【正文】 信誼置地廣場項目營銷推廣提案廣州三景劃置業(yè)（合肥）公司２００9年2月目錄第一部分 制勝的關(guān)鍵因素分析………………………………………………………………………………………………… 淮南經(jīng)濟環(huán)境分析………………………………………………………………………………………………… 淮南消費市場分析……………………………………………………………………………………………………… 淮南房地產(chǎn)市場環(huán)境分析………………………………………………………………………………………………、 淮南房地產(chǎn)市場總體分析………………………………………………………………………………………………、 淮南住宅市場特點……………………………………………………………………………………………………………、 淮南寫字樓市場特點…………………………………………………………………………………………………………、 淮南商業(yè)發(fā)展狀況分析…………………………………………………………………………………………………第二部分 項目定位………………………………………………………………………………………………… 項目住宅部分定位………………………………………………………………………………………………… 項目辦公部分定位………………………………………………………………………………………………… 項目商業(yè)部分定位………………………………………………………………………………………………… 商業(yè)定位原則……………………………………………………………………………………………… 商業(yè)定位…………………………………………………………………………………………………………… 定位總結(jié)………………………………………………………………………………………………………… 商場成功的必備條件…………………………………………………………………………………………… 商業(yè)招商業(yè)態(tài)建議……………………………………………………………………………………………… 商業(yè)銷售模式建議…………………………………………………………………………………………… 項目目標客戶定位…………………………………………………………………………………………… 住宅目標客戶定位……………………………………………………………………………………………… 辦公目標客戶定位………………………………………………………………………………………… 商業(yè)目標客戶定位………………………………………………………………………………………………第三部分 價格策略……………………………………………………………………………………………… 項目銷售價格目標…………………………………………………………………………………………… 項目價格體系………………………………………………………………………………………………………第四部分 營銷推廣戰(zhàn)略………………………………………………………………………………… 營銷推廣目標……………………………………………………………………………………… 營銷推廣思路………………………………………………………………………………………………、 項目整體營銷推廣思路……………………………………………………………………………………、 辦公商業(yè)部分營銷推廣思路…………………………………………………………………………… 營銷推廣手段……………………………………………………………………………………………………、推廣手段組合…………………………………………………………………………………………………、廣告創(chuàng)意表現(xiàn)策略……………………………………………………………………………………、廣告總精神………………………………………………………………………………………………、推廣總體原則……………………………………………………………………………………………、推進策略…………………………………………………………………………………………第五部分 營銷推廣執(zhí)行策略……………………………………………………………………… 營銷推廣重要節(jié)點示意圖……………………………………………………………………… 時間階段劃分……………………………………………………………………………………… 各階段營銷思路……………………………………………………………………………………第六部分 媒介策略…………………………………………………………………………………………… 媒介分析………………………………………………………………………………………………… 媒體費用支配預(yù)估………………………………………………………………………………………… 階段媒體費用投放比例………………………………………………………………………………………前言關(guān)于信誼置地廣場項目整體營銷推廣思路，我司與貴司通過反復(fù)溝通已基本達成共識，在將貴司合理化意見融入推廣思路中，基于市場不可預(yù)測因素考慮，我司也保留合理己見。對于項目整體營銷推廣思路，前期將以項目整體亮相推廣，后期再以項目住宅、辦公、商業(yè)各部分做逐步推售。在推廣過程中，將項目住宅、辦公、商業(yè)部分三者互為配套關(guān)系強力訴求于受眾。