【正文】 2011年物業(yè)管理師《管理實(shí)務(wù)》知識(shí)點(diǎn)復(fù)習(xí)　　物業(yè)管理(property management)，是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)?！　∫?、其基本內(nèi)容　　按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式可分為：常規(guī)性的公共服務(wù)、針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類?！　?一)是常規(guī)性的公共服務(wù)，主要有以下幾項(xiàng)：　?、俜课萁ㄖ黧w的管理及住宅裝修的日常監(jiān)督?！　、诜课菰O(shè)備、設(shè)施的管理?！　、郗h(huán)境衛(wèi)生的管理?！　、芫G化管理?！　、菖浜瞎埠拖啦块T做好住宅區(qū)內(nèi)公共秩序維護(hù)和安全防范工作?！　、捃囕v道路管理?！　、吖姶k性質(zhì)的服務(wù)?！　?二)是針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)：　?、偃粘Ｉ铑悺！　、谏虡I(yè)服務(wù)類?！　、畚幕?、教育、衛(wèi)生、體育類?！　、芙鹑诜?wù)類?！　、萁?jīng)紀(jì)代理中介服務(wù)。　?、奚鐣?huì)福利類。　　(三)是委托性的特約服務(wù)：　　物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)施物業(yè)管理時(shí)，第一大類是最基本的工作，是必須做好的。同時(shí)，根據(jù)自身的能力和住用人的要求，確定第二、第三大類中的具體服務(wù)項(xiàng)目與內(nèi)容，采取靈活多樣的經(jīng)營(yíng)機(jī)制和服務(wù)方式，以人為核心做好物業(yè)管理的各項(xiàng)管理與服務(wù)工作，并不斷拓展其廣度和深度?！　《?、物業(yè)管理在我國(guó)　　在我國(guó)，物業(yè)管理的發(fā)展主要基于四個(gè)方面的因素：　　(一)是住宅建設(shè)的迅猛發(fā)展，大量住宅小區(qū)的投入使用，要求除了對(duì)房屋進(jìn)行維修外，還必須對(duì)附屬物、設(shè)備、場(chǎng)地、環(huán)衛(wèi)、綠化、道路、治安等進(jìn)行專業(yè)化管理，以保持新建小區(qū)的完好，發(fā)揮其整體功能和綜合效益。　　(二)是隨著住房制度改革的逐步深化，原有的房管體制已完全不能適應(yīng)，而物業(yè)管理從體制上克服了房改后形成的多個(gè)產(chǎn)權(quán)單位多頭、多家管理，各自為政、扯皮推諉等舊管理體制的弊端?！　?三)是隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步確立，政府對(duì)住宅環(huán)境、社區(qū)服務(wù)直接負(fù)責(zé)的辦法，已經(jīng)不能適應(yīng)形勢(shì)的變化，一個(gè)由業(yè)主自治與物業(yè)公司專業(yè)化管理結(jié)合，由物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施經(jīng)營(yíng)型管理和有償服務(wù)，使管理得以以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展、良性循環(huán)的新體制日益顯示出其優(yōu)越性?！　?四)是人民群眾生活水平的不斷提高，對(duì)居住環(huán)境和社區(qū)服務(wù)的更多的關(guān)注，使得物業(yè)管理的好壞已經(jīng)成為居民選購(gòu)住房考慮的重要因素，物業(yè)管理為越來(lái)越多的人所接受?！　≌且?yàn)橐陨线@些因素，決定了物業(yè)管理作為一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)其備受關(guān)注的程度和可能產(chǎn)生的體制上的矛盾及利益上的沖突。　三、物業(yè)管理企業(yè)可以從組建方式、內(nèi)部運(yùn)作機(jī)制、企業(yè)與物業(yè)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系等許多方面進(jìn)行分類。從物業(yè)管理企業(yè)的組建來(lái)看，大致可分為五種類型：　　由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)，主要是管理由上級(jí)公司開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。這類公司的最大優(yōu)勢(shì)在于項(xiàng)目有保障，并對(duì)項(xiàng)目運(yùn)行的全過(guò)程有所了解，便于與開發(fā)商協(xié)調(diào)工作?！∮煞康禺a(chǎn)部門所屬的房管所轉(zhuǎn)換為物業(yè)管理企業(yè)。這類企業(yè)轉(zhuǎn)制時(shí)間不長(zhǎng)，行政色彩較濃?！　∮纱笾行推笫聵I(yè)單位自行組建的物業(yè)管理企業(yè)，這類企業(yè)福利色彩較濃?！　“凑展痉ㄒ螅缮鐣?huì)上的公司、個(gè)人發(fā)起組建的，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)取得房產(chǎn)管理權(quán)的物業(yè)管理企業(yè)。這類企業(yè)較有活力，必須適應(yīng)市場(chǎng)，提供較好的服務(wù)方可生存?！　∮山值擂k事處組建的物業(yè)管理企業(yè)?！　∷?、從物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的運(yùn)作來(lái)看，分為三大類：　　管理型物業(yè)管理企業(yè)。