【正文】 某某縣友誼廣場(chǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告某某縣某某廣場(chǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告某某省設(shè)計(jì)院二OO八年七月目 錄第一章 總 論…………………………………………………………（1）第二章 項(xiàng)目建設(shè)必要性與可行性……………………………………（4）第三章 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析……………………………………………（10）第四章 場(chǎng)址主要建設(shè)條件……………………………………………（32）第五章 工程設(shè)計(jì)方案…………………………………………………（34）第六章 節(jié)能與節(jié)水……………………………………………………（47）第七章 環(huán)境影響評(píng)價(jià)…………………………………………………（49）第八章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置……………………………………（53）第九章 質(zhì)量保證體系及工程招投標(biāo)方案……………………………（56）第十章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度…………………………………………………（59）第十一章 投資估算與資金籌措………………………………………（60）第十二章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)……………………………………………………（63）第十三章 社會(huì)評(píng)價(jià)……………………………………………………（68）第十四章 風(fēng)險(xiǎn)分析……………………………………………………（70）第十五章 可行性研究結(jié)論……………………………………………（74）附件及附圖2第一章 總 論第一節(jié) 項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目名稱：某某縣某某廣場(chǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目二、建設(shè)單位：江西某某實(shí)業(yè)有限公司三、法人代表：鐘延金江西某某實(shí)業(yè)有限公司注冊(cè)資金200萬(wàn)美元，具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)二級(jí)資質(zhì)，是江西省最具實(shí)力的臺(tái)資投資企業(yè)之一，主要從事房地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理、裝飾裝潢業(yè)務(wù)，2002年被評(píng)為“江西省先進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)”。四、建設(shè)地址：某某縣工農(nóng)兵大道五、建設(shè)性質(zhì)：新建六、建設(shè)規(guī)模：總建筑面積：66780m2，其中：、（其中：）。七、建設(shè)期限：2008年10月～2010年10月八、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積：總建筑面積：66780m2容積率： 綠地率：%資金來(lái)源：資本金自籌3700萬(wàn)元，％；申請(qǐng)銀行貸款4000萬(wàn)元，％；，％。銷售凈收入： 利潤(rùn)總額： 總投資利稅率：%所得稅：1凈利潤(rùn)： 1總投資利潤(rùn)率：% 1資本金收益率：％1盈虧平衡點(diǎn)：%1財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： %Ic=15%1財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：0（Ic=15%時(shí)） 1投資回收期：1貸款償還期：2年1償債備付率：第二節(jié) 可行性研究范圍一、可行性研究依據(jù)建設(shè)部《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見(jiàn)》（建住房［2006］165號(hào)）某某縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50180—93）《江西省城市規(guī)劃管理技術(shù)導(dǎo)則》《某某縣縣城總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案》（1999—2020）《江西某某某某廣場(chǎng)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案》國(guó)家計(jì)委頒布的《建設(shè)項(xiàng)目評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》國(guó)家頒布的城市建設(shè)的其他相關(guān)規(guī)定及規(guī)范建設(shè)單位提供的有關