【正文】 指導案例1號上海中原物業(yè)顧問有限公司訴陶德華居間合同糾紛案 （最高人民法院審判委員會討論通過 2011年12月20日發(fā)布） 發(fā)布時間： 20111221 09:13:25 關鍵詞 　民事 居間合同 　二手房買賣 違約 　裁判要點 　房屋買賣居間合同中關于禁止買方利用中介公司提供的房源信息卻繞開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定合法有效。但是，當賣方將同一房屋通過多個中介公司掛牌出售時，買方通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得相同房源信息的，買方有權選擇報價低、服務好的中介公司促成房屋買賣合同成立，其行為并沒有利用先前與之簽約中介公司的房源信息，故不構成違約。 　相關法條 　《中華人民共和國合同法》第四百二十四條 　基本案情 　原告上海中原物業(yè)顧問有限公司（簡稱中原公司）訴稱：被告陶德華利用中原公司提供的上海市虹口區(qū)株洲路某號房屋銷售信息，故意跳過中介，私自與賣方直接簽訂購房合同，違反了《房地產(chǎn)求購確認書》的約定，屬于惡意“跳單”行為。 　被告陶德華辯稱：涉案房屋原產(chǎn)權人李某某委托多家中介公司出售房屋，中原公司并非獨家掌握該房源信息，也非獨家代理銷售。陶德華并沒有利用中原公司提供的信息，不存在“跳單”違約行為。 　法院經(jīng)審理查明：2008年下半年，原產(chǎn)權人李某某到多家房屋中介公司掛牌銷售涉案房屋。2008年10月22日，上海某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司帶陶德華看了該房屋；11月23日，上海某房地產(chǎn)顧問有限公司(簡稱某房地產(chǎn)顧問公司)帶陶德華之妻曹某某看了該房屋；11月27日，中原公司帶陶德華看了該房屋，并于同日與陶德華簽訂了《房地產(chǎn)求購確認書》。該《確認書》，陶德華在驗看過該房地產(chǎn)后六個月內，陶德華或其委托人、代理人、代表人、承辦人等與陶德華有關聯(lián)的人，利用中原公司提供的信息、機會等條件但未通過中原公司而與第三方達成買賣交易的，陶德華應按照與出賣方就該房地產(chǎn)買賣達成的實際成交價的1%，向中原公司支付違約金。當時中原公司對該房屋報價165萬元，而某房地產(chǎn)顧問公司報價145萬元，并積極與賣方協(xié)商價格。11月30日，在某房地產(chǎn)顧問公司居間下，陶德華與賣方簽訂了房屋買賣合同，成交價138萬元。后買賣雙方辦理了過戶手續(xù)。 　裁判結果 　上海市虹口區(qū)人民法院于2009年6月23日作出（2009）虹民三（民）初字第912號民事判決：。宣判后，陶德華提出上訴。上海市第二中級人民法院于2009年9月4日作出（2009）滬二中民二（民）終字第1508號民事判決：一、撤銷上海市虹口區(qū)人民法院(2009)虹民三(民)初字第912號民事判決；二、不予支持。 　裁判理由 　法院生效裁判認為：中原公司與陶德華簽訂的《房地產(chǎn)求購確認書》屬于居間合同性質，屬于房屋買賣居間合同中常有的禁止“跳單”格式條款，其本意是為防止買方利用中介公司提供的房源信息卻“跳”過中介公司購買房屋，從而使中介公司無法得到應得的傭金，該約定并不存在免除一方責任、加重對方責任、排除對方主要權利的情形，應認定有效。根據(jù)該條約定，衡量買方是否“跳單”違約的關鍵，是看買方是否利用了該中介公司提供的房源信息、機會等條件。如果買方并未利用該中介公司提供的信息、機會等條件，而是通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得同一房源信息，則買方有權選擇報價低、服務好的中介公司促成房屋買賣合同成立，而不構成“跳單”違約。本案中，原產(chǎn)權人通過多家中介公司掛牌出售同一房屋，陶德華及其家人分別通過不同的中介公司了解到同一房源信息，并通過其他中介公司促成了房屋買賣合同成立。因此，陶德華并沒有利用中原公司的信息、機會，故不構成違約，對中原公司的訴訟請求不予支持。 1號案例的指導精神上海中原物業(yè)顧問有限公司訴陶德華居間合同糾紛案，旨在解決二手房買賣活動中買方與中介公司因“跳單”引發(fā)的糾紛。