此類企業(yè)除主要領(lǐng)導(dǎo)人和各專業(yè)管理部門技術(shù)骨干外，其他各項(xiàng)服務(wù)，如保安、清潔、綠化等通過(guò)合同形式交由社會(huì)上的專業(yè)化公司承擔(dān)。這類公司人員適中精干?！　☆檰?wèn)型物業(yè)管理企業(yè)。此類企業(yè)由少量具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的人員組成，不具體承擔(dān)物業(yè)管理工作，而是以顧問(wèn)的形式出現(xiàn)，收取顧問(wèn)費(fèi)。這類公司人員少、素質(zhì)高?！　【C合性物業(yè)管理企業(yè)。此類企業(yè)不僅直接接手項(xiàng)目，從事管理工作，還提供顧問(wèn)服務(wù)，適應(yīng)性強(qiáng)。　　五、從物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系來(lái)看，可分為兩大類：　　委托服務(wù)型物業(yè)管理企業(yè)。該類企業(yè)接受多個(gè)產(chǎn)權(quán)人的委托、管理各棟房屋乃至整個(gè)小區(qū)，物業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)是分開的?！　∽灾鹘?jīng)營(yíng)型物業(yè)管理企業(yè)。該類企業(yè)受上級(jí)公司指派、管理自主開發(fā)的物業(yè)。物業(yè)產(chǎn)權(quán)上屬上級(jí)公司或該類企業(yè)，通過(guò)經(jīng)營(yíng)收取租金，回收投資，獲取利潤(rùn)。物業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)是一致的。商業(yè)大廈、辦公樓、寫字樓較常見?！　×⑽飿I(yè)管理企業(yè)注冊(cè)登記包含哪些要點(diǎn)?　　 企業(yè)名稱的預(yù)先審核。　　 公司地址。　　 注冊(cè)資本。　　 股東人數(shù)和法定代表人?！　?公司人員?！　?公司章程?！∑摺⑽飿I(yè)管理企業(yè)資質(zhì)分為哪些等級(jí)?　　★分為一、二、三級(jí)。　　一級(jí)：國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門。　　二級(jí)：省、自治區(qū)人民政府、直轄市建設(shè)主管部門，并接受國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)與監(jiān)督。　　三級(jí)：設(shè)區(qū)的市級(jí)人民政府房地產(chǎn)主管部門，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門建設(shè)主管部門?！　“?、新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)在資質(zhì)申報(bào)時(shí)應(yīng)提供哪些資料?　　★ 領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30天內(nèi)，到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門申請(qǐng)資質(zhì)?！　?營(yíng)業(yè)執(zhí)照?！　?企業(yè)章程。　　 驗(yàn)資證明。　　 企業(yè)法人代表人的身份證明。　　 物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證明和勞動(dòng)合同，管理和技術(shù)人員的職稱證明和勞動(dòng)合同.　九、簡(jiǎn)述設(shè)置物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)的要求?　　★ 基于現(xiàn)在按照規(guī)模、任務(wù)設(shè)置?！　】v向統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分層管理。　　橫向分工協(xié)作?！　』趯?lái)精干、高效、靈活。　　十、物業(yè)管理公司的組織機(jī)構(gòu)(要求)　　物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置必須為實(shí)現(xiàn)公司的經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)服務(wù)，它的設(shè)置應(yīng)滿足以下四個(gè)基本要求：　　(一)具備服務(wù)性的功能　　物業(yè)管理公司是專門從事物業(yè)管理與服務(wù)的服務(wù)性企業(yè)，它的組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置必須保證具備這些功能，并有助于實(shí)現(xiàn)企業(yè)的服務(wù)宗旨?！　?二)充分發(fā)揮公司員工潛能　　物業(yè)管理公司的管理、經(jīng)營(yíng)和服務(wù)活動(dòng)都是依靠每一個(gè)人來(lái)實(shí)現(xiàn)的。因此，組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置要求每一位職員都能人盡其才，充分發(fā)揮個(gè)人智慧?！　?三)關(guān)系協(xié)調(diào)　　公司是一個(gè)有機(jī)整體，是由人、財(cái)、物、技術(shù)、信息等要素和子系統(tǒng)組成的開放系統(tǒng)，這種系統(tǒng)能否最大地發(fā)揮出整體功能，有賴于系統(tǒng)內(nèi)各要素的協(xié)調(diào)配合。因此，組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置必須保