(guān)資料二、可行性研究范圍通過(guò)調(diào)查項(xiàng)目所在地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況、房地產(chǎn)現(xiàn)狀、市政基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀及房地產(chǎn)市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，研究項(xiàng)目建設(shè)的必要性、可行性，研究該項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容以及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，提出組織管理與實(shí)施計(jì)劃，開(kāi)展項(xiàng)目投資估算分析，進(jìn)行投資效益分析和評(píng)價(jià)，提出項(xiàng)目可行性研究結(jié)論。三、可行性研究的結(jié)論開(kāi)發(fā)建設(shè)某某縣某某廣場(chǎng)項(xiàng)目可以達(dá)到下述目的：符合《某某縣縣城總體規(guī)劃》（1999—2020），有利于某某縣的舊城改造，有利于整治和美化城市環(huán)境。本項(xiàng)目將建成某某縣的商業(yè)航母，為某某縣城鎮(zhèn)居民提供一處獨(dú)特的生活居住環(huán)境及購(gòu)物場(chǎng)所。盤活閑置土地資產(chǎn)，增加財(cái)政收入，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，促進(jìn)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展和有利社會(huì)穩(wěn)定。該項(xiàng)目財(cái)務(wù)上具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，既有可觀的經(jīng)濟(jì)效益，又有較好的社會(huì)效益的項(xiàng)目，應(yīng)盡早組織實(shí)施。第二章 項(xiàng)目建設(shè)必要性與可行性第一節(jié) 項(xiàng)目背景一、某某縣概況某某縣古稱西昌，建縣至今已有1800年歷史，自古享有“聲名文物之邦”的美譽(yù)，并以“地產(chǎn)嘉禾，和氣所生”而得縣名。某某縣隸屬于江西省吉安市，位于江西中部，吉泰盆地腹地，毗鄰革命圣地井岡山，是全國(guó)20綜合改革試點(diǎn)縣之一，也是江西省唯一的縣域經(jīng)濟(jì)改革與發(fā)展試點(diǎn)縣。某某縣共有16個(gè)建制鎮(zhèn)6個(gè)鄉(xiāng)，，；縣城涵蓋3個(gè)建制鎮(zhèn)（澄江鎮(zhèn)、上田鎮(zhèn)、文田鎮(zhèn)），在江西省是比較少見(jiàn)的。某某縣位于吉安市西南部，吉泰盆地南部，地處羅霄山脈及和武夷山脈之間。地理座標(biāo)：北緯26176。27′—26176。59′，東徑114176。17′—115176。20′。東西最長(zhǎng)處105km，南北最寬處57km?？h境東南界興國(guó)、南鄰萬(wàn)安、西南毗遂川，西接井岡山、永新，北與東北連接吉安，京九鐵路、105國(guó)道、贛粵高速公路穿境而過(guò)，以泰井高速公路與贛粵高速公路某某接口為起點(diǎn)直通井岡山，井岡山機(jī)場(chǎng)位于某某縣禾水鎮(zhèn)，距縣城10km，贛江橫貫縣境中部，上溯贛州，下抵九江，自古有“咽喉荊廣，唇齒淮浙”之稱?？h城所在地澄江鎮(zhèn)位于縣城中部，贛江的西岸，歷來(lái)為全縣的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通中心，是吉泰盆地主要貨物集散地，縣城距省會(huì)南昌市260km，至吉安市42km。二、某某國(guó)民經(jīng)濟(jì)概況生產(chǎn)總值：，%，%，::::，工業(yè)成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的主導(dǎo)力量。財(cái)政總收入：，%，%；，%，%。規(guī)模工業(yè)增加值：、利稅總額5799萬(wàn)元，%、%。利用外（內(nèi)）資：2005年實(shí)際利用外資2319萬(wàn)美元，比2000年增加1711萬(wàn)美元，%；，%。固定資產(chǎn)投資：“十五”期間，比“九五”，%，%。人均可支配收入：，農(nóng)民人均純收入達(dá)3748元，分別比2000年增加2612元和1213元，%%。人均住房面積：城鄉(xiāng)居民人均住房面積分別達(dá)到21平方米和24平方米，年均增長(zhǎng)分別為15%、%。城市化建設(shè)：“十五”。%，比2000年提高4個(gè)百分點(diǎn)，%。