以住宅先行銷售，辦公商業(yè)后行銷售的思路，是為保證項目能在2009年淮南房地產(chǎn)市場中取得銷售平穩(wěn)之勢。對于商業(yè)部分，在當前淮南房地產(chǎn)商業(yè)市場狀況下，基于貴司先銷售后招商的構(gòu)想，對于項目商業(yè)部分的銷售速度、銷售均價，估計難以實現(xiàn)預(yù)期水平。因此，我司對先銷售后招商模式持保留意見。而在下文有關(guān)商業(yè)部分的營銷推廣思路，是以先銷售后招商模式下展開的。對于本營銷推廣方案中的不足之處，期貴司予以提出修改意見，我司將在既定方向下給予修改。同時，根據(jù)項目整體營銷推廣進程，以及項目工程進度的配合分階段，制定了相應(yīng)的具體執(zhí)行方案。第一部分 制勝的關(guān)鍵因素分析一、淮南經(jīng)濟環(huán)境分析（一）、工業(yè)生產(chǎn)快速增長，增幅環(huán)比有所回落。　 111月份，%。工業(yè)生產(chǎn)特點如下：　重工業(yè)繼續(xù)增長。111月份，%；，%?！衅髽I(yè)、外商和港澳臺投資企業(yè)迅猛增長、股份制企業(yè)增長良好。111月份，%；，%；，%；%、%?！∶?、電支柱行業(yè)對工業(yè)經(jīng)濟增長支撐作用顯著。111月份，%；電力、%。煤、%?！≈饕I(yè)品產(chǎn)量大幅增加。1—11月份， %；，%；，%；，%；軸承1644萬套，%?！。ǘ?、固定資產(chǎn)投資穩(wěn)定增長?！　?11月份， %。其中：，%。分行業(yè)投資情況：，%；，%；電力、%。111月份，%。（三）、財政收入增長，金融平穩(wěn)運行。　　，%，,%。，%。，%。（四）、物價漲幅繼續(xù)回落。11月份，%，%。111月份，%，比今年一季度、上半年、。，%。二、淮南消費市場分析（一）、消費品市場運行的總體情況2008年，伴隨城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增長，消費需求日益擴大，消費質(zhì)量與層次得到進一步提升，我市消費品市場承接上年的良好發(fā)展態(tài)勢，繼續(xù)保持穩(wěn)定增長，成為拉動全市經(jīng)濟穩(wěn)步增長的重要因素。111月，全市共實現(xiàn)社會消費品零售總額120 億元，%。提前一個月實現(xiàn)了年初市政府提出的目標。綜觀111月份淮南的消費品市場，主要呈現(xiàn)以下特點：216。 城鄉(xiāng)市場穩(wěn)步發(fā)展 　　111月，我市城鄉(xiāng)市場均保持穩(wěn)定增長態(tài)勢，其中市、%、%。216。 批零貿(mào)易業(yè)發(fā)揮主導(dǎo)作用，限額以上企業(yè)快速增長　　1—11月份全市批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)呈現(xiàn)快速增長態(tài)勢，%，%，成為消費品市場快速增長的主導(dǎo)力量。其中，%；，%?！　‰S著大型商場的擴張?zhí)貏e是大型連鎖商貿(mào)企業(yè)網(wǎng)點的增加，城鄉(xiāng)居民特別是城鎮(zhèn)居民對消費環(huán)境的要求提高，大商場、大超市的零售額增長較快，比重提高，支撐作用明顯。111月，%，，%。216。 特色商業(yè)街區(qū)效應(yīng)凸現(xiàn)，限下和個體經(jīng)濟穩(wěn)步增長　　近兩年來，隨著淮南中心商務(wù)區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，城中心范圍內(nèi)已經(jīng)陸續(xù)形成了很多特色商業(yè)街區(qū)。目前，以龍湖路商業(yè)街為縱軸，與淮舜路老商業(yè)中心相呼應(yīng)的市級商業(yè)中心，以蔡新路為軸心的市級商業(yè)副中心，八公山步行街、潘集中路商業(yè)街、大通轉(zhuǎn)盤街為代表的3個區(qū)域性商業(yè)中心場等不斷崛起和壯大，進一步增強了淮南區(qū)域性商貿(mào)中心的輻射能力，推動了個性化消費市場的發(fā)展，為淮南限下和個體經(jīng)濟的發(fā)展注入了新的活力。111月份，全市貿(mào)易業(yè)和住宿餐飲業(yè)的限下和個體經(jīng)營戶共實現(xiàn)零售額99億元，%，%。216。 住宿餐飲業(yè)較快增長，零售額增幅逐步上揚　　隨著城鄉(xiāng)居民消費觀念的逐步改變，外出就餐已成為消費時尚，商務(wù)宴請、婚慶喜宴、聚餐聚會等為淮南住宿和餐飲業(yè)的發(fā)展注入了新的活力。1－，%，%。（二）消費穩(wěn)步增長的主要原因消費結(jié)構(gòu)加快升級，消費熱點不斷涌現(xiàn)城鄉(xiāng)居民收入的不斷增加拉動了消費結(jié)構(gòu)由溫飽型向發(fā)展型、享受型過渡，以金銀珠寶、家用電器、通訊器材等為代表的新型現(xiàn)代化消費熱點不斷涌現(xiàn)，構(gòu)成消費市場增長點，較好地推動了淮南消費品市場向縱深發(fā)展。216。 金銀珠寶類商品的消費持續(xù)升溫今年以來，在國際金價上漲和婚慶消費的雙重帶動下，淮南金銀珠寶類商品的零售額大幅增長。111月，全市限額以上貿(mào)易企業(yè)實現(xiàn)金銀珠寶類商品零售額9496萬元，%，超過限上貿(mào)易企業(yè)零售額平均增幅9個百分點。