某建設(shè)特區(qū)案市場報告書(已修改)
2025-05-14 03:59 本頁面
【正文】 和旺建設(shè)特區(qū)案市場報告書目 錄壹、環(huán)境篇一、環(huán)境概述二、環(huán)境示意圖貳、市場篇一、澄清湖特區(qū)主要區(qū)段市場之差異性及價位結(jié)構(gòu)比較二、特區(qū)指針休閑大樓產(chǎn)品分析(一)個案分析(二)公共設(shè)施比較(三)建材比較參、產(chǎn)品篇一、本案生命價值之開創(chuàng)二、40米綠帶及小區(qū)規(guī)劃使用目標(biāo)三、室內(nèi)機能、公共設(shè)施及特殊建材建議四、產(chǎn)品建議(一)歷年來產(chǎn)品配坪分析(二)房數(shù)、坪數(shù)配坪肆、業(yè)務(wù)篇一、4W購屋動機分析二、業(yè)務(wù)策略伍、企劃篇一、廣告總精神二、案名建議三、廣告表現(xiàn)陸、結(jié)論壹、環(huán)境篇一、環(huán)境概述鳥松鄉(xiāng)位于鳳山市及仁武鄉(xiāng)之間，東以大樹為鄰，西連高雄市三民區(qū)，全區(qū)地勢平坦，僅仁美地區(qū)及環(huán)湖地區(qū)有部份丘陵，內(nèi)外交通便捷，且緊鄰高雄市三民區(qū)，發(fā)展極為快速且區(qū)域內(nèi)有極富賣點的澄清風(fēng)景區(qū)，為高雄市用水之源地，是發(fā)展優(yōu)良住宅最佳的環(huán)境。鳥松鄉(xiāng)位于高雄市都會區(qū)中心都市的主要成長帶邊緣，因此鳥松地區(qū)未來的發(fā)展點在提供住宅、商業(yè)、觀光及文教的整體服務(wù)功能。住宅機能方面：提供大高雄都會區(qū)市區(qū)以外的高級住宅區(qū)。商業(yè)機能方面：主要提供住宅小區(qū)服務(wù)的鄰里性之商業(yè)行為為主。文教機能方面：提供高等教育設(shè)施的服務(wù)為主。觀光機能方面：則以現(xiàn)有的觀光設(shè)施提供都會區(qū)的觀光游憩服務(wù)。24 / 24貳、市場篇一、澄清湖特區(qū)主要區(qū)段市場之差異性及價位結(jié)構(gòu)比較環(huán)湖、濱湖段圓山段本館段范圍?指環(huán)湖路附近一帶。?指圓山路上圓山飯店附近的私人別墅。?泛指大華村附近一帶的范圍。建物型態(tài)?景觀大樓休閑產(chǎn)品。?私人建地較多，住宅皆為頂級的豪門私家別墅。?去年開始建商開始進駐興建大樓。?高級別墅區(qū)的集中點，表征型的地段。?透天產(chǎn)品為主力占了95%以上，其余為老舊公寓。地段屬性?地理位置屬高雄縣身松鄉(xiāng)育才段。?距離獨一無二的澄清湖最近，最具唯一性與價值性。?圓山飯店為國際知名的大飯店，圓山路上的住家也因此相得彌彰。?圓山路、山腳路附近皆為千萬元以上之別墅區(qū)不少知名的政、商名人居住在此區(qū)，為了展現(xiàn)身份與地位，有錢、有權(quán)的人喜歡進駐于此，有匯聚的心理作用。?本館段為印象中高級別墅區(qū)的代表地段。?本案為處高雄縣鳥松鄉(xiāng)與高雄市三民區(qū)之交界，臨近建工商圈、大昌商圈。?地理位置雖為高雄縣，但一般人的印象中視為高雄市的一部份，無形中提升了地段價值。生活環(huán)境?環(huán)湖段觀光人潮眾多，引來不少攤販且又有大白鯊水上餐廳設(shè)置于此，原本清靜高雅的環(huán)境已受到嚴(yán)重的污染，住家質(zhì)量大打折扣。?住家環(huán)境清幽靜僻，但安全性稍嫌不夠。?臨近高速公路和殯儀館是最大之抗性。?臨近建工、尖美商圈生活便利性佳。?共享三民區(qū)龐大的公設(shè)資源，生活機能完善。交通動線?目前巨蛋樣球場正在施工大埤路尖峰時段常塞車，出入相當(dāng)不便。?圓山路接建工路可抵達(dá)建工、尖美商圈。?本館路和新大昌路為主要交通動線。?新明誠路開通后有助于至高雄和北高雄的人口流通與景觀視野?離湖面最近，最能直接感受湖光山色，但中午時湖面會因陽光而反射，而晚上又看不清楚，所以真正賞湖的時間大約只有上午這段時間。?中高樓層可遠(yuǎn)眺澄清湖，且是經(jīng)由樹林看湖，可由樹木四季的變化發(fā)覺湖面不同的美感。無客源層?長庚醫(yī)院醫(yī)師及正修工專老師。?有地緣關(guān)系的自營商或政治人物。?東苓雅、東三民的換屋客層。大樓平均房價面湖：23萬未面湖：16萬20~24萬──區(qū)域賣點?澄清湖的湖光山色。?中高樓層可遠(yuǎn)眺樹海和澄清湖。?少數(shù)人士才能坐擁的珍貴地段。?地標(biāo)型的高級別墅住宅區(qū)。二、特區(qū)指針休閑大樓產(chǎn)品分析(一)個案分析案名原山主人澄湖真跡推出日期基地位置圓山路環(huán)湖路基地面積1944坪使用區(qū)分住一住一樓層規(guī)劃19F/B2F24F/B2F推出戶數(shù)32戶84戶總銷金額約8億16億產(chǎn)品規(guī)劃4房:83坪11戶4+1房:97坪17戶F+F:136坪4戶3房:52~59坪4房:74~79坪F+F:94~135坪預(yù)售成績尚未公開1戶預(yù)售價位20~23萬23萬/坪成屋價位────工程進度預(yù)售結(jié)構(gòu)體施工中個案分析?圓山路上繼「圓山仰德」后，第二個大樓個案，仍規(guī)劃大坪數(shù)產(chǎn)品訴求金字塔頂層客源。?高級建材、廚具、安全的管理保全系統(tǒng)及一流的公共設(shè)施，不外乎是此類個案的訴求重點，強調(diào)尊貴、堅實、氣勢。?此種產(chǎn)品由于總價過高，客戶出價往往也是大刀辟斧，為求建商信譽及避免不必要之困擾，現(xiàn)場實行不二價銷售政策，但上萬的產(chǎn)品如要客戶不出價幾乎不可能，因此在執(zhí)行上困難重重，成效不彰。?圓山路上的個案在客源上有所重迭，現(xiàn)場將針對這些頂級的客層人士做DS拜訪，深入目標(biāo)核心。?基地位于澄清湖環(huán)湖路旁首排住家，其景觀的稀有性和獨特性，為其它個案無法比擬。?超大景觀親水中庭、多功能因特網(wǎng)小區(qū)大樓，皇朝會員卡等公共設(shè)施為景觀之外
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