中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì) 二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，改為“認(rèn)房又認(rèn)貸”。彌補(bǔ)之前“認(rèn)房不認(rèn)貸”的漏洞。 Code of this report | 8 169。 Copyright Centaline Group, 2022 政策熱點(diǎn) 國(guó)土資源部出臺(tái)“ 19條”調(diào)控新政 ? 銀行、信托雙雙收緊房地產(chǎn)開發(fā)商融資。加上 4月中旬房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)樓市開始降溫，樓市成交量出現(xiàn)明顯萎縮，房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售周期拉長(zhǎng)，回籠資金的速度減慢。 ? 同時(shí)，嚴(yán)格規(guī)范商品房用地出讓行為。嚴(yán)格土地出讓條件。 嚴(yán)格規(guī)范土地出讓底價(jià)。土地出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的 70%，競(jìng)買保證金不得低于出讓最低價(jià)的 20% ? 并且加強(qiáng)房地產(chǎn)銷售監(jiān)管，三管齊下，促使開發(fā)商不能囤地囤房，從而遏止房?jī)r(jià)快速上漲。 金融：把控信貸杠桿 日期 政策出處 要點(diǎn) 2月 11日 銀監(jiān)會(huì) 下發(fā) 《 關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知 》 ，再次收緊房地產(chǎn)信托。 《 通知 》 明確指出，信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款。 6月 13日 國(guó)務(wù)院 公布了 《 國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)地方政府融資平臺(tái)公司管理有關(guān)問(wèn)題的通知 》 。通知要求，為有效防范財(cái)政金融風(fēng)險(xiǎn)，地方各級(jí)政府要對(duì)融資平臺(tái)公司債務(wù)進(jìn)行一次全面清理規(guī)范，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)融資平臺(tái)公司的融資管理和銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)等的信貸管理，堅(jiān)決制止地方政府違規(guī)擔(dān)保承諾行為。 Code of this report | 9 169。 Copyright Centaline Group, 2022 ? 房產(chǎn)調(diào)控的另一重要手段，是利用稅收杠桿調(diào)節(jié)。讓稅收杠桿在房地產(chǎn)調(diào)控中發(fā)揮更大作用，應(yīng)該增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種。我國(guó)目前整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的大部分稅種都在流通環(huán)節(jié)，保有環(huán)節(jié)的稅種缺失。應(yīng)逐步完善出臺(tái)物業(yè)稅的技術(shù)條件，有步驟地出臺(tái)物業(yè)稅。 ? 物業(yè)稅變身房產(chǎn)稅漸行漸近， 5月 31日國(guó)務(wù)院同意房改委出臺(tái)資源稅改革方案，逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。房產(chǎn)稅，將使買方持有物業(yè)的成本提高，從而降低空臵率。并且降低投資或投機(jī)者的升值預(yù)期，有利于平衡供需關(guān)系。 稅收：征好增值稅改變土地財(cái)政，開設(shè)房產(chǎn)稅 日期 政策出處 要點(diǎn) 12月 9日 國(guó)務(wù)院 個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè) 稅征免時(shí)限由 2年恢復(fù)到 5年 12月 23日 財(cái)政部 財(cái)政部：五年內(nèi)住房轉(zhuǎn)讓全額征收營(yíng)業(yè)稅 3月 9日 財(cái)政部、國(guó) 稅總局 首套房契稅優(yōu)惠政策收緊。對(duì)兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購(gòu)買 90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購(gòu)房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購(gòu)買人均不適用首次購(gòu)買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。 5月 26日 國(guó)家稅務(wù)局 《 關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知 》 ，明確土地增值稅清算過(guò)程中的若干計(jì)稅問(wèn)題。