reits深度研究報告(已修改)
2025-05-15 00:45 本頁面
【正文】 REITs深度研究報告 1. REITS基本概念和我國的政策環(huán)境 REITS的基本概念和特點REITs（Real Estate Investment Trusts，房地產投資信托基金）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。與我國純屬私募信托不同，REITs絕大多數(shù)屬于公募。它既可以封閉運行，也可以上市交易。按照投資類型的不同，REITs又可分為權益型（直接投資房地產，藉租金和買賣收入賺取利潤）、抵押型（將募集資金透過中介貸給開發(fā)商，收益來源于利息）和混合型（兼有權益型和抵押型特點，既收取租金，也收取利息）三種。此外，按照組建和運營方式的不同，又可分為傘型合伙房地產投資信托(UPREITs)和傘型下屬合伙房地產投資信托DOWNREITs等。REITs的具體特點是：一是收益主要來源于租金和房產升值；二是大部分收益將用于分紅；三是REITs長期回報率較高，與股市、債市的相關性較低；四是REITs對政府而言，有利于其盤活社會存量房產，從而擴大稅基。同時，政府龐大自持物業(yè)可通過REITs轉成為租賃物業(yè)，既可幫助政府融資，也降低運營成本；五是REITs對開發(fā)商而言，可以避免開發(fā)商自持物業(yè)的雙重征稅(免除企業(yè)所得稅)，從而提高物業(yè)的回報率；開發(fā)商以自持物業(yè)換取REITs在公開市場出讓，可規(guī)避資產轉讓稅收；抵押型REITs可替代銀行貸款融資渠道；六是REITs對投資者個人而言，可使房地產投資化整為零，便于小額投資；REITs股權具有良好的變現(xiàn)性，風險收益介于股票與債券之間，可優(yōu)化投資組合。以REITs發(fā)展相對成熟的美國為例，目前美國REITs的物業(yè)類型十分豐富且較為分散，包括了辦公樓、工業(yè)廠房、工業(yè)和商業(yè)混合型、購物中心、區(qū)域購物商場、自助零售店、公寓、預制房屋、物流分銷、度假中心、自助倉儲、醫(yī)療中心、特殊類型、混合型、抵押型等。而且美國上市REITs的中長期收益率要高于其它指數(shù)。例如，％，高于同期Samp。amp。％％。 我國REITS發(fā)展的政策背景2013年7月，國務院下發(fā)《關于金融支持經濟結構調整和轉型升級的指導意見》，提出“用好增量，盤活存量”的總體貨幣政策指導思路，支持經濟結構的調整和轉型升級。資產證券化業(yè)務是盤活存量的重要工具之一。2014年3月，證券公司資產證券化新規(guī)出臺，業(yè)務常規(guī)化，可證券化的基礎資產包括企業(yè)應收款、信貸資產、信托受益權、基礎設施收益權等財產權利，商業(yè)物業(yè)等不動產財產等。在8月28日的國務院會議上，李克強總理提出信貸資產證券化要常規(guī)化，并且部分資產支持證券可以在交易所流通。2014年9月30日，中國人民銀行發(fā)布《中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關于進一步做好住房金融服務工作的通知》。文件多層次入手，對房地產信貸進行進一步放松。其中，《通知》除對合理建設給予貸款支持外，明確表示擴大市場化融資渠道，鼓勵銀行業(yè)金融機構通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券（MBS)；積極穩(wěn)妥開展房地產投資信托基金（REITs）試點。2. 海外回顧：美國REITS的發(fā)展歷程伴隨土地價值鏈逐步平緩，從成熟國家實際經驗看房地產金融有望成為地產價值創(chuàng)造鏈新環(huán)節(jié)。目前，美國房地產金融業(yè)的總市值已經超越傳統(tǒng)地產開發(fā)行業(yè)。截至2015年1月27日，美國上市開發(fā)商總數(shù)34個，總市值520億美元，其中市值最大的房屋開發(fā)商Lennar公司市值在8
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