由此可見(jiàn)，作為吉安市中南部的人口、經(jīng)濟(jì)大縣，某某縣隨著城鎮(zhèn)功能增強(qiáng)，縣城規(guī)模擴(kuò)張，經(jīng)濟(jì)輻射能力加強(qiáng)，促使縣城建設(shè)步伐加快，品位不斷提高，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)事業(yè)健康發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)；加之近幾年來(lái)某某縣經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，居民可支配收入不斷增加，住宅消費(fèi)也正在升級(jí)換代，一部分中高收入人群已不再滿足于普通的住宅消費(fèi)，觀念上有了不斷的更新，從居者有其屋上升到居者有佳屋，追求完善的建筑環(huán)境和更高格調(diào)的高檔住宅已日趨成為他們的消費(fèi)時(shí)尚，同時(shí)將購(gòu)房作為一種安全、增值的投資方式。第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性一、是拉動(dòng)內(nèi)需、落實(shí)吉安市委一屆十次全會(huì)提出的“一年一個(gè)新變化，三年邁上新臺(tái)階，五年實(shí)現(xiàn)新跨越”戰(zhàn)略目標(biāo)的需要。某某縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)如下：生產(chǎn)總值：到2010年，年均增長(zhǎng)12%，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，::::。財(cái)政總收入：到2010年，，年均增長(zhǎng)17%%。利用外資：到2010年，實(shí)際利用外資由2005年的2319萬(wàn)美元增加到4870萬(wàn)美元，年均增長(zhǎng)16%。固定資產(chǎn)投資：力爭(zhēng)到2010年，年均增長(zhǎng)20%。人均可支配收入：到2010年，城鎮(zhèn)居民可支配收入由2005年的7271元增加到11710元，年均增長(zhǎng)10%。農(nóng)民人均純收入：到2010年，農(nóng)民人均純收入由由2005年的3748元增加到5380元，%。房地產(chǎn)是一個(gè)非常本地化的行業(yè)，房地產(chǎn)的價(jià)格跟一個(gè)地方的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)一定是掛鉤的，兩個(gè)是沒(méi)有辦法分開(kāi)發(fā)展的。某某縣作為吉安市中南部的相對(duì)發(fā)達(dá)縣市，這為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商創(chuàng)造很多的機(jī)會(huì)?！笆晃濉逼陂g，GDP年均增長(zhǎng)11%以上，房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)可以直接和間接帶動(dòng)建筑、建材、裝飾等20余個(gè)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)居民消費(fèi)。按經(jīng)驗(yàn)估算，每投資1億元，～，能有效地促進(jìn)某某縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)還可以增加就業(yè)機(jī)會(huì)。本項(xiàng)目的建設(shè)，將會(huì)帶動(dòng)某某縣一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如商貿(mào)、餐飲、建筑業(yè)等，因而本項(xiàng)目成為一些相關(guān)產(chǎn)業(yè)的助動(dòng)器。二、是配合舊城改造，全面建設(shè)小康社會(huì)的需要。小康住宅是全面建設(shè)小康社會(huì)關(guān)鍵的組成部分，某某縣的經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，居民的收入隨著增長(zhǎng)，居民對(duì)住宅的要求，不僅是對(duì)房型和建筑質(zhì)量有更高的要求，對(duì)居住環(huán)境和居住條件的要求也越來(lái)越高，也是未來(lái)房地產(chǎn)追捧的熱點(diǎn)之一，建設(shè)花園式住宅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的必然趨勢(shì)，也是未來(lái)房地產(chǎn)消費(fèi)的追求。某某廣場(chǎng)項(xiàng)目引進(jìn)新的住宅理念，開(kāi)發(fā)高層住宅，既能提升某某縣縣城住宅的品位；信息化、智能化引入，緊跟時(shí)代脈搏，體現(xiàn)人文關(guān)懷，使得居住更舒適安全；同時(shí)，一至三層的商業(yè)將成為某某縣的商業(yè)航母，對(duì)集聚工農(nóng)兵大道乃至整個(gè)某某縣的人氣將起到一定的促進(jìn)作用，且有利于周邊土地的升值，推動(dòng)某某縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的蓬勃健康發(fā)展；而且本項(xiàng)目為某某縣的第一棟高層建筑，對(duì)提高縣城的城市面貌起著重要的作用。三、某某縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)發(fā)展上質(zhì)量、上水平的需要?！