通知指出，土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，要按照發(fā)票額來(lái)確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以銷售合同的售房金額及其他收益確認(rèn)收入 Code of this report | 10 169。 Copyright Centaline Group, 2022 土地出讓 方式改變 增加供應(yīng) 3月 10日，國(guó)土部發(fā)布 《 關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知 》 指出，將在房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，選擇部分地塊進(jìn)行試點(diǎn)，探索堅(jiān)持和完善招拍掛制度、有效控制房?jī)r(jià)地價(jià)的政策和措施。 北京、上海、廣州陸續(xù)開始實(shí)施，打破“價(jià)高者得”模式，有效平抑地價(jià)。 國(guó)土資源部公布 2022年住房供地計(jì)劃，擬計(jì)劃供應(yīng)住房用地總量為 180,000公頃，高于去年的 76461公頃，同比增長(zhǎng)逾 130%，超過(guò)去年全國(guó)實(shí)際住房用地總量，保障性住房、棚戶區(qū)改造及中小套型商品房用地計(jì)劃供應(yīng)量將占住房用地計(jì)劃供應(yīng)總量的70%以上。 正式形成中國(guó)公租房戰(zhàn)略，彌補(bǔ)經(jīng)適房和廉租房的不足，完善住房機(jī)制，引導(dǎo)樓市進(jìn)入理性、健康的軌道。 土地：改變出讓方式，增加供應(yīng) ? 房地產(chǎn)調(diào)控效果能否長(zhǎng)久有效，更重要在于土地政策，增加土地供應(yīng)、平抑地價(jià)，完善經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的建設(shè)是解決房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的根本措施。 Code of this report | 11 169。 Copyright Centaline Group, 2022 第三套房貸政策松動(dòng) 1 完善個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)，為房產(chǎn)稅推行鋪路 2 系統(tǒng)清理房地產(chǎn)閑臵土地 3 清查土地增值稅 4 市場(chǎng)出現(xiàn)政策松動(dòng)跡象，第二波房地產(chǎn)調(diào)控政策是否出臺(tái)成為討論焦點(diǎn) 住建部要求加快個(gè)人信息系統(tǒng)建設(shè)的相關(guān)要求，建立和完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)，預(yù)計(jì)到 2022年年底，全國(guó)各省“區(qū)、市”將基本建立房屋登記信息系統(tǒng)。為房產(chǎn)稅的實(shí)施鋪平道路。 截止 6月底各地細(xì)則基本落地，第三套房貸政策主要取決于銀行。銀行方面多數(shù)選擇大幅度提高首付和利率來(lái)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，第三套房貸政策已悄然松動(dòng)。如下半年房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，不排除中央政府強(qiáng)制限制第三套房貸政策。 國(guó)家稅務(wù)總局 6月 4日頒布的文件再次強(qiáng)調(diào)要全面推進(jìn)土地增值稅清算，尤其要對(duì)定價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的項(xiàng)目重點(diǎn)抽查，要求各地在 6月底前將清算工作計(jì)劃和重點(diǎn)清算項(xiàng)目名單上報(bào)國(guó)家稅務(wù)總局。 預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)高漲幅快的一二線城市清算力度將加大。 國(guó)土部部署下半年工作計(jì)劃，做好土地綜合整治、積極參與房地產(chǎn)調(diào)控。根據(jù)年初供地計(jì)劃，要做好保障性住房建設(shè)土地供應(yīng)，及時(shí)披露供地情況；開展房地產(chǎn)企業(yè)土地專項(xiàng)治理，系統(tǒng)清理房地產(chǎn)閑臵土地；完善土地出讓合同，加強(qiáng)批后監(jiān)管；試點(diǎn)完善土地招拍掛制度。 下半年政策預(yù)期 Code of this report | 12 169。 Copyright Centaline Group, 2022 ? 針對(duì)近期市場(chǎng)風(fēng)傳的相關(guān)部委將在三季度“再出第二輪新政”傳言， 住建部表示“新一輪”調(diào)控的說(shuō)法并沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)，后續(xù)樓市調(diào)控仍將以從嚴(yán)落實(shí)現(xiàn)有調(diào)控政策為主。各地方政府應(yīng)盡快出臺(tái)地方調(diào)控措施，以縮短樓市觀望期。 ? 對(duì)比過(guò)去幾輪的房地產(chǎn)調(diào)控政策，今年出臺(tái)的所有房地產(chǎn)調(diào)控政策措施和以前相比不同的是，更具體、更嚴(yán)格，由以往中央出原則性措施、地方出臺(tái)實(shí)施細(xì)則改成中央直接出臺(tái)具有操作性的較具體措施。 ? 