216。 家用電器和音像器材類商品再度熱銷　　隨著現(xiàn)代生活節(jié)奏加快和家用電器產(chǎn)品功能多樣化的增多，家用電器和音像器材類商品再度熱銷，成為消費亮點。111月，全市限額以上貿(mào)易企業(yè)累計實現(xiàn)家用電器和音像器材類商品零售額39602萬元，同比增長44%。216。 通訊類商品熱銷隨著生活水平的不斷提高，移動電話等成為人們的必用物品。111月，限額以上貿(mào)易企業(yè)累計實現(xiàn)通訊器材類商品零售額4518萬元，%。城鄉(xiāng)居民收入增長，居民消費能力增強。受益于宏觀經(jīng)濟穩(wěn)健運行、企業(yè)效益提高，民生工程力度加大等，城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增加，生活不斷改善，帶動了居民消費能力進一步增強。 從城市來看，111月份，全市在崗職工人均工資26400元，%。，%?！?008年以來，市委、市政府繼續(xù)加大三農(nóng)工作力度，各項農(nóng)村政策落實到位，新的扶農(nóng)支農(nóng)惠農(nóng)政策不斷出臺和強化，農(nóng)民收入渠道進一步拓寬，促進農(nóng)民收入持續(xù)增長。1—11月份，全市農(nóng)民人均現(xiàn)金收入4203元，%，隨著收入水平的提高，農(nóng)民消費觀念不斷更新，消費能力明顯增強，加之食品等生活必需品的價格上揚，農(nóng)民生活消費支出明顯增加。111月份，農(nóng)民人均生活消費支出1941元，同比增加343元，%，其中食品支出907元，增加226元，%。假日經(jīng)濟”成為零售市場的亮點，銷售業(yè)績成倍增長?！　〗衲?，淮南各大商場緊緊抓住“春節(jié)”、“五一”“端午節(jié)”“國慶“等四個節(jié)假日的大好商機，適時推出豐富多彩的促銷活動，使假日零售市場呈現(xiàn)繁榮活躍的旺銷景象，拉動了二月、五月、六月、十月四個月社會消費品零售總額的大幅度增長，分別比去年同期增長17%、%、22%、%。　?。ㄈ⑾M品市場運行存在問題　　1－11月淮南消費品市場呈現(xiàn)出了較好的發(fā)展態(tài)勢，但存在的問題需引起關(guān)注：　　零售額增幅仍低于周邊。今年以來，淮南市消費品市場增速明顯加快，但與周邊相比仍有一定的差距。%，淮南增幅低于全省1個百分點，消費品市場增長的潛力有待進一步挖掘。　　農(nóng)村消費品市場發(fā)展仍顯滯后，擴張能力不強　　近幾年來，雖然隨著更多地關(guān)注農(nóng)村、農(nóng)業(yè)、農(nóng)民問題，增加農(nóng)民收入等一系列重要措施的落實到位，促進了淮南農(nóng)村居民消費水平和消費質(zhì)量的快速提升，但是目前大型商業(yè)設(shè)施主要集中在城市，農(nóng)村地區(qū)的消費基礎(chǔ)條件和商品流通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)仍然滯后，影響了農(nóng)村消費品市場增長。111月，淮南農(nóng)村消費品市場實現(xiàn)零售額95957萬元，%，增幅低于全市平均水平3個百分點，%。　　全球金融危機帶來的下行壓力已經(jīng)開始顯現(xiàn)　　進入十月份以來，美國次貸危機所引發(fā)的全球金融海嘯愈演愈烈，虛擬經(jīng)濟泡沫破滅對實體經(jīng)濟的沖擊進一步蔓延，我國經(jīng)濟遭遇外需萎縮、內(nèi)需不足雙重不利因素的影響，面臨巨大的下行壓力。對我市經(jīng)濟的影響已開始顯現(xiàn)。 　　從我們對部分大型商業(yè)企業(yè)的調(diào)研和限額以上批發(fā)和零售業(yè)商品銷售十一月份25類商品銷售統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，對大型超市的影響較小，但對高檔電器、高檔奢侈品（主要包括金銀珠寶類、高檔手表等）的銷售影響已經(jīng)開始顯現(xiàn)，家用電器類銷售額2523萬元，日用品類（高檔手表等包括在內(nèi)），均創(chuàng)本年月度銷售額最低。和十月份相比，%、%、%；和去年同期相比，分別增長6%、%、%，月增幅均為全年最低。附：2008年111月經(jīng)濟主要經(jīng)濟指標全 市 主 要 經(jīng) 濟 綜 合 指 標 表 單位:萬元指 標11 月比上年同月 增長（%）111月累計比上年同期 增長（%）一、規(guī)模以上工業(yè)增加值2165452195627二、社會消費品零售總額1263391204298三、全部財政收入44798573905地方財政收入23214284308財政支出47183373326四、進出口總額（萬美元）47511995進 口2649344出 口2112651實際利用外商投資36410186五、固定資產(chǎn)投資額240707191422450萬元以上項目2054101592645第一產(chǎn)業(yè)273020228第二產(chǎn)業(yè)1722721238524第三產(chǎn)業(yè)30408333893房地產(chǎn)35297321579六、月末金融機構(gòu)存款余額5457923居民儲蓄3212532月末金融機構(gòu)貸款余額37