【正文】 玉峰山原生態(tài)森林休閑旅游村建設(shè)項目玉峰山原生態(tài)森林休閑旅游村建設(shè)項目可行性研究報告目錄第一章 總論 1一、項目基本情況 1二、項目由來 2三、相關(guān)政策 3四、政策依據(jù) 3五、建設(shè)原則 5六、結(jié)論 6七、技術(shù)經(jīng)濟指標 6第二章 項目支撐體系 8一、 政策支撐 8二、 環(huán)境支撐 10三、 運營與管理支撐 11四、 其他支撐 14第三章 項目建設(shè)地點 16一、項目建設(shè)地概況 16二、項目環(huán)境分析 18第四章 運作主體和模式 22一、設(shè)計指導思想與原則 22二、項目建設(shè)規(guī)模 22三、運作模式 23第五章 用地情況 28第六章 建設(shè)內(nèi)容 29一、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 29二、項目建設(shè)工程 35第七章 資金來源及建設(shè)進度 37一、投資估算范圍 37二、投資估算依據(jù) 37三、計算期 38四、項目投資 38五、資金來源 40六、建設(shè)進度 43七、招投標方案 43第八章、效益分析 45一、 經(jīng)濟效益分析 45二、 環(huán)境效益分析 61三、 社會效益分析 62第九章 結(jié)論與建議 65一、主要研究結(jié)論 65二、建　議 6661第一章 總論一、項目基本情況（一）項目名稱：玉峰山原生態(tài)森林休閑旅游村建設(shè)項目（二）項目業(yè)主：重慶中孚投資有限公司（三）項目地址：重慶市渝北區(qū)玉峰山鎮(zhèn)龍門村10社（四）項目性質(zhì)：新建（五）項目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模本項目擬租賃土地652畝（其中林地450畝、耕地180畝、農(nóng)民宅基地22畝），其建設(shè)主要內(nèi)容為鄉(xiāng)村俱樂部、互助農(nóng)莊、生態(tài)農(nóng)業(yè)園及農(nóng)民新村的建設(shè)。主要建設(shè)規(guī)模如下：鄉(xiāng)村俱樂部：用地面積3000平方米，主要用于游客餐飲、娛樂、住宿以及精致農(nóng)業(yè)產(chǎn)品（如：特色瓜果，花草）和精致特色旅游手工藝品展示和交易?；ブr(nóng)莊：用地面積9000平方米（其中新建7000平方米，維修改造2000平方米），主要用于出租給熱衷于休閑度假和田園生活的城鎮(zhèn)居民或者出售，并幫助業(yè)主管理以及經(jīng)營。生態(tài)農(nóng)業(yè)園：用地面積5000平方米，以本杜植物群落和新引入植物中的展示為主題，打造特色植物風情園，種植具有地域風情的植物，突出和顯示了風情特色元素，挖掘農(nóng)業(yè)旅游的價值。農(nóng)民新村：用地4674平方米，利用農(nóng)民原有宅基地用地將農(nóng)民集中安置的區(qū)域。（六）項目工期：項目建設(shè)期擬定為3年，即2009年1月至2011年12月。（七）項目總投資及資金籌措項目總投資為5300萬元，其中建設(shè)投資4438萬元，土地租金562萬元，流動資金300萬元。資金籌措：項目資金全部由業(yè)主自籌。二、項目由來本項目積極響應黨和國家對三農(nóng)問題的關(guān)注和號召，嚴格按照十七屆三中全會的政策指引和精神解讀，合理利用農(nóng)村自然資源，森林資源，農(nóng)副產(chǎn)品資源，勞動力資源以及農(nóng)村荒地、林地基礎(chǔ)資源，并充分發(fā)揮本團隊在過去十幾年來積累的技術(shù)研發(fā)手段，開發(fā)組織管理手段和市場運作能力，建立起新的商業(yè)運作模式——集“休閑互助農(nóng)莊、鄉(xiāng)村俱樂部，農(nóng)業(yè)生態(tài)園和農(nóng)民新村”于一體的創(chuàng)新型開發(fā)模式。該模式從根本上保障和解決了農(nóng)民的終身利益：提高和改善了農(nóng)民的居住條件，充分利用農(nóng)村剩余勞動力資源，提供工作機會，保障農(nóng)民長期穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，讓農(nóng)民的生活有所依托，得到社會的保障；同時，該模式為政府減輕了社會就業(yè)壓力，為地方政府長期穩(wěn)定的稅收做出積極的經(jīng)濟貢獻；保證了農(nóng)民，政府等多方利益。在更大的程度上發(fā)揮了土地的經(jīng)濟價值，改善并優(yōu)化了農(nóng)村自然資源配置，保護林地、耕地的使用性質(zhì)和規(guī)模，對農(nóng)村集體建設(shè)用地實現(xiàn)集約有效利用。該模式實現(xiàn)了農(nóng)民，政府和企業(yè)的利益的統(tǒng)一，使三者相互相承，和諧共生。該模式在實現(xiàn)三贏的基礎(chǔ)上，為農(nóng)村生態(tài)環(huán)境保護，農(nóng)村資源利用和社會效益等方面提供了可持續(xù)發(fā)展的模式，在創(chuàng)造社會主義和諧社會這條路上，積極探索和實踐出一個可持續(xù)發(fā)展道路的方向。