熬盼濉薄ⅰ笆濉逼陂g，某某縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)雖然起步較晚，但發(fā)展較快，呈現(xiàn)喜人勢(shì)頭，正在成為某某縣域經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一?？墒桥c吉安市中心城區(qū)及發(fā)達(dá)地區(qū)相比，無(wú)論在建設(shè)的規(guī)模、功能配套、建筑環(huán)境、房型等都尚有較大的差距，目前某某縣城區(qū)配套齊全、環(huán)境優(yōu)美、房型適當(dāng)、上檔次的花園式多層住宅只有兩個(gè)樓盤，而高層、小高層住宅尚屬空白；縣內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理水平、開(kāi)發(fā)理念相對(duì)滯后。某某縣某某廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，通過(guò)引進(jìn)先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念和先進(jìn)的樓盤規(guī)劃設(shè)計(jì)思想，同時(shí)大幅度提高物業(yè)管理水平，建設(shè)一流的花園式高層住宅樓，將推動(dòng)縣城房地產(chǎn)行業(yè)和開(kāi)發(fā)企業(yè)上質(zhì)量、上水平。四、是城鎮(zhèn)化發(fā)展的需要某某縣共有16個(gè)建制鎮(zhèn)6個(gè)鄉(xiāng)，，；到2010年，某某縣城作為吉安市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃中的副中心城市，%提高到38%，%。本項(xiàng)目的建設(shè)，為城鎮(zhèn)化的發(fā)展提供了不可缺少的的基礎(chǔ)條件。第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的可行性一、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為項(xiàng)目的發(fā)展提供良好的契機(jī)。縣域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)；從城市化進(jìn)程來(lái)看，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口的進(jìn)入、外來(lái)人口（打工、就業(yè)、務(wù)商人員）的進(jìn)入使得城區(qū)人口的快速增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供較大需求空間；“十一五”期間縣城人口保持快速增長(zhǎng)趨勢(shì)，購(gòu)房需求總量加大。由此判斷，未來(lái)某某縣城三—五年的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展應(yīng)該是積極向上的。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨完善，第三產(chǎn)業(yè)所占比重不斷增長(zhǎng)，服務(wù)業(yè)及旅游業(yè)的快速增長(zhǎng)，就業(yè)機(jī)會(huì)的增加，給房地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)了一個(gè)寬松的發(fā)展環(huán)境和機(jī)會(huì)。人均收入、可支配收入的增長(zhǎng)，購(gòu)買能力的上升，觀念的更新，為房產(chǎn)消費(fèi)提供強(qiáng)大支撐。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展具有良好基礎(chǔ)，供需兩旺?！笆濉逼陂g固定資產(chǎn)投資的持續(xù)穩(wěn)增，%，說(shuō)明宏觀調(diào)控并未嚴(yán)重影響某某縣房地產(chǎn)市場(chǎng)。預(yù)測(cè)未來(lái)某某縣城三—五年的房地產(chǎn)業(yè)仍然保持持續(xù)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。二、政府調(diào)控為項(xiàng)目的健康發(fā)展提供了較好的政策條件。近年以來(lái)，國(guó)家出臺(tái)一系列有關(guān)土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策，如清理整頓土地市場(chǎng)、實(shí)施征地制度改革、加強(qiáng)清理拖欠工程款等，以及有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的系列政策。以上各項(xiàng)政策對(duì)某某縣房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展均有一定程度影響。國(guó)八條、國(guó)六條發(fā)布對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行規(guī)范，將抑制沿海及大城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，擠出部分大城市房地產(chǎn)泡末，提高開(kāi)發(fā)商資本金門檻。