昆山淀山湖項(xiàng)目方案及深化設(shè)計(jì)任務(wù)書(已修改)
2025-05-24 00:03 本頁(yè)面
【正文】 第一部分 項(xiàng)目概況及用地分析一、地理位置本項(xiàng)目地塊位于上海、蘇州、杭州三角地區(qū)的中心，坐落在昆山市淀山湖東北岸邊，與上海旭寶高爾夫俱樂部毗鄰（注：上海旭寶高爾夫俱樂部是亞洲十大高爾夫球場(chǎng)之一，消費(fèi)客群層次較高）。東面：彭遠(yuǎn)涇港，河道呈南北流向，河面寬約20米左右，水質(zhì)較好，可直通淀山湖，機(jī)械船15分鐘便可到達(dá)。河面上有圍養(yǎng)的魚塘，河道東面有少量的農(nóng)民自建房。彭遠(yuǎn)涇港河道是本項(xiàng)目東面的界線（準(zhǔn)確的地塊邊界見附件1：地塊規(guī)劃紅線圖）。南面：建設(shè)中的中旭路，東西走向，路面寬7米，中旭路南面是旭寶高爾夫俱樂部。中旭路距旭寶高爾夫俱樂部圍墻約16米左右。本項(xiàng)目南接中旭路（準(zhǔn)確的地塊邊界見附件1：地塊規(guī)劃紅線圖）。西面：潮山港，河道南北流向，河面寬約20米，水質(zhì)較好，河道兩側(cè)是農(nóng)田和少量的農(nóng)房，潮山港河道是本項(xiàng)目的西邊界線（準(zhǔn)確的地塊邊界見附件1：地塊規(guī)劃紅線圖）。北面：永利路，東西走向，西起復(fù)行路，東至永利路，道路快車道寬約16米，雙向四車道，路面較好，行駛車輛較少，慢車道路幅寬6米。道路兩側(cè)有大面積的農(nóng)田和魚塘，永利路是本項(xiàng)目地塊的北面界限（準(zhǔn)確的地塊邊界見附件1：地塊規(guī)劃紅線圖）。宗地地理位置圖本案所在地宗地周邊情況本案所在地旭寶高爾夫球場(chǎng)場(chǎng)淀山湖鎮(zhèn)信義別墅區(qū)中旭別墅區(qū)二、項(xiàng)目地塊概況項(xiàng)目規(guī)劃總占地面積約為66萬(wàn)平米。項(xiàng)目整個(gè)地塊呈不規(guī)則四邊形，東面、西面有少量的農(nóng)房，地塊現(xiàn)狀為大面積的農(nóng)田和魚塘。本項(xiàng)目地塊東西河道均可直通淀山湖。且東邊河道稍窄，但航行時(shí)間較短；西邊河道較寬，但航行時(shí)間稍長(zhǎng)。該地塊水資源很豐富，內(nèi)部有縱橫交錯(cuò)的河道，地下水的水層較淺、土質(zhì)不好。由永利路至旭寶高爾夫俱樂部的旭寶路南北橫穿該地塊， 該路面寬15米。 地塊中間有一貫穿東西向的河流，被旭寶路分開，由一座橋相連，整體水系呈“H”狀分布。該地塊被自然的劃分為四塊。 交通分析 本項(xiàng)目坐落在昆山淀山湖東北岸邊，隸屬淀山湖鎮(zhèn)，距離虹橋機(jī)場(chǎng)28公里，距離青浦工業(yè)園區(qū)11公里，距離昆山28公里，距離蘇州48公里，距離淀山湖3公里，周邊的工業(yè)區(qū)較多，道路交通系統(tǒng)設(shè)施完善，交通便捷。交通道路網(wǎng)：道路名稱道路走向主要連接滬青平高速東西青浦、上海蘇虹機(jī)場(chǎng)路東西蘇州、虹橋機(jī)場(chǎng)同三高速公路南北浙江、杭州 周邊配套設(shè)施情況地塊周邊的居民稀少，周邊生活機(jī)能和商業(yè)的配套設(shè)施不完善，目前區(qū)內(nèi)的生活機(jī)能主要集中在淀山湖鎮(zhèn)中心，具體情況如下：距離主要生活配套/商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)3～5公里學(xué)校：淀山湖中學(xué)、淀山湖中心小學(xué)、淀山湖幼兒園醫(yī)院：淀山湖醫(yī)院銀行：中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、信用社超市：華聯(lián)超市、華潤(rùn)超市商業(yè)：淀山湖商廈、淀山湖商城其他：文化娛樂中心、休閑度假中心 周邊項(xiàng)目概況該地塊周圍正在開發(fā)的中旭、信義項(xiàng)目均為別墅項(xiàng)目。