三、相關(guān)政策《渝北兩路城區(qū)分區(qū)規(guī)劃》?！队灞眳^(qū)土地利用總體規(guī)劃》?！吨泄仓醒腙P(guān)于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》。《四山管制規(guī)劃》?！吨貞c市渝北區(qū)人民政府關(guān)于推進農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)促進產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見》。渝府發(fā)〔2008〕45號關(guān)于調(diào)整征地補償安置政策有關(guān)事項的通知。四、政策依據(jù)2008年10月19日，黨中央發(fā)布了《中共中央關(guān)于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》。其原文如下：加強土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理和服務(wù)，建立健全土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場，按照依法自愿有償原則，允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土承包經(jīng)營權(quán)，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，不得改變土地集體所有性質(zhì)，不得改變土地用途，不得損害農(nóng)民土地承包權(quán)益。 2. 可以允許農(nóng)民以5種形式流轉(zhuǎn)土地承包權(quán)，它們是：A. 轉(zhuǎn)包，就是指承包方將部分或全部土承包經(jīng)營權(quán)以一定期限轉(zhuǎn)給同一集體經(jīng)濟組織的其他農(nóng)戶從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。B. 出租，是指承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營權(quán)以一定期限租賃給他們從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。C. 互換，是指承包方之間為方便耕作或者各自需要，對屬于同一集體經(jīng)濟組織的承包地塊進行交換，同時交換相應的土地承包經(jīng)營權(quán)。D. 轉(zhuǎn)讓，是在土地家庭承包經(jīng)營的情況下，由第三者代替自己的發(fā)包人履行承包合同的行為。E. 股份合作，是指承包方之間為發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟，將土承包經(jīng)營權(quán)作為股權(quán)，入股組成股份公司或合作社等，從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。 3. 現(xiàn)有土地承包關(guān)系長久不變。文件指出，要穩(wěn)定和完善農(nóng)村基本經(jīng)營制度，以家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ)，統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制，是適應社會主義市場經(jīng)濟體制，符合農(nóng)業(yè)生產(chǎn)特點的農(nóng)村基本經(jīng)營制度，是黨的農(nóng)村政策的基石，必須毫不動搖地堅持。賦予農(nóng)民更加充分而有保障的土承包經(jīng)營權(quán)，現(xiàn)有土地承包關(guān)系要保持穩(wěn)定并長久不變。4. 允許農(nóng)民開發(fā)經(jīng)營集體土地。文件中提到，在土地利用規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外，經(jīng)批準占用農(nóng)村集體土建設(shè)非公益性項目允許農(nóng)民依法通過多種方式參與開發(fā)經(jīng)營并保障農(nóng)民合法權(quán)益。文件指出，依法征收農(nóng)村集體土地，按照同地同價同原則及時足額給農(nóng)村集體組織和農(nóng)民合理補償，解決好被征地農(nóng)民就業(yè)，住房和社會保障。逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，對依法取得的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，必須通過統(tǒng)一有形的土地市場，以公開規(guī)范的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，在符合規(guī)劃的前提下與國有土地享有平等權(quán)益。