但對(duì)于房?jī)r(jià)較低的三類城市和縣城、特別是中西部的縣城，該政策的負(fù)面影響較小。某某縣由于房地產(chǎn)需求等積極因素較多，較有實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)變化的應(yīng)變能力較強(qiáng)、自我調(diào)控的空間較大，只要積極應(yīng)對(duì)以上政策變化，反而可以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)積極理性、健康發(fā)展，同時(shí)促進(jìn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰。營(yíng)業(yè)稅開(kāi)征，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)增加自住、自用房產(chǎn)的供應(yīng)比例，該政策對(duì)一手房市場(chǎng)并無(wú)太大消極影響。三、某某某某廣場(chǎng)項(xiàng)目已經(jīng)具備開(kāi)發(fā)的條件，前景較好。本項(xiàng)目的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)已經(jīng)某某縣建筑行政主管部門和縣政府批復(fù)，土地手續(xù)已經(jīng)辦理完畢，其他各項(xiàng)報(bào)建手續(xù)正在辦理，這為本項(xiàng)目的建設(shè)提供了法律和政策的保障。項(xiàng)目一至三層為商業(yè)用房，四層全架空作為空中花園，建筑設(shè)計(jì)上突破了四壁合圍的家居概念，闊大的花園成為家庭生活的一部分，會(huì)所功能延伸至綠色庭院，讓各種年齡的住戶輕松步入綠色的活動(dòng)空間。本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)具有很好的市場(chǎng)前景。這些就是項(xiàng)目建設(shè)的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，是最重要的可行性。因此，建設(shè)集自然、綠色、生態(tài)、環(huán)保、智能化管理于一體的某某縣某某廣場(chǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，既是尊重住房消費(fèi)市場(chǎng)客觀規(guī)律的結(jié)果，也是某某縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)事業(yè)發(fā)展上檔次上水平的必然趨勢(shì)和要求。無(wú)論是文明衛(wèi)生城鎮(zhèn)的建設(shè)，還是適應(yīng)住房消費(fèi)的需要，本項(xiàng)目的建設(shè)是可行的。第三章 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析第一節(jié) 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析一、項(xiàng)目地理位置分析本項(xiàng)目位于某某縣工農(nóng)兵大道、山谷路、中山路及解放路交界處，東接某某人民廣場(chǎng)、博物館，西臨郵政局、電信賓館，南抵某某花園、美食街、河畔小吃城，北達(dá)汽車總站、火車站，是城市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。某某廣場(chǎng)坐擁都市的繁華，為城市至尊地標(biāo)，地域價(jià)值無(wú)可取代。周邊的實(shí)驗(yàn)學(xué)校、中心醫(yī)院，集貿(mào)市場(chǎng)等配套設(shè)施齊全；得天獨(dú)厚的地理位置，方便快捷的交通網(wǎng)絡(luò)，成熟完善的城區(qū)配套設(shè)施，極具潛力的商業(yè)背景使小區(qū)占盡天時(shí)地利，成為現(xiàn)代社區(qū)的典范。二、項(xiàng)目周邊配套設(shè)施現(xiàn)狀醫(yī)療配套設(shè)施：某某縣人民醫(yī)院、某某縣中醫(yī)院距本項(xiàng)目均在400m路程以內(nèi)。學(xué)校、教育：某某縣中、試驗(yàn)小學(xué)位于東面工農(nóng)兵大道上，距本項(xiàng)目約300m。自然景觀、人文景觀：本項(xiàng)目往東面約50m為某某縣的中心廣場(chǎng)，某某縣縣委、縣政府、公安局、檢察院等各部門機(jī)關(guān)都聚集在此地段。因此本地段是一個(gè)地理位置優(yōu)越、交通便利、人氣旺盛、各項(xiàng)配套設(shè)施完善的地域，是具有高品質(zhì)現(xiàn)代人居環(huán)境和工作環(huán)境。第二節(jié) 市場(chǎng)供需分析一、某某縣房地產(chǎn)發(fā)展情況分析（一）某某縣房地產(chǎn)發(fā)展概況隨著某某縣社會(huì)經(jīng)濟(jì)逐步發(fā)展，為使某某崛起于大吉安“銀三角”城市群，緊緊圍繞“城建活縣”的發(fā)展目標(biāo)，近年來(lái)某某縣加大了城市建設(shè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)力度，加快了舊城改