這兩個(gè)項(xiàng)目都是中高檔別墅，套型面積偏大，且中旭項(xiàng)目的綠化已基本做好。 氣候氣象昆山地屬亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候區(qū)，七月均溫28攝氏度，無(wú)寒冬酷暑，全年氣候宜人。 淀山湖地區(qū)人文文化介紹淀山湖位于上海市青浦縣和江蘇昆山縣境內(nèi)，是上海地區(qū)最大的淡水湖，被稱為上海后花園，湖水面積62平方公里，為杭州西湖的12倍。淀山湖湖水清澈，泊灣盤曲，岸線多變，形成了獨(dú)特的淀山湖風(fēng)光。淀山湖南岸的仿古大觀園，水上運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，上海國(guó)際鄉(xiāng)村俱樂部等景點(diǎn)和建筑互連成片。 淀山湖湖畔北側(cè)昆山境內(nèi)，目前僅建有旭寶高爾夫俱樂部，其他綜合配套不盡完善，與淀山湖上海境內(nèi)的人文環(huán)境及配套有較大差距。 第二部分 項(xiàng)目定位及客源定位項(xiàng)目定位：“運(yùn)動(dòng)、休閑、健康、養(yǎng)生，演繹度假文化的生態(tài)別墅社區(qū)”客源描述: 以30～45歲具有一定素養(yǎng)、文化品位較高的城市中產(chǎn)階級(jí)中上層為主要的潛在客戶群體。（詳見附件2） 第三部分 項(xiàng)目設(shè)計(jì)要點(diǎn)及要求 一、總體規(guī)劃建議（一） 規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 貫徹“以人為本”、“尊重自然”、建設(shè)生態(tài)型，適于現(xiàn)代生活的，又具有鮮明個(gè)性的人性化居住空間；尊重人性和自然規(guī)律，力求做到產(chǎn)品生態(tài)化、環(huán)境生態(tài)化、社區(qū)規(guī)劃生態(tài)化，將本項(xiàng)目打造成為一個(gè)集休閑、運(yùn)動(dòng)健身、健康養(yǎng)生和生態(tài)居住為一體的帶有度假特征的別墅社區(qū)，創(chuàng)造一個(gè)低容積率、低密度、低污染、低噪音、高鮮氧的健康生態(tài)環(huán)保的高品質(zhì)住宅群體。 設(shè)計(jì)主題圍繞度假文化，在建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格上體現(xiàn)地中海風(fēng)情。 在規(guī)劃用地以及建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，遵循經(jīng)濟(jì)合理的原則，充分考慮產(chǎn)品的性價(jià)比；同時(shí)要考慮項(xiàng)目的可操作性和可持續(xù)性，以便于項(xiàng)目的分期開發(fā)和分期銷售。 項(xiàng)目設(shè)計(jì)應(yīng)高度重視景觀設(shè)計(jì)，建筑設(shè)計(jì)與景觀設(shè)計(jì)相互配合，以充分達(dá)到兩者的相互協(xié)調(diào)，強(qiáng)調(diào)建筑、景觀及周邊環(huán)境的融合； 針對(duì)目標(biāo)客群的消費(fèi)特征，設(shè)計(jì)充分體現(xiàn)具有度假特征的別墅社區(qū)特點(diǎn)與風(fēng)格； 設(shè)計(jì)理念必須與項(xiàng)目開發(fā)的思路相協(xié)調(diào)。（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)： 規(guī)劃面積：約66萬(wàn)平米 用地性質(zhì)：居住用地 容積率： ～ 建筑高
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