五、建設(shè)原則以《重慶市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃》、《四山管制規(guī)劃》為指導，明確規(guī)劃片區(qū)功能定位及發(fā)展方向。將玉峰山鎮(zhèn)龍門村10社作為一個完整的空間，從功能、空間、景觀及建筑形態(tài)方面進行整體設(shè)計、開發(fā)控制和引導。突出規(guī)劃的綜合協(xié)調(diào)作用，統(tǒng)籌考慮區(qū)內(nèi)經(jīng)濟、社會和環(huán)境的均衡發(fā)展；一、二、三產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展；實現(xiàn)區(qū)內(nèi)土地和各項資源的優(yōu)化配置，使玉峰山鎮(zhèn)龍門村10社在有機、合理、統(tǒng)一的原則下進行有序的發(fā)展建設(shè)。策劃應能滿足玉峰山鎮(zhèn)龍門村10社不斷發(fā)展壯大所需要的空間構(gòu)架，遠近期相結(jié)合，保留林業(yè)、農(nóng)業(yè)用地，合理開發(fā)宅基地，并不斷完善城市功能，使城市健康有序的發(fā)展。策劃應充分利用該地區(qū)的人文、自然景觀、不破壞自然及生態(tài)環(huán)境，嚴格控制農(nóng)民宅基地，保證占用耕地與開發(fā)復墾相平衡，創(chuàng)造既具有地方文化特色又與現(xiàn)代功能有機結(jié)合的新城鎮(zhèn)。策劃要與當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展相適應，從用地劃分、功能分區(qū)和道路結(jié)構(gòu)等方面，為近遠期建設(shè)提供方便，有利于鎮(zhèn)區(qū)整體規(guī)劃，分片實施，項目啟動，滾動發(fā)展的模式。六、結(jié)論本項目經(jīng)濟、環(huán)境及社會效益良好，在不改變土地性質(zhì)和用途的基礎(chǔ)上，最大程度的提高了土地質(zhì)量，增加了農(nóng)民年收入，為重慶市民休閑娛樂提供了場所，并且改善了當?shù)刈匀画h(huán)境狀況，是可行的。七、技術(shù)經(jīng)濟指標表11 主要數(shù)據(jù)及技術(shù)經(jīng)濟指標序號名 稱單 位數(shù) 據(jù)備 注1總規(guī)劃面積畝682林地畝450耕地畝180宅基地畝222總用地面積畝35農(nóng)民宅基地畝22林地畝13按林地面積3%3項目總投資萬元5300企業(yè)自有資金其中：建設(shè)投資萬元4438建設(shè)期利息萬元0土地租金萬元562流動資金萬元3004資金籌措萬元5300其中：企業(yè)自籌萬元5300企業(yè)自有資金銀行借款萬元05設(shè)計生產(chǎn)能力6年銷售收入萬元4200正常年份7總成本費用萬元991正常年份8所得稅萬元787正常年份9年凈利潤萬元2361正常年份10所得稅前財務(wù)內(nèi)部收益率%11所得稅前財務(wù)凈現(xiàn)值萬元1021912所得稅前投資回收期年含建設(shè)期13所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率%14所得稅后財務(wù)凈現(xiàn)值萬元688215所得稅后投資回收期年含建設(shè)期16總投資收益率%正常年份17項目資本金凈利潤率%正常年份18盈虧平衡點(BEP)%%第二章 項目支撐體系一、 政策支撐本項目參照的政策及有關(guān)法律法規(guī)有以下幾個：《渝北兩路城區(qū)分區(qū)規(guī)劃》?！队灞眳^(qū)土地利用總體規(guī)劃》?！吨泄仓醒腙P(guān)于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》?！端纳焦苤埔?guī)劃》?！吨貞c市渝北區(qū)人民政府關(guān)于推進農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)促進產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見》。渝府發(fā)〔2008〕45號關(guān)于調(diào)整征地補償安置政策有關(guān)事項的通知。項目依據(jù)《渝北區(qū)土地利用總體規(guī)劃》、《渝北兩路城區(qū)分區(qū)規(guī)劃》和《四山管制規(guī)劃》及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，采取土地整理、宅基地置換、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)等方式使用農(nóng)民集體所有的土地，發(fā)展休閑、托老、旅游、度假等項目，帶動區(qū)域經(jīng)濟增長，實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。在項目的設(shè)計、施工、銷售過程中也將嚴守國家、重慶市的各項政策規(guī)定。