該案例確認：居間合同中禁止買方利用中介公司提供的房源信息，卻撇開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定具有約束力，即買方不得“跳單”違約；但是同一房源信息經(jīng)多個中介公司發(fā)布，買方通過上述正當途徑獲取該房源信息的，有權在多個中介公司中選擇報價低、服務好的中介公司促成交易，此行為不屬于“跳單”違約。從而既保護中介公司合法權益，促進中介服務市場健康發(fā)展，維護市場交易誠信，又促進房屋買賣中介公司之間公平競爭，提高服務質量，保護消費者的合法權益。指導案例2號吳梅訴四川省眉山西城紙業(yè)有限公司買賣合同糾紛案 （最高人民法院審判委員會討論通過 2011年12月20日發(fā)布） 發(fā)布時間： 20111221 09:13:25 關鍵詞 　民事訴訟 執(zhí)行 和解 　撤回上訴 不履行和解協(xié)議 　申請執(zhí)行一審判決 　裁判要點 　民事案件二審期間，雙方當事人達成和解協(xié)議，人民法院準許撤回上訴的，該和解協(xié)議未經(jīng)人民法院依法制作調解書，屬于訴訟外達成的協(xié)議。一方當事人不履行和解協(xié)議，另一方當事人申請執(zhí)行一審判決的，人民法院應予支持。 　相關法條 　《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第二款 　基本案情 　原告吳梅系四川省眉山市東坡區(qū)吳梅收舊站業(yè)主，從事廢品收購業(yè)務。約自2004年開始，吳梅出售廢書給被告四川省眉山西城紙業(yè)有限公司（簡稱西城紙業(yè)公司）。2009年4月14日雙方通過結算，西城紙業(yè)公司向吳梅出具欠條載明：今欠到吳梅廢書款壹佰玖拾柒萬元整（￥）。同年6月11日，雙方又對后期貨款進行了結算，西城紙業(yè)公司向吳梅出具欠條載明：今欠到吳梅廢書款伍拾肆萬捌仟元整（￥）。因經(jīng)多次催收上述貨款無果，吳梅向眉山市東坡區(qū)人民法院起訴。 　一審法院經(jīng)審理后判決：。宣判后，西城紙業(yè)公司向眉山市中級人民法院提起上訴。二審審理期間，西城紙業(yè)公司于2009年10月15日與吳梅簽訂了一份還款協(xié)議，商定西城紙業(yè)公司的還款計劃，吳梅則放棄了支付利息的請求。同年10月20日，西城紙業(yè)公司以自愿與對方達成和解協(xié)議為由申請撤回上訴。眉山市中級人民法院裁定準予撤訴后，因西城紙業(yè)公司未完全履行和解協(xié)議，吳梅向一審法院申請執(zhí)行一審判決。眉山市東坡區(qū)人民法院對吳梅申請執(zhí)行一審判決予以支持。西城紙業(yè)公司向眉山市中級人民法院申請執(zhí)行監(jiān)督，主張不予執(zhí)行原一審判決。 　裁判結果 　眉山市中級人民法院于2010年7月7日作出（2010）眉執(zhí)督字第4號復函認為：根據(jù)吳梅的申請，一審法院受理執(zhí)行已生效法律文書并無不當，應當繼續(xù)執(zhí)行。 　裁判理由 　法院認為：西城紙業(yè)公司對于撤訴的法律后果應當明知，即一旦法院裁定準予其撤回上訴，眉山市東坡區(qū)人民法院的一審判決即為生效判決，具有強制執(zhí)行的效力。雖然二審期間雙方在自愿基礎上達成的和解協(xié)議對相關權利義務做出約定，西城紙業(yè)公司因該協(xié)議的簽訂而放棄行使上訴權，吳梅則放棄了利息，但是該和解協(xié)議屬于雙方當事人訴訟外達成的協(xié)議，未經(jīng)人民法院依法確認制作調解書，不具有強制執(zhí)行力。西城紙業(yè)公司未按和解協(xié)議履行還款義務，違背了雙方約定和誠實信用原則，故對其以雙方達成和解協(xié)議為由，主張不予執(zhí)行原生效判決的請求不予支持。 2號案例的指導精神吳梅訴四川省眉山西城紙業(yè)有限公司買賣合同糾紛案，旨在正確處理訴訟外和解協(xié)議與判決的效力關系。該案例確認：對于當事人在二審期間達成訴訟外和解協(xié)議后撤訴的，當事人應當依約履行。一方當事人不履行或不完全履行和解協(xié)議的，另一方當事人可以申請人民法院執(zhí)行一審生效判決。從而既尊重當事人對爭議標的的自由處分權，強調了協(xié)議必須信守履行的規(guī)則，又維護了人民法院生效裁判的權威。