因此，接下來(lái)的三季度、四季度，有關(guān)樓市的調(diào)控將以嚴(yán)格落實(shí)現(xiàn)有調(diào)控措施為主。中央將繼續(xù)強(qiáng)化對(duì)樓市的調(diào)控，對(duì)已出臺(tái)政策將繼續(xù)深化實(shí)施，從嚴(yán)執(zhí)行。 下半年政策預(yù)期： 后續(xù)調(diào)控將以從嚴(yán)落實(shí)現(xiàn)有政策為主 Code of this report | 13 169。 Copyright Centaline Group, 2022 宏觀經(jīng)濟(jì) Part Code of this report | 14 169。 Copyright Centaline Group, 2022 美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力 1 歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇面臨不確定性 2 英國(guó)正面臨經(jīng)濟(jì)疲弱及通脹高企的壓力 3 日本經(jīng)濟(jì)溫和復(fù)蘇 4 國(guó)際金融危機(jī)影響的嚴(yán)重性和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的曲折性超過(guò)預(yù)期， 中國(guó)經(jīng)濟(jì)當(dāng)前所處國(guó)際國(guó)內(nèi)環(huán)境仍具有較大不確定性 歐洲方面，飽受赤字和信貸評(píng)級(jí)下調(diào)困擾的國(guó)家經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)依然堪憂。加之很多國(guó)家紛紛實(shí)施緊縮措施來(lái)降低財(cái)政赤 字，歐元區(qū)的復(fù)蘇前景面臨著很大的不確定性。同時(shí)，內(nèi)需增長(zhǎng)乏力使得短期內(nèi)歐元區(qū)存在通脹風(fēng)險(xiǎn)的壓力較 小。 美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇力度開始有所減弱。雖然就業(yè)市場(chǎng)趨穩(wěn)和消費(fèi)信貸解凍使得消費(fèi)者支出 和企業(yè)資本開支出現(xiàn)回升，為美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇提供有力支撐；但美國(guó)經(jīng)濟(jì)依然內(nèi)憂外患：失業(yè) 率仍處于高位，以及優(yōu)惠計(jì)劃結(jié)束后房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇動(dòng)力不足，均成為美國(guó)經(jīng)濟(jì)中的薄弱環(huán)節(jié)。 雖然當(dāng)前日本經(jīng)濟(jì)正在增長(zhǎng)，但 仍然較高的失業(yè)率以及通貨緊縮的壓力會(huì)抑制內(nèi)需；外需方面，由于日本經(jīng)濟(jì)以出口為主要驅(qū)動(dòng)力，歐債危機(jī) 等國(guó)外不利因素使其持續(xù)復(fù)蘇面臨風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，政府推出的刺激消費(fèi)政策效應(yīng)可能將 逐步消退。因此，日本經(jīng)濟(jì)增速會(huì)趨于溫和。 英國(guó)面臨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)緩慢以及通貨膨脹高企的壓力。預(yù)計(jì)英國(guó)央行或?qū)⒃? 未來(lái)幾個(gè)月里繼續(xù)保持極其寬松的貨幣政策，以應(yīng)對(duì)嚴(yán)格的財(cái)政緊縮政策、銀行領(lǐng)域的緊張以及歐元區(qū)的疲軟 形勢(shì)產(chǎn)生的影響。 國(guó)際經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢： 世界銀行 在最新的報(bào)告中指出，全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的基礎(chǔ)比較脆弱，如果歐洲債務(wù)危機(jī)繼續(xù)惡化，一些國(guó)家可能重新陷入衰退之中。 Code of this report | 15 169。 Copyright Centaline Group, 2022 人民幣 升值 不利因素 有利因素 傳統(tǒng)出口商品、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受到?jīng)_擊； 國(guó)內(nèi)需求受到抑制，就業(yè)問(wèn)題將更加突出； 國(guó)內(nèi)財(cái)政不平衡； 金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加劇，制造資產(chǎn)泡沫。 促進(jìn)國(guó)際收支平衡，改善我國(guó)巨額貿(mào)易順差的局面； 抑制通貨膨脹； 提高人民幣國(guó)際購(gòu)買能力； 加速產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，提升我國(guó)國(guó)際分工地位。 人民幣升值影響：弊大于利 ?金融危機(jī)后的美國(guó)面對(duì)未來(lái)經(jīng) 濟(jì)增長(zhǎng)的乏力，就開始對(duì)其他的經(jīng)濟(jì)體“挑刺”。自今年 3 月以來(lái)，美國(guó)就一直威 脅