根據(jù)《中共中央關(guān)于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》中可以看出，本次決定主要強調(diào)了以下6點：新形勢下推進農(nóng)村改革發(fā)展的重大意義本點指出，目前農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)仍然薄弱，最需要加強；農(nóng)村發(fā)展仍然滯后，最需要扶持；農(nóng)民增加收入仍然困難，最需要加快。我們必須居安思危、加倍努力，不斷鞏固和發(fā)展農(nóng)村好形勢。推進農(nóng)村改革發(fā)展的指導思想、目標任務(wù)、重大原則本點通過5個必須，指出了目前農(nóng)村改革發(fā)展的指導思想與目標。統(tǒng)籌工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化建設(shè)，加快建立健全以工促農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)長效機制，調(diào)整國民收入分配格局，鞏固和完善強農(nóng)惠農(nóng)政策。大力推進改革創(chuàng)新，加強農(nóng)村制度建設(shè)農(nóng)村宅基地和村莊整理所節(jié)約的土地，首先要復墾為耕地，調(diào)劑為建設(shè)用地的必須符合土地利用規(guī)劃、納入年度建設(shè)用地計劃，并優(yōu)先滿足集體建設(shè)用地。積極發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，提高農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力按照建設(shè)生態(tài)文明的要求，發(fā)展節(jié)約型農(nóng)業(yè)、循環(huán)農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)，加強生態(tài)環(huán)境保護。繼續(xù)推進林業(yè)重點工程建設(shè)，延長天然林保護工程實施期限，完善政策、鞏固退耕還林成果，開展植樹造林，提高森林覆蓋率。加快發(fā)展農(nóng)村公共事業(yè)，促進農(nóng)村社會全面進步社會主義文化建設(shè)是社會主義新農(nóng)村建設(shè)的重要內(nèi)容和重要保證。堅持用社會主義先進文化占領(lǐng)農(nóng)村陣地，滿足農(nóng)民日益增長的精神文化需求，提高農(nóng)民思想道德素質(zhì)。加強和改善黨的領(lǐng)導，為推進農(nóng)村改革發(fā)展提供堅強政治保證實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的宏偉目標，最艱巨最繁重的任務(wù)在農(nóng)村，最廣泛最深厚的基礎(chǔ)也在農(nóng)村。銳意改革，加快發(fā)展，在推進中國特色社會主義偉大事業(yè)進程中努力開創(chuàng)農(nóng)村工作新局面！本項目的建設(shè)，正是響應了推進農(nóng)村改革發(fā)展的號召。項目建成后，通過土地整治，不但能夠提高當?shù)氐耐恋刭|(zhì)量；而且農(nóng)民通過租借宅基地并入股的形式，每年可以得到分紅，從而提高自身收入；本項目的建設(shè)過程中及項目建成后可以提供大量的工作崗位，解決了農(nóng)民的就業(yè)問題。綜上所述，本項目的建設(shè)具有可靠的政策支撐，是可行的。二、 環(huán)境支撐 渝北第一峰的玉峰山，峰含玉潤，蔚然深繡，山上尚存光緒年間用條石修砌3000余米的古長城、天城寨、永佛寺，與之相關(guān)的遺址有凈瓶仙境、蓮花池、楊柳潭。玉峰山旁的牛心山因貌似牛心而得名，山上除保留古城遺址外，山下已鉆出汩汩的溫泉，正待開發(fā)。玉峰山公園內(nèi)有來自原始山東省谷凈水的楓葉湖、玉泉湖、龍膽湖，因水純凈甘甜，當?shù)厝思坝慰统Ｖ苯尤∮?，玉峰山泉水點的豆花，更是一絕。 盛夏，這里遠離塵囂、炎熱，由于玉峰山相對海拔高、加之森林植被好，林濤送來的習習涼風，清爽宜人。冬日，白雪壓彎了松枝，圍在火爐旁烤羊肉、品嘗玉峰山蘿卜燉豬蹄更是浪漫溫馨！玉峰山有寶貴的森林植被、美好的自然景觀、豐富的人文景觀，是一塊養(yǎng)在深閨無人識的旅游寶地。，國家森林覆蓋面積蓄18000畝，是目前重慶近郊覆蓋面積最大、植被保護最好的森林公園，其森林植被屬亞熱帶溫性常綠闊葉林帶。森林植物種類326種，野生中草藥、野菜近200種。叢林中虎豹雖已絕跡，但仍有野兔、松鼠、錦雞、杜鵑等多種野生動物出沒，年平均氣溫17度，常年氣溫比市區(qū)氣溫低約5度。玉峰山有滿山的蒼翠，高聳的山梁，縱橫的溝壑，古樸的農(nóng)舍，美麗的田園，繚繞的云霧，清澈的山泉，清新的空氣等都市稀缺旅游資源，山上山下尤如隔世，好一個自給自足的農(nóng)耕文明時的“世外桃園”，在這幾十平方公里的山坳、峰谷、森林、田野中，依山就勢地建造旅游度假村、鄉(xiāng)村俱樂部、互助農(nóng)莊等休閑娛樂設(shè)施，其價值是十分巨大的。三、 運營與管理支撐（一）項目運作“綱舉”：就是在項目設(shè)計之前，要盡快占領(lǐng)該項目行政與技術(shù)的至高點，也就是說要得到與本項目